Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2522 23/2017 o ocenění Obvyklou cenou byt č. 107/11 se způsobem ochrany nemovitá kulturní památka vymezeno v: budova Terezín ( v části č.p. 107 ), č.p. 104, 105, 106, 107, 108, - bytový dům, LV 1132, na parcele č. 22, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1385 m2, LV 1132, ulice Pražská, 415 55 Terezín, včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 9134/108822, tak jak je evidováno na LV č. 1132, katastrální území 766470 Terezín, obec 565717 Terezín. Ocenění provedeno pro : Usnesení Exekutorského úřadu Litoměřice, č.j. 124 EX 6984/10-129, ze dne 06.06.2017, se sídlem Masarykova 679/ 33, 412 01 Litoměřice. Vlastnické právo povinného : PAVEL KUBÍČEK, Pražská 107, 41155 Terezín Ocenění provedeno cenou obvyklou dle 2, odst. 1, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování ma - jetku, v aktuálním znění. Posudek vypracoval zhotovitel dle stavu ke dni 13. 06. 2017 1ng. Dobromír Kaplan Spr. 2909/80 Neplátce DPH! Razice 25 418 04 Bílina Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulní strany a 1 přílohy a předává se ve trojím vyhoto-
vení, 1 * elektronicky a 2 * tištěné. - 2 - A. N Á L E Z 1, Znalecký úkon Jedná se o ocenění obvyklou cenou byt č. 107/11 včetně podílu na společných částech domu ve výši 9134/108822, v části budovy č.p. 107, Pražská ul., tak jak je evidováno na LV č. 1136, katastrální území 766470 Terezín, obec 565717 Terezín. 2, Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření bylo provedeno dne 13. 06. 2017 znalcem osobně za přítomnosti povinného. Povinný znalci sdělil, že nemá žádné doklady o uzavřených nájmech a pronájmech, o věcných břemenech, a o jiných právech a závadách váznoucích na nemovitostí. Z prohlášení vlastníka znalec zjistil základní údaje o oceňovaném bytu 107/11 o velikosti 1 +2, umístěný v 2. NP v části budovy č.p. 107. Celková výměra podlahové plochy bytu s příslu - šenstvím činí 91,34 m2. Základní vybavení : kuchyňská linka 1 ks, sporák 1 ks, vana 1 ks, umyvadlo - 1 ks, WC mísa s příslušenstvím - 1 ks, směšovací baterie - 2 ks, vestavěná skříň - 1 ks, vodoměry, topná tělesa, 5 ks, a jiné drobné vybavení, jedná se o dohledané vybavení, znalec neřešil druh a způsob nabytí vlastnictví k vybavení. Dále byl znalec seznámen s obsahem Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 11.04.2013 v části o velikostí jednotlivých místností dle prohlášení vlastníka budovy ( na kopii ) z roku 2013 s uvedením : V - 1601/2013-506 a s obsahem prohlášení vlastníka budovy včetně přílohy týkající se 2.NP a s právem užívat kůlnu ve dvoře - viz příloha 1.NP a s právem užívání balkonu o výměře 3,46 podl. plochy, která není započtena do celkové plochy jednotky, jak je uvedeno v prohlášení vlastníka s uvedením : V - 1333/2013-506. pokoj 27,90 m2 koup. 7,26 m2 zádveří 5,51 m2 spíž 1,75 m2 pokoj 21,17 m2 WC 1,22 m2 chodba 3,48 m2 kuchyň 17,11 m2 sklep 5,94 m2 balkon 3,46 m2 Též byl povinným informován o společných prostorách a jiných údajů uvedených v již uvedené Smluvě a v Prohlášení vlastníka. Výše úhrady za užívání balkonu a kolny se znalci nepodařilo zjistit. 3, Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Exekutorského úřadu LTM, č.j. 124 EX 6984/10-129, ze dne 06.06.2017 - Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2017 na LV 1136 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice. V uvedeném výpisu ( LV
- 3-1136 ) jsou uvedeny zápisy o omezení vlastnického práva zástavním právem exekutorským dle 69a exekučního řádu, exekučních příkazů, exekučních příkazů k prodeji nemovitých věci a jiné. Řešení obsahu uvedených zápisů není obsahem ocenění. - Smlouva ( částečná kopie ) o převodu vlastnictví jednotky se způsobem využití byt a se způsobem ochrany nemovitá kulturní památka uzavřené dne 11.04.2013, - Prohlášení vlastníka budovy včetně příloh s označením V - 1333/2013-506 - Kopie katastrální mapy ze dne 24.05.2017 - Zákon č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění, o oceňování majetku, 4, Vlastnické a evidenční údaje Na listě vlastnictví č. 1136 dle evidovaného stavu k datu 25. 05. 2017 je vlastnické právo jednotky se způsobem využití byt, se způsobem ochrany nemovitá kulturní památka včetně podílu na společných částech domu a parcely č. st. 22, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1385 m2 ve výši 9134 / 108822 v budově : Terezín, č.p. 104, 105, 106, 107, 108, byt. dům, LV 1132 vymezeno v budově - bytový dům,, LV 1132. na parcelách dříve uvedené č. st. 22, LV 1132.. Vlastnické právo pro: Kubíček Pavel,, bytem Pražská 107, 411 55 Terezín Na listě vlastnictví č. 1136 dle evidovaného stavu ke dni 08.03.2017, jsou uvedeny zápisy o omezení vlastnického práva. Řešení věcí a listin týkající se omezení vlastnického práva není předmětem ocenění. 5, Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace ( výkresová část ) nebyla znalci předložena a proto nebylo možno provést porovnání dokumentace se skutečností. 6, Celkový popis nemovitých věcí Jedná se o byt č. 107/11, která je bytem v bytovém domě č.p. 104 až 108, 1 NP, ulice Pražská,41155 Terezín, skutečný přístup do domu č.p. 107 je z ulice Dlouhá. Výměry jednotlivých místností jsou uvedeny v bodě č.2 posudku. Byt a i bytový dům, část č.p. 107 včetně příslušného vybavení odpovídající standardu bydlení v současném období a je situován na okrají centrální části města Terezín, které má nyní
2 916 obyvatel. - 4 - Při prohlídce bytu znalec nezjistil žádné odchylky od údajů uvedených v prohlášení vlastníka. Obec leží v prostoru. kde se řeka Ohře do řeky Labe - v Litoměřicích a vzniklo při výstavbě vojenské pevnosti na konci 18.století jako ochrana před útoky ze severu. Jako vojenská pevnost ale nebyla nikdy použita. V roce 1813 a v roce 1866 byla pouze připravena k použití, ale k vojenským zásahům nedošlo. V období 1918 až 1938 bylo zejména na hradbách dle sdělení pamětníků znalci až 26 výletních restaurací. V období protektorátu byla pevnost využita jako sběrný trestanecký tábor, kterým prošlo až 140 tis. vězňů a v táboře zemřelo v uvedeném období cca 35 tis. vězňů. Nyní je národní pevnost kulturní památkou. Jako duchovní památkou je bývalý posádkový kostel Vzkříšení Páně z roku 1810. Po zprovoznění byl využíván jako posádkový kostel. Městem protéká řeka Ohře a přes město prochází komunikace Ústí nad Labem - Lovosice - Terezín - Praha. Předmětem ocenění je byt o velikosti 1 + 2 ve II.NP s přístupem po schodišti mimo byt, ale uvnitř budovy včetně úplného sociálního zařízení, předsíně, balkonu, sklepa a kolny ve dvoře domu č.p. 104 až č.p. 108. Výměra balkonu není započtena do výměry jednotky a s předmětnou jednotkou je spojeno právo užívat kůlnu ve dvoře - viz příloha : 1. NP, jak je uvedeno v Prohlášení vlastníka. Balkon je přístupný z prostoru oceňované jednotky ale není součástí jednotky dle Prohlášení vlastníka. Dům je napojen na venkovní rozvody vody a na venkovní rozvody elektro. Dům je vytápěn eletro přímotopy, ohřev teplé vody elektro boilerem. Odkanalizování je do veřejné kanalizace. Podlahy různého druhu, i zhoršené kvality, okna špaletová, dveře náplňové. Budova je energetické náročnosti G a jak již bylo uvedeno je kulturní památkou. B. O C E N Ě N Í 7, Metoda ocenění zjištění obvyklé ceny Ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, tj. cenou obvyklou v souladu s textem dle 2, odst. 1 uvedeného zákona, zjištěnou z prodeje nebo koupi stejné nebo obdobné nemovité věci a v souladu s příslušným ustanovením zákona č. 26/2000 Sb. o dražbách. Proto znalec provedl šetření z dostupných zdrojů ve věci nabídek prodeje zveřejněných na ininternetu stejných, případně obdobných nemovitých věcí - bytových jednotek 1+2 včetně příslušného podílu na společných částech domu a na parcele o výměře 1385 m2 8, Ocenění bytu obvyklou cenou k bydlení čp 107/11, v bytovém domě č.p. 104 až č.p. 108, včetně podílu na společných částech domu ve výši 9134/108822 a na podílu parcely č.22.
Znalec na internetu dohledal několik nabídek k prodeji bytových jednotek obdobné velikosti - 5-1 + 2 včetně podílu na společných částech domu, které jsou předmětem stejné nebo obdobné bytové jednotky v porovnání s oceňovanou bytovou jednotkou v bytovém domě, která je kulturní památkou, stáří cca dle odborného odhadu cca 200 let, vyzdívaný z kamene. Z dohledaných bytových jednotek znalec vybral tyto nabídky bytů v obdobných bytových do - mech : a, prodej bytu 1 + 2, o výměře 60 m2, Śtětí - Chcebuz, dům zděný z cihel, osobní vlastnictví, sklep není, dálkový vodovod, topení ústřední na tuhá paliva, veřejná kanalizace,, veřejná kanalizace, internet, kabel. televize, elektro 230V třída energ. náročnost G, mimoř. nehospodárnost, 2 podlaží, byt je v I.NP požadovaná cena : 480 000,- Kč b, prodej bytu 1 + 2, o výměře 46 m2, Horní Litvínov, okr. Most,dům zděný z cihel,přízemní, ( celkem 3 NP ), sklep, vytápění dálkové, plyn zaveden, zavedena voda, kanalizace i elektro, osobní vlastnictví, energ. náročnost G - mimoř. nehospodárný, byt v 1. NP požadovaná cena 559 000,- Kč c, prodej bytu 1 + 2, o výměře 55 m2, Terezínská, Lovosice, dům vyzdívaný, osobní vlastnictví, podlaží 1. NP, vytápění ústřední, potřebné přípojky inženýrských sítí, elektro, energ. náročnost, třída G - mimoř. nehospodárná, lodžie, 2 podlaží, výtah požadovaná cena 950 000,- Kč Z důvodu velkého rozdílu v požadovaných cenách za byt 1 + 2 v posudku označených a, + b, v v porovnání s bytem označeným c, znalec při stanovení obvyklé ceny použil pouze nabídky označených a + b. Průměrná cena je rovna požadovaných cen děleno 2 = ( 480 000,- + 559 000,- ) = 519 500,- Kč Tuto cenu znalec snižuje 5 % z důvodu předpokládaného stáří budovy č.p. 107, z důvodu druhu materiálu použitého při výstavbě, ze kterého je dům postaven ( převážně kamenné zdivo, málo cihelné ), z důvodu lokálního vytápění a z důvodu, že se jedná o kulturní památku dle evi -
dence vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, a naopak - 6 - tuto cenu znalec zvyšuje o 1 % za vyšší výměru podlahové plochy oceňovaného bytu v porovnáním s byty uvedených v nabídkách bytů ozn. a i b. Obvyklá vypočtená cena ve výši 519 500,- Kč po celkovém snížení 4 % = 498 720,- Kč Tato cena, která je podkladem pro stanovení obvyklé ceny zahrnuje i cenu za podíl na společ - ných částech bytového domu ve výši 9134/108822 a na parcele č. st. 22 ve výši 9134/108822. Součástí bytu není žádná vedlejší stavba, žádné trvalé porosty. Obvyklá cena nemovitých věcí bytu č. 107/11 ( část domu 107), bytového domu č. p. 104 až 108, Pražská 107. 411155 Terezín 498 720,- Kč Razice dne 14.07.2017 Vypracoval : ing. Dobromír Kaplan spr. 2909/80 Razice 25 418 04 Bílina Neplátce DPH! C, ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký úkon jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 29.10.1980, pod č.j. Spr. 2909/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2522 23/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji samostatným dokladem D, PŘÍLOHY - kopie katastrální mapy