Znalec: Ing. Viliam Berešík, Antona Bielka 58, 010 09 Žilina, evidenčné číslo: 910224, č. t. 0948 278978 Zadávateľ: LICITOR group, a.s. (dražobník) Sládkovičova 6, 010 01 Žilina, IČO: 36 421 561 Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa 04.06.2014 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 45/2014 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s. č. 1219 na parcele číslo 3220/140 s príslušenstvom a pozemkov C KN parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina pre účel zriadenia záložného práva a uzatvorenia záložnej zmluvy Počet listov (z toho príloh): Počet odovzdaných vyhotovení: 30 ( z toho 10 listov príloh) 4+CD
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Na základe objednávky zo dňa 04.06.2014 úlohou súdneho znalca je stanoviť všeobecnej hodnoty rodinného domu s. č. 1219 na parcele číslo 3220/140 s príslušenstvom a pozemkov C KN parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina. Účelom znaleckého posudku je dražba podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: Prima banka Slovensko, a.s., IČO: 31 575 951, so sídlom Hodžova 11, 010 11 Žilina. 2. Dátum vyžiadania posudku: 4. júna 2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 23 júla 2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 23. júla 2014 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: * Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 04.06.2014. 5.2 Získané znalcom: * Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 7055, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina zo dňa 23.07.2014 vydaný Okresným úradom Žilina, katastrálnym odborom na základe objednávky číslo 5615/2014. * Kópia z katastrálnej mapy na parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina zo dňa 23. 07. 2014 vytvorená cez katastrálny portál ÚGKK SR * Čestné prehlásenie Jaroslava Michalku o veku stavby rodinného domu s. č. 1219 na pozemku C KN parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, obec Terchová. * Zameranie a zakreslenie skutkového stavu stavby rodinného domu s. č. 1219, k. ú. Terchová, okres Žilina * Fotografie nehnuteľností na pozemku C KN parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, okres Žilina. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Strana 2
Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú známe. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Uzatvorenie záložnej zmluvy s následným zápisom do katastra nehnuteľností. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení nehnuteľnosti boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľného majetku je postup výpočtu podľa" Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", ktoré vypracovala Žilinská univerzita, USI Žilina. Znalecký posudok je vypracovaný programovým vybavením HYPO. 11, ktoré vypracovala spol. KROS s.r.o. Žilina. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Celková hodnota nehnuteľností sa zistí ako súčet všeobecnej hodnoty stavieb a pozemkov. Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktoré by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Kombinovaná metóda je váhovým priemerom výnosovej a technickej hodnoty stavieb, ktorá je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Výpočet technickej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v materiáloch USI Žilina. Pri výpočte výnosovej metódy sa vo výpočte vychádza z ročného disponibilného výnosu z využitia rodinného domu formou prenájmu. Výnos z prípadného prenájmu rodinného domu nebol súdnemu znalcovi predložený a nie je známy. Preto použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb nie je možné, pretože stavby nie sú schopné dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Ako najvhodnejšia metóda na výpočet všeobecnej hodnoty stavieb je metóda polohovej diferenciácie. Na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb sú použité rozpočtové ukazovatele publikované v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb"( ISBN 80-7100-827-3 ). Východisková hodnota je znaleckým odhadom hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota stavby rodinného domu sa vypočíta ako východisková hodnota nebytovej stavby penzión na krátkodobé ubytovanie. Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený na mernú jednotku m 3 OP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Opotrebenie stavby sa uvádza v percentách a zodpovedá znehodnoteniu technického stavu v závislosti od veku, predpokladanej životnosti, spôsobu užívania stavby, údržby stavby a pod. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2014. Všeobecná hodnota pozemkov v zastavanom území obcí sa vypočíta ako súčin jednotkovej všeobecnej hodnoty pozemku a výmery pozemku. Jednotková všeobecná hodnota pozemku je súčinom jednotkovej východiskovej hodnoty pozemku a koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý zohľadňuje všeobecnú situáciu pozemku na trhu, intenzitu využitia pozemku, dopravné vzťahy v okolí pozemku, obchodnú alebo priemyselnú polohu pozemku, druh pozemku a ďalšie povyšujúce a redukujúce faktory. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: 1. Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 7055, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: Strana 3
A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape: * parcela číslo 3220/12 zastavané plochy a nádvoria o výmere 254 m2 * parcela číslo 3220/140 zastavané plochy a nádvoria o výmere 98 m2 Stavby: * Rodinný dom s. č. 1219 na parc. č. 3220/140 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Vlastník: 1. Michalek Jaroslav nar. 27.10.1970, Školská 144/58, Terchová a Darina Michalková nar. 20.02.1972, A.F.Kollára 231, Terchová, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/ 1 Titul nadobudnutia: * Kúpna zmluva č. V 163/05-45/05. Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva od záložného veriteľa Prima Banka Slovensko, a.s. Hodžova 11, 010 11 Žilina, IČO: 31575951 na nehnuteľnosti: parcela C KN č. 3220/140 zastavané plochy o výmere 98 m2, dom s. č. 1219 na parc. C KN č. 3220/140, podľa P - 523/2014-271/2014. C. Ťarchy: Por. č.: 1 Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok č. 31/023/04 pre: DEXIA BANKA Slovensko a.s., sídlo: Hodžova 11, 010 11 Žilina, IČO: 31 575 951 na parc. č. 3220/12 - zastavané plochy o výmere 254 m2, parc. č. 3220/140 - zastavaná plocha o výmere 636 m2, parc. č. EKN 499 - orná pôda o výmere 511 m2, parc. č. EKN 501 - orná pôda o výmere 98 m2 a stavby - rodinný dom s. č. 1219 na parc. č. C KN č. 3220/140 podľa č. V 4827/04-352/04. Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 20.07.2014 za účasti vlastníka nehnuteľností, ktorý poskytol informácie a čestné prehlásenie k predmetným nehnuteľnostiam. Zameranie stavieb bolo vykonané dňa 20.07.2014. Fotografie nehnuteľnosti boli vyhotovené v čase obhliadky. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Zadávateľom nebola poskytnutá projektová dokumentácia stavby. Skutkový stav bol zistený meraním a nákresy pôdorysov jednotlivých podlaží a rez stavbou sú v prílohách znaleckého posudku. Fotografie jednotlivých nehnuteľností sú v prílohách znaleckého posudku. Stavba a príslušenstvo sú bežne udržiavané. Stavebné povolenie na stavbu domu a príslušenstva neboli predložené. Rodinný dom v čase obhliadky je dokončený a skolaudovaný. Využívaný je ako nebytová stavba - penzión na krátkodobé ubytovanie. Dom bol dokončený v roku 2005. Vek jednotlivých vonkajších úprav a plotov sú stanovené na základe konzultácie s vlastníkom nehnuteľností a porovnania týchto údajov so skutkovým stavom. e) Údaje katastra nehnuteľností, porovnanie popisných a geodetických údajov so skutkovým stavom: Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutkovým stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. V liste vlastníctva č. 7055 a kópii z katastrálnej mapy je zapísaný a zakreslený skutkový stav a právny stav rodinného domu. Vo výpise z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č. 7055 sú nasledovné parcele registra "C" evidované na katastrálnej mape v k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina: Strana 4
- parcela číslo 3220/12 je zastavaná plocha a nádvorie o výmere 254 m2. - parcela číslo 3220/140 je zastavaná plocha a nádvorie o výmere 98 m2. Vo výpise z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č. 3220/140 je evidovaný rodinný dom s. č. 1219 na parc. č. 3220/140 a je zakreslený na katastrálnej mape. Titul nadobudnutia nehnuteľností je na základe Kúpnej zmluvy č. V 163/05-45/05. Nehnuteľností sú zaťažené ťarchami, ako sú evidované na liste vlastníctva č. 7055. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: * Rodinný dom s. č. 1219 na parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina * Drobná stavba na parc. č. 3220/140 a parc. č. 3220/12, k. ú. Terchová, obec Terchová * Ploty na parc. č. 3220/140 a parc. č. 3220/12, k. ú. Terchová, obec Terchová * Vonkajšie úpravy na parc. č. 3220/140 a parc. č. 12, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina Pozemky: * Parcela číslo 3220/12, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina * Parcela číslo 3220/140, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú známe. 2. Výpočet všeobecnej hodnoty 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) 2.1.1 Rodinný dom s. č. 1219 na parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, obec Terchová POPIS STAVBY: Rodinný dom je samostatne postavený v radovej zástavbe. Je trojpodlažný, nie je podpivničený, je murovaný so sedlovou strechou. Rodinný dom je využívaný ako penzión na celoročné ubytovanie hostí. Dom je postavený v osade Holúbkovia, ktorá sa nachádza v turistickej a rekreačnej oblasti v obci Terchová. Prístup k pozemku a k domu je z miestnej, spevnenej cesty, ktorá sa napája na štátnu cestu. K domu sú vybudované prípojky vody, plynu, elektrická prípojka NN, prípojka telefónu a kanalizačná prípojka. Vstup je riešený zo západnej strany, z technickej miestnosti je východ do záhrady. Dispozičné riešenie: Dom je rozdelený na dve nadzemné podlažia a podkrovie. 1.n.p. - prízemie obsahuje: kotolňu, schodisko na poschodie, dva sklady, krbovú miestnosť, kuchyňu. 2.n.p. - poschodie obsahuje: schodište, chodbu, tri izby, dve loggie, tri kúpeľne s WC. 3.n.p. - podkrovie obsahuje: schodište, chodbu, tri izby, tri kúpeľne s WC. Technické riešenie: Základové konštrukcie sú z monolitických, betónových základových pásoch s vodorovnou a zvislou izoláciou proti vode a zemnej vlhkosti. Obvodové steny sú vybudované zo štyroch strán aj keď je dom v radovej zástavbe. Zvislé konštrukcie 1.n.p., 2. n. p. a podkrovia sú murované z tehloblokov a tehál. Hrúbka stien je do 400 mm. Deliace konštrukcie sú murované priečky z tehál. Hrúbka priečok je 300, 150 a 125 mm. Vodorovné konštrukcie sú monolitické, železobetónové dosky hr. 200 mm. Strop nad podkrovím je drevený, trámový so spodným záklopom a zateplením minerálnymi rohožami zo sklených vláken. Hrúbka tepelnoizolačnej vrstvy je 160 mm. Na nosnej konštrukcii stropu sú zavesené sadrokartónové dosky. Krov je drevený sedlový s klieštinami. Krytina na krove je z asfaltovaného šindľa na plnom debnení. Klampiarske konštrukcie sú použité z pozinkovaného plechu. Steny sú plošne stužené železobetónovými vencami na jednotlivých podlažiach. Preklady nad dvernými a okennými otvormi sú železobetónové, monolitické. Schodisko je železobetónové, monolitické. Jednotlivé stupne majú povrchovej úpravy z tvrdého dreva. Schodište na podkrovie má oceľovú nosnú konštrukciu, stupne bez podstupníc sú z tvrdého dreva. Vnútorná úprava povrchov je vápennou, šťukovou omietkou. Vonkajšie povrchové úpravy sú zo silikátovej vonkajšej omietky. Konečná úprava bude fasádnou, systémovou úpravou so silikátovou stierkou. Fasáda je zateplená, Strana 5
na 3.n.p dve steny majú drevený obklad, ktorý je impregnovaný. Slaboprúdové rozvody sú umiestnené pod omietkou. Objekt má zabezpečovací systém, televízne rozvody sú na každé podlažie. Prízemie: Okná sú drevené, zdvojené s parapetmi. Vstupné dvere sú drevené, zateplené. Vnútorné dvere sú hladké, plné v oceĺovej zárubní. Vnútorné omietky sú vápenné, obklad stupňov schodov je z tvrdého dreva. Podlahy v jednotlivých miestnostiach sú pokryté keramickou dlažbou. V kuchyni na stenách keramický obklad. V krbovej miestnosti je krb s otvoreným ohniskom. Vykurovanie je ústredné, s vlastným plynovým kotlom na prízemí, rozvody kúrenia sú plastovými rúrkami, izolovanými, vyhrievacie telesá sú plechové radiátory KORADO. Rozvody studenej a teplej vody sú v plastových rúrkach, zdrojom teplej vody je elektrický zásobník teplej vody. Elektroinštalácia je svetelná a motorická. Svetelná je rozdelená na svetelný a zásuvkový okruh. Elektroinštalácia je istená automatickými ističmi umiestnenými v rozvodnej skrini. Kanalizačný odpad je z kuchyne v plastovom potrubí. Rozvod zemného plynu do kotolne ku plynovému kotlu ústredného vykurovania. Vybavenie prízemia: kuchyňa: elektrický sporák s elektrickou rúrou, kuchynská linka na báze dreva dĺžky 200 cm, nerezový drez, vodovodná páková batéria, chladnička. kotolňa: plynový kotol závesný, elektrický zásobník teplej vody. Krbová miestnosť: krb s otvoreným ohniskom. Poschodie: Okná sú drevené, zdvojené s plastovými žaluziami, balkónové dvere sú zdvojené a zasklené. Vnútorné dvere sú, plné, hladké, dyhované v oceľovej zárubni. Podlahy obytných miestností sú pokryté kobercami, ostatné miestností majú keramickú dlažbu. Na loggii je keramická dlažba. V kúpeľniach spolu s WC je keramický obklad. Vykurovanie je ústredné, so spoločným kotlom na prízemí, rozvody sú plastovými rúrkami, izolovanými, vyhrievacie telesá sú plechové radiátory KORADO. Rozvody studenej a teplej vody sú v plastových rúrkach, zdrojom teplej vody je elektrický zásobník teplej vody na prízemí. Elektroinštalácia je svetelná. Svetelná inštalácia je rozdelená na svetelný a zásuvkový okruh. Elektroinštalácia je istená automatickými ističmi umiestnenými v rozvodnej skrini na chodbe. Kanalizačný odpad je z troch kúpeľni a z troch WC v plastovom potrubí. Schodište na podkrovie je oceľovej konštrukcie, jednotlivé stupne sú z tvrdého dreva. Vybavenie poschodia: Kúpeľňa s WC: tri samostatné sprchovacie kúty s keramickým obkladom, tri samostatné vodovodné pákové batérie so sprchou, tri splachovacie WC, tri keramické umývadlom s vodovodnou, pákovou batériou. Izby: tri vstavané skrine Podkrovie: Okná sú drevené, zdvojené, balkónové dvere sú zdvojené a zasklené. Vnútorné dvere sú plné, hladké a dyhované v oceľovej zárubni. Podlahy obytných miestností majú koberce. v kúpeľniach sú keramické dlažby. Vnútorné úpravy sú z vápennej omietky, v kúpeľniach sú keramické obklady. Vykurovanie je ústredné, so spoločným kotlom na prízemí, rozvody sú plastovými rúrkami, izolovanými, vyhrievacie telesá sú plechové radiátory KORADO. Rozvody studenej a teplej vody sú v plastových rúrkach, zdrojom teplej vody elektrický zásobník teplej vody na prízemí. Elektroinštalácia je svetelná. Svetelná inštalácia je rozdelená na svetelný a zásuvkový okruh. Elektroinštalácia je istená automatickými ističmi umiestnenými v rozvodnej skrini na chodbe. Kanalizačný odpad je z kúpeľni a z WC v plastovom potrubí. Vybavenie podkrovia: Kúpeľňa s WC: tri samostatné sprchovacie kúty s keramickým obkladom a tri samostatné vodovodné pákové batérie so sprchou, tri splachovacie WC, tri keramické umývadla s troma vodovodnými, pákovými batériami. Izby: tri vstavané skrine. Dom je bežne udržiavaný. Výpočet opotrebenia je lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. OBOSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY: Základy Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] (8,65*10,45-1,86*1,04-3,00*1,04-3,24*0,40)*0,32 26,89 Vrchná stavba (8,65*10,45-1,86*1,04-3,00*1,04-3,24*0,40)*5,44+(4,35*4,20+1,80*4,20+4,10*4,10+3,50*5,50+4,05*3,50)*1,20*3,10 Zastrešenie 740,16 (8,65*10,45-1,86*1,04-3,00*1,04-3,24*0,40)*0,50*1,40 58,83 Strana 6
Obstavaný priestor stavby celkom 825,88 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU: Zatriedenie stavby: JKSO: Domy radové, bez občianskeho vybavenia KS: 1122 Trojbytové a viacbytové budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = 1 998 / 30,1260 = 66,32 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 84,04*1,00 84,04 Repr. 2,67 2,67 Nadzemné 2 84,04*1,00 84,04 Repr. 2,77 2,77 Podkrovné 1 76,07*1,20 91,28 Repr. 3,10 3,1 Priemerná zastavaná plocha: (84,04 + 84,04 + 91,28) / 3 = 86,45 m 2 Priemerná výška podlaží: (84,04 * 2,67 + 84,04 * 2,77 + 91,28 * 3,1) / (84,04 + 84,04 + 91,28) = 2,85 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 86,45) = 1,1976 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 2,85) = 1,0368 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 6,19 2 Zvislé konštrukcie 19,00 1,00 19,00 19,62 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,25 4 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,16 5 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,06 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,03 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 0,75 5,25 5,42 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,30 3,90 4,02 9 Vnútorné keramické obklady 2,00 1,30 2,60 2,68 10 Schody 3,00 1,20 3,60 3,71 11 Dvere 3,00 1,20 3,60 3,71 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 13 Okná 5,00 0,80 4,00 4,13 14 Povrchy podláh 3,00 1,10 3,30 3,40 15 Vykurovanie 5,00 1,10 5,50 5,67 16 Elektroinštalácia 5,00 1,10 5,50 5,67 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,03 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,20 3,60 3,71 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 3,09 20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,03 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,06 22 Vybavenie kuchýň 2,00 0,80 1,60 1,65 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,25 5,00 5,16 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 6,00 0,25 1,50 1,55 Strana 7
Spolu 100,00 96,95 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 96,95 / 100 = 0,9695 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 66,32 /m 3 * 2,235 * 0,9695 * 1,1976 * 1,0368 * 0,939 * 0,95 VH = 159,1717 /m 3 TECHNICKÝ STAV Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Rodinný dom s.č. 1219 na parc.č. 3220/140, k.ú. Terchová, obec Terchová 2005 9 91 100 9,00 91,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota 159,1717 /m 3 * 825,88 m 3 131 456,72 Technická hodnota 91,00 % z 131 456,72 119 625,62 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Prístrešok na záhradnom grile na parc. č. 3220/12, k. ú. Terchová POPIS STAVBY: Drobná stavba je prístrešok nad záhradným krbom. Nachádza sa pri rodinnom dome na parcele číslo 3220/12. Stavba bola vybudovaná v roku 2006. Stavba je rozdelená na skladovú časť a krbovú miestnosť so sedením. V krbovej miestnosti je postavený murovaný krb s otvoreným ohniskom. Základové pasy sú betónové, zvislé stĺpy sú vymurované z lomového kameňa, výplň stien je z opracovaných dosiek, krov je drevený s klieštinami, krytina na krove je drevený šindeľ s impregnáciou. Podlaha je z kamennej dlažby. ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 2006 4,00*3,45 13,8 18/13,8=1,304 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.2 betónové, podmurovka betónová 845 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) Strana 8
5 Krov 3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité s dreveným plášťom 675 5.4 ostatné 540 6 Krytina strechy na krove 6.5 asfaltové šindle 710 9 Vonkajšia úprava povrchov 12 Dvere 14 Podlahy 9.5 napustenie impregnáciou 180 12.6 drevené zvlakové 105 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 3200 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 25 Vnútorné vybavenie 25.8 kuchynský sporák na tuhé palivo (1 ks) 305 Spolu 305 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,950 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (3200 + 305 * 1,304)/30,1260 119,42 TECHNICKÝ STAV: Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 2006 8 42 50 16,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota 119,42 /m 2 *13,80 m 2 *2,235*0,95 3 499,11 Technická hodnota 84,00% z 3 499,11 2 939,25 2.2.2 Plot z južnej, západnej a severnej strany pozemku C KN parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová Plot je z troch strán a oddeľuje pozemok od okolitých pozemkov. Plot má betónové základové pásy, podmurovka je murovaná z lomového kameňa, výplň plota je drevená. V plote sú umiestnené drevené vráta. Plot bol postavený v roku 2006 a je bežne udržiavaný. ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Strana 9
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 57,70m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: z lomového kameňa 57,70m 1045 34,69 /m Spolu: 3. Výplň plotu: z drevenou výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch 4. Plotové vráta: 57,93 /m 86,55m 2 425 14,11 /m d) drevené tesárske 2 ks 4685 155,51 /ks Dĺžka plotu: 10,70+34,00+13,00 = 57,70 m Pohľadová plocha výplne: 57,7*1,50 = 86,55 m 2 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,950 TECHNICKÝ STAV: Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot z južnej, západnej a severnej strany pozemku C KN parc.č. 3220/12 a parc.č. 3220/140, k.ú. Terchová 2006 8 42 50 16,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA (57,70m * 57,93 /m + 86,55m Východisková hodnota 2 * 14,11 /m 2 + 2ks * 155,51 10350,42 /ks) * 2,235 * 0,95 Technická hodnota 84,00 % z 10350,42 8694,35 2.2.3 Plot z východnej strany pozemku C KN parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová Plot je z východnej strany a oddeľuje pozemok od miestnej cesty. Plot má betónové základové pásy, podmurovka je murovaná z lomového kameňa, výplň plota nie je. V plote sú umiestnené skrinky na elektromer, plynomer s HÚP. Plot bol postavený v roku 2006 a je bežne udržiavaný. ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 10,50m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: z lomového kameňa 10,50m 1045 34,69 /m Spolu: 57,93 /m Strana 10
Dĺžka plotu: 10,50 m Pohľadová plocha výplne: 10,5 = 10,50 m 2 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,950 TECHNICKÝ STAV: Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot z východnej strany pozemku C KN parc.č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k.ú. Terchová 2006 8 42 50 16,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota (10,50m * 57,93 /m) * 2,235 * 0,95 1 291,50 Technická hodnota 84,00 % z 1 291,50 1 084,86 2.2.4 Prípojka vody na parc. č. 3220/12, k. ú. Terchová Prípojka vody je z východnej strany pozemku na parcele číslo 3220/12. Napojená je na obecný rozvod, ktorý je umiestnený v miestnej ceste. Prípojka bola vybudovaná v roku 2005. Je z plastového potrubia r PE DN 25 mm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 6,75 bm Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,950 TECHNICKÝ STAV: Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 2005 9 41 50 18,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota 6,75 bm * 41,49 /bm * 2,235 * 0,95 594,63 Technická hodnota 82,00 % z 594,63 487,60 2.2.5 Kanalizačná prípojka na parc. č. 3220/12, k. ú. Terchová Kanalizačná prípojka je z východnej strany pozemku na parcele číslo 3220/12. Napojená je na obecný rozvod, ktorý je umiestnený v miestnej ceste. Prípojka bola vybudovaná v roku 2009. Je z plastového potrubia DN 150 mm. Strana 11
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 4,25 bm Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,950 TECHNICKÝ STAV: Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 2009 5 55 60 8,33 91,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota 4,25 bm * 28,38 /bm * 2,235 * 0,95 256,10 Technická hodnota 91,67 % z 256,10 234,77 2.2.6 Prípojka plynu na parc. č. 3220/12, k. ú. Terchová Kanalizačná prípojka je z východnej strany pozemku na parcele číslo 3220/12. Napojená je na obecný rozvod. ktorý je umiestnený v miestnej ceste. Prípojka je od meracej skrine, ktorá je v oplotení a kde sa nachádza HÚP: Prípojka bola vybudovaná v roku 2005. Je z oceľových rúr, izolovaných DN 25 mm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 6,50 bm Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,950 TECHNICKÝ STAV: Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 2005 9 21 30 30,00 70,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota 6,5 bm * 14,11 /bm * 2,235 * 0,95 194,73 Technická hodnota 70,00 % z 194,73 136,31 2.2.7 Elektrická prípojka na parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová Elektrická prípojka NN sa nachádza z východnej strany pozemku. Prípojka je zo zemného kábla. Strana 12
Je od meracej skrine v oplotení po rodinný dom. Bola vybudovaná v roku 2005. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) káblová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 /bm Počet merných jednotiek: 5,75 bm Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,950 TECHNICKÝ STAV: Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka na parc.č. 3220/12 a parc.č. 3220/140, k.ú. Terchová 2005 9 21 30 30,00 70,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota 5,75 bm * (14,77 /bm + 0 * 8,86 /bm) * 2,235 * 0,95 180,32 Technická hodnota 70,00 % z 180,32 126,22 2.2.8 Spevnené plochy z kamennej dlažby na parc. č. 3220/12, k. ú. Terchová Spevnená plocha z kamennej dlažby je na vstupe na parkovisko, na parkovisku a na chodníkoch. Kamenná dlažba je z prírodného kameňa uloženého na teréne. Boli vybudované v roku 2006. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.4. Plochy s povrchom dláždeným - kamenným Položka: 8.4.e) Z lomového kameňa - bez podkladových vrstiev Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 380/30,1260 = 12,61 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 9,30*(6,00+12,40)*0,50+8,50*1,20+5,50*1,00 = 101,26 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,950 TECHNICKÝ STAV: Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy z kamennej dlažby na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 2006 8 42 50 16,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA: Východisková hodnota 101,26 m 2 ZP * 12,61 /m2 ZP * 2,235 * 0,95 2 711,15 Strana 13
Technická hodnota 84,00 % z 2 711,15 2 277,37 2.2.9 Oporný múr z kameňa na parc. č. 3220/12, k. ú. Terchová ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) Bod: 9.2. Z lomového kameňa Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1345/30,1260 = 44,65 /m3 OP Počet merných jednotiek: 9,00*1,40*0,40 = 5,04 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,950 TECHNICKÝ STAV: Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oporný múr z kameňa na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 2006 8 52 60 13,33 86,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota 5,04 m 3 OP * 44,65 /m3 OP * 2,235 * 0,95 477,81 Technická hodnota 86,67 % z 477,81 414,12 2.2.10 Oporné murované steny pri dome s. č. 1219, k.ú. Terchová Oporné murované steny sú pokračovaním obvodových stien stavby rodinného domu. Sú na parcele číslo 3220/140 a boli vybudované v roku 2005. Základy sú betónové, driek je murovaný z tehál, povrchová úprava je silikátovou omietkou. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) Bod: 9.6. Tehlové Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1450/30,1260 = 48,13 /m3 OP Počet merných jednotiek: 2*2,00*6,80*0,40+0,75*6,80*0,40+1,15*6,80*0,40 = 16,05 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,950 TECHNICKÝ STAV: Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oporné murované steny pri dome s.č. 1219, Terchová 2005 9 91 100 9,00 91,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota 16,05 m 3 OP * 48,13 /m3 OP * 2,235 * 0,95 1 640,18 Technická hodnota 91,00 % z 1 640,18 1 492,56 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Strana 14
Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 1219 na parc.č. 3220/140, k.ú. Terchová, obec Terchová 131456,72 119625,62 Prístrešok na záhradnom grile na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 3499,11 2939,25 Plot z južnej, západnej a severnej strany pozemku C KN parc.č. 3220/12 a parc.č. 3220/140, k.ú. Terchová 10350,42 8694,35 Plot z východnej strany pozemku C KN parc.č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k.ú. Terchová 1291,50 1084,86 Prípojka vody na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 594,63 487,60 Kanalizačná prípojka na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 256,10 234,77 Prípojka plynu na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 194,73 136,31 Elektrická prípojka na parc.č. 3220/12 a parc.č. 3220/140, k.ú. Terchová 180,32 126,22 Spevnené plochy z kamennej dlažby na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 2711,15 2277,37 Oporný múr z kameňa na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 477,81 414,12 Oporné murované steny pri dome s.č. 1219, Terchová 1 640,18 1 492,56 Celkom: 152 652,67 137 513,03 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom je postavený v obci Terchová, v osade Holúbkovia. Pozemok, na ktorom je postavená stavba sa nachádza v zastavanom území obce. Lokalita sa nachádza severovýchodne od centra obce. Dom je postavený v radovej zástavbe a má tri nadzemné podlažia. Od centra obce je vzdialený cca 1800 m. Dopravné spojenie je autobusom, pričom čas jazdy je do 10 minút. Nezamestnanosť v okrese Žilina, do ktorého patrí obec Terchová je do 10%. V okolí domu je dostatočná občianska vybavenosť pre obce nad 4000 obyvateľov. Obec Terchová a okolie obce sa nachádzajú v rekreačnej a turistickej oblasti. Stavba a príslušenstvom sú v dobrom technickom stave a vyžadujú si iba bežnú údržbu. V okolí nehnuteľností sú postavené rodinné domy a penzióny, zelené plochy, cesty, chodníky, v blízkosti tečie miestny potok, nachádza sa obchod, škola, autobusová zástavka. Pozemok je rovinatý a na pozemku sa nachádzajú prípojka vody, zemného plynu, elektrická prípojka NN, kanalizačná prípojka, telefónna prípojka. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom bol postavený ako nebytový dom a je využívaný ako penzión na krátkodobé ubytovanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: V okolí nehnuteľností neboli zistené rizika, ktoré by ovplyvňovali užívanie stavieb a pozemkov. Nehnuteľností sú problematické ovplyvnené ťarchami, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností na LV č. 7055. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 NEBYTOVÉ BUDOVY Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, dopyt po nehnuteľnostiach podobného typu, veľkosť nehnuteľností, kvalitu použitých stavebných materiálov, celkový stav stavieb je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,55 Strana 15
(v danom prípade objektívne vystihuje pomer medzi technickou hodnotou ohodnocovaných stavieb a dosahovanými všeobecnými hodnotami porovnateľných stavieb v danom mieste a čase). Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,550 + 1,100) 1,650 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,100 III. trieda Priemerný koeficient 0,550 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,303 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,550-0,495) 0,055 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,303 13 3,94 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,550 30 16,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,100 8 8,80 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,650 7 11,55 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti II. 1,100 6 6,60 priemerný - obchodný a prevádzkový objekt III. 0,550 10 5,50 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 1,100 9 9,90 malá hustota obyvateľstva I. 1,650 6 9,90 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 1,100 5 5,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,650 6 9,90 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,550 7 3,85 železnica, alebo autobus IV. 0,303 7 2,12 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, 13 kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0,550 10 5,50 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,550 8 4,40 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,100 9 9,90 Strana 16
16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,550 8 4,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,055 7 0,39 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,055 4 0,22 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0,303 20 6,06 Spolu 180 124,93 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 124,93/ 180 0,694 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 137513,03 * 0,694 95434,04 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemky C KN parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140 zapísané na LV č. 7055, k. ú. Terchová, okres Žilina Popis: Hodnotený pozemok C KN parcela číslo 3220/12 a parcela číslo 3220/140 sa nachádza v k. ú. Terchová, v okrese Žilina. Na parcele číslo 3220/140 je postavený dom s. č. 1219. Pozemok sa nachádza v zastavanom území obce. Časť obce, kde sa nehnuteľností nachádzajú, je v osade Holúbkovia. Od centra obce je lokalita vzdialená cca 1200 m, pričom čas jazdy je do 10 minút. V okolí a v Terchovej je dobudovaná potrebná občianska a technická vybavenosť. Obec Terchová a okolie sa nachádzajú v rekreačnej a turistickej oblasti, kde je zvýšený záujem o kúpu podobných nehnuteľností. V Žiline a okolitých obciach je nezamestnanosť do 10%. V okolí sú postavené rodinné domy, penzióny, zelené plochy, cesty, chodníky, obchody, škola, tečie miestny potok. V blízkosti je autobusová zástavka. Pozemok je rovinatý, oplotený. Na pozemku sa nachádzajú potrebné rozvody inžinierskych sietí. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 3220/12 zastavaná plocha a nádvorie 254,00 254,00 1/1 254,00 3220/140 zastavaná plocha a nádvorie 98,00 98,00 1/1 98,00 Spolu výmera 352,00 Obec: Terchová Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov Hodnotenie Hodnota koeficientu 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov 0,90 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy 1,00 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min) 1,00 Strana 17
kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1. nevyskytuje sa 1,00 1,30 3,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,30 * 3,00 * 1,00 3,5100 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 3,5100 11,65 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 352,00 m 2 * 11,65 /m 2 4 100,80 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 3220/12 2959,10 parcela č. 3220/140 1 141,70 Spolu 4 100,80 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Úlohou je stanoviť všeobecnej hodnoty rodinného domu s. č. 1219 na parcele číslo 3220/140 s príslušenstvom a pozemkov C KN parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina. Účelom znaleckého posudku je dražba podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: Prima banka Slovensko, a.s., IČO: 31 575 951, so sídlom Hodžova 11, 010 11 Žilina. 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 95 434,04 EUR 4 100,80 EUR Strana 18
3.REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 1219 na parc.č. 3220/140, k.ú. Terchová, obec Terchová 83 020,18 Prístrešok na záhradnom grile na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 2039,84 Plot z južnej, západnej a severnej strany pozemku C KN parc.č. 3220/12 a parc.č. 3220/140, k.ú. Terchová 6033,88 Plot z východnej strany pozemku C KN parc.č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k.ú. Terchová 752,89 Prípojka vody na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 338,39 Kanalizačná prípojka na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 162,93 Prípojka plynu na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 94,60 Elektrická prípojka na parc.č. 3220/12 a parc.č. 3220/140, k.ú. Terchová 87,60 Spevnené plochy z kamennej dlažby na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 1 580,49 Oporný múr z kameňa na parc.č. 3220/12, k.ú. Terchová 287,40 Oporné murované steny pri dome s.č. 1219, Terchová 1 035,84 Pozemky Pozemky C KN parc.č. 3220/12 a parc.č. 3220/140 zapísané na LV č. 7055, k.ú. Terchová, okres Žilina - parc. č. 3220/12 (254 m 2 ) 2959,10 Pozemky C KN parc.č. 3220/12 a parc.č. 3220/140 zapísané na LV č. 7055, k.ú. Terchová, okres Žilina - parc. č. 3220/140 (98 m 2 ) 1141,70 Spolu VŠH 99534,84 Zaokrúhlená VŠH spolu 99 500,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 99 500,00 EUR Slovom: Devätdesiatdeväťtisícpäťsto EUR 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Rizika spojené s využitím predmetných nehnuteľností sú zapísané ako ťarchy v liste vlastníctva č. 7055. Žilina dňa 24. júla 2014 Ing. Viliam Berešík IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 04.06.2014. 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 7055, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina zo dňa 23.07.2014 vydaný Okresným úradom Žilina, katastrálnym odborom na základe objednávky číslo 5615/2014. 3.Kópia z katastrálnej mapy na parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, obec Terchová, okres Žilina zo dňa 23. 07. 2014 vyhotovená cez katastrálny portál 4. Čestné prehlásenie o veku stavby rodinného domu s. č. 1219 na pozemku C KN parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, obec Terchová. 5. Nákres skutkového stavu stavby rodinného domu s. č. 1219, k. ú. Terchová, okres Žilina 6. Fotografie nehnuteľností na pozemku C KN parc. č. 3220/12 a parc. č. 3220/140, k. ú. Terchová, okres Žilina. Strana 19
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 910224 zo dňa 17.12.2001 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 13 00 Poruchy stavieb, 37 10 02 Oceňovanie nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca: 910224. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 45/2014 znaleckého denníka č. 4. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 45/204. Žilina dňa 24. júla 2014 Ing. Viliam Berešík Antona Bielka 58 010 09 Žilina Strana 20