Znalecký posudek číslo 287-3/2017 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Jednotka č. 3518/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech ve výši 1/32, vše zapsáno na LV č. 14664 pro k.ú. Zlín. Adresa nemovitosti: ul. Křiby, Zlín, 760 01 Katastrální údaje: kraj Zlínský, okres Zlín, obec Zlín, k.ú Zlín, LV č. 14664 VLASTNÍK: Svit a.s., Šedesátá 64/2, Zlín, 760 01 ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražebního procesu OBJEDNATEL: Mgr.Miroslav Sládek, SKP Svit a.s. Zlín Adresa objednatele: Šedesátá č.ev.64/2, Zlín 760 01 IČ / RČ DIČ e-mail IČ: 000113552 CZ 60793163 as@smo-orlova.cz ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jan Česelský, Ph.D. M. Pujmanové 663/10, 709 00, Ostrava Mar. Hory IČ DIČ telefon e-mail 74266179 CZ7703055514 736 133 093 ceselsky@kocm.cz Datum místního šetření: 23.11.2017 Datum zpracování : 11.1.2018 Počet stran: 5 Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 Strana 1 / 5
Nález Situace Přehled oceňovaných nemovitostí Jednotka č. 3518/3 včetně spoluvl. podílu 1/32 na společných částech pozemku p.č. St. 7951 a budově č.ev. 3518. Garážovací stání v objektu hromadných garáží. Přehled všech vlastníků Svit a.s., Šedesátá č.ev.64/2, Zlín 760 01 Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV 14664 pro k.ú Zlín vyhotovený dálkovým přístupem. - Kopie katastrální mapy - Kopie katastrální mapy - Fotodokumentace z místního šetření ze dne 23.11.2017. - Informace o nájemném z pozemku předaná elektronicky objednatelem ZP. - Databáze znalce. - Teorie oceňování nemovitostí - Prof.Ing. Albert Bradáč DrSc., VIII. vydání Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno. Charakteristika obce, poloha nemovitosti Město Zlín je krajským městem, administrativně-správní, obchodní a kulturním centrem Zlínského kraje. Město má cca 75 500 obyvatel. Město je dobře dopravně napojeno na dopravní síť kraje silnicemi I. a II. třídy. Do města zajíždí pravidelná hromadná autobusová a vlaková doprava; v rámci města je doprava zajištěna MHD. Ve městě se nachází kompletní městská vybavenost kulturní zařízení, zdravotnická zařízení, sportovní areály, turistické atrakce. V rámci města jsou rozvedeny veškeré sítě technické infrastruktury. Oceňovaná jednotka je garážovacím stáním v hromadných garážích, které se nachází při ulici Křiby, v sídlištní zástavbě. Objekt garáží je polozapuštěným objektem pod terén. K objektu je fyzický příjezd řešen zpevněnou komunikací. Nemovitost pronajata Oceňovaná jednotka je na základě nájemní smlouvy ke dni ocenění pronajata. Rizika nemovitosti, omezení vlastnického práva V odd.c listu vlastnictví je zapsáno množství zástavních a exekučních příkazů. Cena obvyklá je stanovena bez vlivu těchto omezení. Dále je v odd.c listu vlastnictví evidováno věcné břemeno užívání (pouze k parc. 7951) s oprávněním pro Statutární město Zlín. Omezení tohoto charakteru je v ocenění zohledněno. Strana 2 / 5
Popis jednotky Základní popis Jednotka č. 3518/3 s podílem 1/32 na objektu č.ev. 3518 Jedná se o garážovací stání v hromadných garážích o standardní ploše 20 m2. Garážovací stání se nachází ve skeletovém montovaném jednopodlažním objektu s vyzdívkami (polozapuštěném pod terén) s plochou vegetační střechou. Vjezd do objektu je ocelovými vraty. Popis tech. stavu Garážovací stání je v dobrém technickém stavu. Objekt hromadných garáží je taktéž v dobrém technickém stavu odpovídajícím stáří (cca 40 let) a pravidelně prováděné údržbě objektu. Pozemek Základní popis každého pozemku Jedná se o spoluvl. podíl 1/32 na pozemku p.č. St. 7951 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 909 m 2 Posudek 1) Cena obvyklá Obvyklá cena ve vztahu k oceňování majetku je definována Zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Obvyklá cena je v zákoně o oceňování majetku definována v ustanovení 2 odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2) Výpočet ceny porovnávacím způsobem Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních Strana 3 / 5
kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu. Pro porovnání jsou v konkrétním případě použity garážovací stání a garáže z blízkého okolí, které byly v posledních letech obchodně realizovány nebo jsou v nabídce realitního trhu. Ceny jsou přepočteny na jednotkovou úroveň, upraveny hodnocenými vlastnostmi. Srovnávací vzorky: č. lokalita účel užití výměra m 2 Cena v Kč Cena v Kč/m 2 Nabídka real. kancel. 1 Zlín gar. stání 18 250 000 13 889 REDONA s.r.o. 2 Zlín Jižní Svahy gar. stání 18 199 000 11 056 MANAG 3 Zlín garáž 20 240 000 12 000 REAL PREMIUM 4 Zlín garáž 20 269 000 13 450 AGENTURA ZVONEK CZ 5 Zlín garáž 20 280 000 14 000 REAL PREMIUM V tabulce následující je provedeno porovnání výše uvedených garáží a gar.stání s oceňovaným gar. stáním na základě přepočtu na plochy a na základě koeficientů, kdy jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) jsou srovnávací vzorky lepší než oceňované. Výpočet: č. Cena požadovaná Koef. redukce Cena po redukci K1 K2 K3 KC Cena oceňovaného gar. stání resp. zaplacena na na pramen ceny poloha účel technický stav odvozená ze (Kč / m2) pramen (Kč / m2) garáž / gar.stání srovnávacího ceny 1 2 3 4 5 13 889 0,90 12 500 1 1 1 1 12 500 11 056 0,90 9 950 1 1 1,05 1,05 10 448 12 000 0,90 10 800 1 0,95 1 0,95 10 260 13 450 0,90 12 105 1 0,95 1 0,95 11 500 14 000 0,90 12 600 1 0,95 1 0,95 11 970 PRŮMĚR 11 336 Porovnávací cena celková: 20 m2 * 11 336 Kč/m 2 = 226 720,- Kč 3) Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu jsem stanovil na základě výše provedeného porovnání s cenami obdobných garáží a gar.stání ve Zlíně. Při stanovení obvyklé ceny gar. stání jsem přihlédl k následujícím faktům: - k dobré dopravní dostupnosti objektu garážování, Strana 4 / 5
- k technickému stavu objektu hromadných garáží a vybavení objektu, - k věcnému břemenu užívání evidovanému na LV č. 14664. Rekapitulace Současný stav Porovnávací hodnota 226 720,- Kč Výnosová hodnota - Věcná hodnota / nákladová - Cenu obvyklou jednotky č. 3518/3, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech ve výši 1/32, vše zapsáno na LV č. 14664 pro k.ú. Zlín, stanovuji ve výši: 227 000,- Kč Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí, LV 14664 pro k.ú Zlín - Kopie katastrální mapy - Situace umístění V Ostravě dne 11.1.2018 Ing. Jan Česelský, Ph.D. znalec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 29. června 2011, č. j. 284/2011- OD-ZN/6, pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, specializace - nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 273-97 /2017 znaleckého deníku. Ing. Jan Česelský, Ph.D. Strana 5 / 5
Situace umístění