ZNALECKÝ POSUDOK. číslo: 118/2016

Transkript

1 Meno, adresa znalca: Ing. Oto Pisoň, Vozová 6/10, Komárno tel: ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 118/2016 Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, Žilina Číslo objednávky: 118/2016 zo dňa Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č.13 na parc.č.1857/1, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.1857/1, 1857/2, 1857/3, katastrálne územie Veľké Kosihy, okres Komárno, ako podklad pre výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona NR SR číslo 527/2002 Z.z. v znení neskorších právnych predpisov. Počet listov (z toho príloh) : 30 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č.13 na parc.č.1857/1, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.1857/1, 1857/2, 1857/3, katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. 2. Účel znaleckého posudku: Podklad pre výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona NR SR číslo 527/2002 Z.z. v znení neskorších právnych predpisov. 3. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané objednávateľom : Objednávka č.118/2015 zo dňa Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.695, zo dňa , katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa , katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. Potvrdenie č.108/2005 o veku stavby zo dňa Znalecký posudok č.142/2005 (znalec Ing.Tibor Szabó, Komáromi Kacza 32, Komárno)- vek stavieb 5.2 Obstarané znalcom : Zameranie skutkového stavu. Pôdorys - Rodinný dom s.č.13 na p.č.1857/1 Pôdorys garáže so skladom na p.č.1857/1 Fotodokumentácia 6.Použité predpisy : Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška č.490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č.40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II.štvrťrok 2016 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. Príloha č.5 k vyhláške č.490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č.50/2005 Z.z., vyhlášky č.534/2008 Z.z. s vyhlášky č.33/2009 Z.z. Vyhláška 254/2010 Z.z.. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Identifikácia použitej metodiky: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č.3 vyhlášky MS SR 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v " Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb ", vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN ). Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, lebo pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko je nehnuteľnosť využívaná výlučne na bývanie (vlastník), to znamená, že je bez výnosu. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej príloh. Rozpočtové ukazovatele jednotlivých podlaží stavieb sú vytvorené na m2 zastavanej plochy podľa prílohy č.1 uvedenej metodiky. Pri výpočte Strana 2

3 východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II. Q/2015. Koeficienty zastavanej plochy, vybavenia, konštrukčno - materiálovej charakteristiky sú zohľadnené pri tvorbe jednotlivých rozpočtových ukazovateľov. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1.List vlastníctva č.695 vytvorený cez katastrálny portál, zo dňa , katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. A. Majetková podstata: Pozemky: parc.č.1857/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1085 m2 parc.č.1857/2 záhrady o výmere 1243 m2 parc.č.1857/3 zastavané plochy a nádvoria o výmere 41 m2 Stavby: Rodinný dom súp.č.13 na parc.č.1857/1 B.Vlastníci: v podiele 1/1 Škultéty Miroslav r.škultéty, č.127, Okoličná na Ostrove, PSČ , SR Dátum narodenia: Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V-16/2014 z Notárska zápisnica N 179/2015 o priebehu dražby D prvé kolo dražby (neúspešná dražba), P 884/15 Notárska zápisnica N 37/2016 o priebehu dražby D druhé kolo dražby (neúspešná dražba), P 258/16 Poznámky: Zapísané na LV č.695 zo dňa , ktorý je súčasťou prílohovej časti. C. Ťarchy: Zapísané na LV č.695 zo dňa , ktorý je súčasťou prílohovej časti. D.Iné údaje: Bez zápisu. c) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Poskytnutá dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom. Zistené boli rozdiely. Právna dokumentácia nie je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom súp.č.13 na parc.č.1857/1 je zapísaný na LV č.695, zakresliť je potrebné prístavbu kotolne na tuhé palivo za zadnou izbou. Stavba na parc.č.1857/3 už neexistuje, potrebný jej výmaz z katastrálnej mapy. Na jej mieste je postavená garáž so skladom na parc.č.1857/1, ktorú treba zapísať do listu vlastníctva a zakresliť do katastrálnej mapy. Projektová dokumentácia rodinného domu, stavebné povolenie ani kolaudačné rozhodnutie neboli predložené. Predložené bolo Potvrdenie č.108/2005 o veku stavby zo dňa (pôvodný rodinný dom), ktoré je súčasťou prílohovej časti. Rodinný dom bol daný do užívania v roku 1929, rekonštrukčné práce prebiehali postupne, prístavba kotolne bola v roku d) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú v súlade s vlastníckymi dokladmi: Stavby: Rodinný dom súp.č.13 na parc.č.1857/1 Studňa na parc.č.1857/1 Studňa na parc.č.1857/2 Plot na parc.č.1857/1 Vonkajšie úpravy na parc.č.1857/1 Pozemky: parc.č.1857/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1085 m2 parc.č.1857/2 záhrady o výmere 1243 m2 parc.č.1857/3 zastavané plochy a nádvoria o výmere 41 m2 e) Vymenovanie jednotlivých oceňovaných stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Garáž na parc.č.1857/1, 1857/3 f) Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. g) Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti : Strana 3

4 Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa , za účasti zástupcu vlastníka. Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa h) Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností: VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom súp.č.13 na p.č.1857/1 POPIS STAVBY Rodinný dom je prízemný nepodpivničený, bez možnosti využitia podkrovia na bývanie, postavený na parc.č.1857/1. Rodinný dom bol daný do užívania v roku 1929, prístavba bola realizovaná v roku Komplexná rekonštrukcia bola realizovaná postupne, čo je zohľadnené vo výpočte opotrebenia stavby Analytickou metódou (zníženie opotrebenia), dokončenosť rekonštrukčných prác je zahrnutá vo výpočte. Dispozičné riešenie: Prízemie (1.NP): predsieň, štyri izby, jedáleň s kuchyňou, chodba, kúpeľňa, WC, špajza, komora 2*. Prístavba (1.NP) - kotolňa Základy sú betónové s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Obvodové murivo je murované prevažne z tehál v skladobnej hrúbke do 50 cm, fasáda bude na báze suchých omietkových zmesí, vnútorné omietky vápennocementové hladké, stropy sú drevené trámové s rovným podhľadom. Strecha je sedlová, krov drevený väznicový, krytina je z ťažkej škridle Bramac. Vnútorné dvere sú prevažne drevené plné.okná sú plastové s izotermickými sklami. Podlahy obytných priestorov poschodia sú z veľkoplošných parkiet. V kuchyni je plynový šporák s keramickou platňou, digestor nie je osadený. V kuchyni je rohová kuchynská linka s nerezovým drezom s nerezovou pákovou výtokovou armatúrou. Keramický obklad stien je za šporákom a linkou. Kúpeľňa obsahuje smaltovanú vaňu a umývadlo s nerezovými pákovými výtokovými armatúrami. Záchod suterénu je splachovací bez umývadla. Keramický obklad stien kúpeľne je nad 1,35 m výšky. Vykurovanie je kotlom na plyn a kotlom na tuhé palivo umiestneným v kotolni, radiátory sú panelové. Príprava TÚV je bojlerom umiestneným v kúpeľni. Elektrická inštalácia je svetelná - ističe, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Rodinný dom je napojený na verejný vodovod, plynovod a elektrickú rozvodnú sieť, splašky sú zvedené do žumpy. Stavba je v dobrom technickom stave bez viditeľného poškodenia, základná životnosť 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,30*10,18+7,70*6,15+10,80*3,53 180,15 1. NP ,60*2,45 6,37 Spolu 1. NP 186,52 120/186,52=0,643 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou ,0 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie ,0 Strana 4

5 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 8.2 väznicové valbové, stanové ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové ,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.1.b z medeného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ hladké plné alebo zasklené , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) , svetelná ,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) ,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) , b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (7.6 bm) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) ,0 Strana 5

6 37.5 umývadlo (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové (2 ks) , splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , WC min. do výšky 1 m (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: 1. NP Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 0,643)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia ( * 0,643)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 261,97 256,59 Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Cenové podiely nedokončenej/poškodenej stavby boli prepočítané k celku. Číslo Názov Cenový podiel [%] Opotrebenie [%] cpi*oi/100 1 Základy vrátane zemných prác 11,70 60,00 7,02 2 Zvislé konštrukcie 17,69 50,00 8,85 3 Stropy 9,26 20,00 1,85 4 Zastrešenie bez krytiny 7,62 10,00 0,76 5 Krytina strechy 6,52 10,00 0,65 6 Klampiarske konštrukcie 2,80 10,00 0,28 7 Úpravy vnútorných povrchov 4,87 6,00 0,29 8 Úpravy vonkajších povrchov 0,22 0,00 0,00 9 Vnútorné keramické obklady 1,52 6,00 0,09 10 Schody 0,00 16,00 0,00 11 Dvere 1,65 24,00 0,40 12 Vráta 0,00 0,00 0,00 13 Okná 6,46 10,00 0,65 14 Povrchy podláh 6,15 10,00 0,62 15 Vykurovanie 8,83 10,00 0,88 16 Elektroinštalácia 4,81 20,00 0,96 17 Bleskozvod 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 1,58 10,00 0,16 19 Vnútorná kanalizácia 0,12 10,00 0,01 20 Vnútorný plynovod 0,43 20,00 0,09 21 Ohrev teplej vody 0,79 10,00 0,08 22 Vybavenie kuchýň 6,19 5,00 0,31 23 Hygienické zariadenia a WC 0,79 10,00 0,08 Strana 6

7 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 0,00 10,00 0,00 Opotrebenie 24,03% Technický stav 75,97% 1. NP z roku 1974 Východisková hodnota 261,97 /m 2 *186,52 m 2 *2,307*0, ,81 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 256,59 /m 2 *186,52 m 2 *2,307*0, ,54 Technická hodnota 75,97% z , ,34 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [ ] Východisková hodnota nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , , ,34 Spolu , , ,34 Dokončenosť stavby: ( ,54 / ,81 ) * 100 % = 97,95 % 2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ Garáž na parc.č. 1857/1 POPIS STAVBY Stavba je jednopodlažná, bez možnosti využitia podkrovia. Murovaná je z pálených tehál v skladobnej hrúbke do 30 cm, strecha je sedlová, drevená trámová s krytinou z AZC vlnoviek. Vráta sú plné výklopné, vonkajšie a vnútorné omietky sú hladké vápennocementové, podlaha je z cementového poteru. Garáž je bez rozvodu studenej a teplej vody. Elektrická inštalácia je svetelná a motorická - ističe. Stavba je primerane udržovaná, životnosť predpokladám 80 rokov. Dispožične je riešená ako garážový priestor pre osobný automobil a skladový priestor. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení KS: Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,30*6,50 60,45 18/60,45=0,298 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové Krytina strechy na krove Strana 7

8 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka hladké plné alebo zasklené jednoduché drevené alebo oceľové dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter Elektroinštalácia 18.1 svetelná a motorická - poistkové automaty 270 Spolu 4525 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.3 výklopné s pohľadovou plochou drevenou alebo hliníkovou (1 ks) Montážna jama 26.2 nad 2 m 2 pôdorysnej plochy (1 ks) 650 Spolu 1185 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,298)/30, ,92 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,50 47,50 Východisková hodnota 161,92 /m 2 *60,45 m 2 *2,307*0, ,01 Technická hodnota 47,50% z , , PRÍSLUŠENSTVO Oplotenie predné a bočné na p.č.1857/1, 1857/2 Plot je vybudovaný z betónového prahu v ktorom sú kovové stĺpiky s výplňou zo strojového pletiva, vráta a vrátka sú kovové. Vybudovaný bol podľa zistenia v roku 1960, údržba primeraná, životnosť 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: betónový alebo kamenný prah medzi stĺpikmi 160,00m 225 7,47 /m Strana 8

9 Spolu: 7,47 /m 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 288,00m ,61 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 160,00 m Pohľadová plocha výplne: 160,00*1,80 = 288,00 m 2 Oplotenie predné a bočné na p.č.1857/1, 1857/ ,33 6,67 (160,00m * 7,47 /m + 288,00m Východisková hodnota 2 * 12,61 /m 2 + 1ks * 249, ,80 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 0,95 Technická hodnota 6,67 % z ,80 760, Studňa na p.č.1857/2 - Kopaná Zdroj závlahovej vody, životnosť 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Studne a záchyty vody KS: Miestne potrubné rozvody vody Hĺbka: 9 m Priemer: 1000 mm Studňa na p.č.1857/ ,00 13,00 Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 4m) * 2,307 * 0, ,05 Technická hodnota 13,00 % z 2 201,05 286, Studňa na p.č.1857/1 - Vŕtaná Zdroj úžitkovej vody, osadené je elektrické čerpanie, životnosť 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Studne a záchyty vody KS: Miestne potrubné rozvody vody Strana 9

10 Hĺbka: 9 m Priemer: 150 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Studňa na p.č.1857/ ,00 77,00 Východisková hodnota (60,74 /m * 9m + 327,29 /ks * 1 ks) * 2,307 * 0, ,39 Technická hodnota 77,00 % z 1 915, , Vodovodná prípojka na p.č.1857/1 Napojenie na verejný vodovod, základná životnosť 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 30,00 bm Vodovodná prípojka na p.č.1857/ ,00 64,00 Východisková hodnota 30 bm * 59,09 /bm * 2,307 * 0, ,14 Technická hodnota 64,00 % z 3 885, , Kanalizačná prípojka na p.č.1857/1 Odvod splaškov do žumpy, životnosť 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 5,00 bm Kanalizačná prípojka na p.č.1857/ ,00 64,00 Strana 10

11 Východisková hodnota 5 bm * 28,38 /bm * 2,307 * 0,95 311,00 Technická hodnota 64,00 % z 311,00 199, Žumpa na parc.č.1857/1 Železobetónová s oceľovým poklopom, životnosť 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 15,00 m 3 OP Žumpa na parc.č.1857/ ,00 64,00 Východisková hodnota 15 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,307 * 0, ,53 Technická hodnota 64,00 % z 3 546, , Plynová prípojka na p.č.1857/1 Napojenie ne rozvod plynu, plynomer je za plotom z uličnej strany, základná životnosť 50 rokov. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 25,00 bm Plynová prípojka na p.č.1857/ ,00 64,00 Východisková hodnota 25 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 0,95 773,10 Technická hodnota 64,00 % z 773,10 494, Elektrická prípojka na p.č.1857/1 Zemná jednokáblová, životnosť 50 rokov. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Strana 11

12 Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.x) káblová prípojka zemná Cu 4*35 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610/30,1260 = 20,25 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 12,15 /bm Počet merných jednotiek: 25,00 bm Elektrická prípojka na p.č.1857/ ,00 70,00 Východisková hodnota 25 bm * (20,25 /bm + 0 * 12,15 /bm) * 2,307 * 0, ,52 Technická hodnota 70,00 % z 1 109,52 776, Spevnené betónové plochy na p.č.1487/26 Okapový chodník, životnosť 50 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: (8,50+10,20+7,50)*0,60 = 15,72 m 2 ZP Spevnené betónové plochy na p.č.1487/ ,00 16,00 Východisková hodnota 15,72 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 297,33 Technická hodnota 16,00 % z 297,33 47, Vodomerná šachta na p.č.1857/1 Železobetónová s oceľovým poklopom, osadená vedľa rodinného domu, základná životnosť 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,30*1,60*1,05 = 2,18 m 3 OP Strana 12

13 Vodomerná šachta na p.č.1857/ ,00 64,00 Východisková hodnota 2,18 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 0, ,85 Technická hodnota 64,00 % z 1 214,85 777, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp.č.13 na p.č.1857/ , ,34 Garáž na parc.č. 1857/ , ,70 Oplotenie predné a bočné na p.č.1857/1, 1857/ ,80 760,90 Studňa na p.č.1857/ ,05 286,14 Studňa na p.č.1857/ , ,85 Vodovodná prípojka na p.č.1857/ , ,49 Kanalizačná prípojka na p.č.1857/1 311,00 199,04 Žumpa na parc.č.1857/ , ,78 Plynová prípojka na p.č.1857/1 773,10 494,78 Elektrická prípojka na p.č.1857/ ,52 776,66 Spevnené betónové plochy na p.č.1487/26 297,33 47,57 Vodomerná šachta na p.č.1857/ ,85 777,50 Celkom: , ,75 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosti sa nachádza v obci Veľké Kosihy časť Okánikovo (stavebne nezrastené s obcou), okres Komárno, v jej obytnej okrajovej časti. Prístup je po spevnenej asfaltovej komunikácii. Obec má cca 980 obyvateľov, potravinové obchody, nachádza sa tu obecný úrad, kultúrne zariadenie, športový areál, pošta, materská a základná škola, vybudovaný je verejný vodovod, plynovod, elektrický rozvod a telekomunikačná sieť. Pracovné možnosti sú priemerné, nezamestnanosť je okolo 15%. Realitný trh je v oceňovanej časti obce je slabý, ponuka prevažuje nad dopytom. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi, prostredie je kľudné, vhodné na bývanie. Hlavným oceňovaným stavebným objektom je samostatne stojaci rodinný dom súp.č.13 na parc.č.1857/1. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je v súčasnej dobe využívaná na účel zriadenia, prostredie zabezpečuje pokojné užívanie stavby. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Nehnuteľnosť je zaťažená ťarchami. Nie sú známe iné riziká spojené využívaním nehnuteľnosti. d) Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s " Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN...) vzhľadom na veľkosť a charakter sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, dopyt po Strana 13

14 nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,16. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,16 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,320) 0,480 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,320 III. trieda Priemerný koeficient 0,160 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,088 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,160-0,144) 0,016 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,21 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,80 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,28 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,36 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,96 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti II. 0, ,20 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0, ,14 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,92 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,80 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,88 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,12 železnica, alebo autobus IV. 0, ,62 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) žiadna V. 0, ,16 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,13 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,88 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov IV. 0, ,70 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, ,62 Strana 14

15 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,06 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,20 Spolu ,04 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 29,04/ 180 0,161 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,75 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Veľké Kosihy - Okánikovo POPIS Predmetom ocenenia sú pozemky v zastavanom území obce evidované ako zastavané plochy a nádvoria, v jej obytnej okrajovej časti, v uličnej zástavbe rodinnými domami. Pozemky sú rovinaté, prístupné po spevnenej asfaltovej komunikácii, napojené na verejný vodovod, plynovod, telekomunikačnú sieť a elektrickú rozvodnú sieť, bez možnosti napojenia na kanalizáciu. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 1857/1 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 1085, /3 zastavaná plocha a nádvorie 41 41,00 1/1 41,00 Spolu výmera 1 126,00 Obec: Veľké Kosihy Východisková hodnota: VHMJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1. nevyskytuje sa 1,00 0,80 1,00 0,85 1,30 1,20 Strana 15

16 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,30 * 1,20 * 1,00 1,0608 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,0608 3,52 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 126,00 m 2 * 3,52 /m ,52 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 1857/ ,20 parcela č. 1857/3 144,32 Spolu 3 963, Veľké Kosihy - Okánikovo POPIS Predmetom ocenenia je pozemok v zastavanom území obce evidovaný ako záhrada, v jej obytnej okrajovej časti, v uličnej zástavbe rodinnými domami. Pozemok je rovinatý, prístupný po spevnenej asfaltovej komunikácii, s možnosťou napojenia na verejný vodovod, plynovod, telekomunikačnú sieť a elektrickú rozvodnú sieť, bez možnosti napojenia na kanalizáciu. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 1857/2 záhrada ,00 1/1 1243,00 Obec: Veľké Kosihy Východisková hodnota: VHMJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3- podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 1,00 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 0,90 * 0,85 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,00 0,7344 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,7344 2,44 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 243,00 m 2 * 2,44 /m ,92 0,80 0,90 0,85 1,20 Strana 16

17 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,25 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 6 996,44 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom súp.č.13 na p.č.1857/ ,34 Garáž na parc.č. 1857/ ,54 Oplotenie predné a bočné na p.č.1857/1, 1857/2 122,50 Studňa na p.č.1857/2 46,07 Studňa na p.č.1857/1 237,45 Vodovodná prípojka na p.č.1857/1 400,32 Kanalizačná prípojka na p.č.1857/1 32,05 Žumpa na parc.č.1857/1 365,43 Plynová prípojka na p.č.1857/1 79,66 Elektrická prípojka na p.č.1857/1 125,04 Spevnené betónové plochy na p.č.1487/26 7,66 Vodomerná šachta na p.č.1857/1 125,18 Pozemky Veľké Kosihy - Okánikovo - parc. č. 1857/1 (1 085 m 2 ) 3 819,20 Veľké Kosihy - Okánikovo - parc. č. 1857/3 (41 m 2 ) 144,32 Veľké Kosihy - Okánikovo - parc. č. 1857/2 (1 243 m 2 ) 3 032,92 Spolu VŠH ,69 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvadsaťtritisíc Eur V Komárne dňa Ing. Oto Pisoň IV. PRÍLOHY 1.Objednávka č.118/2015 zo dňa Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.695, zo dňa , katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. 4.Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa , katastrálne územie Veľké Kosihy, obec Veľké Kosihy, okres Komárno. 5.Potvrdenie č.108/2005 o veku stavby zo dňa Pôdorys - Rodinný dom s.č.13 na p.č.1857/1 7.Pôdorys garáže so skladom na p.č.1857/1 8.Fotodokumentácia Strana 17

18 Strana 18

19 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Strana 19