ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 4213-570/2017 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Cihlářská 4037,, okres Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 30.05.2017 Zpracováno ke dni: 30.05.2017 Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 1 vyhotovení. Místo a datum vyhotovení: Praze, dne 31.05.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 4037/3, příslušenství a podílu ve výši 531/25233 na společných částech budovy č. 4037 a pozemku parc. č. 4876, 4877, obec, okres, katastrální území I za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 4037/3 Adresa předmětu ocenění: Cihlářská 4037,, okres Kraj: Ústecký kraj Okres: Obec: Ulice: Cihlářská Katastrální území: I 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, znalecký posudek č. 3540-222/2010 zanlce Ing. Pavla Boguského, informace realitních kanceláří. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Thelen Michal, Edisonova 3442/2, 43001 Nemovitosti: Bytová jednotka č. 4037/3, příslušenství a podíl ve výši 531/25233 na společných částech budovy č. 4037 a pozemku parc. č. 4876, 4877, obec, okres, katastrální území I. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Místní šetření proběhlo bez poskytnutí součinnosti. Informace o nemovitosti jsou čerpány z obhlídky nemovitosti zvenčí a zejména pak ze znaleckého posudku předloženého objednatelem. Předpokládá se původní stav jednotky bez provedených vnitřních úprav, s umakartovým jádrem. Oceňovaný byt je umístěn v typovém panelovém bytovém domě. Stavba má celkem 8 nadzemních podlaží a má 1 podzemní podlaží. V objektu není půda a není zde vybudováno obytné podkroví. Základy má železobetonové izolované, konstrukce objektu je panelová a stropy jsou železobetonové montované. Střecha je rovná, střešní krytinu tvoří živičná lepenka a klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Vnější omítky jsou štukové a plášť je zateplen polystyrenem. Dům má tyto společné prostory: vstupní prostor, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna. Zdroj informace o době výstavby: dle ZP č. 3540-222/2010, rok výstavby: 1976. Na objektu byla provedena revitalizace nejméně v rozsahu zateplení pláště budovy a výměna oken za plastová odhaduje se stáří provedených úprav ca. 5 let. Stěny jsou bez vad, střecha nezjištěno, okna jsou bez vad, vady podlah nezjištěno, vady vybavení nezjištěno, vady rozvodů v objektu nezjištěno. Oceňovaná bytová jednotka je v osobním vlastnictví. Je umístěna v 2. podlaží a dispozičně se jedná o 2+1. Stav bytové jednotky se odhaduje. Vnitřní omítky jsou vápenocementové. V bytové jednotce jsou instalována plastová okna s dvojsklem, v celém bytě včetně žaluzií. Obytné prostory jsou orientovány na severozápad, jihovýchod. Vybavení koupelny tvoří klasická vana, umyvadlo a WC je vybaveno klasickou toaletou. Vnitřní dveře jsou v části dřevěné plné a v části dřevěné prosklené, zárubně dveří jsou ocelové a vchodové dveře jsou dřevěné. V kuchyni se nachází linka, sporák je plynový. Pro osvětlení jsou použity lustry. V obytných místnostech je podlaha řešena: vlýsky, lino, v kuchyni je položeno lino, v koupelně je položeno lino, v chodbě je položeno lino V bytě je zavedena elektřina o napětí 230V a je připojen k rozvodné síti elektrického proudu. Zdrojem vody je vodovod, je napojen na veřejnou kanalizaci a je zde zaveden zemní plyn. V bytě je dálkové ústřední topení a topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Byt je napojen na dálkový ohřev vody. Byt má zastaralé stěny, okna v bytě jsou bez vad, podlahy jsou zastaralé, vybavení je zastaralé a rozvody jsou zastaralé. Oceňovaný byt je před rekonstrukcí. Na pozemku se nenacházejí trvalé porosty, není oplocen a samotný pozemek je rovinatý. K objektu lze přijet bez problému po zpevněné obecní cestě. Město leží v nadmořské výšce 330 m n. m. a jeho katastrální území zabírá plochu o velikosti 2 925 ha. je od roku 2006 statutárním městem a také obcí s rozšířenou působností se správním obvodem čítajícím 25 obcí. Objekt je postaven v širším centru obce a charakter okolí odpovídá rezidenční zástavbě bytovými domy 3
(sídliště Severka). Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení a v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí domu je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, v okolí je kompletní soustava úřadů a v obci je pobočka České pošty. Životní prostředí v okolí domu je klidné, bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od domu je zeleň v podobě parků. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka MHD a zastávka dálkových spojů je v docházkové vzdálenosti, jsou zde dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu. Vlastník není v kontaktu se sousedy a v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Na listu vlastnictví jsou v oddíle C a D zapsány závady, které se nepromítají do ocenění.. Tabulkový popis Popis bytového domu Typ bytového domu Počet nadzemních podlaží 8 typový panelový bytový dům Počet podzemních podlaží 1 Dům byl postaven v roce 1976 Zdroj informace o době výstavby dle ZP č. 3540-222/2010 Rozsah rekonstrukce domu Základy Konstrukce Stropy Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Společné prostory bytového domu Popis stavu bytového domu Vady bytového domu plastová okna, zateplení železobetonové izolované panelová železobetonové montované rovná živičná lepenka pozinkované štukové vápenocementové vstupní prostor, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna po revitalizaci rozvody: nezjištěno vybavení: nezjištěno podlahy: nezjištěno okna: bez vad střecha: nezjištěno zdivo: bez vad Popis bytové Dispozice bytové jednotky 2+1 4
jednotky Podlaží bytové jednotky 2 Bytové jádro umakartové Typ oken v jednotce Orientace oken obytných místností Vybavení koupelny Toaleta Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyňská linka plastová s dvojsklem severozápad, jihovýchod klasická vana, umyvadlo klasická toaleta dřevěné ocelové dřevěné plné, dřevěné prosklené lustry kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový sporák Popis místností a rozměry v m2 Podlahová plocha vč. příslušenství 53,22 m 2 Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v bytě Topná tělesa Řešení ohřevu vody v bytě Podlahy v bytě Popis stavu bytové jednotky 230V vodovod veřejná kanalizace ano ústřední dálkové závěsné radiátory dálkově obytné místnosti: vlýsky, lino kuchyně: lino koupelna, WC: lino chodba: lino před rekonstrukcí Rekonstrukce - Popis pozemku bytového domu Vady bytové jednotky Trvalé porosty Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu rozvody: zastaralý prvek (předpoklad) vybavení: zastaralý prvek (předpoklad) podlahy: zastaralý prvek (předpoklad) okna: bez vad zdivo: zastaralý prvek (předpoklad) bez porostů rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí Popis okolí zástavba bytovými domy (sídliště Severka) Poloha v obci širší centrum obce Vybavenost úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, kompletní soustava úřadů v blízkém 5
okolí, v obci je pobočka České pošty Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu bez kontaktu se sousedy, v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé Věcná břemena Další informace oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Na listu vlastnictví jsou v oddíle C a D zapsány závady, které se nepromítají do ocenění. 6
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 30.05.2017 je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Bytová jednotka č. 4037/3 Bytová jednotkač. 4037/3 v ulici Cihlářská, obec č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Cihlářská,, okres 2+1, 53.22 m 2 Před zateplený dům po Panelová rekonstrukcí revitalizaci 1 Blatenská,, okres 2+1, 53 m 2 Před rekonstrukcí Panelová nezateplený dům Bezručova,, okres 2 2+1, 52 m 2 Před zateplený dům po Panelová rekonstrukcí revitalizaci Pionýrů,, okres 3 2+1, 54 m 2 Před zateplený dům po Cihlová rekonstrukcí revitalizaci Před Marie Pujmanové,, okres 4 2+1, 52 m 2 rekonstrukcí zateplený dům po Panelová revitalizaci Holešická,, okres 5 2+1, 56 m 2 Před zateplený dům po Panelová rekonstrukcí revitalizaci 8
č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 10.170 Kč 0,90 9.152,83 Kč 1,00 1,00 1,07 1,00 0,98 1,00 1,0486 8.729 Kč 2 9.423 Kč 0,90 8.480,77 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0000 8.481 Kč 3 6.712 Kč 0,90 6.040,38 Kč 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,0500 5.753 Kč 4 10.558 Kč 0,90 9.501,92 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0000 9.502 Kč 5 4.982 Kč 0,90 4.483,93 Kč 0,90 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,8910 5.032 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci stavby K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 7.499,00 Kč 5.032,00 Kč 9.502,00 Kč 1.976,00 Kč 5.523,00 Kč 9.475,00 Kč Komentář k nemovitosti č. 1: Byt je určen k rekonstrukci, v bytě je již provedena rekonstrukce koupelny. Zateplení pláště domu není provedeno - revitalizace domu je plánována na r. 2017. Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 7.499,00 Kč/m 2 53,22 m 2 * = 399.097 Kč 399.000 Kč 9
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 399.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Martin Svoboda Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 31.05.2017 399.000 Kč Slovy: třistadevadesátdevěttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 4213-570/2017 znaleckého deníku. 10
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11
12
Situace nemovitosti v mapě 13
Pořízená fotodokumentace 14
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Byt, 53 m 2, Blatenská, Celková cena: 539.000 Kč Adresa: Blatenská,, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Nabízíme k prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví, v ul. Blatenská v ě nedaleko centra města, o rozloze 53,1 m2. Byt se nachází ve 3. patře 4 patrového domu, 15
v klidné a vyhledávané lokalitě, s výhledem do okolní zeleně. Jeho součástí je sklepní kóje a další společné prostory. Byt je vhodný k rekonstrukci dle Vašich představ. V místnostech již provedeno oškrábání malby a nesoudržné štukové omítky na stěnách a stropech. V místnostech je stávající zachovalá vlysová podlaha (parkety), stačí přebrousit a nalakovat. Koupelna je nová s vanou a umyvadlem. Okna jsou plastová. Bezplatné parkování u domu. Veškerá občanská vybavenost je v pěší dostupnosti: zastávka MHD, vlaková zastávka, škola, školka, supermarket / obchod, pošta, zdravotní středisko, lékárna, úřady. Byt je volný, vyklizen. Velmi nízké měsíční náklady na bydlení. Zateplení pláště domu (fasáda), odpovídající současným technickým požadavkům, se provede v letošním roce. Optimální variantu financování zajistíme. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 16
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Byt, 52 m 2, Bezručova, Celková cena: 490.000 Kč Adresa: Bezručova,, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Prodám byt 2+1 v osobním vlastnictví v Bezručově ul. v CV, v objektu Dehtochema, uprostřed města, výborná poloha, žádaná lokalita. Byt je v 8. patře (předposledním). Dům zateplen - veškerá rekonstrukce, nový výtah, nová lina na chodbách, nová dlažba 17
apod. Velmi slušný vchod, obyvatelé tu bydlí dlouho. Byt bez balkonu, 2+1 + komora v bytě + sklep v 1. patře + špajz/komora v mezipatře. V bytě plastová okna, nové radiátory,přípojka na internet. Slunný byt.byt k rekonstrukci dle Vašich představ. Byt je volný. Prosím, nevolejte z real. kanceláří - nechceme prodávat přes RK. Děkuji za pochopení. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 18
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Byt, 52 m 2, Pionýrů, Celková cena: 349.000 Kč Adresa: Pionýrů,, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví ve zvýšeném přízemí revitalizovaného nízkopodlažního domu v jedné z nejvyhledávanějších a nejklidnějších částí města 19
nedaleko centra. Dům se nachází v těsné blízkosti ské nemocnice s poliklinikou. Bytová jednotka se skládá z kuchyně se zánovní kuchyňskou linkou, koupelny, samostatného WC, předsíně a dvou pokojů. Na podlahách PVC. Vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. Sklepní kóje k bytu samozřejmostí. Ihned volný k nastěhování. Obrovskou výhodou jsou zde velmi nízké náklady na bydlení. Daň z nabytí nemovitosti 4% není součástí kupní ceny. Veškerá občanská vybavenost v těsném dosahu. S financováním rádi poradíme. Pro více informací volejte makléře. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 20
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 1. Identifikace Prodej, Byt, 52 m 2, Marie Pujmanové, Celková cena: 549.000 Kč Adresa: Marie Pujmanové,, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Exkluzivní prodej bytu 2+1, ul. Marie Pujmanové, Nabízíme prodej bytu v panelovém domě, v osobním vlastnictví o dispozici 2+1 (50m2)v ul. Marie Pujmanové, - sídliště Severka. Jedná se velice slušný dům s bezproblémovými nájemníky 21
a o vysoce žádanou lokalitu v oblasti Horní Ves s veškerou občanskou vybaveností - školy, školky, obchody, nedaleké centrum a jiné. Dům ve kterém se byt nachází je zateplen a osazen plastovými okny. Bytová jednotka se nachází v 5NP a její stav je původní, vhodné pro rekonstrukci. Popis: vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň s původní kuchyňskou linkou, ložnice, stavebně odděleno WC a koupelna s vanou. Bytová jednotka je vybavena novou lednicí a zánovní pračkou. V obývacím pokoji a ložnici jsou na podlahách položeny původní parkety vhodné pro případnou revitalizaci a v kuchyni a v předsíni je položeno linoleum. K bytu náleží klasická sklepní kóje. Nový výtah. V cenové nabídce není zahrnuta daň z převodu nemovitosti 4%. Pro další informace a nezávazné prohlídky nás neváhejte kontaktovat. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 22
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5 1. Identifikace Prodej, Byt, 56 m 2, Holešická, Celková cena: 279.000 Kč Adresa: Holešická,, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Slovní popis Nabízíme k prodeji byt 2+1 v ul. Holešická v ě. Byt se nachází v 5. nadzemním podlaží panelového domu s výtahem. Součástí bytu je lodžie. Celý dům prošel kompletní revitalizací(izolace, plastová okna, nové vstupní dveře). V každém 23
patře domu jsou uzamčené vstupní dveře, které dělí prostor mezi výtahem a bytovými jednotkami. Kupující je povinen uhradit daň nad rámec kupní ceny. V případě zájmu zajistíme vhodné financování. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 24