ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 5496-339/2018 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Spytovice, Zdechovice, okres Pardubice Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 28.02.2018 Zpracováno ke dni: 28.02.2018 Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Ing. Jitka Mašínová Email: jitka.masinova@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 02.03.2018 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 6 a 568, nacházejících se v obci Zdechovice, okres Pardubice, katastrální území Spytovice, za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky parc. č. 6 a 568, katastrální území Spytovice Spytovice, Zdechovice, okres Pardubice Pardubický kraj Pardubice Zdechovice Spytovice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 28.02.2018. Prohlídka proběhla za přítomnosti: p. Marek, zaměstnanec obecního úřadu. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, smlouvy o věcných břemenech a napojeních na inženýrské sítě, informace realitních kanceláří, technické řešení systému INEM. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Obec Zdechovice, č. p. 5, 53311 Zdechovice Nemovitosti: Pozemky parc. č. 6 a 568 nacházející se v obci Zdechovice, okres Pardubice, katastrální území Spytovice. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá, že všechna data sdělená osobami při prohlídce nemovitosti jsou úplná a pravdivá. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek je stavební, o rozloze 511. Je zasíťován elektro a plyn je ukončen v pilíři, je napojení na vodu i kanalizaci, na pozemku je starší studna (kvalita vody nezjišťována). Na pozemku nejsou trvalé porosty a je oplocen pletivem do ocelových sloupků. Na pozemku nejsou žádné stavby, pouze montovaný objekt bez základů, jiného vlastníka. Samotný pozemek je rovinatý. Přístup k pozemku je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Poloha pozemku je v části obce, která je stavebně nesrostlá s její sídelní částí a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. V sídelní části obce je základní vybavenost obchod, MŠ, 1. st. ZŠ, pobočka České pošty, ve Spytovicích vybavenost není. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových spojů a parkovací možnosti jsou v širším okolí objektu. Jsou zde bezproblémové sousedské vztahy a v okolí pozemku není zvýšena kriminalita. Na oceňované nemovitosti vázne věcné břemeno dodavatelů energií pilíř elektro a plyn. Smlouvy byly doloženy, věcná břemena nemají vliv na cenu objektu. Část pozemku je pronajímána podmínky nájemní smlouvy nebyly dokládány a nájem nebyl zohledňován (předpokládá se řádné ukončení před prodejem pozemku). Pozemek je zatížen předkupním právem současného vlastníka (obec). Tabulkový popis Rozloha 511 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Inženýrské sítě Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost stavební pozemek elektro, voda, kanalizace, plyn bez porostů nejsou rovinatý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba rodinnými domy se zahradami v části obce stavebně nesrostlé se sídelní částí obce základní vybavenost ve Zdechovicích, Spytovice bez vybavenosti 3
Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav pouze zastávka autobusových spojů, parkovací možnosti v širším okolí objektu sousedské vztahy bezproblémové, v místě není zvýšená kriminalita Věcná břemena Další informace věcné břemeno dodavatelů energií - bez vlivu na cenu objektu nájemní vztah, předkupní právo obce 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 28.02.2018 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 6 a 568, katastrální území Spytovice Pozemek v katastrálním území Spytovice, obec Zdechovice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Spytovice, Zdechovice, okres Pardubice plocha 511 1 Obránců míru, Řečany nad Labem, okres Pardubice 2 U Tišiny, Řečany nad Labem, okres Pardubice plocha 928 plocha 1010 3 Hlavečník, okres Pardubice plocha 1207 4 Radovesnice II, okres Kolín plocha 483 5 Božec, Krakovany, okres Kolín plocha 714 5
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 743,53 Kč 0.9 669,18 Kč 1.15 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.2650 529,00 Kč 2 791,09 Kč 0.9 711,98 Kč 1.15 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.2650 562,83 Kč 3 537,70 Kč 0.9 483,93 Kč 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.2100 399,94 Kč 4 600,41 Kč 0.9 540,37 Kč 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0500 514,64 Kč 5 693,28 Kč 0.9 623,95 Kč 1.10 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 1.1550 540,22 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 509,32 Kč 399,94 Kč 562,83 Kč 63,64 Kč 445,68 Kč 572,96 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 509,32 Kč/ * 511 = 260.265 Kč 260.000,-- Kč 6
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Spytovice, obec Zdechovice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Spytovice, Zdechovice, okres Pardubice plocha 511 1 Obránců míru, Řečany nad Labem, okres Pardubice 2 U Tišiny, Řečany nad Labem, okres Pardubice plocha 928 plocha 1010 3 Hlavečník, okres Pardubice plocha 1207 4 Radovesnice II, okres Kolín plocha 483 5 Božec, Krakovany, okres Kolín plocha 714 Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 743,53 0,90 669,18 2 791,09 0,90 711,98 3 537,70 0,90 483,93 4 600,41 0,90 540,37 5 693,28 0,90 623,95 Maximální hodnota 711,98 (případ č.2) Minimální hodnota 483,93 (případ č.3) Relace min vs. max hodnoty 1,4712 OK Aritmetický průměr 605,88 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Spytovice, obec Zdechovice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Spytovice, Zdechovice, okres Pardubice plocha 511 X 1 Obránců míru, Řečany nad Labem, okres Pardubice 2 U Tišiny, Řečany nad Labem, okres Pardubice plocha 928 1 plocha 1010 1 3 Hlavečník, okres Pardubice plocha 1207 1 4 Radovesnice II, okres Kolín plocha 483 3 5 Božec, Krakovany, okres Kolín plocha 714 2 7
Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 743,53 0,90 669,18 1 669,18 2 791,09 0,90 711,98 1 711,98 3 537,70 0,90 483,93 1 483,93 4 600,41 0,90 540,37 3 1.621,11 5 693,28 0,90 623,95 2 1.247,90 Mezisoučet 8 4.734,10 Celkem 591,76 Základní cena: 591,76 Kč/ Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 591,76 * 1,0000 = 591,76 Kč/ Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 591,76 Kč/ * 511 = 302.389,36 Kč 302.000,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 744 0,90 669,18 2 791 0,90 711,98 3 538 0,90 483,93 4 600 0,90 540,37 5 693 0,90 623,95 Střední hodnota 605,88 Medián 623,95 Rozdíl max-min 228,05 Minimum 483,93 Maximum 711,98 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 484 až 541 2 0.4 541 až 598 0 0 598 až 655 1 0.2 655 až 712 2 0.4 8
Četnost 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 0 541 598 655 712 Četnost až až až až 484 541 598 655 Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 483,93 Kč/ do 711,98 Kč/ * 511 od 247.288,23 Kč do 363.821,78 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 247.000,-- Kč do 364.000,-- Kč 9
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 260.000,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 302.000,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od 247.000,-- Kč do 364.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Ing. Jitka Mašínová Email: jitka.masinova@xpinvest.cz 260.000 Kč Slovy: dvěstěšedesáttisíc korun V Praze, dne 02.03.2018 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5496-339/2018 znaleckého deníku. 10
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11
Pořízená fotodokumentace 12
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 928, Řečany nad Labem, okres Pardubice Celková cena: 690.000 Kč Adresa: Obránců míru, Řečany nad Labem, okres Pardubice 2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Řečany nad Labem, okres Pardubice Plocha pozemku (m2) Cena 690000 Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek 928 Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Okraj obce Slovní popis K prodeji nabízíme prostorný pozemek vhodný pro výstavbu rodinného domu v Řečanech nad Labem 928m2 ve staré zástavbě.veškeré sítě jsou na hraně pozemku veřejný plynovod, veřejný vodovod, veřejná kanalizace a elektrické vedení. V obci žije 1350 obyvatel a je zde veškerá občanská vybavenost škola, školka, obecní úřad s knihovnou, obecní dům se zdravotním střediskem (praktický lékař pro dospělé,dětský lékař, stomatologická ordinace, lékárna), nákupní středisko, pošta, malé obchůdky s potravinami a pohostinství. Nedaleko pozemku je i vlakové nádraží s přímým spojením do Pardubic a do Prahy. 3. Fotodokumentace 13
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 1010, U Tišiny, Řečany nad Labem Celková cena: 799.000 Kč Adresa: U Tišiny, Řečany nad Labem, okres Pardubice 2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa U Tišiny, Řečany nad Labem Plocha pozemku (m2) Cena 799000 Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek 1010 Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Nabízíme prodej stavebního pozemku o celkové výměře 1 010 m2 v osobním vlastnictví, v Řečanech nad Labem, ul. U Tišiny. Pozemek je připravený a určený dle platného územního plánu k zástavbě rodinných domů. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku - elektřina, plyn, voda, kanalizace. V obci je velmi dobrá občanská vybavenost. Základní škola se sportovním hřištěm, mateřská škola, knihovna, lékař, atd.. Velmi dobrá dopravní dostupnost. Více informací v RK. S případným financováním Vám rádi pomůžeme. 3. Fotodokumentace 14
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 1207, Hlavečník, okres Pardubice Celková cena: 649.000 Kč Adresa: Hlavečník, okres Pardubice 2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Hlavečník, okres Pardubice Plocha pozemku (m2) Cena 649000 Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek 1207 Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Prodej kompletně oploceného obdélníkového stavebního pozemku na rovině o celkové rozloze 1207 m2, el. rozvaděč a inženýrské sítě na okraji pozemku. Vhodný pro stavbu RD, vchod kovovou brankou a vjezd železnou bránou v šíři - 4m. 3. Fotodokumentace 15
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 483, Radovesnice II, okres Kolín Celková cena: 290.000 Kč Adresa: Radovesnice II, okres Kolín 2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Radovesnice II, okres Kolín Plocha pozemku (m2) Cena 290000 Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek 483 Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Centrum obce Slovní popis REZERVOVÁNO! Realitní a finanční centrum ERA Impuls exkluzivně nabízí k prodeji stavební pozemek o velikosti 483m2 v obci Radovesnice. Na hranici pozemku protéká potok. Je zde dobrá dostupnost na dálnici D11. Zajistíme financování s garancí nejnižší úrokové sazby na trhu. 3. Fotodokumentace 16
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 714, Krakovany, okres Kolín Celková cena: 495.000 Kč Adresa: Božec, Krakovany, okres Kolín 2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Krakovany, okres Kolín Plocha pozemku (m2) Cena 495000 Současné využití pro bydlení Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek 714 Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivně koupi rovinatého stavebního pozemku o výměře 714 m² v obci Krakovany, okr. Kolín. Tento pozemek je umístěn v jižní části obce Krakovany. Pozemek je rohový, obdélníkového tvaru. Na hranici pozemku jsou všechny dostupné sítě - voda, kanalizace, elektro. Dle územního plánu obce musí nová zástavba respektovat charakter a vzhled okolní zástavby a její architektonicky vyraz,kde jsou užity střechy sedlové se symetrickým sklonem nebo valbové, stavby mají obdelníkový půdorys, izolované RD, případně dvojdomky, maximální intenzita zastavěni pozemků: 35%, maximální podlažnost 2 n.p. + obytné podkroví, minimální plocha parcely pro stavbu RD je 600 m². Přístup k pozemku přes asfaltovou komunikaci a zpevněnou komunikaci (obce), v ulici je veřejné osvětlení a nová zástavba RD. Tento pozemek je v osobním vlastnictví, není zatížen hypotékou, v rámci služeb RK vám zařídíme hypoték zdarma. Obec Krakovany leží na rozmezí Železných hor a Polabské nížiny u Týnce nad Labem v okrese Kolín. To udává její převážně zemědělský charakter. Krakovany mají přibližně 800 obyvatel a pod správu obce patří také vesnice Božec. V současné době je v obci základní škola prvního stupně, mateřská škola, školní jídelna, knihovna, zdravotní středisko a rehabilitace, pošta, tělocvična, dvě prodejny s potravinami a drogerií, prodejna olejů, výroba umělecké keramiky, výroba těstovin, truhlářství, výroba věnců a kytic, kovovýroba a dvě pohostinství. Většinu kulturních akcí zajišťují místní spolky: sportovní klub, chovatelé, hasiči, kynologický klub, červený kříž, sbor pro občanské záležitosti a zahrádkáři. Pro sportovce je v Krakovanech k dispozici fotbalové hřiště, tělocvična a víceúčelové hřiště pro basketbal, volejbal, hokejbal, tenis, nohejbal a pod. Velmi doporučuji prohlídku. Ev. číslo: 591507. 17
3. Fotodokumentace 18