ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 42/8012/2018 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 425/47 s příslušenstvím a podílem o velikosti 6363/713072 na společných částech bytového domu č.p. 425, 426, 427, 428, 429, 430 a pozemcích čís. parcely 841, 842, 843, 844, 845, 846, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, v ulici Královéhradecká v Klášterci nad Ohří, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 42/8012/2018 LV no.: 4692, 4619 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt č. 425/47 s příslušenstvím a podílem o velikosti 6363/713072 na společných částech bytového domu č.p. 425, 426, 427, 428, 429, 430 a pozemcích čís. parcely 841, 842, 843, 844, 845, 846, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, v ulici Královéhradecká v Klášterci nad Ohří, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Klášterec nad Ohří, Miřetice, Královéhradecká 425/47 GPS: 50.3874144N, 13.1854392E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 711.152 Kč Market value Tržní hodnota celkem 310.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena celkem 310.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 314.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 5194/6(jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 841 až 846 Other constructions: Další stavby: sklepní kóje, loggie Size: Velikost: podíl 6363/713072 z 1202 m 2 (tj.10,72 m 2 ) Location in the town: Poloha v obci: část obce Miřetice Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura: úplná občanská vybavenost odpovídající velikosti obce Unit price: Jednotková cena: 750 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panel. dílců plošných Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 63,63 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: 22 100 Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: odhadem 1980 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o, Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 4692, 4619, podle výpisu prokazujícímu stav evidovaný k datu 12.2.2018, jsou v podílovém spoluvlastnictví: - Matoušková Irena, bytem Královéhradecká 425, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 431 51 Klášterec nad Ohří podíl 1/2 - Matoušková Pavlína, bytem Královéhradecká 425, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 431 51 Klášterec nad Ohří podíl 1/2. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 4692, 4619 nejsou evidována žádná omezení. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 4692, 4619 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 4692, 4619 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky - panelový dům Strong points / silné stránky: - dům je revitalizovaný včetně zateplení - v docházkové vzdálenosti je občanská vybavenost (škola, obchody a další) - dostatek parkovacích míst v okolí domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 4692, 4619 pro k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, obec Klášterce nad Ohří, prokazující stav evidovaný k datu 12.02.2018, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené spoluvlastníkem vlastníkem nemovité věci. d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 02.03.2018 v 15:30 hodin za přítomnosti Pavlíny Matouškové a Veroniky Matouškové. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 665657 Název katastrálního území: Miřetice u Klášterce nad Ohří Kód obce: 563129 Název obce: Klášterec nad Ohří Počet obyvatel obce: 14 573 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2017 Kód okresu: CZ0422 Název okresu: Chomutov Název kraje: Ústecký Poloha v obci: část obce Miřetice Infrastructure / infrastruktura: Město Klášterec nad Ohří se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Chomutov, je vzdálena cca 20 km jihozápadně od města Chomutova, 36 km od města Karlovy Vary a cca 115 km od Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2017 ČSÚ má město 14.573 obyvatel. Město Klášterec nad Ohří má občanskou vybavenost odpovídající velikosti města, s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na nedaleké město Chomutov. Po dopravní stránce je město dobře dostupné silniční i železniční dopravou, město má MHD. Městem prochází silnice č. I/13 Chomutov Klášterec nad Ohří Karlovy Vary a železniční trať č. 140 Cheb Klášterec nad Ohří Chomutov. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný byt č. 425/47 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) se nalézá ve střední části zastavěného území města Klášterec nad Ohří, místní části Miřetice u Klášterce nad Ohří, v lokalitě s převažující zástavbou bytových domů, budovaných koncem 80. let minulého století, v ulici Královéhradecké, v bytovém domě č.p. 425, 426, 427, 428, 429, 430 postaveném na pozemcích čís. parcely 841, 842, 843, 844, 845, 846, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 425/47: Oceňovaný byt je situován v přízemí (1.nadzemní podlaží), v sekci č.p. 425 bytového domu č.p. 425, 426, 427, 428, 429, 430, umístěného na pozemcích čís. parcely 841, 842, 843, 844, 845, 846, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří. Bytový dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 6363/713072 na společných částech domu č.p. 425, 426, 427, 428, 429, 430 a na pozemcích čís. parcely 841, 842, 843, 844, 845, 846, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 3+kk sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyňského koutu, koupelny, WC a loggie. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 63,63 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, ze železobetonových dílců plošných, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště jsou betonová s krytinou z PVC, okna bytu jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. - 4 -
Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, umyvadlo, vana a záchod, kuchyňská linka, elektrický sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody, byt nemá přípojku plynu. Podlahy bytu jsou opatřeny keramickou dlažbou, plovoucí laminátovou krytinou. Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází odhadem z roku 1980, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 38 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, bytový dům prošel částečnou revitalizací (zateplení domu, plastová okna, střešní krytina atd.). Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržovaný. Oceňovaný byt je po částečné rekonstrukci, kdy z původního bytu o velikosti 2+1 byl přebudován na byt o velikosti 3+kk, bylo přestavěno původní bytové jádro, nově vznikla koupelna se záchodem, kuchyňský kout, místo původní kuchyně nově dětský pokoj. Byt je průměrně udržován. Předpokládá se provedení stavebních úprav (především výměna podlahových krytin). Pozemky: K oceňovanému bytu č. 425/47 náleží podíl o velikosti 6363/713072 na pozemcích čís. parcely 841, 842, 843, 844, 845, 846, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří. Pozemky, zastavěné stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, jsou napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelné rozvody a jsou přístupné přes pozemek čís. parcely 836/1 vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, zeleň a pozemek čís. parcely 834 vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, ostatní komunikace, ve vlastnictví města Klášterec nad Ohří. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 711 152 Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: 314.000 Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukční ceny stavby a odpočtu přiměřeného opotřebení a ceny pozemků. Výnosová hodnota stanovena nebyla, byt není určen k dosahování výnosů, např. pronajímáním, ale k rodinnému bydlení. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných nemovitých věcí ve srovnatelných lokalitách města. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování při koupi resp. prodeji, např. dispoziční řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebně technického stavu apod. - 5 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu č. 425/47 s příslušenstvím a podílem o velikosti 6363/713072 na společných částech bytového domu č.p. 425, 426, 427, 428, 429, 430 postaveného na pozemcích čís. parcely 841, 842, 843, 844, 845, 846, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, v ulici Královéhradecká v Klášterci nad Ohří, okres Chomutov, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. března 2018 celkem Slovy: Třistadesettisíc Kč 310.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi Zástavní práva: (podrobně na LV č. 4692, 4619 v příloze) Na listu vlastnictví č. nejsou evidována žádná zástavní práva: Další omezení vlastnického práva (podrobně na LV č. 4692, 4619 v příloze) Na listu vlastnictví nejsou evidována další žádná omezení: Jiná rizika nebo omezující podmínky v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ZNALECKÁ DOLOŽKA ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 42/8012/2018. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 2. března 2018-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 42/8012/2018 LV no.: 4692, 4619 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Název HIM Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 425/47 64 22 100 1 406 223 50,0 703 112 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 703 112 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 841 až 846 zastavěná plocha a nádvoří 10,72 750 8 040 podíl o velikosti 6363/713072 2 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 8 040 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 711 152 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 BJ ulice Krátká, Klášterec nad Ohří - Miřetice u Klášterce nad Ohří 889 000,00 3-18 80,00 3+1 11 113 0,40 355 600,00 4 445 2 BJ ulice Lidická, Klášterec nad Ohří - Miřetice u Klášterce nad Ohří 550 000,00 3-18 67,00 3+1 8 209 0,65 357 500,00 5 336 nabídková cena 1) nabídková cena 2) 3 BJ ulice Pod Stadionem, Klášterec nad Ohří - Miřetice u Klášterce nad Ohří 400 000,00 3-18 52,00 2+1 7 692 0,65 260 000,00 5 000 nabídková cena 3) 1) nabídková cena RK Molík reality, s.r.o. BJ po rekonstrukci, panelový dům po revitalizaci 2) nabídková cena RK REALITY VLASÁK Kadaň BJ v původním stavu, panelový dům po částečné revitalizaci 3) nabídková cena RK SASME Reality, s.r.o. Kadaň BJ v původním stavu, panelový dům po částečné revitalizaci Cost Value - Věcná hodnota 0,711 mil.kč Yield value - Výnosová hodnota Není stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota 0,314 mil.kč Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,310 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti