Znalecký posudek č. 4118/13

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4118/13 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 100 Chomutice, příslušenství a pozemek parc.č. st.108 kú. Chomutice obec Chomutice kraj Královéhradecký okres Jičín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 1738/12 ze dne: Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o rodinný dům čp.100 v Chomuticích, v zastavěné části obce, uvnitř obce, u hřiště, dům v posledních letech neužíván. Dům čp.100 je přízemní, není podsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, postaven izolovaně. Dům postaven na pozemku pč. st.108, který je předmětem ocenění, umístěn na rovinném pozemku, vše kú.chomutice. Dům postaven s malým odstupem od asfaltové cesty s chodníkem, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny (hl.skříň na domě) a vody, odkanalizování řešeno asi do žumpy (nenalezena), zemní plyn je zaveden přes pilíř u chodníku. U domu je vzadu oplocení drátěným plotem na ocelových sloupcích, uzavření dřevěnými vraty u zahrady, zpevněné zápraží, u zahrady osázeny okrasné porosty jakoby živý plot, vzadu zahrady postaven dřevěný zahradní domek 3x3m a malá kolna dřevěná. Dům je odhadem z roku 1920, stavební úpravy a údržba laická nedostatečná, asi roku 1980 provedeny stavební úpravy k zajištění standartu bydlení a další úpravy roku 2002 (část sociálního zařízení, vytápění). Nemovitost tj. je ve špatném stavu s nedostatečnou údržbou, standartně vybavená, s nutnými opravami konstrukcí dožitých a zastaralých i vybavení, zasaženo povodní 6/2013. B. Znalecký úkol Zjištění administrativní ceny nemovitosti podpůrně pro popis, zjištění obvyklé ceny. 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.54 kú. a obec Chomutice ze dne (inf.), snímek z katastrální mapy předmětného území, údaje poskytnuté při šetření. 3. Vlastnické a evidenční údaje 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.100 v Chomuticích splňuje ustanovení 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o OTP na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, není podsklepený a nemá Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 podkroví, obsahuje jeden byt 3+1 s příslušenstvím. Provedeno zaměření a hodnocení skutečného stavu. Nemovitost zasažena vylitím potoka 6/2013. Obec Chomutice má 649 obyvatel, v místě je asfaltová cesta, je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, je zde i možnost zemního plynu, není zde kanalizace. Do obce jezdí autobusová doprava, jsou zde běžné služby, obecní úřad, velký obchod se smíšeným zbožím, je tu pošta, je škola i MŠ, zdravotnické zařízení lékařem 1x týdně, na okraji obce je hřiště, SOKOL, zaměstnanost v místě slabá (jen zemědělský podnik), jinak dojíždění, obec není sousední města Jičín. Jičín vzdálen 20km, Bělohrdad 18km. 5. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp.100 v Chomuticích, v zastavěné části obce u hřiště, dům v posledních letech neužíván. Dům čp.100 je přízemní, není podsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, postaven izolovaně. Dům postaven na pozemku pč. st.108, který je předmětem ocenění, umístěn na rovinném pozemku, vše kú.chomutice. Dům postaven s malým odstupem od asfaltové cesty s chodníkem, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny (hl.skříň na domě) a vody, odkanalizování řešeno asi do žumpy (nenalezena), zemní plyn je zaveden přes pilíř u chodníku. U domu je vzadu oplocení drátěným plotem na ocelových sloupcích, uzavření dřevěnými vraty u zahrady, zpevněné zápraží zpředu domu, u zahrady osázeny okrasné porosty jakoby živý plot, vzadu zahrady postaven dřevěný zahradní domek 3x3m a malá kolna dřevěná. Dům je odhadem z roku 1920, stavební úpravy a údržba laická nedostatečná, asi roku 1980 provedeny stavební úpravy k zajištění standartu bydlení a další úpravy roku 2002 (část sociálního zařízení, vytápění). Nemovitost tj. je ve špatném stavu s nedostatečnou údržbou, standartně vybavená, s nutnými opravami konstrukcí dožitých a zastaralých i vybavení, zasaženo povodní 6/ Obsah posudku a) Rodinný dům čp.100 Chomutice b) Trvalé porosty c) Pozemek parc.č. st.108 kú.chomutice C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Jičín Počet obyvatel: do obyvatel Podle 44 odst. 11 je koeficient K p upraven o 10,0 % Zdůvodnění: Rodinný dům čp.100 včetně příslušenství v Chomuticích. (OÚ, pošta, autobusové spojení, základní obchody a služby, v obci a místě jsou veřejné rozvody elektřiny a vody, není tu odpadní kanalizace a je zde možnost napojení na zemní plyn, stavba má zhoršené morálně technické opotřebení, nebyla běžně či řádně stavebně neudržována, hlavní konstrukce jsou ve vyhovujícím stavu, standartní

4 4 vybavení domu, dům překonané zhoršené dispozice, poškození zhoršené oproti stáří domu, dům je starý, neužívaným, byl zaplaven 6/2013 (odčerpáno, ale nevysušeno a nevětráno). Vyšší morálně technické opotřebení, vzhledem k laické údržbě a konstrukcím, nemovitost jako celek nebyla stavebně udržována, snižuji Kp. Dům dobře přístupný od místní cesty. V obci je škola a MŠ, je tu pošta, zdravotnické zařízení 1x týdně, není tu policie. a) Rodinný dům čp.100 Chomutice 26a Přízemní nepodsklepená stavba bez podkroví, původně odhadem z roku 1920 s malou laickou údržbou, malé úpravy roku 1980 a 2002, sociální zařízení upravené roku Stavba byla postavena samostatně, zděným způsobem se sklonitou střechou. Obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím. Vnitřní členění: 1.NP přízemí obsahuje vstupní průchozí chodbu, WC, koupelnu, kuchyni, tři pokoje. Vstup na půdu je ze štítu žebříkem. Konstrukce a vybavení: popsány dále, konstrukce a vybavení jsou standartní. Podsklepení není a podkroví není. Stáří a opotřebení: dům je roku 1920 stavěn klasickým způsobem, řešení tomu odpovídá, stavební úpravy a údržby spíše zanedbané, zaznamenána přístavba soc.zařízení as 1980 adaptace sociálního zařízení a kuchyně roku 2002 (vybavení jako vana, umyvadlo, wc, baterie, část instalací v soc.zařízení a kuchyni) a částečně podlahy. Stavba trpí vlhkostí po vyplavení 6/2013, voda odčerpána, ale dále nevysušeno (plíseň, provlhlé konstrukce, nahnilé dřevěné). Opotřebení stanoveno se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu jednotlivých konstrukcí. Dům vyžaduje adaptaci konstrukcí krátkodobé životnosti, jsou dožité konstrukce krátkodové životnosti i vybavení. Podlaží: 1.np přízemí Výška: 2,40 m Zastavěná plocha: (10,15 10,40 2,40 5,35) + (3,10 5,35) = 109,31 m 2 Podlažnost: 109,31 / 109,31 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): 1.np přízemí 2,40 ((10,15 10,40 2,40 5,35) + (3,10 5,35)) = 262,33 m 3 zastřešení (0,45+2,95/2) (4,75 10,40+4,80 5,35) = 144,53 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 406,86 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy staré pasové základy kamenné bez izolace, opraveno folií, funkčnost? 8,20 % Podstandardní 50 % přestože opravená izolace, stále vlhnutí, též vli Podstandardní 50 % záplavy 2. Zdivo obvodové zdivo 60cm smíšené, přístavba 30cm 21,20 % Podstandardní 3. Stropy dřevěné trámové se záklopy s rovnými podhledy 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlový krov dřevěný vázaný, přístavba plochá střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina pálené tašky staré hladké 3,40 % Standardní

5 5 6. Klempířské konstrukce kompletní pozinkovaným plechem, žlaby, svody, i parapety 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky štukové omítky poškozené 5,80 % Standardní 50 % zvětralé plesnivé Podstandardní 50 % 8. Fasádní omítky hladké omítky 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady nejsou 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady v sociálním zařízení lázně a kuchyni, poškozeno 2,30 % Podstandardní 11. Schody nejsou uvnitř na půdu 1,00 % Nevyskytuje se 12. Dveře shrnovaní plastové 3,20 % Podstandardní 13. Okna dřevěná s diterm.skly 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností betonové s PVC a textilní provlhlé 2,20 % Podstandardní 15. Podlahy ostatních místností keramické dlažby 1,00 % Standardní 16. Vytápění ústřední kotlem plynovým a ocelovými radiátory 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace osvětlení i zásuvky, motorový proud není 4,30 % Podstandardní 18. Bleskosvod není osazen 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studené i teplé vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler je v koupelně 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu ke kotli vytápění a do kuchyně 0,50 % Standardní 22. Kanalizace odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně do žumpy 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana plechová smaltovaná 4,10 % Standardní 80 % standartní umyvadlo Standardní 20 % 25. Záchod splachovací standartní 0,30 % Standardní 26. Ostatní krb, mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně aj. nejsou Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Chomutice Počet obyvatel: 649 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 828, Kč/m 3 3,40 % Nevyskytuje se Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 1.Přetrvávající krize na trhu s rodinnými domky, zpřísněná koupěschopnost, zpřísněné podmínky bank, v místě Chomutice je vyšší nabídka. 3) Na nemovitosti vázne zástavní právo a nařízení exekuce. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) spoluvlastnictví) I. Negativní 0,05

6 6 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 11) Nemovitost zasažena záplavou. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport III. Základní škola a sportovní zařízení 0,03 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,10 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,940 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 2) Zdivo 60cm smíšené, u přístavby jen 30cm, tzn.3) neodpovídá tepelně akumulačním vlastnostem zdiva cohelného 45cm. 5) Přiměřený znak: napojení el., vody, plynu, není kanalizace. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

7 7 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,382 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,940 0,382 = 0,323 Cena upravená (CU = IPC I): 3 828, 0,323 = 1 236,44 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 406, ,44 = ,98 Kč Rodinný dům čp.100 Chomutice zjištěná cena: , Kč b) Trvalé porosty Za domem na zahradě rostou porosty (živé ploty z thují as 15), bez údržby. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 30 m 2 porosty dvora st.108 0,085 75,2828 Kč 191,97 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 42 celkem: = 191,97 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 192, Kč c) Pozemek parc.č. st.108 kú.chomutice 28 Pozemek v Chomuticích, v zastavěné části obce, běžně umístěn u průjezdní silnice, před hřištěm, parc.č. st.108 evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 443 m 2, zastavěn domem čp.100 Chomutice, tj. objektem pro bydlení dle LV, rodinným domem. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, zůstatek je dvůr nezpevněný resp. zahrada, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, je zde možnost napojení na zemní plyn, není zde odpadní kanalizace. Přístupová cesta je asfaltová s chodníkem, pozemek velmi mírně svažitý, ohrožení záplavami (byla zde záplava 6/2013, výška vody cca 20-30cm), pozemek uvnitř obce, přístavba domu dosud nezanesena do katastru. Obec Chomutice (bývalá středisková obec) má 649 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, obec nesousedí s městem Jičín. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 649 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 25 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: 22 % 0,780 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy, upraven o 10,0 %) 1,285 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 75, ,28 nádvoří Pozemek parc.č. st.108 kú.chomutice zjištěná cena: , Kč

8 8 D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 443 m 2 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.100 Chomutice , Kč b) Trvalé porosty 192, Kč c) Pozemek parc.č. st.108 kú.chomutice , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: pětsettřicetšesttisícšestset Kč E. Obvyklá cena Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj vlastní nelze využít proto využita inzerce případně s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti).

9 9

10 10

11 11 Získán aritmetický průměr ( )/4 = 698,75 tis. Kč,... daná nemovitost je lépe vybavená oproti inzerovaným, ale s malým pozemkem a zasažena záplavou, případným slevám při vlastním prodeji a na základě zkušeností danou cenu cenu snižuji o 5-10% (slevy popř.provize) tzn.

12 12-5% tj. 663,813 Kč, zaokrouhleně 0,660 mil.kč. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, zanedbané údržbě i zaplavení je předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená 0,660 mil. Kč, tj. cena domu čp. 100 Chomutice (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s předmětným pozemkem výměry 443 m 2. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany) a odlišnosti byly korigovány. F. Obvyklá cena Rodinný dům čp. 100 Chomutice, příslušenství a pozemek parc.č. st ,-Kč Cena práv a závad: viz.vkn z LV (věcná břemena apod. nejsou) 0,-Kč V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Jako znalec jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4118/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, snímek katastrální mapy, foto a poloha

13 13

14 14

15 15