ZNALECKÝ POSUDEK č. 2243/103/14 O ceně obvyklé bytové jednotky č.471/16 v bytovém domě č.p. 470, 471 a 472 na st.parc.č. 702, 703 a 704, spoluvlastnického podílu o velikosti 1449/100000 na společných částech domu, spoluvlastnického podílu o velikosti 1449/100000 na st.parc.č. 702, 703 a 704 vše na LV 5938 a 5742 pro k.ú. Horní Staré Město, obec Trutnov, okres Trutnov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné firmou EURODRAŽBY.CZ, a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 14.5.2014. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 14.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 22.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 14.5.2014 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 471/16 Adresa předmětu ocenění: Zvonková 471 541 01 Trutnov Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Trutnov Katastrální území: Horní Staré Město Počet obyvatel: 30 860 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 570,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2014 za přítomnosti pana Roberta Piskora. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5938 a 5742 pro k.ú. Horní Staré Město Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 14.5.2014 v době 16,40-17,25 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení pana Roberta Piskory 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 710629/3579, pan Robert Piskor, Zvonková 471, 541 01 Trutnov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 710629/3579, pan Robert Piskor, Zvonková 471, 541 01 Trutnov, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5938 a 5742 pro k.ú. Horní Staré Město - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová dokumentace, stavebně technický stav byl zjištěn a úroveň opotřebení jednotlivých konstrukcí byla posouzena na místě samém dne 14.5.2014. 7. Celkový popis nemovitosti Město Trutnov je okresním městem téměř s 31 tis. obyvateli s velmi dobrou občanskou vybaveností. Je dopravním uzlem při cestě do Krkonoš a do Polska. Městská část Horní Staré Město se nachází na severozápadním okraji města. Je tvořena převážně bytovými panelovými domy a rodinnými domy. Trutnov má 17 katastrálních území. Pracovní příležitosti v místě jsou dobré, jen za některými profesemi je třeba dojíždět. Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 s lodžií a sklepní kójí se nachází v 6. patře bytového domu č.p. 471 v sídlištní zástavbě v části města Horní Staré Město. Dům byl postaven asi v roce 1975 (určeno odhadem). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 471/16 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 471/16 Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 s lodžií a sklepní kójí se nachází v 6. patře bytového domu, přičemž I.NP je technické. Byt je po částečné rekonstrukci, byla vyměněna okna za plastová, původní umakartové jádro (koupelna a WC) bylo upraveno nalepení PVC krytiny, stejně jsou tak stěny v kuchyni. Vytápění a ohřev vody je centrální, v kuchyni je plynový sporák. Na podlaze je krytina PVC a koberec. Dveře do bytu byly z vnitřní strany opatřeny koženkovým polstrováním. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Trutnov 39 let - 3 -
Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 775,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 18,46 * 1,00 = 18,46 m 2 chodba: 7,45 * 1,00 = 7,45 m 2 WC: 0,97 * 1,00 = 0,97 m 2 koupelna: 2,54 * 1,00 = 2,54 m 2 kuchyně: 8,53 * 1,00 = 8,53 m 2 pokoj: 16,38 * 1,00 = 16,38 m 2 lodžie: 2,54 * 0,20 = 0,51 m 2 sklepní kóje: 2,76 * 0,10 = 0,28 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 55,12 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 39 let: s = 1-0,005 * 39 = 0,805 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,805 = 0,845 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-4 -
Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,870 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 775,- Kč/m 2 * 0,845 = 12 484,88 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 55,12 m 2 * 12 484,88 Kč/m 2 * 0,940 * 0,870= 562 782,63 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 562 782,63 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-5 -
3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,870 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,870 = 0,818 11 i = 2-6 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 570,- 0,818 466,26 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 702 206,00 466,26 96 049,56 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 703 206,00 466,26 96 049,56 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 704 206,00 466,26 96 049,56 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 288 148,68 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 288 148,68 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 449 / 100 000 Pozemky - zjištěná cena = 4 175,27 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 471/16 562 782,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 562 782,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 4 175,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 4 175,30 Kč Celkem 566 957,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 566 957,90 Kč - 7 -
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Prodej bytu 2+1 v 3. NP panelového domu, Trutnov HSM. Byt je prostorný, slunný. Do 14h svítí slunce do obývací místnosti a odpolední slunce do kuchyně a do pokoje. Byt je v udržovaném, čistém stavu. V r.2008 proběhla rekonstrukce jádra s úpravou pro vozíčkáře. Koupelna a záchod jsou propojeny, vchod s malým nájezdem a zatahovací dveře. V koupelně je sprchový kout, nižší umyvadlo, zrcadlo, nová dlažba a obklady. Byt má lodžii u obývacího pokoje s bezbariérovým nájezdem. V kuchyni je původní kuch.linka. V chodbě a obýváku vestavěné skříně. Občanská dostupnost a vybavenost velmi dobrá. V místě je škola, školka, obchodní centrum, kino, pošta, nedaleko domu je dětské i sportovní hřiště. Je tu také možnost procházek a turistiky v nedalekém lese s pěknými výhledy na Trutnov a okolí. Byt je vhodný pro vozíčkáře či starší osobu. Trutnov Horní Staré Město Hodnocení: bytový panelový dům 56,00 3.NP 2+1 750 000 13 393 0,737 9 874 Byt 2+1 Byt 2+1 s lodžií v OV, 62 m2 ve 3. NP panelového domu po revitalizaci (zateplení domu, nové stoupačky, střecha, plastová okna) v obci Trutnov, ul. Pomněnková. Kanalizace a vodovod obecní. Vytápění řešeno dálkově. Dispozice: prostorná vstupní chodba, obytná místnost s kuchyňskou linkou, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a WC. K bytu náleží sklep. http://img.strutnov-horní Nové Město, Pomněnková Hodnocení: bytový panelový dům 62,00 3.NP 2+1 750 000 12 097 0,770 9 315 Byt 3+1 Prodej bytu 3+1, ulice Dlouhá v Trutnově. Byt je po rekonstrukci (nová plastová okna, keramické obklady a dlažba v koupelně a WC). Dům je po celkové revitalizaci. Plocha bytu je 73 m2. Dispozice: kuchyňská linka, 3 pokoje, vstupní chodba a koupelna s WC. Předmětem prodeje je i kuchyňská linka a část vybavení. Trutnov-Horní Staré Město, Dlouhá ul. Hodnocení: panelový bytový dům 73,00 5.NP 3+1 1 250 000 17 123 0,536 9 172 Variační koeficient před úpravami: 15,00 % Variační koeficient po úpravách: 3,20 % Minimální jednotková cena: 9 172 Kč/m 2 Minimální cena: 505 561 Kč Průměrná jednotková cena: 9 454 Kč/m 2 Průměrná cena: 521 104 Kč Maximální jednotková cena: 9 874 Kč/m 2 Maximální cena: 544 255 Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 9 500 Porovnávací hodnota: 523 640,- Kč - 8 -
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Byt ve vyšších patrech (7.NP) 3. Byt po částečné rekonstrukci, stavebně technický stav domu je dobrý 4. Kompletní občanská vybavenost v okresním městě 5. Dobré pracovní příležitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Panelový dům 2. Větší vzdálenost do středu města 3. Původní umakartové jádro Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 523.640,- Kč, zaokr.... 523.000,- Kč Obvyklá cena: 523.000,- Kč slovy: PětsetdvacettřitisíceKč V Ohavči 21.5.2014 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2243/103/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2243/14. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5938 ze dne 6.2.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 5 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -