ZNALECKÝ POSUDEK č. 2243-111/2014 o ceně spoluvlastnického podílu 1/3 na bytu č.3034/8 v bytovém domě čp.3033-3035, ul.sportovců, v Kladně. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 2559/07 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14.11.2014 znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 20.12.2014
-2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvlastnického podílu: 1/3 bytu č.3034/8 v bytovém domě čp.3033-3035 v ulici Sportovců, v Kladně; dále stanovit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Byt č.3034/8 Sportovců 3033-3035 272 01 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kladno Počet obyvatel: 68 551 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv 2 16 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.11.2014 za přítomnosti Veroniky Šíchové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 14.11.2014 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 14.11.2014 při prohlídce - výpis z KN ze dne 7.10.2014 - snímek katastrální mapy ze dne 12.10.2014 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 7.10.2014 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 21.1.2014 (č.j. 088 EX 2559/07) - exekuční příkaz ze dne 21.6.2013 vydaný Exekutorským úřadem v Kladně - údaje zjištěné v archívu Magistrátu města Kladna dne 5.11.2014 : a/ projektová dokumentace bytového domu z 01/1965 vypracovaná KPÚ Praha - porovnatelné nabídky bytů k prodeji ze dne 20.12.2014 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace bytového domu cca odpovídá skutečnosti. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl:1/3 na bytu č.3034/8 ve 4.nadzemním podlaží bytového domu čp.3033-3035, v ulici Sportovců, na jihozápadním okraji města Kladna. Byt je velikosti 2+1 a sestává z kuchyně, 2 pokojů, koupelny, WC, chodby, komory a sklepní místnosti. Bytový dům má 4 nadzemní podlaží, 1 podzemní podlaží, plochou střechu a je dodatečně zateplený. Bytový dům má 3 bytové sekce a je užívaný cca od r.1967 a má dobrou údržbu.
-3- Poloha bytového domu je dobrá, v blízkosti lesa a sportovišť. Bytový dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci, plynovod a dálkové vytápění s rozvodem TUV. Součástí ocenění je spoluvlastnický podíl 124/10000 na společných částech domu a zastavěném pozemku p.č.1560. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.3034/8 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ndex trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodejnost spoluvl.podílu je vždy nižší než prodej bytu jako celku...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. Pi -0,03 V -0,04 V 1,00 5 ndex trhu T P6 * (1 + Pi) 0,930 i1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku
-4-2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Výhodná poloha v blízkosti lesa a sportovních zařízení, a proto zvolena přirážka 10%...! 0,04-0,05 V 0,02 0,10 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 1,110 i2 Koeficient pp T * P 1,032 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.3034/8 Jedná se o byt velikosti 2+1 ve 4.nadzemním podlaží bytové sekce čp.3034; byt sestává z kuchyně, 2 pokojů, koupelny, WC, chodby, komory a lodžie; celková podlahová plocha bytu je 53,4m2 ( včetně lodžie a bez sklepní místnosti). V bytě jsou převážně plastová okna (mimo 1 okna u pokoje s lodžií, jenž je původní, dřevěné...); podlahy jsou z PVC nebo kobercové; v koupelně je vana a umyvadlo. V bytě je předpoklad menších stavebních úprav (údržba je částečně zanedbána...). Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.1560 Jedná se o zastavěný pozemek v k.ú.kladno; přístupný po zpevněné komunikaci a s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku
-5- Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů č. Pi 6 ndex omezujících vlivů O 1 + Pi 1,000 i1 ndex trhu s nemovitostmi T 0,930 ndex polohy pozemku P 1,110 Celkový index T * O * P 0,930 * 1,000 * 1,110 1,032 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 160,Typ Název 4 odst. 1 Parcelní číslo 1560 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Výměra [m2] 534,00 ndex Koef. 1,032 Jedn. cena [Kč/m2] 2 229,12 Upr. cena [Kč/m2] 2 229,12 Cena [Kč] 1 190 350,08 1 190 350,08 Pozemek p.č.1560 - zjištěná cena 1 190 350,08 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.1560 1 190 350,08Kč 1 190 350,08 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu 1 190 350,08 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda
-6- Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Kladno 46 let 20 843,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu obývací pokoj: kuchyň: pokoj: komora: koupelna: WC: chodba: lodžie: sklepní místnost: Započítaná podlahová plocha bytu: koeficient dle typu podlahové plochy 17,0 * 1,00 6,5 * 1,00 14,7 * 1,00 0,8 * 1,00 3,4 * 1,00 0,8 * 1,00 6,6 * 1,00 3,6 * 1,00 3,2 * 0,80 17,00 m2 6,50 m2 14,70 m2 0,80 m2 3,40 m2 0,80 m2 6,60 m2 3,60 m2 2,56 m2 55,96 m2 Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 46 let: s 1-5 * 46 0,770 9 ndex vybavení V (1 + Vi) * V10 * 0,770 0,674 i1 ndex trhu s nemovitými věcmi T 0,930 ndex polohy pozemku P 1,110 Ocenění č. Vi 0,03 0,85
-7- Základní cena upravená ZCU ZC * V 20 843,- Kč/m2 * 0,674 14 048,18 Kč/m2 CBP PP * ZCU * T * P 55,96 m2 * 14 048,18 Kč/m2 * 0,930 * 1,110 811 528,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem 811 528,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 190 350,08 Kč Spoluvlastnický podíl: 372 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 190 350,08 Kč * 372 / 10 000 44 281,02 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt č.3034/8 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem 44 281,02 Kč 855 809,02 Kč 1/3 Byt č.3034/8 - zjištěná cena
-8- C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.3034/8 1. Ocenění staveb celkem Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty): Vzhledem ke skutečnosti, že prodejnost spoluvlastnického podílu 1/3 je velmi obtížná a běžně se spoluvl. podíly na bytech neobchoduje, nedá se v tomto případě stanovit obvyklá cena. Pouze na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě (Příloha č.5 znaleckého posudku), po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Tržní hodnota spoluvl.podílu 1/3...250 000,-Kč (slovy: dvěstěpadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady spojené (např.nájemní smlouvy, věcná břemena) s nemovitostí nebyla žádná zjištěna...! Ve Velké Dobré 20.12.2014 ng. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí.
-9- Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2243-111/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2243-111/2014.
- 10 - Bytový dům čp.3033-3035, ul.sportovců, Kladno Pohled severní Pohled jihozápadní Pohled západní
- 11 - Byt č.3034/8 (4.nadzem.podlaží) - chodba kuchyň koupelna