ZNALECKÝ POSUDEK č. 2552-73/2016 Objednavatel znaleckého posudku: JUDr. Dagmar Mixová Masarykova 93 40001 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny podílu 1/3 rodinného domu a příslušenství pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 22.1.2016 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Počet stran: 20 včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 25.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny vlastnického podílu výše 1/3 rodinného domu č. p. 212 v ulici Střížovická, obec Kunžak, kat. území 677531 Kunžak, okres Jindřichův Hradec, a parc. č. st. 313; 3525/1; 4004/1; 4005 pro účely insolvenčního řízení. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Střížovická 212 378 62 Kunžak Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Kunžak Katastrální území: Kunžak Počet obyvatel: 1 471 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 150,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 313,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.1.2016 za přítomnosti Jiřího Maška. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 25.01.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 22.01.2016 panem Jiřím Maškem - Stanovení obvyklé ceny č.007/2013, vypracované panem Moudrým Vojtěchem, dne 22.3.2013 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: podíl 1/3: Jiří Mašek, Rezkova 524, 377 01 Jindřichův Hradec II podíl 1/3: Zdeněk Mašek, Střížovická 212, 378 62 Kunžak podíl 1/3: Jana Schöberlová, Vlčice 45, 378 53 Nemovitosti: RD č. p. 212 v ulici Střížovická, obec Kunžak, kat. území 677531 Kunžak, okres Jindřichův Hradec, a parc. č. st. 313; 3525/1; 4004/1; 4005. - 2 -
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 212 v ulici Střížovická, obec Kunžak, kat. území 677531 Kunžak, okres Jindřichův Hradec Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží: 1 + půda Počet podzemních podlaží: 0 Dům byl postaven v roce: odhadem 1890 Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva: Stropy: Střecha: Krytina střechy: Vnější omítky: Vnitřní omítky: smíšené, kámen neizolované zděná konstrukce, smíšená 80 cm dřevěné povalové, část klenby do traverz sedlová eternit vápenocementové vápenocementové Vybavení rodinného domu: dřevěná okna špaletová, klasická vana, keramická umyvadla, ocelové zárubně, dřevěné dveře Rok rekonstrukce RD 1953 Rozsah rekonstrukce RD Rozsáhlá rekonstrukce většiny konstrukcí Dispozice rodinného domu: 3+1 Popis místností podle podlaží: 1.NP: Chodba, kuchyně, obývací místnost, 2x pokoj, koupelna společně s kotelnou, WC, schodiště, spíž Půda: půdní prostory Energie využívané v rodinném domě: Řešení vytápění v domě: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Popis stavu rodinného domu: Vady rodinného domu: Zahrada: rozvod elektřiny, rozvod vody, kanalizace řešena jímkou, vlastní studna na užitkovou vodu centrální kotel na tuhá paliva bojler, elektrický průtokový ohřívač v obytných místnostech PVC, v koupelně a WC keramická dlažba, v kuchyni PVC, v předsíni/chodbě keramická dlažba podstandardní rodinný dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav stav odpovídající stáří bez provedení rekonstrukce, provlhlé zdivo, opadaná omítka - obnažené zdivo, zastaralé rozvody, špatné těsnění oken, zašlé omítky, zašlá fasáda ovocné stromy Venkovní stavby: kolna, stodola, zemní sklep - 3 -
Popis okolí: Přístupová cesta k domu Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: přístup bezproblémový po obecní cestě obchod s potravinami, základní škola, pošta, obecní úřad klidná lokalita, zeleň v docházkové vzdálenosti, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav špatná dostupnost hromadné dopravy, dobré parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové Věcná břemena Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: bez věcných břemen Dle KN je u omezení vlastnického práva evidováno: exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce Mašek Jiří, nařízení exekuce Schöberlová Jana, Prohlášení konkursu podle insolventního zákona Mašek Jiří, rozhodnutí o úpadku Mašek Jiří, zahájení exekuce - -Mašek Jiří, zahájení exekuce Schöberlová Jana, zástavní právo exekutorské. 1.NP: (18*8)*3=432m3 Zastřešení: (18*8)*3,45/2=248,4m3 OP Celkem: 681 m3 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 22.01.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 22.01.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost - 4 -
mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I) Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 212 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Kolna 1.2.3. Studna 1.2.4. Zemní sklep zděný nebo betonový 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. st.313; 3525/1; 4004/1; 4005 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty II) Ocenění srovnávací metodou - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,980 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní V -0,10 objekty (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-6 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,778 Koeficient pp = I T * I P = 0,762 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. RD č.p. 212 Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt s půdou. Stáří je odhadem přes 120 let. Konstrukce zdiva smíšené - kámen cihla. Základy smíšené neizolované. Okna špaletová, dveře dřevěné, vytápění centrálně - kotel na TP, střecha sedlová, krov dřevěný, střešní krytina eternit. Stropy jsou dřevěné povalové, v části domu klenby do traverz. V roce 1953 provedena rekonstrukce týkající se většiny stavebních konstrukcí. Stav domu odpovídá stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 126 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 994,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 18*8 = 144,00 m 2 Zastřešení: 18*8 = 144,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 144,00 m 2 3,00 m Zastřešení: 144,00 m 2 1,73 m Obestavěný prostor 1.NP: (18*8)*(3,00) = 432,00 m 3 Zastřešení: (18*8)*(1,73) = 249,12 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 681,12 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 144,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 288,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 126 let: s = 1-0,005 * 126 = 0,370 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,378 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,778 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 994,- Kč/m 3 * 0,378 = 753,73 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 681,12 m 3 * 753,73 Kč/m 3 * 0,980 * 0,778= 391 421,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 391 421,89 Kč RD č.p. 212 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 391 421,89 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 RD č.p. 212 - zjištěná cena = 130 473,96 Kč - 8 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Jedná se o přízemní stavbu navazující na rodinný dům. Stáří stejně jako hlavní stavba, v roce 1953 rekonstrukce. Zdivo smíšené, nosné zdivo se vyklání ze svislé polohy, nutnost řešení problému jinak hrozí zřícení stavby. Krov dřevěný, krytina eternit. Úpravy povrchů vápenocementové část chybí. Stav odpovídá stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP+Zastřešení 7*14 = 98,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP+Zastřešení 98,00 m 2 4,73 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP+Zastřešení (7*14)*(4,73) = 463,54 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP+Zastřešení NP 463,54 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 463,54 m 3-9 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy smíšené, kámen, neizolované P 100 2. Obvodové stěny smíšené P 100 3. Stropy dřevěné, pouze v části P 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina eternit P 100 6. Klempířské práce plechové P 100 7. Úprava povrchů vápenocementová omítka, částečně P 100 chybí 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy chybí C 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31,80 100 0,46 14,63 3. Stropy P 19,80 100 0,46 9,11 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 6. Klempířské práce P 1,70 100 0,46 0,78 7. Úprava povrchů P 6,10 100 0,46 2,81 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 44,87 Koeficient vybavení K 4 : 0,4487 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4487 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 054,- Plná cena: 463,54 m 3 * 1 054,- Kč/m 3 = 488 571,16 Kč - 10 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 126 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 126 / 140 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 73 285,67 Kč Koeficient pp * 0,762 Cena stavby CS = 55 843,68 Kč Stodola - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 55 843,68 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Stodola - zjištěná cena = 18 614,56 Kč 1.2.2. Kolna Jedná se o samostatný objekt, volně stojící. Dle sdělených informací byl postaven v roce 1953. Zdivo tvárnicové, jedno okno jednoduché, dřevěná vrata. Přízemní objekt, střecha pultová, krytina asfaltové pásy - IPA. Zavedena elektřina. V současnosti využíváno jako dílna. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP + Zastřešení 5,7*6,2 = 35,34 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP + Zastřešení 35,34 m 2 2,38 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP + Zastřešení (5,7*6,2)*(2,38) = 84,11 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 11 -
Název Typ Obestavěný prostor 1. NP + Zastřešení NP 84,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 84,11 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy smíšené, kámen, neizolované P 100 2. Obvodové stěny tvárnicové P 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina svařované pásy P 100 6. Klempířské práce plechové P 100 7. Úprava povrchů vápenocementová omítka, částečně P 100 chybí 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna jednoduchá P 100 11. Podlahy chybí C 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31,80 100 0,46 14,63 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 6. Klempířské práce P 1,70 100 0,46 0,78 7. Úprava povrchů P 6,10 100 0,46 2,81 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna P 1,10 100 0,46 0,51 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace P 5,80 100 0,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 33,14 Koeficient vybavení K 4 : 0,3314 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3314 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 778,46-12 -
Plná cena: 84,11 m 3 * 778,46 Kč/m 3 = 65 476,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 63 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 63 / 90 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1-70,0 % / 100) * 0,300 Nákladová cena stavby CS N = 19 642,88 Kč Koeficient pp * 0,762 Cena stavby CS = 14 967,87 Kč Kolna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 14 967,87 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Kolna - zjištěná cena = 4 989,29 Kč 1.2.3. Studna Studna se nachází na cizím pozemku. Ve vlastnictví České republiky. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 2,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 2,00 m * 1 950,- Kč/m + 3 900,- Kč Základní cena celkem = 3 900,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = 8 136,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 126 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 126 / 140 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 = 1 220,43Kč - 13 -
Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks + 9 480,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 9 480,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3180 = 19 777,18 Kč opotřebení čerpadel 85,0 % * 0,150 = 2 966,58 Kč Upravená cena čerpadel + 2 966,58 Kč Nákladová cena stavby CS N = 4 187,01 Kč Koeficient pp * 0,762 Cena stavby CS = 3 190,50 Kč Studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 3 190,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Studna - zjištěná cena = 1 063,50 Kč 1.2.4. Zemní sklep zděný nebo betonový Jedná se zemní sklep, konstrukce zděná z kamene. Stavba stojí na cizím pozemku ve vlastnictví České republiky. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 15. Zemní sklep zděný nebo betonový Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 2,8*5,6*1,8 = 28,22 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 800,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2920 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 3 713,04 Plná cena: 28,22 m 3 * 3 713,04 Kč/m 3 = 104 781,99 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 126 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 24 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 126 / 150 = 84,0 % Koeficient opotřebení: (1-84,0 % / 100) * 0,160 Nákladová cena stavby CS N = 16 765,12 Kč Koeficient pp * 0,762 Cena stavby CS = 12 775,02 Kč Zemní sklep zděný nebo betonový - výchozí cena pro výpočet = 12 775,02 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Zemní sklep zděný nebo betonový - zjištěná cena = 4 258,34 Kč - 14 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. st.313; 3525/1; 4004/1; 4005 Jedná se o pozemky sloužící jako zahrada a náležící k RD č.p. 212. Parcely č. st.212; 4004/1 a 4005 jsou spolu sousedící. Parcela 3525/1 je oddělena a nachází se mimo území obce Kunžak, druh pozemku TTP. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 165,00 m 2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 165,00) / 1 165,00 = 0,972 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,778 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 0,778 = 0,762 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 304,24 0,762 231,83 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,972-15 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 313 261,00 231,83 60 507,63 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 4004/1 398,00 231,83 92 268,34 4 odst. 1 zahrada 4005 506,00 231,83 117 305,98 Stavební pozemky - celkem 1 165,00 m 2 270 081,95 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 3525/1 86701 148,00 1,31 20,00 1,57 232,36 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 148,00 m 2 232,36 Pozemky parc.č. st.313; 3525/1; 4004/1; 4005 - výchozí cena pro = 270 314,31 Kč výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemky parc.č. st.313; 3525/1; 4004/1; 4005 - zjištěná cena = 90 104,77 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 270 081,95 Celková výměra pozemku m 2 1 165,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 200,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 46 366,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 3 013,79 Porosty - celkem: 3 013,79 Kč Porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 3 013,79 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Porosty - zjištěná cena = 1 004,60 Kč - 16 -
II) Ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány domy v blízkých lokalitách, obdobně veliké s porovnatelným standardem vybavení. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům č. p. 212, ulice Střížovická, obec Kunžak, okres Jindřichův Hradec, kraj Jihočeský 1 NP, půda, OP 681 m3, ZP 144 m2, 3+1 před rekonstrukcí 1 313 m2 standardní provedení, kotel na TP, ohřev vody - bojler a průtokový ohřívač, voda - obecní řád, kanalizace - jímka, studna, stodola, kolna, zemní sklep, oceňován podíl ve výši 1/3 1 Kunžak - Suchdol, okres Jindřichův Hradec 1 NP, půda, ZP 222 m2, UP 120 m2, 3+1 před rekonstrukcí 1550 m2 standardní provedení, vytápění lokální - kamna na TP, voda - místní zdroj, kanalizace - septik, garáž, stodola, chlévy, zemní sklep 2 Kunžak - Valtínov, okres Jindřichův Hradec částečně podsklepeno, 1 NP, půda, 2+1, ZP 120 m2, UP 78 m2 zachovalý 656 m2 standardní provedení, vytápění lokální - kamna na TP, voda - místní zdroj i obecní vodovod, kanalizace - septik 3 Kunžak, ulice Čechova, okres Jindřichův Hradec 2 NP, podkroví, 2+1, UP 100 m2, ZP 169 m2 před rekonstrukcí 169 m2 standardní provedení, voda - obecní vodovod, kanalizace - obecní, prodej v insolvenčním řízení - 17 -
č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K-5 jiné K1 x x K6 1 650 000 0,85 552500 0,91 1,05 1,06 1,03 0,97 1,25 1,264898 436 794 2 680 000 0,85 578000 0,94 0,97 0,85 1,12 0,93 1,25 1,009089 572 794 3 400 000 0,9 360000 1,02 1,1 0,73 1,04 0,95 1,25 1,011539 355 893 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna poloha objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněn způsob řešení přípojek, přítomnost vedlejších staveb K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - zohledněno ocenění podílu ve výši 1/3 Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší - vzorek č. 3 - prodej v insolvenčním řízení 455 160 355 893 572 794 109 610 345 550 564 771 Komentář Všechny objekty jsou porovnatelné, v blízké lokalitě s porovnatelným standardem vybavení. Rozdíly byly shledány ve způsobu řešení přípojek, v přítomnosti vedlejších staveb a velikosti pozemku. Úprava ceny vlastnickým podílem 455 160,- Kč x 1 / 3 = 151 720,- Kč Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti k datu vyhotovení posudku 25.1.2016 na: 150 000,- Kč - 18 -
C. REKAPITULACE I) Dle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 212 130 474,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 18 614,60 Kč 1.2.2. Kolna 4 989,30 Kč 1.2.3. Studna 1 063,50 Kč 1.2.4. Zemní sklep zděný nebo betonový 4 258,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 159 399,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. st.313; 3525/1; 4004/1; 4005 90 104,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 90 104,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 1 004,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 004,60 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 250 509,10 Kč 250 509,10 Kč 250 510,- Kč II) Dle srovnávací metody 150 000,- Kč - 19 -
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu vlastnického podílu výše 1/3 rodinného domu č.p. 212, ulice Střížovická, obec Kunžak, okres Jindřichův Hradec, kraj Jihočeský, včetně příslušenství a pozemků parc. č. st. 313; 3525/1; 4004/1; 4005 ke dni ocenění 22.1.2016 na: 200 000,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč V Praze 25.1.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Bc. Ondřej Busta D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2552-73/2016 znaleckého deníku. - 20 -
E. Přílohy - Výpisy z el. verze KN - Fotodokumentace - Srovnávané nemovitosti Výpisy z elektronické verze KN - 21 -
Fotodokumentace - 22 -
- 23 -
Srovnávané nemovitosti č.1-24 -
č.2-25 -
č.3-26 -