Znalecký posudek č. 5796-639/2018 Objednatel: Mgr. Ing. Ladislav Málek IS Ivana Kurze Sudoměřská 1550/6 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemků v kat. území Bakov pro účely zjištění reálné tržní hodnoty majetku. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni 20.05.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu, a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 19.04.2018 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. st. 19, 36/1, 36/4, 247/6, 383/1 a 389, včetně příslušenství, obec Beřovice, kat. území Bakov, okres Kladno, pro účely zjištění reálné tržní hodnoty majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky parc. č. st. 19, 36/1, 36/4, 247/6, 383/1 a 389 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Bakov Obec: Beřovice 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 20.05.2016. Vstup na pozemky nebyl v den prohlídky umožněn. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z el. verze KN ze dne 24.05.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace realitních kanceláří o prodejích podobných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Kurz Ivan, náměstí Krále Vladislava 1, 27324 Velvary Nemovitosti: Pozemky parc. č. st. 19, 36/1, 36/4, 247/6, 383/1 a 389, včetně příslušenství, obec Beřovice, kat. území Bakov, okres Kladno 2
6. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 19, 36/1, 36/4, 247/6, 383/1 a 389, včetně příslušenství, obec Beřovice, kat. území Bakov, okres Kladno. Pozemky parc. č. st. 19, 36/1, 36/4, 247/6, 383/1 tvoří jednotný funkční celek stavební pozemek. Na pozemku parc. č. st. 19 a 247/6 se nachází základy a zdivo s věncem. Jedná se o rozestavěnou hrubou stavbu rodinného domu, která byla přerušena minimálně v létě roku 2013 (viz. fotografie ze služby Panorama ze dne 28. 9. 2013 uvedeno v příloze). Od té doby je zdivo se základy vystaveno povětrnostním vlivům, které pravděpodobně zhoršily funkční vlastnosti stavebních prvků. Rozestavěné zdivo má rozměry 8,4 x 8,5 m, výška zdiva 2,7 m. Přístavek má rozměry 2,1 x 2,6 m, výška je 2,5 m. Pozemky jsou oplocené, nepřístupné. V dosahu jsou inženýrské sítě dostupné v Bakově voda a elektřina. V katastru nemovitostí je na pozemku parc. č. st. 19 vedena stavba č. p. 15. Ve skutečnosti se ale na tomto pozemku žádná zkolaudovaná stavba nenachází, pouze výše popsaná rozestavěná stavba. Uvedené pozemky se nachází v zóně s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Dle územního plánu obce Beřovice se pozemky nachází ve smíšeně obytném území. Pozemek parc. č. 389 je zelení obklopující lesní pozemky západně od Bakova. 3
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 20.05.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 20.05.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Funkční celek pozemků parc. st. 19, 36/1, 36/4, 247/6, 383/1 oceňujeme jako nezastavěný pozemek z důvodu potenciálně špatného stavu stavebních prvků rozestavěné stavby. 4
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 5
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,899 Koeficient pp = IT * IP = 0,854 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky 11 i = 2 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,899 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,899 = 0,854 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 193,- 0,854 164,82 6
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 19 298,00 164,82 49 116,36 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 36/1 160,00 164,82 26 371,20 4 odst. 1 zahrada 36/4 34,00 164,82 5 603,88 4 odst. 1 ostatní plocha 247/6 18,00 164,82 2 966,76 4 odst. 1 zahrada 383/1 158,00 164,82 26 041,56 Stavební pozemky - celkem 668,00 110 099,76 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 6 193,- 0,04 7,72 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 6 ostatní plocha 389 1 376,00 7,72 13 760,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiný pozemek - celkem 1 376,00 13 760,- Pozemky - zjištěná cena = 123 859,76 Kč 7
II. Ocenění srovnávací metodou Pozemky parc. č. st. 19, 36/1, 36/4, 247/6, 383/1, včetně příslušenství, obec Beřovice, kat. území Bakov, okres Kladno, včetně příslušenství. (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozloha využití jiné Oceňovaný objekt Pozemky parc. č. st. 19, 36/1, 36/4, 247/6, 383/1, včetně příslušenství, obec Beřovice, kat. území Bakov, okres Kladno, včetně příslušenství. 668 m2 zastavěná plocha, zastavěná rozestavěnou stavbou přivedené dostupné IS 1 Beřovice, Kladno 1278 m2 stavební pozemek, zastavěný stodolou, zastavitelný RD 2 Beřovice, Kladno 1050 m2 stavební pozemek, nezastavěný, zastavitelný RD přivedené IS 3 Beřovice, Kladno 1358 m2 stavební pozemek, nezastavěný, zastavitelný RD přivedené IS 8
č Cena požadovaná resp. Zaplacená za 1 m2 Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K-5 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - využití K-4 jiné K1 x x K5 1 556,0 0,85 472,6 1,1 1,02 1 1 1,06 1,18932 397 2 690,0 0,9 621 1,1 1,01 1,05 1 1,07 1,248209 498 3 773,0 0,9 695,7 1,1 1,02 1,05 1 1,1 1,29591 537 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu ve vztahu k účelu jeho využití K3 - Koeficient úpravy na využití K4 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 477 397 537 72 405 549 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 668 * 477 = 318 636,- Kč Pozemek parc. č. 389 není možné z důvodu nedostatku dostupných informací srovnat s podobnými pozemky určenými k prodeji v dané lokalitě. 9
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu pozemků parc. č. st. 19, 36/1, 36/4, 247/6, 383/1 Cena dle srovnávací metody pozemků parc. č. st. 19, 36/1, 36/4, 247/6, 383/1 Cena dle cenového předpisu pozemku parc. č. 389 110 100,-- Kč 318 636,-- Kč 13 760,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu všech předmětných pozemků a příslušenství, v daném místě a čase na: 330 000,-- Kč Slovy: Třistatřicettisíc Kč Na základě požadavku zadavatele stanovujeme samostatně cenu pozemku parc. č. 247/6 na: (477 Kč *18 m 2 ) 8586,-- Kč Slovy: Osmtisícpětsetosmdesátšest Kč V Praze, dne 19.04.2018 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5796-639/2018 znaleckého deníku. 10
E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 11
12
13
14
15
16
2. Fotodokumentace stav ke dni ocenění 17
18
2. Fotodokumentace mapy.cz - Panorama 19
3. Povodňová mapa 20
4. Územní plán 21
5. Srovnávané nemovitosti 22
23
24