ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 73/7823/2017 o obvyklé ceně 71% členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Bílina vztahujícího se k užívání bytu o dispozici 2+kk bez loggie ve 3. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 840, k.ú. Bílina, v ulici Karla Čapka v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 73/7823/2017 LV no.: 6265 Name of subject / Předmět ocenění: 71% členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Bílina vztahujícího se k právu užívání bytu o dispozici 2+kk bez loggie ve 3. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 840, k.ú. Bílina v ulici Karla Čapka v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Karla Čapka 840, Teplické Předměstí, 41801 Bílina Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: nebyla stanovena Kč Market value Tržní hodnota 50.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 50.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: za družstevní podíl 158.000 z toho za podíl 71% 47.000 Kč Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: 1 LAND / POZEMEK členský podíl vztahující se k bytu 2+kk bez loggie ve 3. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 840 Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: 937/2 (zastavěná plocha) není předmětem ocenění Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura sídlištní lokalita na okraji města úplná vč. úřadů, nemocnice, gymnázia, supermarketů Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: panelový Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 39,5 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1980 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 55 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Předmětem ocenění je 71% členského podílu vztahujícího se k užívání bytu o dispozici 2+kk bez loggie ve 3. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 840, k.ú. Bílina v ulici Karla Čapka v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj. Podle dostupných údajů je oceňovaný členský podíl (resp. 71% podílu) předmětem dědického řízení po zemřelé Gerlindě Pokorné. Oceňovaný byt je ve vlastnictví Stavebního bytového družstva Bílina (IČ 000527084), se sídlem Čapkova 847 v Bílině. Restricting conditions / omezující podmínky: Nebyla předložena dohoda o převodu členských práv a povinností k oceňovanému členskému podílu. Real burden / věcná břemena: K předmětu ocenění se nemohou vázat věcná břemena, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Mortgages: / zástavní práva: K předmětu ocenění se nemohou vázat zástavní práva, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu. Weak points / slabé stránky: - jedná se o 71% podílu v bytovém družstvu, který zahrnuje právo užívání bytu Strong points / silné stránky: - v rámci města poměrně dobrá sídlištní lokalita - opravený bytový dům - výtah Background Papers / podklady: a/ informace o stavbě b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 18.4.2017. - 3 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 604208 Název katastrálního území : Bílina Kód obce : 567451 Název obce : Bílina Počet obyvatel obce : 17 112 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.1.2017 Kód okresu : CZ0426 Název okresu : Teplice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : sídliště na okraji města Infrastructure / infrastruktura: Město Bílina leží v Ústeckém kraji a spadá do okresu Teplice. Bílina disponuje dobrou občanskou vybaveností mj. Městský úřad, Finanční úřad, Gymnázium, nemocnice, supermarkety, sportoviště, železnice a v neposlední řadě lázně Kyselka. Okolí Bíliny je průmyslové, typická je povrchová těžba hnědého uhlí, elektrárna, sklárny apod. Město Bílina je dostupné silniční i železniční dopravou, vzdálenost do Statutárního a okresního města Teplice činí cca 12 km. Dopravní dostupnost města je dobrá (orientace na Most, Teplice, Louny a dále na Letiště V. Havla a Prahu). Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům č.p. 840 k.ú. Bílina, v němž se byt nachází, leží na východním okraji zastavěného území města Bílina, na Teplickém Předměstí. Jedná se o lokalitu zastavěnou panelovými domy, v rámci města průměrnou, část obyvatelstva místního sídliště tvoří nepřizpůsobiví občané. Přímo hodnocené ulice se problém struktury obyvatel netýká, jde o horní část sídliště oddělenou silnicí, o zástavbu několika typů panelových domů podél ulice Karla Čapka s navazující volnou přírodou a zahrádkami, také s drobnými službami v přízemí bytových domů, uvedené vlastnosti místní zástavbu odlišují od spodní zahuštěné zástavby, byty jsou zde obchodovány za vyšší ceny vůči spodní části sídliště. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o členský podíl (resp. 71% podílu) v bytovém družstvu s právem vztahujícím se na užívání bytu o dispozičním řešení 2+kk bez loggie ve 3. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 840. Dispoziční řešení : Oceňovaný byt o dispozici 2+kk sestává z předsíně, pokoje s kuchyňským koutem, ložnice, koupelny a záchoda. Nebyly poskytnuty informace, zda k bytu patří spíž nebo sklep. Podlahová plocha bytu činí 39,5. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových panelů, zateplené, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, krytina je živičná, klempířské prvky jsou úplné, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. V bytovém domě je výtah. Byt má původní umakartové jádro s původním vybavením koupelny (vana a umývadlo), kuchyňská linka je také původní, sporák je elektrický novodobý. Součástí chodby jsou původní vestavěné skříně. Na podlahách jsou převážně původní linolea, dveře jsou také původní. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, kanalizace, dle www.cuzk.cz je napojen také na plyn. Stáří a stavební stav: Podle dostupných informací bytový dům pochází cca z roku 1980, jeho stáří ke dni ocenění tedy cca 37 let. Byt je převážně v původním stavu, nejsou zřejmé žádné významné investice vyjma plastových oken. Bytový dům je dobře udržovaný, je zateplený s fasádou, jsou obnovena okna i vchod. - 4 -
Pozemky: Bytový dům č.p. 840 je situován na pozemku čís.parcely 937/2 v k.ú. Bílina. Pozemek je velmi mírně svažitý k severu, je napojený na veškeré inženýrské sítě a je přístupný z ulice Karla Čapka, z veřejné komunikace, přes zeleň ve vlastnictví města Bílina. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. Výše uvedený pozemek, na kterém je bytový dům postaven, je ve spoluvlastnictví majitelů bytových jednotek v bytovém domě a Stavebního bytového družstva Bílina, IČ 000527084. ZPŮSOB OCENĚNÍ Hodnota členského podílu v bytovém družstvu, představující majetkovou hodnotu, se oceňuje cenou obvyklou, tj. cenou, kterou by bylo možno za převod členského podílu v rozhodné době a místě dosáhnout (z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 14.13.2002, sp.zn. 31 Cdo 2428/2000, Bulletin advokacie č. 5/2003). Při ocenění členského podílu v bytovém družstvu, představujícího majetkovou hodnotu, je aplikováno ustanovení 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, jenž definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. ANALÝZA OCENĚNÍ Vzhledem ke skutečnosti, že k převodům členských podílů v bytových družstvech vztahujících se ke konkrétním bytům (jde o tzv. družstevní byty) již řadu let běžně dochází a cena je vytvářena principy poptávky a nabídky, je odhad obvyklé ceny stanoven především na základě porovnávací metody. Je uvažováno se srážkou z důvodu ocenění 71% z družstevního podílu, usuzujeme na zhoršenou obchodovatelnost takového podílu. Analýza je patrná z přiložené tabulky. - 5 -
C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena 71% členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Bílina vztahujícího se k právu užívání bytu o dispozici 2+kk bez loggie ve 3. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 840, k.ú. Bílina v ulici Karla Čapka v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. dubna 2017 (po zaokrouhlení) Slovy: Padesáttisíc Kč 50.000,- Kč V daném případě se jedná o ocenění 71% z členského podílu v bytovém družstvu, tedy ocenění práv spojených s členstvím, nejde o nemovitost ani bytovou jednotku. Dohoda o převodu členských práv a povinností nebyla předložena. Výsledná obvyklá cena nezahrnuje případné dluhy váznoucí na členském podílu. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.3.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 73/7823/2017. Vypracovala : Ing. Jana Rychtářová Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 20. dubna 2017-6 -