ZNALECKÝ POSUDOK číslo 057/2017

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing. Bruno Boroš, Drevárska 453/1, Poprad Evidenčné číslo Tel Copytrend, s.r.o., Macharova 1116/9, SK Bratislava (pre účely dobrovoľnej dražby realizovanej spoločnosťou Dom Dražieb, s.r.o., Podzámska 37, Hlohovec) Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 057/2017 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - Rodinný dom s.č. 43 na parc.č. 213/2 k.ú. Filice, obec Gánovce, zapísaného na LV č. 186 a pozemok parc.č. 213/2 zapísaného na LV č. 186 a 214/3 zapísaného na LV č. 530, k.ú. Filice, pre účely dobrovoľnej dražby realizovanej spoločnosťou Dom Dražieb, s.r.o., Podzámska 37, Hlohovec. Počet listov: Počet odovzdaných vyhotovení: 28(dvadsaťosem), z toho príloh 8(osem) 4(štyri) Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 1 z 28

2 I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti - Rodinný dom s.č. 43 na parc.č. 213/2 k.ú. Filice, obec Gánovce, zapísaného na LV č. 186 a pozemok parc.č. 213/2 zapísaného na LV č. 186 a 214/3 zapísaného na LV č. 530, k.ú. Filice, okres Poprad. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka Znalecký posudok č. 98/2011, vyhotovený znalcom Ing. Ján Kmeť, Partizánska 700/53, Poprad 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 186, k.ú. Filice, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 530, k.ú. Filice, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Informatívna kópia katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Obhliadka, zameranie a zistenie skutkového stavu nehnuteľnosti - obhliadka a zameranie nebolo umožnené z dôvodu nesprístupnenia rodinného domu Zakreslenie skutkového stavu - použité z predloženého znaleckého posudku Fotodokumentácia - nebolo umožnené previesť z dôvodu nesprístupnenia rodinného domu 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhl. MS SR č. 500/2005, 534/2008 a 33/2009 Z.z. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba. Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 2 z 28

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bude stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ocenenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Na Výpise z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 186 a 530, k.ú. Filice, zo dňa sa nachádzajú tieto údaje: Viď listy vlastníctva v prílohe tohto znaleckého posudku. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením mala byť vykonaná dňa Z dôvodu nesprístupnenia rodinného domu, obhliadka nebola vykonaná. Zameranie nehnuteľností nevykonané z dôvodu nesprístupnenia rodinného domu. Fotodokumentácia neprevedená z dôvodu nesprístupnenia rodinného domu. Majiteľ nehnuteľnosti nesprístupnil predmetnú nehnuteľnosť. Nebolo možné previesť obhliadku rodinného domu. Preto v tomto posudku budem hodnotiť podľa 12 ods. 3 Zákona č. 527/2002 Z.z., podľa ktorého: (3) Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii. d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu projektovej a stavebnej dokumentácie so zistením skutočným stavom: Nebola predložená projektová dokumentácia. Použil som prílohu z predloženého znaleckého posudku, ktorá je prílohou tohto znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Rodinný dom s.č. 43 na parc.č. 213/2 k.ú. Filice, zapísaný na LV č Rodinný dom je zakreslený v katastrálnej mape. Pozemok parc.č. 213/2 a 214/3 k.ú. Filice. Parcely sú zakreslené do katastrálnej mapy. Právna dokumentácia pre oceňovanú nehnuteľnosť je v súlade so skutkovým stavom. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom s.č. 43 na parc.č. 213/2 k.ú. Filice Pozemok parc.č. 213/2 a 214/3 k.ú. Filice g) vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli určené. Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 3 z 28

4 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č. 43 na parc.č. 213/2, k.ú. Filice POPIS STAVBY Popis rodinného domu je prevzatý z poskytnutého znaleckého posudku: Predmetom ohodnotenia je samostatne stojaci rodinný dom s.č. 43, situovaný v intraviláne obce Gánovce katastrálne územie Filice, v obytnej zóne obce. Ohodnocovaný rodinný dom je jednoduchá nenáročná stavba realizovaná tradičnou technológiou v jednoduchých základových pomeroch, založený plošne, zvislá konštrukcia murovaná, stropy s rovným podhľadom, zastrešenie dreveným krovom, pozostáva z neúplného 1. Podzemného čiastočného podlažia a 1.nadzemného obytného podlažia. Dom je v súčasnosti užívaný ako rodinný dom, v liste vlastníctva je zapísaný ako rodinný dom a je ohodnotený podľa prílohy č. 1 vyhlášky. 1. Podzemné podlažie: Objekt je založený v hĺbke nad 1,0 m bez zvislej izolácie, murivo murované hr. Do 50 cm, deliace konštrukcie murované, vnútorné omietky vápenné plsťou hladené, strop s rovným podhľadom železobetónový, fasáda vápenná, schody vonkajšie, podlaha obytných miestností lepené povlakové podlahoviny, podlahy ostatných miestností PVC, dvere hladké, okná drevené zdvojené s dvojitým zasklením, rozvod studenej a teplej vody na podlaží, elektroinštalácia svetelná, motorická, v kuchyni plynový sporák s elektrickou keramickou varnou doskou, nerezový drez, nerezová batéria, linka na báze dreva 2,8 m, keramický obklad v kuchyni, vykurovanie ústredné oceľové panely a elektrický konvertor v izbe a vo WC, WC bez umývadla v samostatnej miestnosti, v kotolni kotol ÚK na tuhé palivo a zásobník TÚV kombinovaný, RIS s automatickým istením. 2. Nadzemné podlažie: základy s vodorovnou izoláciou, murivo do 50 cm, deliace konštrukcie murované, vnútorné omietky vápenné plsťou hladené, strop s rovným podhľadom drevený trámový, drevený sedlový krov s valbami, strešná krytina škridla pálená jednodrážková, fasáda vápenná hladká, klampiarske konštrukcie plechové pozinkované, podlaha obytných miestností PVC a koberec, podlahy ostatných miestností PVC a keramická dlažba, dvere hladké, okná drevené zdvojené a dvojitým zasklením, batérie nerezové obyčajné aj so sprchou, vykurovanie ústredné z kotla ÚK, radiátory oceľové, rozvod TÚV na podlaží, elektroinštalácia svetelná, motorická, kanalizácia z kuchyne a kúpeľne WC, v kúpeľni vaňa liatinová, keramické umývadlo a sprchovací kút, WC bez umývadla v samostatnej miestnosti, v kuchyni plynový sporák, obyčajná batéria, smaltovaný drez, linka na báze dreva 2,4 m, obklad keramický v kuchyni, v kúpeľni aj obklad vane, RIS s automatickým istením. Objekt je postupne majiteľom rekonštruovaný a modernizovaný, tiež je vymenená výbava objektu. Po zatečení 1.PP bola odstránená počas rekonštrukcie výbava kuchyne, bola dodatočne prevedená zvislá izolácia proti zemnej vlhkosti, v súčasnosti bolo funkčné WC, obklad keramický v kuchyni a dokončujú sa povrchové úpravy stien a stropov, pred položením podláh a spätnom osadení zariadenia kuchyne. Rodinný dom bol podľa predloženého potvrdenia ObÚ v Gánovciach o veku objektu daný do užívania v roku 1954, prístavba bola podľa majiteľov užívania schopná od roku ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. PP ,2*(3,36*4,38+3,22*3,80+1,96*5,02) 44,15 1. PP ,2*(1,58*1,48+1,39*1,70+1,60*1,56) 8,64 Spolu 1. PP 52,79 120/52,79=2, NP ,89*11,55-4,00*1,62 119,3 120/119,3=1,006 Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 4 z 28

5 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 v použitom katalógu. ZP podľa zásad uvedených 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 1 Osadenie do terénu 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie ,0 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14 Fasádne omietky 14.2.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 1/2 do 2/ c vápenné a vápenno-cementové hladké do 1/ Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené ,0 18 Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino ,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 31 Inštalácia plynu 31.2 rozvod propán-butánu ,0 Spolu ,0 Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 5 z 28

6 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) ,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.7 bm) ,0 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) ,0 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou ,0 3 Podmurovka 3.8.b podpivničené do 3/4 ZP - priem. výška cm - omietaná, škárované tehlové murivo ,0 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7 Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 8 Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové ,0 10 Krytiny strechy na krove Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 6 z 28

7 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové ,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14 Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené ,0 18 Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino ,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná ,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (2 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) , sporák na tuhé palivo (1 ks) , drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.2 bm) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.1 vaňa liatinová (1 ks) , umývadlo (1 ks) , samostatná sprcha (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 7 z 28

8 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové (2 ks) , ostatné (1 ks) ,0 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , vane (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,331 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 1. PP ( * 2,273)/30,1260 ( * 2,273)/30, ,88 206,29 1. NP ( * 1,006)/30,1260 ( * 1,006)/30, ,55 240,55 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 37,00 1. PP - prístavba ,45 72,55 1. NP ,00 37,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1954 Východisková hodnota 234,88 /m 2 *44,15 m 2 *2,331*0, ,74 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 206,29 /m 2 *44,15 m 2 *2,331*0, ,55 Technická hodnota 37,00% z , ,36 1. PP - prístavba z roku 2003 Východisková hodnota 234,88 /m 2 *8,64 m 2 *2,331*0, ,92 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 206,29 /m 2 *8,64 m 2 *2,331*0, ,92 Technická hodnota 72,55% z 3 946, ,49 Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 8 z 28

9 1. NP z roku 1954 Východisková hodnota 240,55 /m 2 *119,30 m 2 *2,331*0, ,43 Technická hodnota 37,00% z , ,29 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [ ] Východisková hodnota nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , , ,85 1. nadzemné podlažie , , ,29 Spolu , , ,14 Dokončenosť stavby: ( ,90 / ,09 ) * 100 % = 96,33% 2.2 PRÍSLUŠENSTVO Vodovodná prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 14,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,331 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 72,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 14 bm * 41,49 /bm * 2,331 * 0, ,29 Technická hodnota 72,00 % z 1 286,29 926, Kanalizačná prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 9 z 28

10 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 11,2 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,331 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,00 6,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 11,2 bm * 30,54 /bm * 2,331 * 0,95 757,45 Technická hodnota 6,00 % z 757,45 45, Plynová prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Plynovod 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 14,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,331 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,00 56,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 14,5 bm * 14,11 /bm * 2,331 * 0,95 453,07 Technická hodnota 56,00 % z 453,07 253,72 Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 10 z 28

11 2.2.4 Elektro prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.d) káblová prípojka vzdušná Al 4*16 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 290/30,1260 = 9,63 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 5,78 /bm Počet merných jednotiek: 17,1 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,331 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektro prípojka ,00 6,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 17,1 bm * (9,63 /bm + 0 * 5,78 /bm) * 2,331 * 0,95 364,66 Technická hodnota 6,00 % z 364,66 21, Schody pred vstupom ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Vonkajšie a predložené schody 2112 Miestne komunikácie Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Na železobetónovej doske alebo nosníkoch s povrchom z cem. poteru Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 545/30,1260 = 18,09 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 10*1,1 = 11 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,331 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Schody pred vstupom ,00 52,00 Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 11 z 28

12 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 11 bm stupňa * 18,09 /bm stupňa * 2,331 * 0,95 440,65 Technická hodnota 52,00 % z 440,65 229, Plot predný ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 14,50m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 14,50m ,74 /m Spolu: 53,98 /m 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 14,50m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 14,5 m Pohľadová plocha výplne: 14,5*1,0 = 14,50 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,331 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot predný ,00 15,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota Názov Výpočet Hodnota [ ] (14,50m * 53,98 /m + 14,50m 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks) * 2,331 * 0, ,60 Technická hodnota 15,00 % z 2 748,60 412, Plot bočný ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 12 z 28

13 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 22,30m 170 5,64 /m Spolu: 5,64 /m 3. Výplň plotu: z vlnitého plechu na oceľových alebo drevených zvlakoch 39,03m ,28 /m Dĺžka plotu: 22,3 m Pohľadová plocha výplne: 22,3*1,75 = 39,03 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,331 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot bočný ,43 8,57 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (22,30m * 5,64 /m + 39,03m 2 * 20,28 /m 2 ) * 2,331 * 0, ,32 Technická hodnota 8,57 % z 2 031,32 174, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 43 na parc.č. 213/2, k.ú. Filice , ,14 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 1 286,29 926,13 Kanalizačná prípojka 757,45 45,45 Plynová prípojka 453,07 253,72 Elektro prípojka 364,66 21,88 Schody pred vstupom 440,65 229,14 Celkom za Vonkajšie úpravy 3 302, ,32 Ploty Plot predný 2 748,60 412,29 Plot bočný 2 031,32 174,08 Celkom za Ploty 4 779,92 586,37 Celkom: , ,83 Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 13 z 28

14 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený rodinný dom sa nachádza v obytnej časti obce Gánovce, v širšom centre, na ulici Kožuchovská. Obec Gánovce je situovaná v blízkosti diaľnice D1 a štátnej cesty E50 Košice - Žilina - Bratislava. V blízkosti sa nachádza okresné mesto Poprad (cca 3 km). Obec je situovaná v podhorí Vysokých Tatier a v blízkosti ďalších dvoch národných parkov - Národný park Nízke Tatry a Národný park Slovenský raj. Obec je známa archeologickým náleziskom Hrádok, rovnako výskytom minerálnych prameňov a kúpeľníckou tradíciou. Obec vďaka svojej polohe v blízkosti okresného mesta zaznamenala rozvoj bytovej výstavby a so zvýšeným záujmom o výstavbu rodinných domov. O kúpu nehnuteľností je v danej lokalite zvýšený záujem. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom slúži na bývanie. Iné využitie rodinného domu sa nepredpokladá. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Podľa umiestnenia rodinného domu a účelu na ktorý je využívaný, je možné vylúčiť riziká pri užívaní nehnuteľnosti. V danej lokalite neboli zistené riziká, ktoré by vplývali na využívanie nehnuteľnosti. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie s požitím metódy výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je zvolený na úrovni 0,40, ktorý zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty novostavieb podobných nehnuteľností v danej lokalite. Zároveň približne vystihuje hodnotu predajnosti nehnuteľností v mieste a čase. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 0, ,40 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,20 Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 14 z 28

15 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. II. 0, ,60 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,40 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. II. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, ,60 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,80 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,00 10 Konfigurácia terénu južný svah o sklone 5% - 25% II. 0, ,80 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0, ,80 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, ,80 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,20 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,20 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,20 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,20 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, ,54 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,16 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,40 Spolu ,30 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 84,3/ 180 0,468 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,83 * 0, ,06 Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 15 z 28

16 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok obec Gánovce, k.ú. Filice POPIS Obec Gánovce je obcou s dlhou históriou, kde boli medzinárodne známe kúpele s uhličitou vodou. V súčasnosti sú kúpele mimo prevádzky, ale už je spracovaná projektová dokumentácia na výstavbu nového kúpeľného areálu. Je tu medzinárodne známa travertínová lokalita kde sa našiel odtlačok mozgu neandertálskeho človeka. Obec sa nachádza blízko mesta Poprad a nie sú ďaleko aj Vysoké Tatry. V obci je veľký záujem o kúpu pozemkov na výstavbu rodinných domov a rekreačných objektov. Predmetný pozemok sa nachádza vedľa prístupovej komunikácie do obce. Nachádza sa tu výstavba rodinných domov s nižším štandardom. Obec má veľké predpoklady stať sa veľkým kúpeľným a rekreačným centrom. Podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a metodiky ÚSI v Žiline, jednotková hodnota pozemku je pre obec Gánovce 1,66 /m2. Všeobecná hodnota podľa miestneho zisťovania je však oveľa vyššia (vplyv na cenu pozemku má poloha obce k mestu Poprad a k Vysokým Tatrám). Keby som pri výpočte vychádzal z hodnoty pozemku určenej pre obec Gánovce, nie je možné výpočtom dospieť k hodnote ktorú určil trh s nehnuteľnosťami. Preto ako jednotkovú hodnotu použijem hodnotu mesta Poprad, t.j. 80% z 16,60. Parcela Druh pozemku Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 213/2, LV č. 186 zastavané plochy a nádvoria 143,00 1/1 143,00 214/3, LV č. 530 zastavané plochy a nádvoria 92,00 1/1 92,00 Spolu výmera 235,00 Obec: Gánovce Východisková hodnota: VH MJ = 80,00% z 16,60 /m 2 = 13,28 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie 5. obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia 1,30 k V koeficient intenzity využitia 3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00 k D 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest 1,00 koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 k Z 1. nevyskytuje sa zohľadnené vo východiskovej hodnote 1,00 koeficient povyšujúcich faktorov k R 1. nevyskytuje sa 1,00 koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,40 * 1,00 * 1,00 1,8200 Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 16 z 28

17 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 13,28 /m 2 * 1, ,17 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 235,00 m 2 * 24,17 /m ,95 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 213/2, LV č ,31 parcela č. 214/3, LV č ,64 Spolu 5 679,95 Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 17 z 28

18 III. ZÁVER 1. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 43 na parc.č. 213/2, k.ú. Filice ,72 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 433,43 Kanalizačná prípojka 21,27 Plynová prípojka 118,74 Elektro prípojka 10,24 Schody pred vstupom 107,24 Spolu za Vonkajšie úpravy 690,92 Ploty Plot predný 192,95 Plot bočný 81,47 Spolu za Ploty 274,42 Spolu stavby ,06 Pozemky Pozemok obec Gánovce, k.ú. Filice - parc. č. 213/2, LV č. 186 (143 m 2 ) 3 456,31 Pozemok obec Gánovce, k.ú. Filice - parc. č. 214/3, LV č. 530 (92 m 2 ) 2 223,64 Spolu pozemky (235,00 m 2 ) 5 679,95 Spolu VŠH ,01 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvadsaťdvatisícpäťsto Eur V Poprade dňa Ing. Bruno Boroš Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 18 z 28

19 IV. PRÍLOHY Objednávka Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 186, k.ú. Filice, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 530, k.ú. Filice, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Informatívna kópia katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Doklad o veku stavby - použitý z predloženého znaleckého posudku Zakreslenie skutkového stavu - použité z predloženého znaleckého posudku Fotodokumentácia Znalecký posudok č. 057/2017 Strana 19 z 28