ZNALECKÝ POSUDOK č. 97/2015

Transkript

1 Meno, adresa znalca: Ing. Seifertová Eva, Bernolákova 4, Nové Mesto nad Váhom č. tel. : 032/ , Zadávateľ : Copytrend s. r. o., Macharova 1116/9, Bratislava Číslo objednávky : DDr.067/2015 ZNALECKÝ POSUDOK č. 97/2015 Vo veci : stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s. č. 306 na parc. č. 139/5, situovaného v k. ú. Kočovce pre účely dobrovoľnej dražby v zmysle 17 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách Počet strán (z toho príloh) : Počet odovzdaných vyhotovení: V Novom Meste nad Váhom dňa Strana 1

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Úlohou znalca podľa objednávky č. DDr. 067/2015 je stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s. č. 306 na parc. č. 139/5 k. ú. Kočovce pre účely dobrovoľnej dražby v zmysle 17 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1. Dodané objednávateľom : Objednávka znaleckého posudku zo dňa , č. DDr.067/2015 Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľnosti zo dňa , č. DDr.067/2015 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 312, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy k. ú. Kočovce zo dňa Potvrdenie o veku stavby zo dňa , P-41/2015 vydal Obec Kočovce Žiadosť o vydanie stavebného povolenia zo dňa Potvrdenie zo dňa Stavebná dokumentácia - pôdorys Získané znalcom : Zakreslenie zamerania skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis : Vyhláška č. 492/2004 Z. z. MS SR o stanovení všeobecnej hodnoty majetku príloha č. 3 v znení Vyhl. č. 576/2003 Z. z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č. 382/2004 Z. z o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z. z. o odmenách a náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Odborná literatúra Ing. Peter MALÍK, Príručka znalca, Vydal Ing. Mračko, EPOS, Bratislava Časopis - Znalectvo v odboroch Stavebníctvo a Podnikové hospodárstvo, vydáva Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline, ročník Časopis - Slovenské stavebníctvo, vydáva Cenekon s.r.o. Bratislava, ročník 2003, 2004 Stránky Internetu s trhom nehnuteľností v SR najmä stránka http// stránka http// a iné, softwér pre znalcov - program HYPO oceňovanie nehnuteľností - verzia 13.5 KROS s.r.o. Žilina Strana 2

3 8. Osobitné požiadavky objednávateľa : - 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť : dobrovoľná dražba. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1.1 Výber a identifikácia použitej metodiky: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nebolo možné a to z dôvodu že neboli dostupné žiadne relevantné podklady pre reálne použitie kombinovanej metódy, nájomné zmluvy, doklady preukazujúce relevantné náklady spojené s prenájmom priestorov. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu, že obdobné nehnuteľnosti v danej lokalite neboli predmetom predaja Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v publikácii - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ); Ing. Marián Vyparina a kol. vydal Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline, 2. vydanie v 04/2001. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre II. štvrťrok Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č. 312 k. ú. Kočovce zo dňa Pozemky : parc. č. 139/1 zastavané plochy a nádvoria výmera 723m 2 parc. č. 139/2 záhrady výmera 79m 2 parc. č. 139/3 zastavané plochy a nádvoria výmera 22m 2 parc. č. 139/4 zastavané plochy a nádvoria výmera 30m 2 parc. č. 139/5 zastavané plochy a nádvoria výmera 179m 2 Stavby : s. č. 306 na parc. č. 139/5, popis stavby rodinný dom na parc. č. 139/3, popis stavby garáž na parc. č. 139/4, popis stavby letná kuchyňa Vlastníci : B1 - Trgová Janka rod. Veselovská (nar ), Kočovce 306 v podiele 1/3 Poznámka : P 64/15 - informatívna - Začatie výkonu záložného práva zavkladovaného dňa pod č. V 2053/2008, na nehn. C-KN p.č. 139/1, 139/2, 139/3, 139/4, 139/5, rodinný dom s.č. 306 na p.č. 139/5, garáž na p.č. 139/3, letnú kuhyňu na p.č. 139/4 pre Prima banku Slovensko, a.s., so sídlom Hodžova 11, Žilina, IČO: , ktorá realizuje záložné právo formou dobrovoľnej dražby-zm.č. 20/15 Titul nadobudnutia : Osvedčenie o dedičstve 8D/252/2014 právoplatné dňa , oprava osvedčenia právoplatná dňa , Z 3495/14-zm.č. 56/14 B3 - Kureková Miroslava rod. Trgová (nar ), SNP 291/4, Vrbové v podiele 1/3 Poznámka : P 64/15 - informatívna - Začatie výkonu záložného práva zavkladovaného dňa pod č. V 2053/2008, na nehn. C-KN p.č. 139/1, 139/2, 139/3, 139/4, 139/5, rodinný dom s.č. 306 na p.č. 139/5, garáž na p.č. Strana 3

4 139/3, letnú kuhyňu na p.č. 139/4 pre Prima banku Slovensko, a.s., so sídlom Hodžova 11, Žilina, IČO: , ktorá realizuje záložné právo formou dobrovoľnej dražby-zm.č. 20/15 Titul nadobudnutia : Osvedčenie o dedičstve 8D/252/2014 právoplatné dňa , oprava osvedčenia právoplatná dňa , Z 3495/14-zm.č. 56/14 B4 - Trgo Lukáš rod. Trgo (nar ), Kočovce 306 v podiele 1/3 Poznámka : P 64/15 - informatívna - Začatie výkonu záložného práva zavkladovaného dňa pod č. V 2053/2008, na nehn. C-KN p.č. 139/1, 139/2, 139/3, 139/4, 139/5, rodinný dom s.č. 306 na p.č. 139/5, garáž na p.č. 139/3, letnú kuhyňu na p.č. 139/4 pre Prima banku Slovensko, a.s., so sídlom Hodžova 11, Žilina, IČO: , ktorá realizuje záložné právo formou dobrovoľnej dražby-zm.č. 20/15 Titul nadobudnutia : Osvedčenie o dedičstve 8D/252/2014 právoplatné dňa , oprava osvedčenia právoplatná dňa , Z 3495/14-zm.č. 56/14 Ťarchy : Vklad záložného práva v prospech Dexia banka Slovensko a.s., so sídlom Hodžova 11, Žilina, IČO: na nehn. p.č. 139/1, 139/2, 139/3, 139/4, 139/5, rodinný dom s.č. 306 na p.č. 139/5, garáž na p.č. 139/3, letná kuhyňa na p.č. 139/4 podľa V 2053/2008 zo dňa VZ.30/08, 56/14 Iné údaje : bez zápisu. Poznámka : bez zápisu Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa , za účasti objednávateľa. Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno - technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností : Technická dokumentácia : Bol poskytnutý len pôdorys budovy. Vek stavby bol určený na základe potvrdenia Obecného úradu Kočovce zo dňa Pozemok pod stavbou je majetko - právne vysporiadaný a zapísaný v liste vlastníctva Údaje katastra nehnuteľností : Stavba ako aj pozemky sú zapísané v liste vlastníctva č Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti v súlade s dokladmi o vlastníctve : rodinný dom s. č. 306 na parc. č. 139/5 k. ú. Kočovce vedľajšia stavba na parc. č. 139/3, 139/4 k. ú. Kočovce vedľajšia stavba na parc. č. 139/1 k. ú. Kočovce studňa vonkajšie úpravy - vodovodná prípojka, kanalizačná prípojka, elektroinštalačná prípojka, plynová prípojka, spevnené plochy pozemok 1.7. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré nie sú hodnotené : nie sú Strana 4

5 2. VÝPOČET ČASOVEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s. č. 306 na parc. č. 139/1 k. ú. Kočovce POPIS STAVBY Jedná sa o rodinný dom nachádzajúci sa na parc. č. 139/5, k. ú. Kočovce, s. č Dom je čiastočne podpivničený, má I. nadzemné podlažie, ukončený je sedlovou strechou. Dom bol postavený v roku Zo súčtu podlahovej plochy všetkých miestností pripadá viac ako 2/3 na byty, jedná sa o obytný dom v zmysle 59 zákona č. 41/1964 Zb.. Súčet podlahovej plochy miestností určených na bývanie presahuje polovicu podlahovej plochy všetkých miestností, jedná sa o rodinný dom Základy s vodorovnou izoláciou. Obvodové a nosné steny murované v skladobnej hrúbke do 50,00 cm, v I.PP monolitický betón. Stropy s rovným podhľadom vybudované po roku Krytina na stanovom krove cementová drážkovka. Klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu - úplné, parapety. Fasádne omietky brizolitové 4x. Vnútorné obklady v kúpeľni, v kuchyni pri sporáku - 2x, vaňa, WC. Schody s povrchom tvrdé drevo s podstupnicami z I.PP. Dvere plné hladké. Okná zdvojené plastové vákuové v I.NP, v I.PP jednoduché. Podlahy veľkoplošné lamino. Dlažby keramické. Vykurovanie - kotol ústredného vykurovania na plyn 1ks, radiátory panelové. Inštalácia plynu - rozvod zemného plynu. Elektroinštalácia svetelná, poistky. Rozvod vody studenej a teplej. Zdroj teplej vody - kotol ústredného vykurovania. Kanalizácia do žumpy - z WC v I.NP, z kúpeľne v I.NP, z kuchyne v I.NP 2x. V kuchyni sa nachádza sporák plynový s rúrou plynovou 2x. Vnútorné vybavenie - umývadlo v I.NP. Záchod splachovací bez umývadla v I.NP. V I.NP - 4ks vodovodná batéria. Vaňa rohová plastová. Dispozične dom tvoria : I.PP : pivničná miestnosť, schodisko I.NP : päť izieb, kuchyňa 2x, chodba, špajza, kúpeľňa, WC, zádverie ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP ,2*(5,00*6,50) /39=3, NP 1939 (12,10*4,90)+(9,90*5,00) 108,79 1. NP *7,10 14,2 Spolu 1. NP 122,99 120/122,99=0,976 Strana 5

6 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.PP 1.NP 1 Osadenie do terénu 2 Základy 1.1.b v priemernej hĺbke 2 m a viac bez zvislej izolácie a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm z monolitického betónu Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené sádrové, striekané (hrubozrnné) a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické b s rovným podhľadom drevené trámové väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.5 z cementových drážkoviek Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 14. Fasádne omietky a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.3 tvrdé drevo, červený smrek hladké plné alebo zasklené jednoduché alebo zdvojené hliníkové, drevohliníkové, oceľohliníkové plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby cementový poter, tehlová dlažba Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická svetelná Rozvod vody Strana 6

7 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu - 35 Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne plynový sporák, sporák na propán-bután (2 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.8 bm) Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (4 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (2 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) Spolu Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 3,077)/30, ,48 1. NP ( * 0,976)/30, ,30 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Strana 7

8 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 24,00 1. NP ,00 24,00 1. NP - prístavba ,50 37,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. PP z roku 1939 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 163,48 /m 2 *39,00 m 2 *2,263*1, ,25 Technická hodnota 24,00% z , ,78 1. NP z roku 1939 Východisková hodnota 252,30 /m 2 *108,79 m 2 *2,263*1, ,18 Technická hodnota 24,00% z , ,40 1. NP - prístavba z roku 1975 Východisková hodnota 252,30 /m 2 *14,20 m 2 *2,263*1, ,56 Technická hodnota 37,50% z 8 107, ,34 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , ,78 1. nadzemné podlažie , ,74 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Vedľajšia stavba - letná kuchyňa a garáž na parc. č. 139/3, 139/4 K. ú. Kočovce POPIS STAVBY Vedľajšiu stavbu tvorí tzv. letnú kuchyňu a garáž, ktoré sú prepojené a v časti letná kuchyňa bola vybudovaná kúpeľňa. Vedľajšia stavba bola postavená v roku Jedná sa o nepodpivničenú stavbu. Základy bez vodorovnej izolácie. Obvodové a nosné steny murované v skladobnej hr. do 30,00cm, zateplené. Stropy s rovným podhľadom. Krov pultový. Krytina strechy na pultovom krove - lepenková. Fasádne omietky nad 2/3 omietanej plochy steny - brizolitové. Kanalizácia, rozvod vody nevybudovaný. Okná zdvojené plastové. Dvere plné hladké. Podlahy veľkoplošné lamino. Dlažby keramická dlažba. V kúpeľni je WC, sprchový kút, umývadlo. Jedná sa o garáž a letnú kuchyňu, ktoré sú prevádzkovo prepojené a tvoria jeden celok. Strana 8

9 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS 1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,00*4, /48=0,375 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.2 betónové, podmurovka betónová Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm zateplenie obvodových stien minerálnou vlnou alebo polystyrénom minimálnej hrúbky 5 cm alebo ekvivalent Stropy 5 Krov 4.2 trámčekové s podhľadom pultové Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Vonkajšia úprava povrchov 9.1 brizolit Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka rámové s výplňou plastové s izolačným dvojsklom keramická dlažba, umelý kameň Rozvod vody 16.1 studenej a teplej z centrálneho zdroja Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 5465 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks) 295 Strana 9

10 23 Kanalizácia 23.1 zo splachovacieho záchodu (1 ks) z kúpeľne, práčovne (1 ks) z kuchyne (1 ks) Lokálne vykurovanie a kotol ústredného vykurovania 24.1.c lokálne vykurovanie plynové kachle (GAMAT a pod.) (1 ks) Vnútorné vybavenie 25.3 malé plynové alebo elektrické ohrievače na teplú vodu (1 ks) umývadlo s batériou (1 ks) záchodová misa s nádržkou alebo WC kombi (1 ks) 110 Spolu 1245 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,375)/30, ,90 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,25 58,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 196,90 /m 2 *48,00 m 2 *2,263*1, ,07 Technická hodnota 58,75% z , , Vedľajšia stavba - stodola na parc. č. 139/1 k. ú. Kočovce POPIS STAVBY Vedľajšiu stavbu tvorí tzv. stodola na parc. č. 139/1 k. ú. Kočovce. Vedľajšia stavba bola postavená v roku Jedná sa o nepodpivničenú stavbu. Základy sú betónové, podmurovka betónová. Zvislé konštrukcie drevené - jednostranne obité. Stropy trámčekové bez podhľadu. Krov bez možnosti podkrovia - sedlový. Krytina škridľová - cementová drážkovka. Vráta drevené - zvlakové 1ks. Strana 10

11 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS 1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,70*13,90 65,33 18/65,33=0,276 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.2 betónové, podmurovka betónová Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité; kovová kostra alebo stĺpiky s dreveným, plechovým alebo azbestocementovým plášťom 4 Stropy 5 Krov 4.5 podbitie krovu väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové Krytina strechy na krove 6.3 z cementových drážkoviek Vonkajšia úprava povrchov 9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter Vnútorná úprava povrchov 10.4 nátery Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 3245 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.5 drevené zvlakové (2 ks) 290 Spolu 290 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,276)/30, , Strana 11

12 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,25 18,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 110,37 /m 2 *65,33 m 2 *2,263*1, ,30 Technická hodnota 18,75% z , , Studňa - Narážaná Studňa narážaná vybudovaná v roku Hĺbka studne - 6,00 m. Priemer studne - 50 mm. Súčasťou studne je 1ks elektrické čerpadlo. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 6 m Priemer: 50 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa ,25 88,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (59,58 /m * 6m + 320,65 /ks * 1 ks) * 2,263 * 1, ,61 Technická hodnota 88,75 % z 1 534, , Vodovodná prípojka Prípojka vody, vybudovaná v r. 2006, výmera 5,0m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Strana 12

13 Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5 bm * 41,49 /bm * 2,263 * 1,00 469,46 Technická hodnota 77,50 % z 469,46 363, Kanalizačná prípojka Prípojka kanalizácie, vybudovaná v r. 2012, výmera 5,0m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 /bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,50 92,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5 bm * 17,59 /bm * 2,263 * 1,00 199,03 Technická hodnota 92,50 % z 199,03 184,10 Strana 13

14 2.2.6 Elektroinštalačná prípojka Prípojka elektroinštalácie - zemná, vybudovaná v r. 1982, výmera 9,0m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.i) káblová prípojka zemná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 420/30,1260 = 13,94 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,36 /bm Počet merných jednotiek: 9 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektroinštalačná prípojka ,50 17,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 9 bm * (13,94 /bm + 0 * 8,36 /bm) * 2,263 * 1,00 283,92 Technická hodnota 17,50 % z 283,92 49, Plynová prípojka Plynová prípojka, vybudovaná v r. 1996, výmera 7m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,50 52,50 Strana 14

15 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7 bm * 14,11 /bm * 2,263 * 1,00 223,52 Technická hodnota 52,50 % z 223,52 117, Spevnené plochy Spevnené plochy - vybudované v r. 1982, výmera 20m2. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 5,0*2,0+10,0*1,0 = 20 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy ,50 17,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 20 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,263 * 1,00 390,59 Technická hodnota 17,50 % z 390,59 68, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom s. č. 306 na parc. č. 139/1 k. ú. Kočovce , ,52 Vedľajšia stavba - letná kuchyňa a garáž na parc. č. 139/3, 139/4 K. ú. Kočovce , ,49 Vedľajšia stavba - stodola na parc. č. 139/1 k. ú. Kočovce , ,49 Studňa 1 534, ,97 Vodovodná prípojka 469,46 363,83 Kanalizačná prípojka 199,03 184,10 Elektroinštalačná prípojka 283,92 49,69 Plynová prípojka 223,52 117,35 Spevnené plochy 390,59 68,35 Celkom: , ,79 Strana 15

16 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľnosti : Predmetná stavba rodinného domu je situovaná v obci Kočovce. Obec je situovaná 5 km od Nového Mesta nad Váhom. Je situovaná na spojnici okresnej štátnej cesty spájajúcej Trenčín, Nové Mesto nad Váhom a Piešťany. Pri vjazde do obce od Nového Mesta nad Váhom hneď rovno po hlavnej ceste smer centrum obce - oproti pošte priamo v centre obce je situovaný predmetný rodinný dom v tesnej blízkosti je autobusová zastávka, obecný úrad, rekreačné zariadenie STU - Stavebnej fakulty Bratislava, firma TRIAL stavebniny. b) Analýza využitia nehnuteľností : Predmetný rodinný dom je plne využívaný v súlade s účelom, na ktorý je postavený, t. j. na obytné účely. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : Vklad záložného práva v prospech Dexia banka Slovensko a.s., so sídlom Hodžova 11, Žilina, IČO: na nehn. p.č. 139/1, 139/2, 139/3, 139/4, 139/5, rodinný dom s.č. 306 na p.č. 139/5, garáž na p.č. 139/3, letná kuhyňa na p.č. 139/4 podľa V 2053/2008 zo dňa VZ.30/08, 56/14 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,475 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,950) 1,425 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,950 III. trieda Priemerný koeficient 0,475 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,261 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,475-0,428) 0,048 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 0, ,35 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru 2 obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a II. 0, ,50 vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,60 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,98 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,85 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. II. 0, ,50 Strana 16

17 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,55 priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,70 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 1, ,13 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti I. 1, ,55 II. 0, ,65 železnica, alebo autobus IV. 0, ,83 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,61 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,80 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí 15 stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,55 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na 16 nehnut. zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe dlhšej II. 0, ,60 ako 5 rokov 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,34 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,19 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 0, ,00 Spolu ,27 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 151,27/ 180 0,84 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,79 * 0, ,86 Strana 17

18 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Kočovce Pozemok sa nachádza v zastavanej časti obce, prístupný po spevnenej komunikácii, napojený na rozvod zemného plynu. V obci je možnosť napojenia na verejný rozvod vody, nie je možnosť napojenia na verejný rozvod kanalizácie. Počet obyvateľov do Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 139/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/3 241,00 139/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/3 241,00 139/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/3 241,00 139/2 záhrada 79 79,00 1/3 26,33 139/2 záhrada 79 79,00 1/3 26,33 139/2 záhrada 79 79,00 1/3 26,33 139/3 zastavané plochy a nádvoria 22 22,00 1/3 7,33 139/3 zastavané plochy a nádvoria 22 22,00 1/3 7,33 139/3 zastavané plochy a nádvoria 22 22,00 1/3 7,33 139/4 zastavané plochy a nádvoria 30 30,00 1/3 10,00 139/4 zastavané plochy a nádvoria 30 30,00 1/3 10,00 139/4 zastavané plochy a nádvoria 30 30,00 1/3 10,00 139/5 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/3 59,67 139/5 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/3 59,67 139/5 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/3 59,67 Spolu výmera 3 099, ,99 Obec: Kočovce Východisková hodnota: VHMJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 0,90 1,00 1,00 2. obchodná poloha a byty 1,50 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 Strana 18

19 kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 2. pozemky určené územným plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v súčasnosti (napríklad nezastavané stavebné pozemky, zmena funkcie zóny sídla a pod.) 3,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,50 * 1,50 * 3,00 * 1,00 6,0750 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 6, ,17 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 3 099,00 m 2 * 20,17 /m ,83 Všeobecná hodnota Spoluvlastnícky Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] podiel podielu na pozemku [ ] parcela č. 139/ ,91 1/ ,97 parcela č. 139/ ,91 1/ ,97 parcela č. 139/ ,91 1/ ,97 parcela č. 139/ ,43 1/3 531,14 parcela č. 139/ ,43 1/3 531,14 parcela č. 139/ ,43 1/3 531,14 parcela č. 139/3 443,74 1/3 147,91 parcela č. 139/3 443,74 1/3 147,91 parcela č. 139/3 443,74 1/3 147,91 parcela č. 139/4 605,10 1/3 201,70 parcela č. 139/4 605,10 1/3 201,70 parcela č. 139/4 605,10 1/3 201,70 parcela č. 139/ ,43 1/ ,48 parcela č. 139/ ,43 1/ ,48 parcela č. 139/ ,43 1/ ,48 Spolu , ,60 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA III. ZÁVER Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou spoluvlastníckeho podielu: ,86 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: ,60 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 19

20 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Stavby Rodinný dom s. č. 306 na parc. č. 139/1 k. ú. Kočovce ,83 1/ ,83 Vedľajšia stavba - letná kuchyňa a garáž na parc. č. 139/3, 139/4 K. ú. Kočovce ,01 1/ ,01 Vedľajšia stavba - stodola na parc. č. 139/1 k. ú. Kočovce 2 569,97 1/ ,97 Studňa 1 144,05 1/ ,05 Vodovodná prípojka 305,62 1/1 305,62 Kanalizačná prípojka 154,64 1/1 154,64 Elektroinštalačná prípojka 41,74 1/1 41,74 Plynová prípojka 98,57 1/1 98,57 Spevnené plochy 57,41 1/1 57,41 Pozemky Kočovce - parc. č. 139/1 (241 m 2 ) ,91 1/ ,97 Kočovce - parc. č. 139/1 (241 m 2 ) ,91 1/ ,97 Kočovce - parc. č. 139/1 (241 m 2 ) ,91 1/ ,97 Kočovce - parc. č. 139/2 (26,33 m 2 ) 1 593,43 1/3 531,14 Kočovce - parc. č. 139/2 (26,33 m 2 ) 1 593,43 1/3 531,14 Kočovce - parc. č. 139/2 (26,33 m 2 ) 1 593,43 1/3 531,14 Kočovce - parc. č. 139/3 (7,33 m 2 ) 443,74 1/3 147,91 Kočovce - parc. č. 139/3 (7,33 m 2 ) 443,74 1/3 147,91 Kočovce - parc. č. 139/3 (7,33 m 2 ) 443,74 1/3 147,91 Kočovce - parc. č. 139/4 (10 m 2 ) 605,10 1/3 201,70 Kočovce - parc. č. 139/4 (10 m 2 ) 605,10 1/3 201,70 Kočovce - parc. č. 139/4 (10 m 2 ) 605,10 1/3 201,70 Kočovce - parc. č. 139/5 (59,67 m 2 ) 3 610,43 1/ ,48 Kočovce - parc. č. 139/5 (59,67 m 2 ) 3 610,43 1/ ,48 Kočovce - parc. č. 139/5 (59,67 m 2 ) 3 610,43 1/ ,48 Spolu VŠH ,46 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Pätdesiattritisícsedemsto Eur V Novom Meste nad Váhom dňa Ing. Seifertová Eva Strana 20

21 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka znaleckého posudku zo dňa , č. DDr.067/ Výzva na umožnenie obhliadky nehnuteľnosti zo dňa , č. DDr.067/ Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 312, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy k. ú. Kočovce zo dňa Potvrdenie o veku stavby zo dňa Žiadosť o vydanie stavebného povolenia zo dňa Potvrdenie zo dňa Pôdorys 9. Fotodokumentácia Strana 21

22 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod číslom zo dňa pre odbor stavebníctvo a odvetvie oceňovanie nehnuteľností, pozemné stavby, oceňovanie stavebných prác. Evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 97/2015 znaleckého denníka číslo 1/07. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu číslo 97/2015. Strana 22