ZNALECKÝ POSUDEK č. 739-27/17 O obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 1121/24 na pozemku st. p. č. 2460 včetně příslušenství a pozemkové parcely zastavěné plochy p.č. 2460, k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Kroupa Daniel, nar. 12. 4. 1972, bytem Čertovská 1121/24, 276 01 Mělník Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 17. 5. 2017 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282 Počet stran: 6 včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 2. 6. 2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 1121/24 na pozemku st. p. č. 2460 včetně příslušenství a pozemkové parcely zastavěné plochy p.č. 2460, k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp. 1121 Adresa předmětu ocenění: Čertovská 1121/24 276 01 Mělník Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Mělník Katastrální území: Mělník Počet obyvatel: 19 230 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 17. 5. 2017 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, ze dne 11. 5. 2017, pro k.ú. Mělník, LV - 10030 - kopie katastrální mapy k.ú. Mělník, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - projektová dokumentace - Rekonstrukce objektu, přístavba verandy, z roku 2002 - Rozhodnutí - dodatečné povolení stavby z 6.2.2003, Čj.: Výst. 26825/02-Ti - Oznámení - zahájení kolaudačního řízení a pozvání k ústnímu jednání ze dne 10.10.2003, Čj.: Výst. 39629/03-Ti - VÚV T.G.Masaryka - Oddělení GIS, Prohlížečka záplavových území - informace Městského úřadu Mělník - Stavební odbor, Územní rozhodování - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a SJM Kroupa Daniel a Kroupová Terezie, Čertovská 1121/24, 276 01 Mělník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o rodinný dům s pozemkem zastavěné plochy a nádvoří zapsaný na LV 10030. Dle výpisu z KN je nemovitost v SJM manželů Kroupových. Pan Kroupa Daniel je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost manželé Kroupovi získali na základě Smlouvy kupní ze dne 30. 11. 2011, právní účinky vkladu práva ke dni 1. 12. 2011, v-6396/2011-206. Nemovitost se nachází v rozsahu dle projektové dokumentace z roku 2002. - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům čp. 1121/24 je situován na pravém břehu řeky Labe v části Pšovka, nedaleko přístavu Mělník a bývalého Polabského mlýnu, ve slepé ulici Čertovská. Původní vlastník započal stavební úpravy domu v roce 2002. Stavební úřad zahájil řízení o dodatečném povolení stavby. V průběhu řízení byl v témže roce rodinný dům při povodních zaplaven. Po povodních byla provedena totální rekonstrukce domu. Zůstaly základy a nosné zdivo. Ostatní stavební konstrukce a zařízení domu bylo vybudováno nově. Rekonstrukce probíhala dle projektové dokumentace - Rekonstrukce objektu, přístavba verandy. Nemovitost je přízemní s vestaveným podkrovím, tvar objektu je nepravidelného protáhlého obdélníka. Nemovitost je přístupna přímo z ulice do vnitřního dvorku, přes dostavěné zádveří je pak přístup do dvorku v zadní části pozemku. Celková plocha zastavěná domem, je cca 120 m2, celková plocha pozemku je 179 m2. Nemovitost je napojena na veškeré veřejné inženýrské sítě. V ulici jsou rovněž rodinné domy, okolí nemovitosti je pak tvořeno provozními provozy. Dle VÚV T. G. Masaryka - Oddělení GIS, Prohlížečka záplavových území, se nemovitost nachází v záplavové zóně Q100. V roce 2015 byly mj. na Labi v Mělníku prováděny protipovodňové práce. Následně byla upravována oblast záplavového území. Na Stavebním odboru města Mělník bylo ověřeno, že oceňovaná parcela i nadále patří do záplavové zóny stoleté vody Q100. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. 1. Rodinný dům čp. 1121 Rodinný dům je nepravidelného obdélníkového tvaru o délce strany 18,7 m a šířce stran 4,8 a 3,8 m, vstupní zádveří o rozměrech 4,8 x 2,6 m. Dům je přízemní s vestavěným obytným podkrovím a je částečně podsklepen. Dispozičně byl dům navržen jako 4+1. V podkroví byly projektovány 3 pokoje, jeden průchozí. V současné době jsou zde pokoje dva. V přízemí je zádveří, chodba, obývací pokoj se schodištěm do podkroví, kuchyň, koupelna a WC. Střešní konstrukce je sedlová, zádveří s pultovým zastřešením (podkroví není nad zádveřím), tašková krytina, klempířské konstrukce jsou pozinkované úplné. Nosná konstrukce je původní cihelná zděná. Strop nad sklepem klenutý, nad přízemím rovný, v podkroví z větší části šikmý. Fasáda domu hladká. Schodiště do podkroví dřevěné s podstupnicemi. Okna domu nová plastová. Konstrukce podlah v přízemí je dvojitá odvětrávaná. Povrchy podlah v přízemí keramické dlažby, v podkroví plovoucí plastové. Vytápění ústřední s plynovým kombinovaným kotlem i na teplou vodu. Kuchyně vybavena kuchyňskou linkou s keramickým obkladem, sporákem se sklokeramickou deskou a digestoří. Koupelna s keramickým obkladem, keramickou dlažbou, vanou a umývadlem. WC je samostatné, rovněž s keramickým obkladem a dlažbou. Objekt je napojen na všechny veřejné inženýrské sítě. - 3 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Zastavěná plocha / užitná podlahová plocha Plocha pozemku/ dvorků Stáří stavby po povodních 104 m2 / 140 m2 179 m2 / cca 60 m2 14 roků Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 14 let: s = 1-0,005 * 14 = 0,930 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,930 = 1,006 i = 1 12 Porovnání srovnatelných nemovitostí lokalita Užit. Pl. m2 Pl. Zahr. m2 nabídk cena Kč upravená cena Kč k=0,85*) koef porov stavu koef vel poz návrh ceny Kč Mělník Mlazice 98 390 2 870 000 2 439 500 1,5 0,95 3 476 288 1*) Mělník, Labská 140 152 2 190 000 1 861 500 1 1,03 1 917 345 2*) Mělník, Družstevní 103 755 3 800 000 3 230 000 1,45 0,9 4 215 150 3*) Mělník, Komenského 70 359 2 690 000 2 286 500 2 0,95 4 344 350 4*) Mělník, Komenského 170 910 2 490 000 2 116 500 0,9 0,8 1 523 880 5*) Mělník, Rumburská 138 716 2 299 000 1 954 150 1 0,85 1 661 028 6*) pozn. 119 547 2 723 167 2 314 692 2 856 340 průměr - 4 -
Stavební pozemky m 2 Kč/m2 Kč/m2 Mělník 406 788 670 Mělník Dobrovského 489 797 677 průměr 675 Porovnávaná nemovitost Mělník, Čertovská 140 174 0,85 2 427 889 *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům 1*) rodinný dům, přízemní s podkrovím, 4+1, sociální zařízení, skladová místnost, v podkroví terasa, kotelny, samostatně stojící dvougaráž, po rekonstrukci 2*) rodinný dům přízemní s podkrovím, 3+1, nové rozvody, technické zázemí, 2 x sociální zařízení, balkon, spíž 3*) rodinný dům 4+kk, přízemní s vestavěným podkrovím, dílna, garážové stání, sklep, terasa, zahrada, 2001 2004 rekonstrukce 4*) rodinný dům 2+kk, přízemní, podkroví vhodné k vestavbě, sociální zařízení, samostatně stojící, podsklepený, dvougaráž, velmi dobrý stav, pěší dostupnost do centra, situován v lokalitě rodinných domů 5*) rodinný dům dvoupodlažní a částečně podsklepený, 5+1, sociální zařízení, veranda, další půdní prostor, garáž s dílnou, stáří 48 roků 6*) dvougenerační rodinný dům 3+kk o ploše 68 m2 a 2+1 o ploše 70 m2, stodola, dobrý stav Na trhu nemovitostí je v současné době přímo v obci Mělník nabízeno několik desítek rodinných domů. Obdobné nemovitosti v nejbližším okolí byly vybrány pro porovnání. Nabídkové ceny včetně všech poplatků se pohybují v průměru za cca 2,723 mil. Kč. Po úpravě za nabídkovou cenu a odpočty za poplatky jsou pak ceny v průměru za cca 2,315 mil. Kč. Průměrná užitná plocha rodinných domů je 119 m2, průměrná plocha zahrady je 547 m2. Posuzovaný rodinný dům má větší užitnou plochu než je průměrná, pozemek je v porovnání s průměrem je menší. Koeficienty je pak dále upravena cena porovnávaných nemovitostí co do velikosti užitné plochy, velikosti pozemku. Porovnán je i stav nemovitosti a další faktory. Dále bylo zjištěno, že stavební pozemky se nabízejí za cca 790 Kč/m2 plochy, reálná cena pak bude cca 675 Kč/m2. Na trhu se však vyskytují pozemky od cca 2,5 násobku plochy. S přihlédnutím ke všem faktorům oceňované nemovitosti (velikosti, situování, stavebně technickému stavu, venkovním úpravám, přístupu, napojení na sítě, atp.), v neposlední řadě s přihlédnutím k informaci stavebního úřadu o situování pozemku v zóně záplavového území Q100, je jako možná dosažitelná tržní hodnota nemovitosti zapsané na LV 10030, k.ú. Mělník, navržena cena na úrovni zjištěných průměrných cen upravených příslušnými koeficienty a dále koeficientem 0,85 zohledňujícím záplavové území, tj. 2 428 000 Kč - 5 -
C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví Vlastník stavby a pozemku: SJM Kroupa Daniel a Kroupová Terezie, Čertovská 1121/24, 276 01 Mělník D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňované nemovitosti lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení, je na majetek LV 10030 - rodinný dům čp. 1121/24 na pozemku st. p. č. 2460 včetně příslušenství a pozemkové parcely zastavěné plochy p.č. 2460, k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník uvaleno Zástavní právo smluvní a zahájena exekuce. Tato právní vada nemá vliv na zjištěnou cenu nemovitosti. Zjištěná obvyklá cena 2 428 000 Kč slovy: Dvamiliónyčtyřistadvacetosmtisíc Kč V Praze 2. 6. 2017 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 Seznam příloh - výpis z KN k.ú. Mělník, LV - 10030 - kopie katastrální mapy k.ú. Mělník, oblast oceňované nemovitosti - VÚV T.G.Masaryka - Oddělení GIS, Prohlížečka záplavových území - fotodokumentace D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 739-27/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 739-27/17. - 6 -