Znalecký posudek č.671-6/2013 O ceně RD č.p.1066 na s.p.č.1393 podle LV č.2175 v k.ú.č.75613 Strání Objednatel posudku Exekutorský úřad BRNO - MĚSTO soudní exekutor JUDr.Vít NOVOZÁMSKÝ Bratislavská 73, 602 00 Brno Účel posudku Zjištění ceny nemovitosti jako podklad pro provedení exekuce Č.j. 056 EX 4759/07-135 Posudek vypracoval Ing.NESTROJ Karel znalec v oboru ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí, bytem Uherské Hradiště ulice Jana Žižky č.p.707 tel. 602 576 144 Posudek obsahuje 13 stran textu včetně příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních
- 2 - Použité předpisy, vyhlášky a normy 1. Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 2. Zákon č. 367/1990 ČNR o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne 5. dubna 2013 Vlastnické a evidenční údaje LV 2175 SJM Pavek Šupák Dolina 1066 687 65 Strání 730610/4641 Markéta Šupáková Dolina 1066 687 65 Strání 745617/4253 Nález Předmětem ocenění je RD č.p.1066 na s.p.č.1393 podle LV č.2175 v k.ú.č.75613 Strání Označení parcel je převzato z výpisu KN,který vypracoval Katastrální úřad pro Zlínský kraj,katastrální pracoviště Uh.Brod dne 20.2.2013 - list vlastnictví č.2175 1. Rodinný dům č.p.1066 - porovnávací metoda!!!!!!! Přístup do domu nebyl umožněn!!!!!! Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části obce Strání. Nemovitost stojí v kopcovitém terénu. Přístup k nemovitosti je po místní komunikaci se zpevněným povrchem. Oceňovaný objekt stojí v řadové zástavbě rodinných domů.dům je volně stojící s půdorysem zástavby tvaru obdélník. Orientace průčelí je k jihuzápadu.. Dům má elektropřípojku a vodovodní přípojku. Dům dle provedení a konstrukce lze předpokládat, že stavebně byl dokončen v roce 2000 až 2012. V současné době je trvale obýván.. Dům je dvoupodlažní, podsklepený s prvním nadzemním podlažím/1.np/ a půdním prostorem. Nemovitost stojí na pozemku obdélníkového tvaru. Parcelní hranice jsou definovány zdivem budov a ploty. Jsou použity vzorky obodbných nemovitostí v obci Strání a obci Korytná do 5 km Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce H v = C v x K U / V vzorek x V nem / K f, kde H v hodnota dle vzorku, C v cena vzorku, K U koeficient úpravy na reálnou cenu, V vzorek výměra vzorku, V nem výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. K f Charakteristika nemovitosti Stavba rodinný dům samostatný
- 3 - Konstrukce Stav Vlastnictví cihlová novostavba fyzická osoba Výměry a dispozice Zastavěná plocha 1.NP 9.601 x 11.77 = 113.00 m 2 Zastavěná plocha celkem 113.00 m 2 Obestavěný prostor 1. P.P 9.601 x 11.77 x 2.6 = 293.81 m 3 1.N.P. 9.601 x 11.77 x 2.6 = 293.81 m 3 Zastřešení 9.601 x 11.77 x 4.5 x 0.5 = 254.26 m 3 Obestavěný prostor celkem 841.88 m 3
- 4 - Vzorek 1.RD Strání Prodej rodinného domu 5+1 v obci Strání, okres Uherské Hradiště. Nabízíme prodej RD 5+1 v klidné ulici v obci Strání. Cihlový dům je dobře dispozičně řešen. V 1. patře se nachází velký obývací pokoj, kuchyň, soc. zařízení s koupelnou, kde je vana i sprchový kout a na chodbě je posezení s krbem. Ve 2NP se nachází 4 velké, prostorné pokoje, šatna a soc. zařízení. Je zde i možnost o další rozšíření o podkrovní pokoje. Dům má vjezd do garáže, která je průjezdná až do dvora, kde je studna a příjemné posezení. Na zahradě, která má cca 1000 m2 jsou vysázeny ovocné stromy. obr. 1 Identifikace vzorku www.sreality.cz - ID zakázky N41437 Datum zpracování 08.04.2013 Nabídková cena K u = 1.00 1 800 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví dům rodinný cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 300.00 m 2 Zastavěná plocha 215.00 m 2 Podlahová plocha 300.00 m 2 Pozemky pol. pozemek výměra pozemku číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 1 238 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi +2 1 Ostatní vlivy prodeje 0 *) +2 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 *) 2 Ostatní místní vlivy 0 *) 0 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav 0 *)
- 5-3 Vliv příslušenství 0 *) 0 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.02 x 1.00 x 1.00 = 1.02 H v = 1 800 000 Kč x 1.00 / 215.00 m 2 x 113.00 m 2 / 1.02 = 927 497 Kč Míra shody (váha) 1
- 6 - Vzorek 2 RD Korytná 1 Nabízíme Vám rodinný dům 3+1 v obci Korytná (okres Uherské Hradiště). Nemovitost je situována v klidné části obce. V obci Korytná se nachází ZŠ, MŠ, služby, síť obchodů, pošta a zdravotnická zařízení. Další služby jsou v blízké Nivnici a Uherském Brodě. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje prostorná chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 1+1 a ve vstup do zahrady. Z chodby vcházíme do menší chodbičky, na kterou navazují vchody do obytné místnosti, do komory a do kuchyně. Z kuchyně lze vejít do koupelny a na toaletu. Z chodbičky vede schodiště z do 1. patra domu o velikosti 2+0. Z chodby v patře lze vejít do obytné místnosti, která je průchozí do dalšího pokoje. K 1. patru domu náleží půdní prostory. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. Nemovitost byla v roce 2009 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci: rozvodů elektřiny, částečná rek. rozvodů vody, osazení plastových oken. O vytápění domu se starají kamna na tuhá paliva, plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží ovocný sad, louka a lesní pozemek o celkové výměře 3 724 m2. Další: kůlna. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru či hypotéky. obr. 1 Identifikace vzorku www.sreality.cz - ID zakázky 4410259 Datum zpracování 08.04.2013 Nabídková cena K u = 1.00 729 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví dům rodinný cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 160.00 m 2 Zastavěná plocha 262.00 m 2 Podlahová plocha 160.00 m 2 Pozemky pol. pozemek výměra pozemku číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 3 986 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%]
- 7-1 Situace na trhu s nemovitostmi +1 1 Ostatní vlivy prodeje 0 *) +1 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 *) 2 Ostatní místní vlivy 0 *) 0 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav 0 *) 3 Vliv příslušenství 0 *) 0 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.01 x 1.00 x 1.00 = 1.01 H v = 729 000 Kč x 1.00 / 262.00 m 2 x 113.00 m 2 / 1.01 = 311 303 Kč Míra shody (váha) 1
- 8 - Vzorek 3 RD Korytná 2 Nabízíme novostavbu RD 5+1 v Korytné. Dům je celopodsklepený, ve sklepě je garáž pro 2 auta, kotelna, WC, 2 místnosti. V přízemí se nachází obývací pokoj, samostatná kuchyně, pracovna, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC. V podkroví je velká ložnice se šatnou, 2 dětské pokoje s 1 šatnou, velká koupelna s vanou, sprchovým koutem, 2 umyvadly, WC, bidetem. Ze sklepa vede vstup na venkovní terasu s posezením a jezírkem a následuje zahrada s okrasnými dřevinami, dětským hřištěm s pískovištěm, houpačkami, dřevěným domečkem. V zahradě stojí i menší dílna s možností uskladnění nářadí, sekačky apod. Na zahradě jsou i vysazené ovocné stromy (švestky, jabloně, ořechy, broskve atd.). Nadstandardně je řešeno i topení - ústřední plynové s radiátory + s rozvodem v podlaze - obývák, kuchyň, obě koupelny, navíc je zde i krb s průduchy do dalších místností. V domě je zaveden internet. V obci jsou tenisové kurty, multifunčkní hřiště, bazén, sauna, škola a školka. Vzdálenost do Uherského Brodu je 10 km, do Uherského Hradiště 25 km. Financování pomůžeme zajistit! obr. 1 Identifikace vzorku www.sreality.cz - ID zakázky 063053 Datum zpracování 08.04.2013 Nabídková cena K u = 1.00 2 800 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví dům rodinný cihlová novostavba neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 120.00 m 2 Zastavěná plocha 100.00 m 2 Pozemky pol. pozemek výměra pozemku číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 1 100 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi +1 1 Ostatní vlivy prodeje 0 *) +1 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 *) 2 Ostatní místní vlivy 0 *) 0
- 9-3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav 0 *) 3 Vliv příslušenství 0 *) 0 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.01 x 1.00 x 1.00 = 1.01 H v = 2 800 000 Kč x 1.00 / 100.00 m 2 x 113.00 m 2 / 1.01 = 3 132 673 Kč Míra shody (váha) 1
- 10 - Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1.RD Strání Vzorek 2 RD Korytná 1 Vzorek 3 RD Korytná 2 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti 927 497 Kč 311 303 Kč 3 132 673 Kč 1 457 158 Kč 1 460 000 Kč Odhad hodnoty položky "1. Rodinný dům č.p.1066 - porovnávací metoda" činí 1 460 000.00 Kč. 2. Věcné břemeno užívání - Výnosová metoda (věčná renta) Výnosová hodnota oceňované nemovitosti se vypočte podle vzorce kde V N p N V = x 100, p výnosová hodnota, roční nájemné snížené o roční udržovací náklady (amortizace, náklady na obnovu, opravy, údržbu, správu, daň z nemovitosti, pojistné,...), úroková míra výnosové metody v procentech. Roční nájemné popis podlaží výměra nájemné roční nájemné [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč] Věcné břemeno 1. PP 9.601 x11.77 60.00 6 780.00 1. NP 9.601 x11.77 120.00 13 560.00 2. NP 9.601 x11.77 80.00 9 040.00 Roční nájemné 29 380.00 Kč Roční udržovací náklady na opravy a zachování nemovitosti Reprodukční cena stavby Časová cena (reprodukční cena snížená o opotřebení) 0.00 Kč 0.00 Kč A) Amortizace N A (kapitalizovaná) vypočtená jako 1.00 % z reprodukční ceny stavby vypočtené ke dni ocenění bez odpočtu opotřebení. N A 0.00 Kč x 0.01 = 0.00 Kč B) Náklady na údržbu a opravy N U N U 14 600.00 Kč C) Roční pojistné N P
- 11 - N P 4 300.00 Kč D) Náklady na správu nemovitosti N S N S 500.00 Kč E) Roční daň z nemovitosti N D N D 500.00 Kč F) Náklady spojené s rizikem neúplného pronajmutí stavby N R se stanoví ve výši 5.00 % z ročního nájemného. N R 29 380.00 Kč x 0.05 = 1 469.00 Kč G) Jiné vyvolané náklady N J se stanoví ve výši 5.00 % z ročního nájemného. N J 29 380.00 Kč x 0.05 = 1 469.00 Kč H) Nájemné z pozemku, který je ve vlastnicví jiného subjektu N P. N P Roční udržovací náklady celkem 600.00 Kč 23 438.00 Kč Roční nájemné Roční udržovací náklady N = p = 7.00 % úroková míra výnosové metody 29 380.00 Kč -23 438.00 Kč 5 942.00 Kč Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti 5 942.00 Kč V = x 100 = 84 885.714 Kč 7.00 Odhad výnosové hodnoty oceňované nemovitosti 100 000 Kč Odhad hodnoty položky "2.Výnosová metoda (věčná renta)" činí 100 000.00 Kč.
- 12 - Závěrečná rekapitulace 1. Rodinný dům č.p.1066 - porovnávací metoda 1 460 000.00 Kč 2.Výnosová metoda (věčná renta) 100 000.00 Kč Celkem 1 560 000.00 Kč Odhad tržní hodnoty činí 1 560 000 Kč. Tj. slovy jedenmiliónpětsetšedesáttisíc Kč
- 13 - Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soud v Brně ze dne 23.07.1982 č.j. Spr.3816/2 pro obor ekonomika,pro odvětví ceny a odhady nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 671-6/2013 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu č. 671-6/2013. V Uherském Hradišti dne 9.4.2013 Znalec Ing. NESTROJ Karel ulice Jana Žižky č.p.707 686 01 Uherské Hradiště