VYSOKÁ ŠKOLA BÁŇSKÁ TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA EKONOMICKÁ FAKULTA DIPLOMOVÁ PRÁCE 2008 Daniela Soszková
VYSOKÁ ŠKOLA BÁŇSKÁ TECHNICKÁ UNIVERZITA OSTRAVA EKONOMICKÁ FAKULTA KATEDRA FINANCÍ Hodnocení invesičního projeku Invesmen projec valuaion Suden: Daniela Soszková Vedoucí diplomové práce: Ing. Miroslav Čulík, Ph.D. Osrava 2008
VŠB-Technická univerzia Osrava Fakula ekonomická Kaedra financí - 154 Akademický rok 2007/2008 ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE ve smyslu 17, ods. f, zákona č. 111/98 Sb. a Sudijního a zkušebního řádu pro sudium v magiserských sudijních programech Vysoké školy báňské Technické univerziy Osrava, čl. 23 až 26 Jméno diplomana: Daniela Soszková Sudijní obor: Finance Název émau: Hodnocení invesičního projeku Anglický název émau: Invesmen projec valuaion Z á s a d y p r o v y p r a c o v á n í (o s n o v a): Úvod 1. Teoreicko-meodologická východiska invesičního procesu 2. Aplikace vybraných meod při hodnocení zvoleného invesičního projeku 3. Zhodnocení výsledků a analýza cilivosi Závěr Seznam použié lieraury Seznam zkraek Prohlášení o využií výsledků diplomové práce Přílohy
Rozsah průvodní zprávy: 50 60 sran Rozsah příloh: podle pořeby Seznam odborné lieraury: BREALEY, R. A. MYERS, S. C. Teorie a praxe firemních financí. 1. vyd. Praha: Eas Publishing, 1999. 971 s. ISBN 80-85605-24-4. DLUHOŠOVÁ, D. a kol. Nové přísupy a finanční násroje ve finančním rozhodování. 1. vyd. Osrava: VŠB Technická univerzia Osrava, 2004. 640 s. ISBN 80-248-0669-X. FOTR, J. Podnikaelský plán a invesiční rozhodování. 2. vyd. Praha: Grada Publishing, 1999. 220 s. ISBN 80-7169-812-1. VALACH, J. Invesiční rozhodování a dlouhodobé financování. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2001. 447 s. ISBN 80-86119-38-6. Vedoucí diplomové práce: Ing. Miroslav Čulík, Ph.D. Daum zadání diplomové práce: 20. lisopadu 2007 Daum odevzdání diplomové práce: 25. dubna 2008...... diploman vedoucí DP L. S....... vedoucí kaedry děkan V Osravě dne 20. 11. 2007
Mísopřísežně prohlašuji, že jsem celou práci včeně všech příloh vypracovala samosaně. Dne 25. dubna 2008 Daniela Soszková
Na omo mísě bych velmi ráda poděkovala svému vedoucímu práce panu Ing. Miroslavu Čulíkovi, Ph.D. za odborné konzulace, užiečné rady i připomínky a projevenou ochou při vedení mé diplomové práce. Také děkuji panu Ing. Andrzeji Sanariusovi za umožnění zpracování ohoo émau a zajišění pořebné spolupráce. Dále projevuji díky paní Ing. arch. Evě Spasovové a panu Ing. Pavlu Peřichovi za poskynué informace, daa, ochou i čas nezbyné pro prakickou čás mé diplomové práce.
Obsah ÚVOD... - 4-1 TEORETICKO-METODOLOGICKÁ VÝCHODISKA INVESTIČNÍHO PROCESU... - 6-1.1 Specifikace invesic... - 6-1.1.1 Pojeí invesic ve financování a účenicví ekonomických subjeků... - 7-1.1.2 Účinky invesic... - 8-1.1.3 Dynamika invesic v ekonomice... - 8-1.1.4 Specifika financování invesiční činnosi... - 10-1.1.5 Inflace a riziko v invesičním rozhodování... - 11-1.2 Proces přípravy a realizace invesičních projeků... - 12-1.2.1 Invesiční projeky... - 12-1.2.2 Invesiční fáze... - 13-1.2.3 Předinvesiční příprava... - 13-1.2.3.1 Invesiční sraegie... - 15-1.2.4. Fáze invesiční, provozní a poprovozní... - 16-1.3 Plánování peněžních oků z invesičních projeků... - 17-1.3.1 Kapiálové výdaje... - 17-1.3.2 Idenifikace peněžních příjmů z invesic... - 18-1.3.2.1 Meoda diskonovaných peněžních oků DCF... - 18-1.4 Posavení finančních kriérií v invesičním rozhodování firmy... - 20-1.4.1 Čisá současná hodnoa (Ne Presen Value)... - 22-1.4.2 Vniřní výnosové proceno (Inernal Rae of Reurn)... - 23-1.4.3 Srovnání meody NPV a IRR... - 24-1.4.4 Index ziskovosi (Profiabiliy Index)... - 24-1.4.5 Doba úhrady (Payback mehod)... - 25-1.4.6 Náklady na kapiál... - 26-1.4.6.1 Náklady na celkový kapiál... - 27-1.4.6.2 Náklady na cizí kapiál... - 27 - - 1 -
1.4.6.3 Náklady na vlasní kapiál... - 28-1.4.6.3.1 Model oceňování kapiálových akiv CAPM... - 29-1.4.6.3.2 Arbirážní model oceňování APM... - 29-1.4.6.3.3 Savebnicové modely... - 30-1.5 Analýza rizika invesičních projeků... - 31-1.5.1 Analýza cilivosi... - 32-1.5.2 Bod zvrau projeku... - 32-1.5.3 Zohlednění rizika v odhadu peněžních příjmů... - 32-2 APLIKACE VYBRANÝCH METOD PŘI HODNOCENÍ ZVOLENÉHO INVESTIČNÍHO PROJEKTU... - 34-2.1 Popis zvolené invesiční lokaliy... - 34-2.1.1 Geografická poloha závodu Dukla... - 35-2.1.2 Hisorie závodu Dukla... - 36-2.1.3 Technická infrasrukura závodu Dukla... - 37-2.1.4 Eapy invesičního projeku... - 37-2.1.4.1 Eapa 1.... - 38-2.1.4.2 Eapa 2.... - 39-2.1.5 Plán nového využií závodu Dukla... - 39-2.2 Invesiční projek podnikaelského inkubáoru... - 40-2.2.1 Vsupní daa... - 41-2.2.1.1 Invesiční náklady... - 41-2.2.1.2 Provozní náklady... - 42-2.2.1.3 Provozní výnosy... - 43-2.2.1.4 Zdroje financování... - 44-2.2.2 Výkaz zisku a zráy... - 44-2.2.3 Výkaz o peněžních ocích... - 44-2.2.4 Použií vybraných finančních kriérií... - 45-3 ZHODNOCENÍ VÝSLEDKŮ A ANALÝZA CITLIVOSTI... - 47-3.1 Zhodnocení výsledků projeku podnikaelského inkubáoru... - 47 - - 2 -
3.2 Analýza cilivosi projeku podnikaelského inkubáoru... - 47-3.2.1 Analýza cilivosi na srukuru zdrojů financování... - 47-3.2.2 Analýza cilivosi na změnu vybraných kriických fakorů... - 49-3.2.2.1 Analýza cilivosi na změnu invesičních nákladů... - 50-3.2.2.2 Analýza cilivosi na změnu provozních nákladů... - 51-3.2.2.3 Analýza cilivosi na změnu roční nájemní ceny za m 2... - 53-3.2.3 Analýza bodu zvrau... - 54 - ZÁVĚR... - 56 - SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY... - 58 - SEZNAM ZKRATEK... - 59 - PROHLÁŠENÍ O VYUŽITÍ VÝSLEDKŮ DIPLOMOVÉ PRÁCE... - 62 - PŘÍLOHY... - 63 - - 3 -
Úvod V druhé polovině 18. soleí byla zahájena inenzivní ěžba černého uhlí v osravskokarvinském revíru (dále jen OKR), jako nejvýznamnějším ložisku éo suroviny v České republice. V 80. leech 20. soleí dosahovala ao ěžba objemu 25 mil. un ročně a komplex OKR, s více než 100 is. zaměsnanci, dosáhl svého vrcholu, kdy ak předsavoval jeden z nejvěších průmyslových komplexů v České republice. Po roce 1989 nasává silný úlum ěžby. Snížení popávky po černém uhlí a konkurence levného uhlí dováženého z Polska byly jedny z příčin likvidace neefekivních dolů, resp. úlumu neefekivních čásí dobývacích prosorů činných dolů. Příčin vedoucích k resrukuralizaci výrobně-podnikaelské činnosi v OKR bylo více, zejména pak ransformace ekonomiky jako celku, růs zahraniční konkurence, ekologické fakory a další. Všechny se však koncenrují v kriériu efekivnosi, keré je pro další exisenci dolu rozhodující. Do roku 1994 ak byly uzavřeny všechny doly v osravské čási revíru, v karvinské čási zůsaly činné poslední 4 doly. V současnosi probíhá výrazný úlum ěžby a řada moderních a rozsáhlých dolů je dnes již opušěna a uzavřena. Pokles ěžby činných dolů bude pokračova i do budoucna z důvodu posupného vyčerpávání zásob ložiska. Dne 10. ledna 2007 byl vyvezen na povrch poslední vozík uhlí z legendárního havířovského dolu Dukla, kerý po 100 leech ukončil svou činnos. Za uo dobu zde bylo vyěženo přes 100 mil. un černého uhlí. Svou nejvěší slávu důl zažíval v 70. a 80. leech minulého soleí, kdy socialisickému národnímu hospodářsví dával ročně přes 2 mil. un uhlí. Jenže kvůli španým dobývacím podmínkám a rosoucím nákladům se sal důl nerenabilním. Již celý rok 2006 předsavovala každá vyěžená una nikoli zisk, ale zráu. S Duklou ak skončilo i poslední míso ěžby na území kdysi hornického měsa Havířov. Cílem diplomové práce je pomocí vybraných finančních kriérií zhodnoi invesiční projek plánovaný na bývalém dole Dukla, jako lokaliě brownfieldu. Podsaný význam novému využií Dukly přikládá i skuečnos, že projek obnovy území byl zvolen přednosně v rámci zakázky Moravskoslezského kraje na čerpání prosředků z Evropské unie. Plánované využií bývalého dolu Dukla je v zájmu všech obyvael měsa Havířov, poněvadž Dukla má 100leou radici, se kerou byly řadu le spjay jejich živoy. Projek je hodnocen dle předem vybraných finančních kriérií, jenž jsou blíže specifikována v kapiole 1., kerá obsahuje eoreická východiska související s problemaikou invesičního procesu. Finanční měříka čisé současné hodnoy, vniřního výnosového - 4 -
procena, indexu ziskovosi a doby úhrady jsou aplikovány za účelem zjišění efekivnosi projeku. Sručná a výsižná charakerisika bývalého dolu Dukla je zachycena v kapiole 2., kde je i blíže charakerizován uvažovaný projek. Součásí projeku je i popis jeho nákladů a výnosů a sanovení výkazů zisku a zráy a peněžních oků. V neposlední řadě jsou na základě finančních soupisů vypočíána zvolená finanční kriéria. Jednolivé výpočy jsou v abulkách vzájemně provázány a prováděny v MS Excel, časo i použiím jeho funkcí. V přílohách jsou uvedeny deailnější vypočíané plány. Podsaou zhodnocení výsledků jsou vypočíaná finanční kriéria. Analýza rizika invesičního projeku je provedena prosřednicvím analýzy cilivosi, jež je obsahem 3. kapioly a idenifikuje kriické fakory, keré mají rozhodující vliv na hodnou kriéria efekivnosi projeku. Nechybí ani sanovení hodnoy bodu zvrau projeku. Výsledkem práce je, na základě provedených výpoču a analýzy cilivosi rozhodnuí zda daný projek přijmou a realizova či naopak. Hodnocení se opírá o provedené výpočy a cilivosní analýza může doporuči nebo naznači případné vhodnější alernaivy. - 5 -
1 Teoreicko-meodologická východiska invesičního procesu 1.1 Specifikace invesic V rámci svých výrobních možnosí musí každý sá i ekonomická jednoka voli mezi výrobou saků invesičních, edy kapiálových a spořebních. Rozhodne-li se ekonomika oběova čás výroby spořebních saků ve prospěch saků invesičních, může zpravidla růs rychleji a nakonec může získa i věší množsví, jak spořebních, ak invesičních saků. Proo se invesice ve svém nejširším pojeí v ekonomické eorii věšinou charakerizují, jako ekonomická činnos, při níž se subjek (sá, podnik, jednolivec) vzdává své současné spořeby s cílem zvýšení produkce saků v budoucnosi. Obdobnou povahu má i charakerisika, kdy jsou invesice chápány jako oběování dnešní, edy jisé hodnoy za účelem získání budoucí hodnoy, zpravidla méně jisé. Invesice voří jeden z mosů mezi příomnosí a budoucnosí ekonomiky. Z makroekonomického hlediska se rozlišují: a) hrubé invesice, b) čisé invesice. Hrubé invesice předsavují přírůsek invesičních saků (majeku) za dané období. Nelze je zaměňova se savem invesičních saků k určiému okamžiku. Zaímco invesice předsavují okovou veličinu za určié období, kerá obnovuje popř. rozšiřuje invesiční saky. Invesiční saky jsou savovou veličinou k určiému okamžiku. Jesliže výše invesic přesahuje opořebení invesičních saků, dochází k růsu ěcho saků. Do hrubých invesic se zahrnují i přírůsky zásob. Ve srukuře ěcho hrubých invesic převládají v průmyslově vyspělých zemích především sroje, zařízení a ovární budovy, pak následují obyné budovy, zbyek voří osaní složky hrubých invesic. Nepojímají se am však přírůsky předměů dlouhodobé spořeby pořízené domácnosmi pro uspokojení konečné spořeby, ani přírůsky zbraní pořízených vládou pro vojenské účely, ani finanční invesice, edy invesice do různých druhů dlouhodobých cenných papírů a přírůsky pozemků. Pro měření inenziy invesování je používán ukazael míry invesic. Předsavuje podíl hrubých invesic na hrubém domácím produku. Je významným ukazaelem ekonomického vývoje a hospodářské poliiky sáu. Je velice kolísavý, zpravidla soupá v období vysokých emp růsu ekonomiky a v období srukurálních přesaveb, v období recese klesá. - 6 -
Je však řeba zároveň usilova i o vhodnou srukuru invesic, jejich účinnos a účinnos všech kapiálových saků, aby vysoká míra invesování nebyla pohlcena nízkou účinnosí a efekivnosí sávajících kapiálových saků a nových invesic. Účinnos kapiálových saků se vyjadřuje poměrem hrubého domácího produku k velikosi kapiálových saků. Čisé invesice jsou hrubé invesice snížené o znehodnocení kapiálu, zejména edy o odpisy a kapiálovou spořebu. Obvykle voří podsaně méně, než jednu polovinu hrubých invesic. Obnovovací invesice (aké reinvesice) předsavují u čás hrubých invesic, kerá připadá na obnovu opořebených invesičních saků. Teoreicky by se měly rovna kapiálové spořebě, edy odpisům. V praxi odpisy obvykle neumožní plnou obnovu invesičních saků. Někdy se vyskyují siuace, kdy hrubé invesice jsou menší než znehodnocení kapiálu. To znamená, že se neinvesuje ani olik, aby se invesiční saky obnovily. Dochází k omu v obdobích hluboké krize, even. v obdobích velkých srukurálních změn mezi jednolivými odvěvími. 1.1.1 Pojeí invesic ve financování a účenicví ekonomických subjeků Od výše uvedeného makroekonomického chápání je pojeí invesic ve financování a účenicví odlišné. Obecně se za invesice považují rozsáhlejší peněžní výdaje, u nichž se očekává jejich přeměna na budoucí peněžní příjmy během delšího časového úseku. V praxi je používána hranice 1 roku. Kriérium rozsáhlosi výdajů je obvykle sanoveno právní normou. Tako použié peněžní výdaje se nazývají kapiálové výdaje. Odlišují se od provozních výdajů, u kerých se předpokládá jejich přeměna na budoucí peněžní příjmy v rámci 1 roku. Za kapiálové výdaje se obvykle v průmyslově vyspělých zemích považují výdaje: na obnovu či rozšíření hmoného dlouhodobého majeku, na výzkumné a vývojové programy, na rvalý přírůsek zásob a pohledávek, na nákup dlouhodobých cenných papírů, na výchovu a zapracování pracovníků, na reklamní kampaň, - 7 -
spojené s hodnocením leasingu a akvizicí. Takové chápání podnikových invesic zahrnuje edy do kapiálových výdajů nejen výdaje na obnovu a rozšíření hmoného majeku, ale i výdaje na výzkum a vývoj, na nákup cenných papírů i na někeré další účely. 1.1.2 Účinky invesic Invesice na jedné sraně vycházejí z dosažené úrovně hrubého domácího produku, spořeby a dalších výdajů, na druhé sraně mají zásadní vliv na budoucí vývoj ěcho veličin. Důležié jsou zejména yo dva účinky invesic: a) důchodový, b) kapaciní. Důchodový účinek invesic spočívá v om, že vyvolává řádu dalších agregáních výdajů a ím růs nominálního hrubého domácího produku. Teno růs je v důsledku zv. výdajového muliplikáoru několikanásobně vyšší, než je samoná výše invesice. Během uskuečňování invesice má důchodový účinek okamžiý vliv na popávku po kapiálových i spořebních sacích. Kapaciní účinek invesic spočívá v obnově či zvyšování insalovaných kapaci, dosažených pomocí invesování. Projeví se až po dokončení invesice obnovou even. rozšířením majeku, j. zvýšením výrobních kapaci, edy nabídky. Umožňuje růs poencionálního hrubého domácího produku, a proože jde jen o možnos jeho růsu, je řeba vzí v úvahu i účinnos sávající kapiálové zásoby a invesic. Míra invesic je pouze jedním, i když velice významným, fakorem ekonomického růsu. Invesice mají edy velký význam, jak pro okamžié zvýšení ekonomické akiviy, ak i pro dlouhodobější růs ekonomiky. Je však nuné, aby časové zpoždění mezi důchodovým a kapaciním účinkem invesic nebylo příliš veliké. Jinak dochází k posílení inflačních endencí v ekonomice. 1.1.3 Dynamika invesic v ekonomice Na dynamiku invesic působí v ekonomice čyři základní fakory: a) očekávané příjmy z invesic, keré vyplývají z celkové ekonomické akiviy, z celkové dynamiky hrubého domácího produku, - 8 -
b) úroková míra za vypůjčený peněžní kapiál, c) výše a sysém zdanění podniků a jednolivců, d) invesiční očekávání poencionálních invesorů. Očekávané příjmy z invesic, vyplývající z celkové dynamiky hrubého domácího produku, jsou dominanním fakorem ovlivňujícím výši a vývoj invesic. V obdobích poklesu ekonomické akiviy a hrubého domácího produku dochází i k poklesu invesic a opačně. Úroková míra za vypůjčený peněžní kapiál působí na invesiční akiviu nepřímo. Změna úrokové míry oiž ovlivňuje jednání invesorů vždy s určiým časovým zpožděním. Také působí nejen na invesice financované cizím kapiálem, ale ovlivňuje i invesice financované vlasním kapiálem. Vyšší úrokové míry z cizího kapiálu vedou i ke zvyšování úroků z depozi a ím i ke zvýšení požadavků invesorů na minimální efekivnos invesičních projeků. Invesiční rozhodování ovlivňuje reálná úroková míra, u můžeme přibližně sanovi ak, že od roční nominální úrokové míry odečeme roční míru inflace. Přesněji ji lze sanovi pomocí Fischerovy rovnice: R reá ln á 1+ R = e 1+ π no min á ln í 1, (1) kde: R reálná je reálná úroková míra, R nominální je nominální úroková míra, π e je očekávaná míra inflace. Invesiční rozhodování významně ovlivňuje i výše a sysém zdanění. Čím vyšší exisuje zdanění příjmů poencionálních invesorů, ím nižší bývá jejich invesiční akivia a opačně. Zájmy invesorů ovlivňuje v souvislosi s daněmi především velikos sazeb daně ze zisku, konsrukce sazeb a různá možnos daňových úlev. Sazba daně z příjmu ovlivňuje aké peněžní příjem z invesice a ím i její efekivnos, v úvahu se bere čisý zisk po zdanění. Na akiviu invesorů působí i daňové úlevy různého ypu. Někdy o bývá plné osvobození, zejména zahraničních invesorů od daní, někdy jde o snížení daňových sazeb či o různé odpočiaelné položky od základu daně v souvislosi s invesicemi. Na dynamiku invesic v ekonomice působí i očekávání podnikaelů a jejich důvěra, edy invesiční očekávání. Jesliže poencionální invesoři mají obavy z budoucího vývoje - 9 -
(poliická siuace, vývoj cen, infrasrukury aj.), pociťují vysoké riziko a omezují své invesiční záměry. Vysoký supeň závislosi invesic na očekávání budoucího vývoje a rizika způsobuje jejich značnou nesálos, projevující se v kolísání jejich podílu na hrubém domácím produku. Kromě moneární a daňové poliiky, hospodářská poliika sáu ovlivňuje invesiční akiviu podniků i jednolivců doační poliikou, sáními zárukami za úvěry, celními úlevami, různými ekologickými omezeními, aj. Nemalý vliv má i fungování sáu a jeho insiucí jako přímého invesora. 1.1.4 Specifika financování invesiční činnosi Forma pořízení dlouhodobého majeku ovlivňuje průběh peněžních výdajů na invesici. U koupě jde obvykle o jednorázový výdaj k určiému okamžiku, u invesiční výsavby jde o posupně uskuečňované výdaje během doby výsavby, u leasingu o posupný výdaj během fungování majeku kombinovaný obvykle se zvýšenou první splákou. Na rozdíl od běžné provozní činnosi a jejího financování, je invesiční činnos a její financování podnikem, charakerisické několika významnými specifiky: a) Rozhoduje se v dlouhodobém časovém horizonu, kerý zahrnuje u hmoných invesic jejich přípravu, dobu výsavby a dobu živonosi. Invesiční saky ovlivňují běžné hospodaření ekonomické jednoky několik le, a o jak z hlediska výnosnosi, ak i z hlediska likvidiy. b) Dlouhodobý časový horizon nese s sebou věší možnos rizika odchylek od původních záměrů, jak pokud jde o očekávané výdaje, ak i očekávané příjmy z invesice a ím i očekávanou výnosnos. c) Jde časo o kapiálově náročné operace, vyžadující velké jednorázové vklady, časo přesahující možnosi jednolivce či ekonomické jednoky. d) Invesiční činnos je velmi náročná na časovou a věcnou koordinaci různých účasníků invesičního procesu, keří mají své ekonomické zájmy a cíle. e) Invesování ěsně souvisí s aplikací nových echnologií a nových výrobků. Prosřednicvím invesic se uskuečňuje velká čás echnických a echnologických inovací. - 10 -
f) Někeré invesice mají závažné důsledky na infrasrukuru, ekologii, vynucují si různé další vyvolané invesice v éo oblasi a komplexní posuzování z mnoha různých hledisek. Někdy vznikají vysoké náklady na likvidaci. 1.1.5 Inflace a riziko v invesičním rozhodování Dlouhodobý charaker invesic si vynucuje, aby při propočech efekivnosi a výběru invesičních projeků byla respekována předpokládaná inflace a zohledněno evenuální riziko invesování. V propočech efekivnosi invesic se projeví inflační vývoj ím, že: a) Soupá úroková míra, čímž dochází ke snížení předpokládané efekivnosi kapiálových výdajů. b) Mění se peněžní příjmy z invesice. c) Může růs i kapiálový výdaj u ěch invesic, keré se pořizují delší dobu, např. u savebních invesic. Z eoreického hlediska je nejsprávnější odhadova vliv inflace odděleně za jednolivé prvky peněžních příjmů či kapiálových výdajů. Respekování inflace mění i pořadí výhodnosi vzájemně zaměnielných invesičních projeků, proože na každý projek inflace nepůsobí sejně. Při propočech efekivnosi invesic, výběru a financování invesičních projeků je zohledňování rizika sejně důležié, jako respekování vlivu inflace. Po analýze a hodnocení rizikovosi, jež probíhá v několika eapách a kvanifikaci rizika invesičního projeku, je nuno promínou riziko do hodnocení jeho efekivnosi. Nedůležiější přísupy promíání rizika do finančních kriérií invesičních varian jsou: a) úprava diskonní sazby s ohledem na riziko, b) sanovení rizikových říd invesic s různou výší diskonní sazby, c) meoda koeficienu jisoy, d) osaní způsoby promíání rizika. Ve vyspělých zemích ržní ekonomiky je kalkulace rizika inegrální součásí finančního rozhodování o invesicích. V našich podmínkách o není doposud obvyklé, posupně by se - 11 -
však ao problemaika měla prosadi i u nás. Dřívější cenrálně direkivní řízení ekonomiky s rizikem neuvažovalo vůbec. 1.2 Proces přípravy a realizace invesičních projeků Rovněž je řeba naplňova klasicky sanovené sraegické cíle podniku, kerými v nedávné minulosi byly a sále jsou především maximalizace zisku, resp. maximalizace ržní hodnoy firmy. Kromě cílů finančních však podniky sledují i cíle další, čímž vzniká pluraliní pojeí cílů. Mimo jiné se uvádějí cíle v oblasi sociální, jako řeba rozvoj lidského kapiálu, nebo v oblasi enviromenální, kerým je např. minimalizace negaivních vlivů působících na živoní prosředí, cílem může bý i zajišění koninuiy podnikání a řada dalších. Žádný z ěcho cílu by však nebyl dosažen, aniž by podnik invesoval. Invesice, resp. invesiční činnos je ak řeba zodpovědně a deailně plánova. Jakékoli rozhodnuí v éo oblasi má oiž pro podnik závažné následky. Invesice je běh na dlouhou rať, kerý výrazně zaíží podnikový rozpoče. Příprava a realizace podnikaelských projeků je edy základní formou naplňování zvolené podnikaelské sraegie a cílů firmy. Jedním z primárních předpokladů dosažení podnikaelského úspěchu je přiom kvaliní příprava ěcho projeků v dnešních náročných podmínkách ržní ekonomiky. 1.2.1 Invesiční projeky Jednolivé projeky je možné připravova, jesliže má firma definován cíl invesování a zvolenou příslušnou sraegii jeho dosažení. Podnikaelské invesiční projeky předsavují soubor echnických a ekonomických sudií, keré mají slouži k přípravě, realizaci, financování a efekivnímu provozování navrhované invesice. Jsou různě rozsáhlé podle povahy invesice. Invesiční projeky, zejména výsavbové jsou silně ovlivněny vnějším prosředím. Každý projek nějakým způsobem ovlivňuje své okolí, ale aké okolní vlivy působí na samoný projek. V počáečních fázích sesavování invesičního projeku je řeba především reálně sanovi konkréní cíle projeku. Z nich pak vychází veškeré řízení projeku po dobu výsavby i užívání. Jde především o cíle echnického charakeru, cíle ekonomické a časové. Jde-li o invesiční projeky, jejichž rozhodujícím kriériem je přínos k zisku k ržní hodnoě firmy, - 12 -
dominanní úlohu v cílech projeku mají úvahy o finanční efekivnosi projeku a jeho vlivu na likvidiu. V mnoha případech, zejména u nově vznikajících firem, podnik skuečně připraví a realizuje jediný projek, jenž je možný zoožni s celou firmou. Již exisující firmy však časo připravují a posuzují více projeků. Jednolivé projeky lze chápa, jako určiý násroj realizace podnikaelské sraegie firmy určující základní cíle firmy a způsoby dosahování ěcho cílů. Výběr ěch projeků, keré firma hodlá realizova v určiém plánovacím období, pak voří její invesiční program. Teno program zahrnuje jak nové invesiční projeky, ak projeky nedokončené, jejichž realizace byla zahájena v předchozím plánovacím období, a keré budou v omo plánovacím období dokončeny. 1.2.2 Invesiční fáze Vlasní přípravu a realizaci projeků, od idenifikace určié základní myšlenky projeku až po uvedení projeku do provozu, lze chápa jako určiý sled čyř fází, a o: předinvesiční, invesiční, provozní, poprovozní. 1.2.3 Předinvesiční příprava Z hlediska úspěšnosi je každá fáze důležiá. Přeso by měla bý zvýšená pozornos věnována fázi předinvesiční. A o proo, že je základním a výchozím předpokladem úspěšné realizace projeků a jejich fungování. Je velice náročná na různorodou kvalifikaci pracovníků, podílejících se na jejím sesavení (ekonomové, echnici, právníci, ekologové) a na jejich vzájemnou koordinaci. Cílem éo fáze je především: podrobně idenifikova projek a jeho různé variany, posupně vylučova méně vhodné projeky a vybra nejvhodnější varianu, zdůvodni pořebnos projeku z různých hledisek, rozhodnou o lokalizaci projeku, - 13 -
navrhnou echnické řešení, posoudi ekonomickou oázku projeku, a o včeně financování. Předinvesiční příprava se zpravidla člení do ří dílčích eap, keré voří: vyjasnění a idenifikace invesičních příležiosí, předběžnou echnicko-ekonomickou sudii, prováděcí echnicko-ekonomickou sudii. Vyjasnění invesičních příležiosí se opírá o permanenní analýzu popávky po určiých produkech na vniřním i zahraničním rhu, analýzu nových výrobků a nových echnologických posupů, sledování vzniku nových nalezišť různých surovin. K analýze mohou bý využiy i různé exerní mimopodnikové prameny. Po idenifikaci invesičních příležiosí by mělo následova hrubé vyhodnocení jejich efeků, keré by umožnilo předběžný výběr invesičních příležiosí a naopak eliminaci příležiosí nevhodných. Druhou čásí předinvesiční přípravy je v někerých případech vypracování předběžné echnicko-ekonomické sudie. Obvykle se zpracovává jen u rozsáhlých a nákladných projeků. V odborné analýze se uvádí, že přípusná míra nepřesnosi by měla čini cca 30 % 1. Vyvrcholením předinvesiční přípravy je vypracování zv. prováděcí echnickoekonomické sudie. Její základní náplní by měl bý souhrnný přehled výsledků, zdůvodnění a vývoj projeku, kapacia rhu a produkce, maeriální vsupy, lokalizace a prosředí, echnický projek, organizační projek, pracovní síly, časový plán realizace, finanční a ekonomické vyhodnocení, včeně hodnocení rizika projeku. Přípusná míra nepřesnosi je uváděna okolo 10 % 2. Z hlediska hoovosních oků sem zpravidla spadají náklady na projekovou dokumenaci, adminisraivní náklady na přípravu projeku, náklady na zpracování ekonomických sudií a náklady na samoné hodnocení efekivnosi invesičního záměru. Důležié je, že všechny příjmy a výdaje vzniklé v omo období jsou irelevanní pro posouzení smysluplnosi invesice a nesmí její hodnocení ovlivni. Jedná se o zv. sunk cos, česky uopené náklady, keré invesor vydá, ať již se invesice uskueční nebo nikoli, a proo je do rozhodování nezahrnujeme. 1 VALACH, J. Invesiční rozhodování a dlouhodobé financování. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2001. s. 41. 2 VALACH, J. Invesiční rozhodování a dlouhodobé financování. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2001. s. 41. - 14 -
1.2.3.1 Invesiční sraegie Pro dosažení podnikových a invesičních cílů je řeba zformova invesiční sraegii, j. různé posupy, jak dosáhnou požadovaných invesičních cílů nebo se k nim maximálně přiblíži. Časo se za invesiční sraegii považuje jak sanovení invesičních cílů, ak i posupů, jak jich dosáhnou. Respekování základního a dílčích finančních cílů podniku v invesičním rozhodování ve svém důsledku znamená, že invesor musí každou invesiční příležios posuzova s přihlédnuím k ěmo fakorům. Jedná se o zv. magický rojúhelník invesování, kerý zahrnuje: a) očekávaný výnos invesice, b) očekávané riziko invesice, c) očekávaný důsledek na likvidiu podniku. Ideální jsou invesiční příležiosi s maximálním výnosem, nízkým rizikem a vysokou likvidiou. Takové invesice se však v praxi obvykle málo vyskyují. Proo invesor musí preferova někerý z uvedených fakorů, resp. jejich vhodnou kombinaci. Podle oho, kerý z ěcho fakorů preferuje, rozeznáváme různé ypy invesičních sraegií: a) Sraegie maximalizace ročních výnosů Invesor zde dává přednos co nejvyšším ročním výnosům a nehledí na růs ceny invesice či na její udržení. Evenuální nižší zisk z růsu ceny kompenzuje vyššími ročními výnosy. Teno yp sraegie je vhodné uplaňova při nižším supni inflace, proože při ní se roční výnosy příliš neznehodnocují a invesice si udržuje v zásadě svou reálnou hodnou. b) Sraegie růsu ceny invesice Invesor dává přednos ěm invesičním projekům, u nichž předpokládá co nejvěší zvýšení hodnoy původního invesičního vkladu. Běžný roční výnos z invesice je pro invesora více méně irelevanní. Teno yp je vhodný zejména při vyšším supni inflace, kerá znehodnocuje běžné roční výnosy, ale budoucí hodnoa majeku v důsledku vyšší inflace rychle rose. Roční výnosy jsou oběovány v očekávání značného výnosu v budoucnosi. c) Sraegie růsu ceny invesice spojená s maximálními ročními výnosy Invesor zde vybírá y projeky, keré přinášejí jak růs ceny invesice v budoucnosi, ak růs ročních výnosů. Takové invesiční příležiosi jsou z hlediska základního finančního cíle, kerým je maximalizace ržní hodnoy firmy, nejideálnější. V praxi se však - 15 -
vyskyují velice sporadicky. Obvykle oiž invesice, keré přinášejí maximální roční výnosy, jsou jiného druhu, než invesice, u kerých lze předpokláda růs ceny v budoucnu. d) Agresivní sraegie invesic Spočívá v om, že invesor preferuje projeky s vysokým supněm rizika. Zde podsupované vysoké riziko je kompenzováno možnosí vzniku vysokých výnosů. e) Konzervaivní sraegie Je ypická ím, že invesor posupuje oparně, má averzi k riziku a vybírá projeky bezrizikové či s nízkým supněm rizika. Takové projeky ovšem přinášejí aké menší výnosnos. Příkladem je i ukládaní peněz do invesičních fondů, keré rozkládáním invesovaných čásek snižují riziko invesování. f) Sraegie maximální likvidiy Invesor dává přednos projekům, keré jsou schopny se rychle ransformova na peníze, a keré jsou co nejlikvidnější. Takové invesice sice zajišťují likvidiu, ale přinášejí zpravidla menší výnosnos. Teno yp se používá ehdy, jesliže podnik má problémy se zabezpečováním své likvidiy. Používá se aké ehdy, když dochází v kraším čase k veliké změně v empu inflace. Tehdy invesor své cíle invesování mění a musí své původní invesice zpeněži, aby mohl získané peněžní prosředky použí na jiný druh invesice. Výběr é či oné variany je dán konkréními podmínkami, ve kerých podnik invesuje, a konkréními dílčími cíli, keré v daném období sleduje. Dlouhodobě by však všechny ypy invesičních sraegií měly směřova k plnění dominanního finančního a celkového cíle firmy v ržní ekonomice, edy k maximalizaci ržní hodnoy firmy pro její vlasníky. 1.2.4. Fáze invesiční, provozní a poprovozní Období od začáku invesiční výsavby projeku do zahájení jejího provozu je považováno za invesiční fázi. Z hlediska hoovosních oků bývá oo období obvykle ve znamení silného převýšení výdajů nad příjmy. Provozní fáze je označována od zahájení provozu projeku po jeho ukončení. Občas se nazývá éž živonosí projeku. Zjednodušeně řečeno by právě v omo období měly příjmy převažova výdaje plynoucí z projeku a ako vzniklý čisý příjem inkasovaný během jednolivých le provozování projeku by měl současně pokrý a převáži výdaje vynaložené v invesiční fázi. - 16 -
Následuje eapa likvidační, označována éž za fázi poprovozní. V omo období se projek již neprovozuje, nicméně sále ješě může, ale nemusí jeho předchozí exisence ovlivňova výdaje a příjmy určiých subjeků. Na rozdíl od výdajů a příjmů předinvesiční fáze, pokud yo příjmy a výdaje exisují a jsou nezanedbaelné, musíme je do hodnocení invesice zahrnou. Typickým příkladem akových důsledků invesice jsou náklady na likvidaci zařízení, příp. výnosy z jeho prodeje. Hlavním zdrojem informací bývá obvykle sám invesor, echnická dokumenace, provozní dokumenace apod. Výrazně snazší může bý určení všech výše uvedených základních charakerisik projeku, byla-li již zpracována sudie provedielnosi, příp. podnikaelský záměr. V akovém případě můžeme značnou čás informací přečís právě ve zmíněných sudiích. Je však nuno připomenou, že yo práce nelze považova za nezpochybnielný zdroj. Každá použiá sudie může mí různou kvaliu zpracování a eno fak musí mí každý zpracovael následných analýz na paměi a podrobova všechny informace kriickému pohledu. 1.3 Plánování peněžních oků z invesičních projeků Prognózování peněžních oků z invesice je procesem plánování kapiálových výdajů a peněžních příjmů souvisejících jak s pořízením, ak fungováním invesice, její živonosí i likvidací. Rovněž se o ni opírají moderní meody hodnocení efekivnosi invesičních projeků. Při přípravě a rozhodování o výběru invesičních projeků jde o očekávané peněžní oky, keré jsou naplánovány, při hodnocení fungující invesice o skuečně dosažené peněžní oky. Východiskem pro plánování peněžních oků z invesice je sanovení dlouhodobých podnikových cílů, invesiční sraegie, vyhledávání a předinvesiční příprava renabilních invesičních projeků. 1.3.1 Kapiálové výdaje Při pořízení invesice dochází převážně k výdajům peněz. Jedná se především o výdaje vynaložené na pořízení invesice, zejména pak na pořízení dlouhodobého hmoného a nehmoného majeku a výdaje na přírůsek čisého pracovního kapiálu. Souhrnně jsou označovány za kapiálové výdaje. - 17 -
Uskuečňuje-li se kapiálový výdaj déle než jeden rok, jak omu zpravidla bývá u savebních invesic, je pro účely kapiálového plánování a vyhodnocování invesic nezbyné, aby byl výdaj diskonován odpovídajícím diskonním fakorem. Modelově lze kapiálový výdaj vyjádři následovně: I = INV + WC, (2) kde: I je kapiálový výdaj (invesmen), INV jsou výdaje na pořízení dlouhodobého hmoného a nehmoného majeku, WC jsou výdaje na přírůsek čisého pracovního kapiálu (work capial), jsou jednolivá léa výsavby. Při výrazném zjednodušení koncepce kapiálových výdajů by měly obsahova výdaje na pořízení dlouhodobého majeku a na rvalý přírůsek oběžného majeku, přesněji na rvalý přírůsek čisého pracovního kapiálu vyvolaný novou invesicí. V někerých případech mohou bý yo výdaje ješě upraveny o příjmy z prodeje exisujícího hmoného dlouhodobého majeku, kerý je novou invesicí nahrazován a o různé daňové efeky, jež vychází z daňových pravidel dané země. 1.3.2 Idenifikace peněžních příjmů z invesic Nejkriičějším mísem kapiálového plánování a invesičního rozhodování je reálné vymezení očekávaných peněžních příjmů z invesice. Děje se ak, proože doba živonosi invesice je mnohem delší, než doba jejího pořízení, udíž vliv fakorů času se zde prohlubuje. Takéž je i výše a časové rozložení očekávaných peněžních příjmů ovlivněna rozsáhlejším počem fakorů, než velikos kapiálových výdajů. Možný vliv inflace se zde promíá mnohem cielněji. Tyo vlivy v konečném důsledku vyúsťují v možnos zvýšeného rizika v odklonu skuečných peněžních příjmů od očekávaných. Jedním z hlavních měříek používaných při měření výkonnosi jsou budoucí peněžní oky, keré plynou z podnikaelské činnosi, a o proože s rosoucím peněžním příjmem rose i hodnoa dané firmy. 1.3.2.1 Meoda diskonovaných peněžních oků DCF V praxi se používá mnoho modifikací meody diskonovaných peněžních oků DCF, jež je výnosovou meodou oceňování na bázi cash flow, přičemž nejčasěji její dvě užívané - 18 -
meody jsou DCF eniy a DCF equiy. Doprovází je však dva základní problémy, a o co nejpřesnější sanovení peněžního oku a diskonní sazby. Meoda DCF equiy neuvažuje zadlužení projeku, a proo se zabývá jen volnými peněžními oky pro vlasníky FCFE. Meoda DCF eniy vymezuje, na rozdíl od meody DCF equiy, jak volné peněžní oky pro vlasníky ak i věřiele FCFF. FCFF = FCFE+ FCFD, (3) kde: FCFF jsou volné peněžní oky pro vlasníky i věřiele (free cash flow o he firm), FCFE jsou volné peněžní oky pro vlasníky (free cash flow o he equiy), FCFD jsou volné peněžní oky pro věřiele (free cash flow o he deb). Přičemž peněžní oky v případě zadluženého projeku pro vlasníky FCFE jsou formulovány následovně: FCFE = EAT + Dep WC I + Bal, (4) kde: EAT je čisý zisk (earnings afer axes), Dep jsou odpisy (depreciaions), Bal je rozdíl příjmů z dluhu a spláek (balance). V omo případě má čisý zisk eno var: EAT l = (Rev Coss Dep In ) (1 d ), (5) kde: Rev jsou ržby (revenue from sales), Coss jsou provozní náklady, In jsou úroky (ineres), d je daňová sazba. Budeme-li brá v úvahu nezadlužený projek, budou peněžní oky pro vlasníky FCFE oožné s FCFF a vyjádřeny následovně: FCFE u = EAT + Dep WC I. (6) Čisý zisk pak bude mí var: EAT u = (Rev Coss Dep ) (1 d ). (7) - 19 -
Tako jsou určeny peněžní oky pro věřiele FCFD: FCFD = In (1 d ) Bal. (8) Z výše uvedených rovnic (4) a (8) pak vyplývá, že FCFF lze vyjádři jako: FCFF = EAT + Dep WC I + In (1 d ). (9) Při použií meody DCF equiy je nuno diskonova volné peněžní oky pro vlasníky FCFE náklady na vlasní kapiál. Výsledkem je pak čisá současná hodnoa projeku. Volné peněžní oky pro vlasníky i věřiele FCFF, edy pro firmu jako celek, musí bý diskonovány sazbou, jež odráží skuečnos, že peněžní ok je určen jak věřieli, ak vlasníkům. Diskonní sazba se pak sanovuje na bázi průměrných nákladů kapiálu WACC. Za roční peněžní příjmy z invesičního projeku během doby jeho živonosi jsou považovány: a) zisk po zdanění, kerý invesice každý rok přináší, b) roční odpisy, c) změny oběžného majeku spojeného s invesičním projekem v průběhu živonosi, d) příjem z prodeje invesičního majeku koncem živonosi, upravený o daň. Poněvadž úroky z úvěrů na invesice jsou zahrnovány do provozních nákladů a snižují edy vykazovaný zisk, je řeba zisk o čás úroku dopadající na podnik opě zvýši. Roční odpisy jsou sice nákladem, ale ne peněžním výdajem. Hromadí se posupně na účech jako peněžní příjem. Byl-li o ně pro daňové účely zisk snížen, je nuno je opěovně ke zdaněnému zisku přičís. Změny čisého pracovního kapiálu se mohou objevi, jednak jako součás kapiálových výdajů a jednak se mohou objevova během živonosi invesice jako přírůsek. Na konci živonosi invesice celý čisý pracovní kapiál vyvolaný invesicí v průběhu pořízení i fungování se může ransformova na peníze, čímž se zvyšuje peněžní příjem. 1.4 Posavení finančních kriérií v invesičním rozhodování firmy Základem pro rozhodnuí o om, zda přijmou daný projek a realizova jej, či kerý z navržených projeků by měl bý zvolen k realizaci, je propoče určiých kriérií ekonomické - 20 -
efekivnosi. Tao kriéria měří zpravidla výnosnos zdrojů vynaložených na realizaci projeku. Celková efekivnos invesičních projeků se musí posuzova podle oho, jak přispívají k hlavnímu cíli podnikání firmy, j. k maximalizaci její ržní hodnoy pro vlasníky. Příspěvek invesičního projeku k maximalizaci ržní hodnoy firmy vyjadřují nejsouhrnněji finanční kriéria hodnocení efekivnosi invesic. V moderní eorii podnikových financí jsou za ně považována kriéria čisé současné hodnoy a vniřního výnosového procena. Exisuje několik meod pro posuzování efekivnosi invesičních projeků, jež jsou členěny podle oho, zda přihlížejí či nepřihlížejí k fakoru času. Nemá-li fakor času podsaný vliv na rozhodování o invesicích, lze použí meody saické. Ty jsou pro svou jednoduchos, velice oblíbené a dosi používané v hospodářské praxi. Typickými saickými meodami jsou doba návranosi a renabilia invesovaného kapiálu. Tam, kde se počíá s delší dobou pořízení dlouhodobého majeku a delší dobou jeho ekonomické živonosi, by měly bý použiy dynamické meody vyhodnocování invesičních projeků. Respekování času v propočech efekivnosi invesičních projeků výrazně ovlivňuje úvahy o přijeí či nepřijeí projeku. Nejsou-li časové dimenze v propočech efekivnosi uvažovány, dochází věšinou k zásadnímu zkreslování pohledu na efekivnosi jednolivých projeků a ím i k nesprávnému rozhodování. Charakerisiku dynamických meod v sobě mají např. meoda čisé současné hodnoy, vniřního výnosového procena, index renabiliy a diskonovaná doba úhrady. Nejčasěji se pro hodnocení ekonomické efekivnosi invesičních projeků používají ao kriéria: kriéria založená na diskonování, zahrnující čisou současnou hodnou a vniřní výnosové proceno, index renabiliy a doba návranosi, či další kriéria renabiliy, zejména vlasního a celkového kapiálu. Dosažení maximálních hodno finančních kriérií efekivnosi invesičních projeků podniku je prakicky vždy omezeno zvenčí. Tao omezení mají obvykle povahu různých zákonných echnických, ekologických, zdravoních a bezpečnosních předpisů, keré musí firma při svém invesičním rozhodování respekova. Různá vnější ekonomická omezení, jako řeba daně, cla, poplaky mají sejný charaker. Všechna ao omezení deerminují celkový rámec, v němž může podnik o dosažení maximální hodnoy svých invesičních projeků usilova. - 21 -
1.4.1 Čisá současná hodnoa (Ne Presen Value) Jedná se o dynamickou meodu vyhodnocování efekivnosi invesičních projeků, kerá za efek z invesice považuje peněžní příjem z invesice, jehož základ voří očekávaný zisk po zdanění, odpisy, even. osaní příjmy. Čisou současnou hodnou (dále jen NPV) lze definova jako rozdíl mezi diskonovanými peněžními příjmy z invesice a diskonovanými kapiálovými výdaji na projek. Před samoným výpočem NPV je však nuné přepočía všechny budoucí cash-flow (dále jen CF) a aké invesiční výdaje, jsou-li vynakládány déle jak rok k jednomu sejnému okamžiku, jímž obvykle bývá momen zahájení projeku. Takové přepočené, edy diskonované hodnoy budoucích CF označujeme jako současné hodnoy CF. Maemaicky je možno výpoče znázorni zjednodušeně, jako: NPV T = = 1 1 FCF (1+ r ) I, (10) kde: NPV je čisá současná hodnoa, FCF je hodnoa volného peněžního oku z invesice, r jsou náklady kapiálu, T je doba živonosi, jsou jednolivá léa živonosi. Uvažujeme-li posupně uskuečňovaný kapiálový výdaj, jako je omu u savebních invesic během doby výsavby, nikoliv výdaj jednorázový, jako je omu výše, pak je nuné akualizova nejen peněžní příjmy, ale aké kapiálové výdaje. Děje se ak obvykle k okamžiku zahájení výsavby. Model NPV nabývá pak v provozní fázi eno var: NPV T i = FCF i T i (1+ r ) i = 0 1 1 I, (11) + (1+ r ) kde: ( i 0 ) je invesiční fáze, jsou jednolivá léa výsavby. Všechny variany projeku s kladnou NPV jsou přijaelné, zaručují oiž požadovanou míru výnosu a zvyšují ržní hodnou podniku. Za nejvýhodnější je ale pochopielně - 22 -
považována variana s nejvyšší NPV, poněvadž předsavuje nejvyšší přírůsek hodnoy podniku. Předpokladem pro hodnocení na základě NPV je sejná doba živonosi jednolivých varian projeku. Jde-li však o variany s různou živonosí, je řeba uo skuečnos v propoču respekova, jinak bychom dosali nesprávné výsledky. V omo případě je řeba variany hodnoi při sejné době živonosi, kerou je nejmenší společný násobek všech živonosí. 1.4.2 Vniřní výnosové proceno (Inernal Rae of Reurn) Další dynamickou meodou hodnocení efekivnosi invesičních projeků, kerá za efek považuje peněžní příjem z invesice a respekuje časové hledisko, je vniřní výnosové proceno (dále jen IRR). V návaznosi na NPV jej lze vyjádři jako akovou úrokovou míru, při níž se NPV rovná nule. IRR vyjadřuje úrokovou míru, při keré se hodnoa peněžních příjmů z invesice rovná kapiálovým výdajům. Maemaicky lze zjednodušený výpoče vyjádři, jako: T = 1 1 FCF = FCF, (12) ( 1+ IRR) 0 kde: FCF 0 je jednorázový kapiálový výdaj. Uskuečňujeme-li kapiálový výdaj během delšího časového období, je nuné uplani diskonaci i u kapiálových výdajů. Poé lze rovnici (12) pro výpoče vyjádři jako: T T 1 1 FCF = I, (13) + T ( 1+ IRR) = 1 ( 1 IRR) = 1 + kde: jsou jednolivá léa invesování, T je celková doba invesování. U NPV se počíá s předem vybranou diskonní sazbou (náklad kapiálu), jako minimální požadovanou efekivnosí, u IRR úrokovou míru hledáme. Za přijaelné invesiční projeky jsou považovány y, keré vyjadřují vyšší výnos, než je výnosnos u invesic s obdobným rizikem. Tao požadovaná minimální výnosnos se odvozuje od výnosnosi dosahované na kapiálovém rhu. Věšinou při srovnání různých varian invesičních projeků plaí, že a variana, kerá vykazuje věší IRR, je vhodnější. - 23 -
1.4.3 Srovnání meody NPV a IRR IRR nachází v praxi široké uplanění, podává srovnaelné výsledky jako meoda NPV. Problém, ale nasává při hodnocení projeku s nekonvenčními peněžními oky, j. když projek vykazuje záporné CF i v jiném než prvním roce. Rovnice pro IRR by v akovém případě měla více řešení a o olik, kolik změn ve znaménku CF v průběhu projeku exisuje nebo vůbec žádné. Ukazael IRR selhává i v jiném případě, a o při výběru mezi vzájemně se vylučujícími projeky. Sává se, že výsledek hodnocení závisí na použié meodě, zaímco jeden projek vykazuje vyšší hodnou ukazaele NPV, druhá variana má vyšší IRR. V akovém případě by se obvykle měly upřednosni výsledky meody NPV a edy projek s vyšší NPV, proože a vyjadřuje přínos pro podnik v absoluní hodnoě. Podniku jde v prvé řadě o o, aby zajisil co nejvyšší přírůsek zdrojů. 1.4.4 Index ziskovosi (Profiabiliy Index) Too kriérium je blízké meodě NPV, liší se však relaivní povahou. Index ziskovosi (dále jen PI) vyjadřuje velikos současné hodnoy budoucích příjmů projeku, připadající na jednoku invesičních nákladů přepočených na současnou hodnou. Zaímco NPV předsavuje absoluně vyjádřený rozdíl mezi diskonovanými peněžními příjmy z invesice a kapiálovými výdaji, PI vyjadřuje podíl diskonovaných peněžních příjmů a kapiálových výdajů. Z uvedeného vyplývá, že kdykoliv je NPV poziivní, PI je věší než jedna a invesiční projek je pro podnik přijaelný. Při záporné NPV je PI menší než jedna. PI vede proo ke sejným závěrům jako NPV. Maemaicky lze PI vyjádři jako podíl současné hodnoy budoucích příjmů projeku a současné hodnoy invesičních výdajů, edy: PI = T = 1 FCF FCF ( 1+ r) 0 1. (14) PI se doporučuje používa jako kriérium výběru invesičních varian projeků ehdy, když se má vybíra mezi několika projeky, ale kapiálové zdroje jsou omezeny. To znamená, že není možné přijmou všechny projeky, i když mají poziivní NPV. Musíme přijmou jen y projeky, keré jsou kapiálově kryy a přinesou nejvyšší NPV. - 24 -
1.4.5 Doby úhrady (Payback mehod) Doba úhrady je velice radičním a časo používaným kriériem hodnocení invesic. Obecně se definuje jako doba, za kerou se invesice splaí z peněžních příjmů, jež jsou invesicí zajišěny. Zjednodušeně lze říci ze svých zisků po zdanění a odpisů, edy ze samofinancování. Invesice je hodnocena příznivěji o o, co je doba návranosi kraší. Pro výpoče lze použí následující rovnici: T ( EAT + Dep ) I =, (15) = 1 kde: EAT je roční zisk z invesic po zdanění, Dep jsou roční odpisy z invesice, jsou jednolivá léa živonosi invesice, T je doba živonosi. Technicky se doba návranosi sanoví ak, že se určí každoročně zisk po zdanění a odpisy. Rok, v němž se kumulaivní souče ěcho peněžních příjmů z invesice rovná kapiálovým výdajům, ukazuje hledanou dobu návranosi. Spíše než měříkem efekivnosi je doba návranosi měříkem očekávané likvidiy projeku, proože vyjadřuje pouze dobu, kerá je nuná pro pokryí kapiálového výdaje peněžními příjmy z invesice. Proože je však likvidia pro mnohé podniky důležiým hlediskem, je éměř vždy používána jako doplněk jiných kriérií posuzování projeků. I ao meoda je kriizována jako méně vhodná pro hodnocení a výběr invesičních projeků, zejména proo, že: nebere v úvahu fakor času, nebere v úvahu příjmy z invesičního projeku, keré vznikají po době návranosi až do konce živonosi, vyjadřuje jen likvidiu projeku, ne podniku jako celku. S respekováním fakoru času je vhodné uo meodu využíva zejména: v případech, kdy likvidia projeku má podsanější vliv na likvidiu celé firmy, u projeků s velmi nejisými výnosy, zejména ve vzdálenějších časových úsecích živonosi, - 25 -
v dobách vysokých nákladů exerního kapiálu, kdy je splanos kapiálu a nákladů s ním spojených velmi důležiá, v podnicích, jejichž produky v důsledku echnického pokroku či změn spořebielských preferencí rychle zasarávají, a keré proo musí dbá na rychlou obnovu svého majeku. Fakor času je zohledněn u dynamické verze doby návranosi, kriérium pak má následující var: 1.4.6 Náklady na kapiál ( EAT + Dep ) T = 1 (1+ I =. (16) r ) Diskonní sazba projeku je určena náklady kapiálu užiého k financování projeku. Je významná zejména při sanovení čisé současné hodnoy. Z hlediska vlasníka lze náklady na kapiál chápa jako cenu za kapiál získaný pro další rozvoj činnosi. Z hlediska invesorů pak náklady na kapiál předsavují minimální míru výnosnosi kapiálu, keré musí projek dosáhnou, aby neklesla hodnoa bohasví pro invesory. Je o edy akové vniřní výnosové proceno kapiálu, aby se ržní hodnoa daného projeku rovnala současné hodnoě finančních oků, keré projek generuje. Velikos nákladu kapiálu obecně závisí na riziku jednolivých akiv a zpravidla se skládá z bezrizikové sazby R f a rizikové prémie R p. Danou závislos znázorňuje níže uvedený obrázek 1.1: Obrázek 1.1 :Závislos nákladů kapiálu a rizika kde: A je bezrizikové akivum, B jsou půjčky, C jsou akcie, D jsou finanční deriváy. - 26 -
1.4.6.1 Náklady na celkový kapiál Je-li projek financován z čási vlasním a z čási cizím kapiálem,je řeba urči zv. vážené průměrné náklady kapiálu ve varu váženého průměru nákladu vlasního a cizího kapiálu. Tao kombinace nákladů různých forem kapiálu pak vyjadřuje náklady na celkový kapiál WACC (weighed average cos of capial). WACC = rd (1 d) D+ re D+ E E, (17) kde: r d jsou náklady na úročený cizí kapiál, d je sazba daně z příjmu, D je úročený cizí kapiál (deb), r e jsou náklady vlasního kapiálu, E je vlasní kapiál (equiy). Přeso, že se vzah WACC jeví jako jednoduchý, naplnění konkréními day už ak snadné bý nemusí. Nesmí bý opomenuo, že podíl jednolivých složek na celkový kapiál, edy náklady na cizí a náklady na vlasní kapiál, je nuno vyčísli na základě ržních hodno. 1.4.6.2 Náklady na cizí kapiál Úroky nebo kupónové plaby, keré je řeba plai věřielům, mohou vyjádři náklady cizího kapiálu. Základní úroková míra je dána siuací na finančním rhu. Náklady na kapiál získané formou dluhu se vyjadřují v podobě úroku sníženého o daňový ší, edy o úsporu z daní, keré z použií cizího kapiálu plynou. Což lze vyjádři, jako: r d = In(1 d ). (18) V případě různorodé srukury úvěrů, je možné náklady na cizí kapiál formulova jako vážený arimeický průměr z efekivních úrokových sazeb, keré jsou placeny z ěcho forem cizího kapiálu. Teno posup lze použí, je-li k dispozici přísup k inerním podnikovým informacím. Exerní uživaelé, keří eno přísup nemají, mohou použí odhad prosřednicvím následujícího poměru: r d Cos In =, (19) φ Bank Loan - 27 -
kde: Cos In jsou nákladové úroky (cos ineres), φ Bank Loan je průměrný sav bankovních úvěrů. Náklady dluhu získaného upisováním obligací se určí jako výnos do splanosi obligace, edy vniřní výnosové proceno, jež je možno sanovi následovně: P T T = c(1+ rd ) + NV(1+ rd ), (20) 1 kde: P je ržní cena obligace (price), c je kupónová plaba (coupon), NV je nominální hodnoa obligace (face value). Za předpokladu rozvinuého kapiálového rhu se náklady dluhu odvozují z ržních cen obligací. V případě v němž neexisuje rozvinuý rh s obligacemi, s dosaečným množsvím a srukurou obligací, se nejčasěji určují náklady r d z úrokových sazeb cizího kapiálu dle rizika a splanosi. 1.4.6.3 Náklady na vlasní kapiál Je-li projek financován pouze vlasním kapiálem, posačí sanovi jen náklady vlasního kapiálu. Zpravidla však plaí, že yo náklady jsou pro podnik vyšší než náklady na kapiál cizí. A o ze dvou důvodů. Především riziko vlasníka, jež vkládá prosředky do projeku je vyšší než riziko věřiele. Věřiel vkládá své prosředky na přesně vymezenou dobu, za kerou se mu vráí a má zaručený pravidelný úrokový výnos bez ohledu na ziskovos dlužníka. Vlasník oproi omu vkládá své prosředky na neomezenou dobu, přičemž jeho výnos není dopředu zaručen a je závislý na hospodářské siuaci projeku, jež je pod vlivem celé řady podnikaelských rizik. Za druhé, nákladové úroky jsou daňově uznaelnými náklady, čímž snižují zisk jako základ pro výpoče daně z příjmu, eno efek je nazýván jako daňový ší. Obecně lze urči náklady vlasního kapiálu buď prosřednicvím ržních přísupů, nebo použiím meod vycházejících z účeních da. Na dosupnosi da, jež jsou spojená s ržními podmínkami a vyspělosí rhů, závisí uplanění meod. Základními používanými meodami pro odhad nákladů vlasního kapiálu jsou: model oceňování kapiálových akiv CAPM (Capial Asse Pricing Model), arbirážní model oceňování APM (Arbirage Pricing Model), - 28 -
savebnicové modely. 1.4.6.3.1 Model oceňování kapiálových akiv CAPM Teno model je ve svěové praxi, zejména v anglosaských zemích, časo používaným způsobem sanovení diskonní sazby pro ržní ocenění. Předsavuje ržní přísup ke sanovení nákladů na vlasní kapiál a je rovnovážným modelem oceňování kapiálových akiv, přičemž rovnováha je dána ím, že mezní sklon očekávaného výnosu a rizika je pro všechny invesory sejný. Poněvadž vychází z funkčního lineárního vzahu mezi výnosem daného projeku a ržního porfolia jakožo rizikového fakoru, kerý vyjadřuje riziko celého rhu, je jednofakorovým modelem. Meodami regresní analýzy (např. meoda nejmenších čverců, meoda maximální věrohodnosi) se provádí odhad koeficienu β, jež je rovněž ovlivněn zadluženosí projeku. Následující vzorec je vyjádřením modelu CAPM - SML bea verze: E( e f e [ E( r ) r ] r ) = r + β, (21) M f kde: E(r e ) je očekávaný (sřední hodnoa) výnos vlasního kapiálu, r f je bezriziková sazba, β e je koeficien cilivosi dodaečného výnosu vlasního kapiálu na dodaečný výnos ržního porfolia, E(r M ) je očekávaný výnos ržního porfolia. 1.4.6.3.2 Arbirážní model oceňování APM Arbirážní model oceňování je považován za alernaivní model oceňování akiv a jde opě o ržní přísup sanovení nákladů na vlasní kapiál. Tenokráe se však jedná o model vícefakorový, neboť bere v úvahu více rizikových fakorů, jež mohou bý jak makroekonomické, ak mikroekonomické. Podmínka nemožnosi arbiráže zajišťuje dosažení rovnováhy, edy že žádný z invesorů nemůže dosáhnou arbirážního zisku. Opě pomocí vícerozměrných meod regresní analýzy (meoda nejmenších čverců, meoda maximální věrohodnosi) je možné provés odhad paramerů β ej. Základní var modelu APM je formulován ako: E( e f j ej [ E( r ) r ] r ) = r + β, (22) j f kde: β ej je koeficien cilivosi dodaečného výnosu vlasního kapiálu na dodaečný výnos j-ého fakoru, - 29 -
E(r j ) je výnos j-ého fakoru. 1.4.6.3.3 Savebnicové modely V ekonomice s nedokonalým kapiálovým rhem a krákou dobou fungování ržní ekonomiky, kde nelze všeobecně použí model CAPM a arbirážní model, se využívají pro sanovení nákladů kapiálu savebnicové modely. Jde především o obíže při sanovení β koeficienu, kdy savebnicové modely jako nový přísup, umožňují sanovi alernaivní náklad vlasního kapiálu r e jako souče výnosnosi bezrizikového akiva a rizikových prémií. V omo případě se rizikové prémie neodvozují z kapiálového rhu, ale z podnikových účeních da. Exisuje celá řada varian savebnicových modelů, jež se od sebe liší podle sanovení algorimu a vyčíslení rizikových přirážek. Jako uzemské příklady lze uvés Neumaierovy a Maříka. Savebnicový způsob dle Neumaeirových: Teno model používá Minisersvo průmyslu a obchodu České republiky. Náklady vlasního kapiálu jsou dány součem bezrizikové úrokové míry a rizikových přirážek. Alernaivní náklad vlasního kapiálu lze vyjádři jako následující vzorec: r e D in D E WACCu ( 1 d ) A BL+ obl A A =, (23) E A kde: WACC u jsou náklady kapiálu nezadluženého projeku, A jsou akiva (asses), BL jsou bankovní úvěry (bank loans), obl jsou obligace (obligaions). Savebnicovým způsobem je určen rovněž WACC a je sanoven jako by projek byl financován pouze vlasním kapiálem. Náklady nezadluženého projeku jsou sanoveny pomocí savebnicové meody následovně: WACC = r + r + r + r, (24) u f podnikaelské finsab LA kde: r LA je riziková přirážka za velikos firmy, r podnikaelské je riziková přirážka za obchodní riziko, r finsab je riziková přirážka za riziko vyplývající z finanční sabiliy. - 30 -
Se změnou rizikových přirážek vyvolaných změnou produkční síly, likvidiy, ad., se bude WACC měni. Je však konsanou vzhledem ke kapiálové srukuře a nezávislý na riziku finanční srukury. Celkové náklady zadluženého projeku vypadají ako: WACC l D = WACCu ( 1 d). (25) A Diskonní sazba musí současně odpovída úrovni cen, ve keré jsou vyjádřeny peněžní oky, a proo je řeba respekova odlišný charaker nominální a reálné diskonní sazby. V praxi kromě výpoču může podnik sanovi diskonní sazbu např. podle diskonní sazby podobného projeku, kerý realizovala v minulosi. 1.5 Analýza rizika invesičních projeků Proože výsledek invesování není předem znám, je invesování rizikové. Poněvadž invesiční projeky jsou dlouhodobé povahy a mají dlouhodobé důsledky na činnos podniku, je řeba věnova obzvlášť zvýšenou pozornos jejich rizikové sránce. Invesiční riziko je považováno za nebezpečí, že dosažené výsledky projeku, popř. výdaje a příjmy, se budou liši od plánovaných. Přesněji jej lze vyjádři jako pravděpodobnos, že jednolivý peněžní příjem či výdaj z invesování nasane. V procesu invesičního rozhodování můžeme invesiční riziko zohledni buď ve výpoču peněžních oků generovaných projekem, nebo v diskonní sazbě projeku, k níž se podle rizikovosi projeku přičíá riziková přirážka. Analýzou rizika se rozumí jisý sysemaický posup, jenž zahrnuje yo fáze: 1) Určení kriických fakorů rizika invesičního procesu. Jde o výběr rozhodujících fakorů, keré deerminují celý invesiční projek. K výběru kriických fakorů dochází prosřednicvím analýzy cilivosi. 2) Sanovení bodu zvrau invesičních projeku. Zde jde o vymezení kriické výše nějaké veličiny, při níž se sává projek nevýhodný. 3) Kvanifikace rizika pomocí různých saisických meod. Jde mj. o sanovení pravděpodobnosi rizikových siuací, o sanovení očekávaných peněžních příjmů a jejích rozpylu. 4) Příprava a realizace různých způsobů snížení rizika. - 31 -
5) Příprava plánů korekčních opaření pro budoucnos a o pro určié vybrané kriické siuace. K omu je pořeba dobře yo rizikové fakory pozna, akualizova a vyvoři finanční rezervy pro případnou realizaci. 1.5.1 Analýza cilivosi Účelem éo analýzy je, jak už vyplývá z jejího samoného označení, zjisi jak je očekávaný peněžní ok z projeku závislý na změně různých fakorů, keré na něj působí, a urči rozhodující veličiny, jež jsou považovány za klíčové proměnné fakory, proože rozhodují o úspěšnosi či neúspěšnosi projeku. Cílem cilivosní analýzy invesičních projeků je nají fakory, keré ovlivňují peněžní oky, zejména příjmy z invesice, a kvanifikova jejich vliv na efekivnos projeku. Jádrem hledání je vymezi y fakory, jejichž změny budou mí nejzásadnější vliv na hodnou rozhodujícího kriéria efekivnosi. Nejčasějšími klíčovými veličinami, jež vyjadřují efekiviu projeku, jsou zisk, NPV, CF aj. Mezi významné kriické fakory jsou řazeny zpravidla ceny vsupů a výsupů, objem produkce, úrokové sazby nebo řeba doba živonosi. Slabinou analýzy cilivosi je její izolovaný pohled na působení jednolivých fakorů, y oiž ve skuečnosi vzájemně ovlivňují hodnou rozhodujícího kriéria. 1.5.2 Bod zvrau projeku Teno bod předsavuje akovou úroveň někerého z kriických fakorů, keré ovlivňují efekiviu projeku, při níž je NPV projeku rovno nule. Jde edy o úroveň od níž se projek sává nevýhodným. Obvykle se bod zvrau sanoví ak, že se kvanifikuje NPV pro různé úrovně vybrané veličiny 3. 1.5.3 Zohlednění rizika v odhadu peněžních příjmů Jak již bylo zmíněno, nejobížnějším úkolem pro hodnocení invesičního projeku je odhad budoucích peněžních oků, keré bude generova. V případě eliminace rizika spojeného s odhadem se vychází z opimisické, realisické a pesimisické variany (případně i více varian) odhadu CF. Každé z nich je pak přiřazena pravděpodobnos, s níž variana nasává, přičemž souče pravděpodobnosí všech odhadovaných varian musí bý roven jedné. Na éo 3 VALACH, J. Invesiční rozhodování a dlouhodobé financování. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2001. s. 163. - 32 -
bázi pak lze vypočía očekávanou odhadovanou hodnou peněžních oků, s níž bude podnik dále pracova ve výpočech efekivnosi projeku. Výpočení vzorec je následující: i = p E ( CF ) FCF, (26) i i i kde E(CF i ) je očekávaná hodnoa budoucích peněžních oků (expeced cash-flow), FCF i je hodnoa volného peněžního oku při pravděpodobnosi p i, p i je pravděpodobnos výskyu určié výše CF. - 33 -
2 Aplikace vybraných meod při hodnocení zvoleného invesičního projeku 2.1 Popis zvolené invesiční lokaliy Vybranou invesiční lokaliou je areál bývalého dolu Dukla v Havířově Dolní Suché, kde byla počákem roku 2007 ukončena ěžba. Poé začaly probíha činnosi k zajišění území po ukončení ěžby, jedná se především o likvidace následků hornické činnosi, jako demolice a likvidace důlních děl. Konec úlumových prací a demolic echnologických objeků je plánován na počáek roku 2009. Jedná se o lokaliu brownfieldu, kde by neměly v rámci ohoo území probíha důlní poklesy. Přísup do éo oblasi je přes dva vjezdy, jež jsou vyznačeny v obrázku 2.1, a o severní s nákladní vránicí a jižní s hlavní bránou. Jak již naznačuje níže uvedený obrázek 2.1, celé území lze rozděli na dvě čási, na čás A a čás B. Obrázek 2.1: Rozdělení závodu Dukla Čás A předsavuje jihovýchodní zasavěnou plochu areálu, ve keré je umísěno několik provozních budov určených k demolici. Také se zde nachází čyři hisorické objeky z le 1909 a 1910, jako kompresorovna, sará zámečnická dílna, kombajnová dílna (dříve zv. srojovna) a lampovna s koupelnami, jež mají saus kulurních pamáek, a proože je jejich - 34 -
sav považován za relaivně dobrý, je možno uvažova o jejich dalším využií. V éo čási je posaven aké pamáník dukelské ragédie 4 i společenský dům, kerý může bý rekonsruován pro další využií. Dále zde jsou objeky, jako správní budova, nové koupelny, sklady maeriálně-echnického zásobování a nové zámečnické dílny, včeně aké objeků echnické infrasrukury, jako rozvodny 6 kv (přísavek kompresorovny), elekrorozvoden 22 a 110 kv a epelného výměníku. V severozápadní čási území se nachází čás B, zv. čás pro rozvoj, kde je mj. řada dalších objeků, z nichž někeré mohou bý výhodně rekonsruovány a jiné je nuno odsrani, aby mohla vzniknou moderní rozvojová plocha pro lehký průmysl. 2.1.1 Geografická poloha závodu Dukla Lokalia závodu Dukla, jak již ukazuje obrázek 2.2, leží severně od měsa Havířov a jižně od měsa Orlová. Jejím západním směrem se nachází Osrava a směrem východním Karviná. Umísění se ak sává arakivním, neboť se rozkládá v ěžiši východní čási osravské aglomerace mezi Osravou a osaními velkými měsy. Obrázek 2.2: Mapové znázornění závodu Dukla Území bývalého dolu Dukla je siuováno u čyřproudé silnice řeí řídy na ulici Orlovská, kerá je spojkou mezi Havířovem a Orlovou. 4 Dukelská ragédie, kdy při nejvěším důlním nešěsí v novodobých dějinách OKR dne 7. července 1961 zahynulo v podzemí Dukly 108 horníků. - 35 -
Z hlediska dojížďky je ao oblas snadno přísupná mnoha obyvaelům severomoravského kraje. V současné době je oo aké umocněno i nově vysavěnou dálnicí D47. V budoucnu by ao siuace měla bý ješě příznivější z důvodu výsavby rychlosních silnic R67 a R48. 2.1.2 Hisorie závodu Dukla V roce 1905 zahájili braři Gumannovi výsavbu dolu Dukla. Důl byl pojmenován po rakouském mocnáři Kaiser Franz Joseph Schachovi, v roce 1918 byl však důl přejmenován na důl Suchá. K 8. 10. 1949 zaznamenal další změnu názvu a o na dnes nám známý důl Dukla. Jako závod k dolu Lazy byl přičleněn k 1. 7. 1995 a v hisorii ak poprvé zrail samosanos. Důl byl vybudován jako jednoduchý s jednou važnou a jednou výdušnou jámou. Druhá výdušná jáma byla vyhloubena až v roce 1921 na hranici s dolem Franišek. V roce 1911 byla z porubů zaznamenána první ěžba. Rozsáhlá rekonsrukce dolu proběhla za plného provozu v druhé polovině 50. a v první polovině 60. le 20. soleí, a spolu s příznivými úložnými poměry a vývojem slojí spodních sušských vrsev umožnila zdvojnásobi ěžbu. Nová vyhloubená ěžní jáma č. 2 a původní ěžní jáma č. 1 byly upraveny na výdušnou jámu č. 3, jejíž beonová věž 5 vysoká 95 merů je spolu s ocelovou věží jámy č. 2 dominanou závodu. Do provozu éž byla uvedena v roce 1961 nová řídírna a úpravna uhlí, jejíž předpokládané ukončení provozu bylo plánováno na konec roku 2005. Exploaace 6 všech zbývajících zásob byla možná až po prohloubení do 670 merů pod zem. V roce 2000 činila průměrná hloubka dobývání 730 merů pod povrchem. Nejhlubší díla jsou zaznamenána v hloubce 1.140 merů. Od roku 1911 do roku 2004 zde bylo vyěženo cca 100 mil. un energeického a koksovaelného uhlí. Po organizačním začlenění závodu Dukla pod křídla dolu Paskov v únoru 2006 následovalo vyhlášení a zahájení úlumu havířovské šachy. Věšina horníků přešla na jiné doly revíru. Sejným směrem puovala i využielná mechanizace. Poslední vozík dukelského uhlí byl symbolicky vyěžen 10. ledna 2007, v srpnu pak začal zásyp všech ří jam. Podrobnější hisorii i další informace o bývalém dole Dukla lze nají na inerneové adrese hp://dul-dukla.webgarden.cz/. 5 Beonová věž, její demolice je plánovaná na říjen 2008. 6 Exploaace je využií, hospodářské zužikování. - 36 -
2.1.3 Technická infrasrukura závodu Dukla Nespornou výhodou závodu Dukla je jeho kompaknos a ím i minimální požadavky na délku jednolivých ras echnické infrasrukury oproi jiným obdobným lokaliám v OKR. Proo se plánuje maximální využií sávajících ras a dle pořeby budou rasy jen rekonsruovány a doplněny. Na jižním pomezí území závodu se nalézá věšina zapojovacích bodů pro síě. Severně od areálu Dukla bude prodloužena páeřní rasa ve směru jihovýchodseverozápad k rozvojovým plochám. Výměníková sanice epla je na hranici areálu. Degazační sanice důlních plynů se nachází uvniř lokaliy, bude však v rámci projeku využií důlních plynů přebudována na kogenerační jednoku. Plynovod zemního plynu není k dispozici a nejbližší VTL rasa je ve vzdálenosi 2,5 kilomerů. Pro budoucí využií se bude muse přebudova areálová rozvodna, kerá je napájená rozvodnou z jižní čási závodu. Areálové komunikace jsou udržovány v dobrém savu, budou však i s již vybudovanou páeřní komunikací, jež má jednu paralelní komunikaci, doplněny a vyvoří ak dopravní konsrukci areálu. Původní vodovod piné vody z přehrady Barošůvky je veden porubím, jež je zaneseno sedlinami. Na přivaděč z Těrlické přehrady je napojen průmyslový vodovod. Jednoná kanalizace v areálu je kvůli erénnímu zlomu graviačně vedena do dvou sran a nikdy nebyla přepojena do hlavního sběrače úsřední čisírny odpadních vod v Havířově. V minulosi byly splašky nařeďovány průmyslovými vodami z uhelného prádla a vypoušěny do řeky Sušanky přes moniorovací zařízení a kaskádu čisírny odpadních vod, jež sesávala z cca sedmi nádrží. Tao přírodní čisírna odpadních vod sloužila původně i pro obec Prosřední Suchá, kerá je dnes připojena na kanalizační řád do úsřední čisírny odpadních vod. Z oho je zřejmé, že bude nuné vybudova napojení areálu do kanalizačního sběrače a kanalizaci řeši odděleně pro vody splaškové a dešťové. Pravděpodobně budou splaškové vody z čási areálu svažujícího se na severozápad přečerpávány a vody dešťové budou vypoušěny do mísních vodoečí nejspíše přes reenční nádrže. 2.1.4 Eapy invesičního projeku Celková plocha řešeného území, edy čási A i B, o rozloze 26 hekarů, kde je uvažován areál celého závodu, je zahrnua do 1. eapy, do keré spadají i pozemky podél komunikace na silnici Orlovská. Výjimku voří kolejišě vlečky o 3,5 hekarech, keré je vzhledem - 37 -
k opěrné sěně mezi ním a areálem závodu a aké sávajícímu využií dopravních zařízení řešeno až v eapě 2. Ta kromě kolejišě sesává i z odkalovací nádrže, Carbolů 7 a aké čási pozemků severně od areálu Dukla, yo již však nejsou zahrnuy v rámci uvažovaného území v čási A ani B. V okolí areálu se nachází další plochy, keré by po jejich sanaci mohly voři další eapy rozvoje lokaliy. Grafické znázornění ěcho předpokládaných eap je zahrnuo v Příloze 1. 2.1.4.1 Eapa 1. Klíčovou pro nasarování revializace celého prosransví kolem Dukly je 1. eapa. Její rozhraní je dáno majekoprávním uspořádáním. Severně, jak již naznačuje obrázek 2.3, je hranice určena již zrekulivovanou plochou a východně kolejišěm závodu. Výškový rozdíl mezi samoným areálem a kolejišěm je cca 3,8 merů a jeho původ je v echnologii nakládky uhlí. Tvoří ak logickou hranici mezi 1. a 2. eapou. Obrázek 2.3: Pohled na čás 1. eapy ze skipové věže 7 Carbol je kalová nádrž a oo pojmenování má hisorický původ. - 38 -
Tao eapa je vořena převážně zasavěnou plochou areálu, kdy kromě hisorických budov, jež jsou pamákově chráněny, se zde nachází éž savby echnologické, jako úpravna uhlí, šachení budovy, pásové dopravníky apod. Proože byl eno druh saveb považován za nevhodný z hlediska dalšího využií, je zahrnu do plánu demolic v roce 2008. V rámci úlumu budou demolovány všechny objeky, kromě budov hisorických, adminisraivní budovy, společenského domu a dílenských (skladových) objeků. Too území bylo určeno pro průmyslovou výrobu a sklady vyžadující sanovení pásma hygienické ochrany, kdy při využií čási savebního fondu v revializovaném areálu oo omezení zrácí význam. Funkční využií by ak mělo bý doplněno o výrobní plochy bez pásma hygienické ochrany, podnikaelské akiviy apod. 2.1.4.2 Eapa 2. Tao 2. eapa navazuje na východě a severu na 1. eapu, kdy opěrná sěna u kolejišě je výrazným eapovým předělem. Vzhledem k omu, že je nepravděpodobné zcelení území 1. a 2. eapy pro savbu velké haly nebo více hal s návazným provozem, bude i v budoucnu nadále opěrná sěna děli areál a zachován erénní rozdíl necelých 4 merů. Komunikace v severní čási bude slouži k zajišění silničního spojení s 2. eapou. 2.1.5 Plán nového využií závodu Dukla Ze sudie nového využií areálu vyplývá, že by na území bývalého dolu mohlo vzniknou až padesá isíc m 2 průmyslových ploch. Úlum závodu proo aké probíhá s ohledem na vizi budoucího využií celého území, jež bude pojaa na koncepci průmyslověkomerčního areálu doplněného o volnočasové akiviy. Cílem vlasníků i měsa Havířova je, aby oo území opě ožilo, přineslo nová pracovní mísa a salo se součásí věšího rozvojového území označovaného pracovním názvem jako Darkov Area. O om, že budoucnosi areálu Dukla je přikládán skuečně velký význam, svědčí i fak, že projek regenerace ohoo území byl vybrán jako prioriní v rámci zakázky Moravskoslezského kraje Podpora přípravy Moravskoslezského kraje na čerpání z fondů Evropské unie v plánovacím období 2007 až 2013 pro oblas podnikání a inovace. Výhodou areálu je dosaek energií, vody, aké dobrá dopravní dosupnos a funkční vlečka. - 39 -
V současnosi 8 probíhá příprava projeku podnikaelského inkubáoru, kerý je siuován do objeků správní budovy a nových koupelen. Sávající nevyužié objeky skladů maeriálově-echnického zabezpečení a nových zámečnických dílen jsou zabydlovány prvními nájemci. Budoucí využií areálu se plánuje ve spolupráci s měsem Havířovem a připravuje se jak průmyslová zóna, ak i využií hisorických objeků. Z hlediska dodržení doporučeného rozsahu práce je součásí pouze podrobný invesiční projek podnikaelského inkubáoru, kerý je předměem současného hodnocení realizace. Osaní projeky nasíněné výše se zaím nacházejí v začácích a jsou náměem řady jednání, udíž by ani jejich zapracování nebylo možné z důvodu mnoha dosud neznámých faků pořebných pro zhodnocení daných projeků. Mohou bý ak náplní jiných diplomových prací. 2.2 Invesiční projek podnikaelského inkubáoru V rámci rekonsrukce území bývalého dolu Dukla v Havířově je navrhován projek podnikaelského inkubáoru, kerý je první rozvojovou akcí celkového plánu revializace území. Je zaměřen především na rozšíření dosavadních kapaci podnikaelských nemoviosí v měsě Havířově a uspokojení popávky po kombinaci kancelářských a výrobních ploch. Hlavními cíly projeku jsou zejména: rozšíření sávajících kapaci nájemních podnikaelských prosor jak kancelářských, ak výrobně-skladovacích, umožnění podpory začínajících podnikaelů formou zvýhodněného nájmu v podnikaelském inkubáoru, podpora vzniku cca dvousovek pracovních mís v desei až dvacei firmách, pravděpodobně do dvou le od ukončení projeku. Vybudování kanceláří i zasedacích prosor o výměře pronajímaelných ploch 1.838 m 2 je siuováno do řípodlažní budovy, jež byla používána pro adminisraivní účely dnes již bývalého dolu. Výrobně-skladovací prosory s dílnami pro lehkou výrobu o celkové výměře 2.400 m 2 jsou zamýšleny v dvoupodlažní budově bývalých koupelen. Je požadováno, aby projek byl v souladu s rozvojovými sraegiemi, za účelem zvýšení absorpční kapaciy moravskoslezského kraje při čerpání doačních prosředků ze srukurálních fondů Evropské unie v plánovacím období le 2007 až 2013. 8 Současnos j. 1. čvrleí roku 2008. - 40 -
Uvažovány jsou následující sraegie, z nichž má každá svůj specifický cíl či cíle: Operační program podnikání či inovace, Program rozvoje Moravskoslezského kraje 2005 2008, Cesa vpřed, Sraegický plán ekonomického rozvoje měsa Havířova. Jejich přínosy pro kraj jsou však jednoné: využií rekonsruovaných ploch pro mísní podnikání, vyvoření kapaciních podmínek pro podporu začínajících podnikaelů, příspěvek ke zvýšení konkurenceschopnosi mísního podnikání, snížení lokální nezaměsnanosi, vyvoření podmínek pro rozvoj území po bývalé ěžbě, rehabiliace území po bývalé průmyslové záěži, podpora spolupráce mezi soukromým a veřejným sekorem. 2.2.1 Vsupní daa Předpokládaná doba živonosi invesičního projeku podnikaelského inkubáoru je uvažována do roku 2030. Veškerá vsupní daa projeku jsou podrobněji uvedená v přílohách. 2.2.1.1 Invesiční náklady Z odhadu savební náročnosi rekonsrukce objeků založené na průměrných jednokových cenách na přesavbu, vychází celkové invesiční náklady, keré jsou podrobněji rozčleněny v následující abulce 2.1. Výpoče invesičních nákladů je obsahem Přílohy 2. - 41 -
Invesiční náklady v is. Kč Tabulka 2.1: Invesiční náklady v is. Kč V jednolivých leech 2008 2009 Celkem Archiekonická sudie 1 000 1 000 Projeková dokumenace 500 500 Rekonsrukce objeku kancelářských prosor 0 68 376 68 376 Rekonsrukce objeku výrobně-skladovacích prosor 0 9 990 9 990 Inženýrské činnosi 0 1 500 1 500 Zařízení provozu vedení a služeb 0 1 000 1 000 Celkové náklady 1 500 80 866 82 366 2.2.1.2 Provozní náklady Do nákladů režie jsou zahrnovány především náklady na kancelářské pořeby, cesovné a jiné. Uvažovány jsou každoročně ve výši 100 is. Kč od roku 2010. Náklady na úklid společných prosor jsou kalkulovány rovněž od roku 2010 každoročně ve výši 50 is. Kč. Od roku 2013 jsou již předvídány náklady na opravy a údržbu, a o v každoroční výši 0,2 % z celkové ceny invesičních nákladů, kerá činí 82.366 is. Kč. Z oho vyplývá, že odhadována výše ěcho nákladů je každoročně 165 is. Kč. Ze mzdových nákladů, jež se začnou objevova od roku 2010, se předpokládá zabezpečení řízení inkubáoru, společná recepce a základní údržba. Přehled o mzdových nákladech podává abulka 2.2 Mzdové náklady v Kč Poče zaměsnanců Tabulka 2.2: Mzdové náklady v Kč Měsíční mzda v Kč Roční mzdy v Kč Vedení 1 30 000 360 000 Adminisraiva 1 20 000 240 000 Recepce 3 15 000 540 000 Správa a údržba 1 20 000 240 000 Mzdy celkem 6 85 000 1 380 000 Sociální a zdravoní pojišění x 29 750 483 000 Mzdové náklady celkem x 114 750 1 863 000 Podrobnější výpoče provozních a osobních nákladů je obsažen v Příloze 3. Přímé energie budou počíány uživaelům inkubáoru dle zvoleného vzorce. - 42 -
Odpisy projeku jsou počíány rovnoměrným způsobem odpisování podle sazeb 9, jež souvisí se zařazením invesice do 6. odpisové skupiny s dobou odpisování 50 le. Pořizovací cena (PC) invesice je 82.366 is. Kč 10. Obsahem Přílohy 4 je výpoče odpisů a zůsakové ceny. 2.2.1.3 Provozní výnosy Výnosy z pronájmu kancelářských prosorů jsou uvažovány od ledna 2010, kdy bude invesice uvedena do užívání, na základě pronajímaelné výměry o 1.838 m 2 a komerční ceny 1.500 Kč za m 2 ročně, což je měsíčně 125 Kč za m 2. Výnosy z pronájmu výrobních a skladovacích prosor jsou rovněž kalkulovány od ledna 2010, edy od počáku uvedení do užívání, a akéž vychází z pronajímaelné plochy výměry 2.400 m 2 a komerční ceny ve výši 900 Kč za m 2 ročně, měsíční výše nájmu pak je 75 Kč za m 2. Vzhledem k nedosaečné sávající kapaciě kanceláří v kombinaci s výrobními plochami je dovoleno předpokláda plnou obsazenos kancelářských i výrobně-skladovacích ploch podle ypu uživaelů. V následující abulce 2.3 je zobrazeno uvažované procenní obsazení v jednolivých leech. Obsazenos ploch 2010 2011 2012 a dále % podíl uživaelů pro 70 % komerční ceny 40% 15% 10% % podíl uživaelů pro 85 % komerční ceny 0% 25% 30% % podíl uživaelů pro 100 % komerční ceny 60% 60% 60% Tabulka 2.3: Předpokládaná obsazenos kancelářských i výrobně-skladovacích ploch Pro začínající podnikaele je předpokládána zvýhodněná cena ve výši 70 % komerční ceny pro 1. rok, 85 % komerční ceny pro 2. rok a 100 % komerční ceny pro rok 3. Uživaelům, nájemních ploch a parkovacích mís, je kromě čisého nájmu účována i spoluúčas na spořebě energií a služeb. Deailní výpoče výnosů je zachycen v Příloze 6. 9 1,02 Vzorec pro sanovení výše odpisu v 1. roce odpisování je Dep= PC. 100 2,02 Vzorec pro sanovení výše odpisů v dalších leech odpisování je Dep= PC. 100 10 Proože v době hodnocení invesičního projeku nebyla známá reprodukční cena budovy, vychází výše odpisů z pořizovací ceny invesice. - 43 -
2.2.1.4 Zdroje financování Vlasní invesiční zdroje jsou uvažovány ve výši 22.366 is. Kč. Tao čáska vychází po odečení úvěru ve výši 60.000 is. Kč od 82.366 is. Kč, edy od celkových invesičních nákladů. Úvěr bude čerpán od ledna 2009 pro realizaci projeku ve výši 60.000 is. Kč, což je cca 70 % invesičních nákladů. Jeho splanos je dvace le a nasává edy v roce 2028. Úroková sazba je 5 % p.a. Řádné spláky jisiny jsou odloženy o dvanác měsíců a započínají se edy v lednu 2010 v každoměsíční výši 263 is. Kč. Po dohodě s bankou bude každoročně v prosinci uskuečněna mimořádná spláka a o ve výši 15-i % zůsaku jisiny a celý zůsaek jisiny bude splacen v prosinci 2018. Příloha 5 zachycuje výpoče splákového kalendáře k úvěru. Doace ve výši 75 % uznaelných nákladů projeku, edy 61.775 is. Kč, bude čerpána až v roce 2010. 2.2.2 Výkaz zisku a zráy V prvních šesi leech od roku 2009 je projek zráový a od roku 2015 začíná bý ziskovým. Nediskonovaný kumulovaný výsledek hospodaření za období 2009 až 2030 je počíán ve výši 1.641 is. Kč. Na daň z příjmu za oo období připadne při sazbě 24 % 2.620 is. Kč. Příloha 7 zachycuje podrobný výkaz zisku a zráy projeku až do roku 2030. 2.2.3 Výkaz o peněžních ocích Po odečení provozních a mzdových nákladů a spláek úroků z úvěru od provozních výdajů je získán CF z provozní činnosi, jež začíná bý kladným už od roku 2011. Na kryí vyrovnaného CF je nuné zajisi, mimo vlasních invesičních zdrojů, ješě vlasní zdroje provozní a o v roce 2009 ve výši 3.000 is. Kč. CF za rok 2010 ve výši 49.525 is. Kč bude použi na kryí vyrovnaného CF v leech 2011 až 2018 v celkové výši 37.034 is. Kč. Kladný CF je pak generován od roku 2019. Nediskonovaný kumulovaný CF projeku, získaný jako souče provozních výnosů a cizích zdrojů, od něhož jsou odečeny celkové výdaje, je pak za dané období generován ve výši 14.209 is. Kč. - 44 -
Celkový výkaz o peněžních ocích za období 2008 až 2030 obsahuje Příloha 8. 2.2.4 Použií vybraných finančních kriérií Projek vychází z invesiční ceny edy z 82.366 is. Kč. Důležiý je éž výpoče CF generovaného z provozu projeku, nazývaného éž jako CF ze samofinancování v jednolivých leech, dosaženého jako souče výsledků hospodaření a odpisů. Ten musí bý roven CF generovanému z provozu projeku, zjišěného jako rozdíl mezi celkovými provozními příjmy a celkovými provozními výdaji spolu se splákami úroků z úvěru v jednolivých leech. Diskonní sazba je sanovena na základě modelu CAPM, dle vzahu uvedeného v kapiole 1. ve vzorci (21), na úrovni 9,43 %. Bea koeficien a riziková prémie za rok 2006 jsou zjišěny z inerneových zdrojů 11. Bea koeficien pro odvěví reail building supply (maloobchodní řeězec nabídky budov) pak ve výši 0,95 a riziková prémie pro Českou republiku 5,96 %. Pro sanovení bezrizikové sazby jsou použiy údaje o ročních sazbách 10ileých sáních dluhopisů z agenury Bloomberg, keré odpovídají sazbám ěcho dluhopisů zveřejňovaných Českou národní bankou za rok 2006. Výše éo bezrizikové sazby je pak 3,77 %. Na základě sanovených finančních výkazů, a o výkazu zisku a zráy a výkazu o peněžních ocích, jsou vypočíány další nezbyné vsupy pro zjišění zvolených finančních kriérií. Těmio vsupy jsou zejména diskonované peněžní oky a o jak celkové, ak generované pouze provozem projeku. Dalšími sanovenými veličinami jsou finanční oky pro zjišění doby úhrady a diskonované finanční oky pro nalezení diskonované doby úhrady. Z výše uvedených vsupů vychází výpočy předem vybraných kriérií hodnoících efekivnos projeku, a o kriéria čisé současné hodnoy, vniřního výnosového procena, indexu ziskovosi, doby úhrady a diskonované doba úhrady. Shrnuí zjišěných výpoču ěcho finančních kriérií efekivnosi je uvedeno v následující abulce 2.5. 11 Inerneový zdroj je www.damodaran.com. - 45 -
Finanční kriéria Čisá současná hodnoa - NPV v is. Kč 779 Vniřní výnosové proceno - IRR 11,83 % Index ziskovosi - PI 1,0103 Doba úhrady - Doba úhrady 17 le Diskonovaná doba úhrady - Discouned bayback mehod 21 le Tabulka 2.4: Výsledky vybraných finančních kriérií v is. Kč Deailnější přehled výpočů finančních kriérií zobrazuje Příloha 9. - 46 -
3 Zhodnocení výsledků a analýza cilivosi Hodnocení uvedených projeků se odvíjí od vypočíaných finančních kriérií NPV, IRR, PI a doby úhrady uvedených v předcházející kapiole. 3.1 Zhodnocení výsledků projeku podnikaelského inkubáoru Čisá současná hodnoa invesice je 779 is. Kč, edy kladná čáska, což znamená, že projek za daných podmínek zaručuje požadovanou míru výnosu, a udíž zvyšuje ržní hodnou projeku a je přijaelný. Vniřní výnosové proceno vychází na 11,83 %, což je hodnoa vyšší než diskonní sazba projeku 9,43 %, a proo je projek přijaelný. Index ziskovosi ukazuje, že výnosnos prosředků vložených do invesice je kladná, a proože je NPV věší než 0, je i PI věší než 1, přesně 1,0103. Projek je edy považován za přijaelný. Doba úhrady, edy splacení invesice z peněžního příjmu, je 17 le, čehož je dosáhnuo v roce 2024, což je 6 le před předpokládaným koncem živonosi projeku. Diskonovaná doba úhrady, jako více dynamický ukazael splacení invesice je 21 le, což nasává v roce 2028, edy 2 roky před koncem uvažované živonosi projeku. Z výše uvedených kriérií efekivnosi projeku vyplývá, že projek je za daných podmínek přijaelný a vyplaí se jej realizova. 3.2 Analýza cilivosi projeku podnikaelského inkubáoru Tao analýza se zaměřuje na rizika projeku. Jejím předměem je analýza cilivosi vybraných finančních kriérií NPV, IRR, PI a doby úhrady na změnu srukury zdrojů financování a na určené kriické fakory. 3.2.1 Analýza cilivosi na srukuru zdrojů financování Tao analýza zjišťuje cilivos výsledků NPV, IRR, PI a doba úhrady na změnu srukury zdrojů financování. Projek podnikaelského inkubáoru je financován z cca 70 % cizími zdroji, čemuž odpovídá úvěr ve výši 60.000 is. Kč. Srukura zdrojů financování je rozdělena do 11-i inervalů od 0 do 100 % v rozmezí po 10-i %, kdy každému inervalu jsou přiřazeny čásky zaokrouhleného úvěru v is. Kč - 47 -
a odpovídající hodnoy vlasních zdrojů aké v is. Kč. Za exrémní body financování je považováno zafinancování buď pouze vlasními zdroji, nebo naopak pouze zdroji cizími. Výsledné hodnoy finančních kriérií jsou zjišťovány dosazením vždy odpovídající úrovně úvěru do lisu obsahující náklady v MS Excelu a vzájemnou provázanosí mezi lisy jsou generovány výsledky kriérií v příslušném lisu finančních kriérií. Přehled výsledků NPV, IRR, PI a doba úhrady pro každou úroveň zdrojů financování nabízí následující abulka 3.1. % rozložení zdrojů Cilivosní analýza NPV, IRR, PI a doba úhrady na srukuru zdrojů financování Vlasní zdroje v is. Kč Cca úvěr v is. Kč NPV v is. Kč IRR Tabulka 3.1: Cilivosní analýza na změnu srukury zdrojů financování PI Doba úhrady v leech 0% 82 366 0-5 203 6,91% 0,9310 11 10% 74 066 8 300-4 239 7,12% 0,9438 12 20% 65 866 16 500-3 314 7,37% 0,9560 12 30% 57 566 24 800-2 451 7,66% 0,9675 13 40% 49 366 33 000-1 643 8,01% 0,9782 14 50% 41 166 41 200-895 8,46% 0,9881 15 60% 32 866 49 500-151 9,21% 0,9980 16 70% 22 366 60 000 779 11,83% 1,0103 17 80% 16 466 65 900 1 297 x 1,0172 17 90% 8 066 74 300 2 028 174,72% 1,0269 18 100% 0 82 366 2 729 x 1,0362 19 Z výše uvedené abulky vyplývá, že s růsem použií cizích zdrojů je dosahováno příznivějších výsledků vybraných finančních kriérií, s výjimkou doby úhrady. Také je vidě, že klesl-li by podíl cizích zdrojů pod 70 %, projek už by byl nepřijaelný. Hodnoy IRR pro 80 % a 100 % podílu cizího financování nelze urči z důvodu nekonvenčních finančních oků, keré v daných případech nasávají. Výsledků je v omo případě buď více, nebo naopak žádný. - 48 -
Cilivosní analýza NPV a doby úhrady na změnu srukury zdrojů financování NPV v is. Kč 3 500 2 500 1 500 500-500 -1 500-2 500-3 500-4 500-5 500 19 18 2 729 17 17 2 028 16 779 1 297-151 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% -1 643-895 -2 451 14 15-3 314 13-4 239-5 203 12 12 11 19 18,5 18 17,5 17 16,5 16 15,5 15 14,5 14 13,5 13 12,5 12 11,5 11 Doba úhrady v leech NPV v is. Kč Doba úhrady v leech Graf 3.1: Cilivosní analýza NPV a doba úhrady na změnu srukury zdrojů financování Vzájemnou závislos mezi výsledky NPV a dobou úhrady znázorňuje graf 3.1, ze kerého je zřejmé, že vyšší edy příznivější hodnoy NPV jsou dosahovány na úkor doby úhrady, kerá s vyšším zadlužením rose. V exrémních bodech při financování pouze vlasními zdroji je NPV -5.203 is. Kč a doba úhrady 11 le a při financování pouze cizími zdroji je NPV na úrovni 2.729 is. Kč a doba úhrady 19 le. Příloha 10 obsahuje grafické znázornění IRR a PI na změnu srukury financování. 3.2.2 Analýza cilivosi na změnu vybraných kriických fakorů Úkolem éo analýzy cilivosi je odhali chování NPV, IRR, PI a doby úhrady na změnu určených kriických fakorů v rozmezí +/-5 %. Za kriické fakory jsou považovány invesiční, provozní náklady a roční nájemní cena za m 2. Pro zjišění výsledných finančních kriérií musí bý nejdříve idenifikovány hodnoy jednolivých kriických fakorů pro každou úroveň v rozmezí od -5 do +5 % v inervalu po 1 %. Nulová hladina odpovídá původním hodnoám výsledků finančních kriérií. Poé je každá hodnoa kriických veličin dosazena do příslušného lisu MS Excel, náklady do lisu - 49 -
nákladového a ceny ročního nájmu za m 2 do lisu pro výpoče výnosů. Výsledky jsou opě díky vzájemné provázanosi generovány v lisu finančních kriérií. 3.2.2.1 Analýza cilivosi na změnu invesičních nákladů Změna invesičních nákladů v rozmezí +/-5 % a její dopad na zvolená finanční kriéria za jinak neměnných podmínek znázorňuje následující abulka 3.2. +/- 5 % Změna ročních invesičních nákladů NPV v is. Kč IRR + 5 % -2 991 5,07% 0,9622 18 + 4 % -2 237 5,85% 0,9715 18 + 3 % -1 483 6,78% 0,9809 18 + 2 % -729 7,95% 0,9905 17 + 1 % 25 9,49% 1,0003 17 + 0 % 779 11,83% 1,0103 17-1 % 1 533 17,31% 1,0205 16-2 % 2 316 45,89% 1,0314 16-3 % 3 041 57,77% 1,0416 16-4 % 3 795 68,24% 1,0524 15-5 % 4 548 78,02% 1,0635 15 Tabulka 3.2: Cilivosní analýza na změnu ročních invesičních nákladů PI Doba úhrady v leech Dojde-li k jakémukoliv poklesu ěcho ročních invesičních nákladů, bude o mí za následek příznivé účinky na finanční kriéria NPV, IRR, PI i dobu úhrady. Věší pokles nákladů bude zákoniě znamena poziivnější růs ěcho finančních kriérií. Za přijaelný by byl ješě považován nárůs ěcho nákladů o 1 %. Každý další vzrůs ěcho invesičních nákladů by už vedl k podmínkám za nepřijeí projeku. V grafu 3.2 je znázorněna závislos NPV a doby úhrady, kerá je s každým poklesem nákladů příhodnější. Při poklesu invesičních nákladů až o 5 % by NPV vzroslo až na 4.548 is. Kč a doba úhrady by klesla na 15 le. - 50 -
NPV v is. Kč 4 009 3 009 2 009 1 009 9-991 -1 991-2 991-2 991 Cilivosní analýza NPV a doby úhrady na změnu invesičních nákladů v rozmezí +/- 5 % 18 18 18-2 237 17 17 17 25 779 1 533 2 316 3 041 3 795 4 548 + 5 % + 4 % + 3 % + 2 % + 1 % + 0 % - 1 % - 2 % - 3 % - 4 % - 5 % -1 483-729 16 16 16 15 15 18 17,5 17 16,5 16 15,5 15 Doba úhrady v leech NPV v is. Kč Doba úhrady v leech Graf 3.2: Cilivosní analýza NPV a doba úhrady na změnu invesičních nákladů Tao podrobnější cilivosní analýza na změnu invesičních nákladů včeně grafů IRR a PI je zachycena v Příloze 11. 3.2.2.2 Analýza cilivosi na změnu provozních nákladů V níže uvedené abulce 3.3 jsou zaznamenány výsledky analýzy cilivosi vybraných finančních kriérií NPV, IRR, PI a doby úhrady při změně ročních provozních nákladů v rozmezí +/-5 % za jinak nezměněných podmínek. Do změny ročních provozních nákladů jsou samozřejmě počíány i náklady osobní. Z abulky je parno, že ani růs ěcho nákladů o 5 % by nevedl k závěru nepřijeí projeku, neboť NPV by sále bylo kladné a dosahovalo by 14 is. Kč a IRR by bylo 9,47 %, edy aké sále vyšší než diskonní sazba projeku 9,43 %. Naopak pokles ěcho nákladů o 5 % by umožnil sníži dobu úhrady o 1 rok na 16 le a dosáhnou příznivějších hodno finančních kriérií, kdy NPV by bylo až dvojnásobně vyšší, a o přesně 1.531 is. Kč, IRR by pak vzroslo na 14,91 % a PI na 1,0203. - 51 -
+/- 5 % Změna ročních provozních nákladů NPV v is. Kč IRR + 0 % 779 11,83% 1,0103 17-1 % 929 12,37% 1,0123 16-2 % 1 076 12,93% 1,0143 16-3 % 1 227 13,55% 1,0163 16-4 % 1 386 14,24% 1,0184 16-5 % 1 531 14,91% 1,0203 16 Tabulka 3.3: Cilivosní analýza na změnu ročních provozních nákladů PI Doba úhrady v leech + 5 % 14 9,47% 1,0002 17 + 4 % 163 9,89% 1,0022 17 + 3 % 322 10,36% 1,0043 17 + 2 % 479 10,84% 1,0064 17 + 1 % 624 11,31% 1,0083 17 I zde plaí závislos mezi NPV a dobou úhrady, kerá je graficky znázorněna v grafu 3.3, kdy pokles provozních nákladů má poziivní důsledky na yo finanční kriéria. U NPV je zřejmý lineární rend růsu při každém procenním poklesu ěcho nákladů. Doba úhrady nezaznamenává velké změny, pouze roční pokles na 16 le pří snížení o 1 % ěcho provozních nákladů, ao doba se drží až do poklesu o 5 %. Cilivosní analýza NPV a doby úhrady na změnu provozních nákladů v rozmezí +/- 5 % NPV v is. Kč 1 414 1 214 1 014 814 614 414 214 14 1 531 17 17 17 17 17 17 1 386 1 227 1 076 929 779 624 479 322 163 14 16 16 16 16 16 + 5 % + 4 % + 3 % + 2 % + 1 % + 0 % - 1 % - 2 % - 3 % - 4 % - 5 % 17 16,5 16 Doba úhrady v leech NPV v is. Kč Doba úhrady v leech Graf 3.3: Cilivosní analýza NPV a doba úhrady na změnu provozních a osobních nákladů Obsahem Přílohy 12 je ao deailnější cilivosní analýza včeně grafů IRR a PI. - 52 -
3.2.2.3 Analýza cilivosi na změnu roční nájemní ceny za m 2 Souhrn výsledků NPV, IRR, PI a doby úhrady na změnu roční nájemní ceny za m 2 zachycuje abulka 3.4, ze keré vyplývá logický poziivní růs ěcho finančních kriérií při růsu roční nájemní ceny za m 2. Došlo-li by k omuo růsu ceny až o 5 %, NPV by vzroslo více než 3-násobně, přesně na hodnou 2.403 is. Kč. IRR by se zvýšilo éměř dvojnásobně na 20,62 %, PI by pak dosáhlo hodnoy 1,0319 a doba úhrady by se snížila o 2 roky na 15 le. Pokles éo nájemní ceny by měl za následek snížení hodno finančních kriérií. Akcepovaelným úbykem ceny by byl ješě jeho pokles o 2 %, při němž by byl projek sále ješě vyhovujícím, neboť NPV by bylo 123 is. Kč, IRR 9,77 %, PI 1,0016 a doba úhrady 17 le. Nicméně každý další pokles ceny by vedl k podmínkám za nepřijeí projeku z důvodů záporných hodno NPV, nižších IRR než 9,43 %, což je diskonní sazba projeku a nižších hodno PI, než 1. Doba úhrady má s poklesem nájemní ceny rosoucí rend. +/- 5 % Změna roční nájemní ceny za m 2 NPV v is. Kč IRR Tabulka 3.4: Cilivosní analýza na změnu roční nájemní ceny za m 2 PI Doba úhrady v leech + 5 % 2 403 20,62% 1,0319 15 + 4 % 2 078 18,11% 1,0276 16 + 3 % 1 753 16,09% 1,0233 16 + 2 % 1 428 14,44% 1,0189 16 + 1 % 1 104 13,04% 1,0146 16 + 0 % 779 11,83% 1,0103 17-1 % 453 10,76% 1,006 17-2 % 123 9,77% 1,0016 17-3 % -208 8,88% 0,9972 17-4 % -538 8,05% 0,9929 18-5 % -869 7,28% 0,9885 18 Nechybí znázornění grafické závislosi NPV a doby úhrady ilusrované v níže uvedeném grafu 3.4, kde je zřejmý lineární pokles NPV s každým snížením ceny. Doba úhrady se s poklesem ceny naopak zvyšuje a udíž má rosoucí rend. Při poklesu až o 5 % roční nájemní ceny za m 2 by NPV kleslo až na -869 is. Kč a doba úhrady by soupla ze 17 na 18 le. - 53 -
Cilivosní analýza NPV a doby úhrady na změnu roční nájemní ceny za m 2 v rozmezí +/- 5 % NPV v is. Kč 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0-500 -1 000-1 500 2 403 18 18 2 078 1 753 1 428 17 17 17 17 1 104 779 453 16 16 16 16 123-208 + 5 % + 4 % + 3 % + 2 % + 1 % + 0 % - 1 % - 2 % - 3 % - 4 % - 5 % -538 15-869 18 17,5 17 16,5 16 15,5 15 Doba úhrady v leech NPV v is. Kč Doba úhrady v leech Graf 3.4: Cilivosní analýza NPV a doba úhrady na změnu nájemní ceny za m 2 Deaily éo cilivosní analýzy jsou znázorněny včeně grafů IRR a PI v Příloze 13. 3.2.3 Analýza bodu zvrau Za bod zvrau projeku je považována hodnoa, od keré se projek dle zvoleného kriéria sává nepřijaelný. Za eno bod je určena nulová hodnoa NPV, se kerou ak souvisí IRR ve výši 9,43 % a hodnoa PI na úrovni jedné. Zjišění ěcho hodno vychází z cilivosní analýzy, kerá naznačuje inervaly, ve kerých dochází ke zvraům výhodnosi projeku. NPV projeku ak přechází z kladných hodno do záporných a zároveň pak je IRR menší než 9,43 % a PI je menší než jedna. V ěcho rozmezích zvraů se pak hledají meodou dosazování přesné hodnoy, od kerých je projek nepřijaelný. Bodu zvrau může bý dosaženo několika možnosmi, keré popisuje abulka 3.5. Prvním případem by bylo zafinancování projeku minimálně ze 62,15 % cizími zdroji. Druhou možnosí by byl nárůs ročních invesičních nákladů již o 1,034 %. Třeí v pořadí byl vzrůs ročních provozních nákladů o 5,10 % a v neposlední řadě pokles roční nájemní ceny za m 2 o 2,37 %. - 54 -
Bod zvrau Výchozí hodnoa v is. Kč NPV = 0 IRR = 9,43% PI = 1 Srukura zdrojů Podíl cizích zdrojů v % 70% 62,15% financování Odpovídající výše úvěru v is. Kč 60 000 51 200 Změna invesičních Invesiční náklady v roce 2008 1 500 1 516 nákladů v is. Kč Invesiční náklady v roce 2009 80 860 81 702 Změna provozních a osobních nákladů v is. Kč Provozní náklady v leech 2010 až 2012 150 158 Provozní náklady od roku 2013 a dál 315 331 Osobní náklady 1 863 1 958 Změna roční Kancelářské prosory 1 500 1 464 nájemní ceny za m 2 Výrobně-skladovací prosory 900 879 Změna v % -7,85 % +1,034 % +5,10 % -2,37 % Tabulka 3.5: Bod zvrau Další informace k bodu zvrau poskyuje Příloha 14. - 55 -
Závěr Důležios invesičního rozhodování je významná zejména pro plánování a zajišění finanční budoucnosi invesorů. Ti se snaží hospodárněji využíva peněžních prosředků, což za poslední léa přispělo k relaivně nízké míře inflace. O uskuečnění invesice není rozhodováno každý den, a proo rozhodnuí o její realizaci musí bý pečlivě zváženo z hlediska finančních kriérií i logických předpokladů, neboť její průběh je dlouhodobý s podsaným vlivem na budoucí finanční siuaci. Cílem diplomové práce bylo zhodnocení plánovaného invesičního záměru v areálu bývalého dolu Dukla v měsě Havířově. Na území éo invesiční lokaliy je zamýšleno několik invesičních projeků. Jak již však bylo zmíněno v 2. kapiole řada z nich je ješě v jednání, a udíž je zaím není možné hodnoi. Předměem hodnocení byl invesiční projek podnikaelského inkubáoru, kerý je jako první na území zamýšlený. Jeho cílem jsou zejména uspokojení popávky po kancelářských a výrobních plochách a rozšíření sávajících havířovských kapaci podnikaelských nemoviosí. Dalším jeho podsaným přínosem je podpora začínajících podnikaelů a vyvoření nových pracovních mís za účelem snížení nezaměsnanosi. Hodnocení bylo provedeno na základě vybraných finančních kriérií, jež jsou spolu s dalšími eoreicko-meodologickými východisky invesičního procesu uvedeny v kapiole 1. V rámci invesičního procesu podnikaelského inkubáoru byla vybrána a aplikována finanční kriéria čisé současné hodnoy, vniřního výnosového procena, indexu ziskovosi a doby úhrady. Výpočy ěcho kriérií jsou spolu s popisem a dalšími nezbynými výpočy invesičního projeku obsahem kapioly 2. Kapiola 3. pojednává o riziku projeku, jež bylo zjišťováno na základě provedené analýzy cilivosi, kerá byla použia jak na změnu srukury zdrojů financování, ak na určené kriické fakory, kerými byly změna invesičních nákladů, provozních nákladů a roční nájemní ceny za m 2. Nechyběla ani analýza bodu zvrau, kerou byla určena hodnoa čisé současné hodnoy na nulové úrovni, od níž se projek sává nezajímavým. Na základě výpoču zvolených finančních kriérií a předpokládaného přínosu byl projek shledán za daných podmínek přijaelný, a udíž vhodný k realizaci. Čisá současná hodnoa projeku byla spočíána ve výši 779 is. Kč, což je kladné číslo, keré zaručuje požadovanou výnosnos invesice. Hodnoa vniřního výnosového procena vyšla na 11,83 %, edy vyšší - 56 -
číslo než diskonní sazba projeku 9,43 %, a proo je projek příhodný. Proože je čisá současná hodnoa kladná, ak i hodnoa indexu ziskovosi musela vyjí vyšší než jedna, přesně 1,0103. Splacení invesice z peněžního příjmu, edy doba úhrady, byla vypočíána na 17 le, což nasává 6 le před uvažovaným koncem živonosi projeku, čili v roce 2024. Diskonovaná doba úhrady pak byla vypočena na 21 le, čehož je dosaženo 2 roky před předpokládaným koncem živonosi projeku. Analýzou cilivosi byla zkoumána cilivos finančních kriérií a vzájemná závislos čisé současné hodnoy a doby úhrady. Bylo zjišěno, že s rosoucím podílem cizích zdrojů je čisá současná hodnoa příznivější, ale na úkor doby úhrady, kerá je edy rosoucí. Naopak s věší účasí vlasních zdrojů je doba úhrady nižší a čisá současná hodnoa edy menší, ne-li dokonce záporná. Další cilivosní analýza byla zaměřena na určené kriické fakory v rozmezí +/-5. Bylo vyšeřeno, že finanční kriéria nejcilivěji reagují na změnu invesičních nákladů a pak na změnu roční nájemní ceny za m 2. Téměř nevýznamný účinek na finanční kriéria má změna nákladů provozních. Případný pokles invesičních nákladů až o 5 % by měl za následek dosažení čisé současné hodnoy na úrovni 4.548 is. Kč a doby úhrady na 15 le. V případě růsu invesičních nákladů bude mí čisá současná hodnoa klesající rend a doba úhrady rend rosoucí. Jakýkoliv nárůs roční nájemní ceny za m 2 se projeví rosoucí čisou současnou hodnoou a klesající dobou úhrady a naopak. Došlo-li by k libovolné změně v inervalu +/-5 % u provozních nákladů, ak žádná nebude mí akový důsledek, aby se sal projek nepřijaelným. Analýzou bodu zvrau byly nalezeny hodnoy finančních kriérií čisé současné hodnoy, vniřního výnosového procena a indexu ziskovosi, od kerých je projek považován za nevhodný. Těcho hodno by bylo dosaženo v případě, že by podíl cizích zdrojů byl 62,15 % a méně. Vzrůs invesičních nákladů už jen o 1,034 % a provozních nákladů o 5,1 % povede k nepřijeí projeku. Pokles roční nájemní ceny za m 2 o 2,37 % aké vede k zamínuí projeku. - 57 -
Seznam použié lieraury a) knižní publikace 1. BOUDREAUX, K. J. LONG, H. W. The basic heory of corporae finance. 2. vyd. Englewood Cliffs: Prenice-Hall, Inc., 1977. 415 s. ISBN 0-13-069435-5. 2. BREALEY, R. A. MYERS, S. C. Teorie a praxe firemních financí. 1. vyd. Praha: Eas Publishing, 1999. 971 s. ISBN 80-85605-24-4. 3. DIXIT, A. K. PINDYCK, R. S. Invesmen under uncerainy. 2. vyd. Princeon: Princeon Universiy Press, 1993. 468 s. ISBN 0-691-03410-9. 4. DLUHOŠOVÁ, D. Finanční řízení a rozhodování podniku.1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2006. 191 s. ISBN 80-86119-58-0. 5. DLUHOŠOVÁ, D. a kol. Nové přísupy a finanční násroje ve finančním rozhodování. 1. vyd. Osrava: VŠB Technická univerzia Osrava, 2004. 640 s. ISBN 80-248-0669-X. 6. FOTR, J. Podnikaelský plán a invesiční rozhodování. 2. vyd. Praha: Grada Publishing, 1999. 220 s. ISBN 80-7169-812-1. 7. HRDÝ, M. Hodnocení ekonomické efekivnosi invesičních projeků EU. 1. vyd. Praha: ASPI, a.s., 2006. 204 s. ISBN 80-7375-137-4. 8. MÁČE, M. Finanční analýza invesičních projeků. Prakické příklady a použií. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2006. 78 s. ISBN 80-247-1557-0. 9. MAŘÍK, M. Určování hodnoy firem. 1. vyd. Praha: Ekopress, 1998. 206 s. ISBN 80-86119-09-2. 10. STEIGAUF, S. Invesiční maemaika. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, spol. s.r.o., 1999. 336 s. ISBN 80-7169-429-0. 11. VALACH, J. Invesiční rozhodování a dlouhodobé financování. 1. vyd. Praha: Ekopress, 2001. 447 s. ISBN 80-86119-38-6. 12. ZMEŠKAL, Z. a kol. Finanční modely. 2. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2004. 236 s. ISBN 80-86119-87-4. b) inerneové zdroje 1. www.mapy.cz 2. www.damodaran.com - 58 -
Seznam zkraek A - akiva (asses) BL - bankovní úvěry (bank loans) c - kupónová plaba (coupon) CF - cash flow Coss - provozní náklady Cos In - nákladové úroky (cos ineres) d - daňová sazba D - úročený cizí kapiál Dep - odpisy (depreciaions) E - vlasní kapiál E(CF i ) - očekávaná hodnoa budoucích peněžních oků (expeced CF) E(r e ) - očekávaný (sřední hodnoa) výnos vlasního kapiálu E(r j ) - výnos j-ého fakoru E(r M ) - očekávaný výnos ržního porfolia EAT - čisý zisk (earnings afer axes) FCF i - hodnoa peněžního oku při pravděpodobnosi p i FCF 0 - jednorázový kapiálový výdaj FCFD - volné peněžní oky pro věřiele (free cash flow o he deb) FCFE - volné peněžní oky pro vlasníky (free cash flow o he equiy) FCFF - volné peněžní oky pro vlasníky i věřiele (free cash flow o he firm) I - kapiálový výdaj (invesemen) In - úroky (ineres) INV - výdaje na pořízení dlouhodobého hmoného a nehmoného majeku IRR - vniřní výnosové proceno (inernal rae of reurn) kv - kilovol - 59 -
NPV - čisá současná hodnoa (ne presen value) NV - nominální hodnoa obligace (face value) obl - obligace (obligaions) OKR - osravsko-karvinský revír P - ržní cena obligace (price) p i - pravděpodobnos výskyu určié výše CF PC - pořizovací cena PI - index ziskovosi (profiabiliy index) r - náklady kapiálu r d - náklady na úročený cizí kapiál r e - náklady vlasního kapiálu r f - bezriziková sazba r finsab - riziková přirážka za riziko vyplývající z finanční sabiliy r LA - riziková přirážka za velikos firmy R nominální - nominální úroková míra r podnikaelské - riziková přirážka za obchodní riziko R reálná - reálná úroková míra Rev - ržby (revenue from sales) - jednolivá léa výsavby T - doba živonosi ( i 0 ) - invesiční fáze VN vysoké napěí VTL vysokolaková VVN - velmi vysoké napěí WACC - náklady na celkový kapiál - 60 -
β e - koeficien cilivosi dodaečného výnosu vlasního kapiálu na dodaečný výnos ržního porfolia β ej - koeficien cilivosi dodaečného výnosu vlasního kapiálu na dodaečný výnos j-ého fakoru π e - očekávaná míra inflace Bal - rozdíl příjmů z dluhu a spláek (balance) WC - výdaje na přírůsek čisého pracovního kapiálu (work capial) φ Bank Loan - průměrný sav bankovních úvěrů. - 61 -
Prohlášení o využií výsledků diplomové práce Prohlašuji, že - jsem byla seznámena s ím, že na mou diplomovou práci se plně vzahuje zákon č. 121/2000 Sb. auorský zákon, zejména 35 užií díla v rámci občanských a náboženských obřadů, v rámci školních předsavení a užií díla školního a 60 školní dílo, - beru na vědomí, že Vysoká škola báňská Technická univerzia Osrava (dále jen VŠB-TUO) má právo nevýdělečně ke své vniřní pořebě diplomovou práci uží ( 35 ods. 3), - souhlasím s ím, že jeden výisk diplomové práce bude uložen v Úsřední knihovně VŠB-TUO k prezenčnímu nahlédnuí a jeden výisk bude uložen u vedoucího diplomové práce. Souhlasím s ím, že údaje o diplomové práci, obsažené v Záznamu o závěrečné práci, umísěném v příloze mé diplomové práce, budou zveřejněny v informačním sysému VŠB-TUO, - bylo sjednáno, že s VŠB-TUO, v případě zájmu z její srany, uzavřu licenční smlouvu s oprávněním uží dílo v rozsahu 12 ods. 4 auorského zákona, - bylo sjednáno, že uží své dílo diplomovou práci nebo poskynou licenci k jejímu využií mohu jen se souhlasem VŠB-TUO, kerá je oprávněna v akovém případě ode mne požadova přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, keré byly VŠB-TUO na vyvoření díla vynaloženy (až do jejich skuečné výše). V Osravě dne 25. dubna 2008 Daniela Soszková jméno a příjmení sudena Adresa rvalého pobyu sudena: Karvinská 1279/35, 736 01 HAVÍŘOV - MĚSTO - 62 -
Přílohy - 63 -
Seznam příloh Příloha 1 - Předpokládané eapy rozvoje invesiční lokaliy Příloha 2 - Výpoče invesičních nákladů Příloha 3 - Výpoče provozních a osobních nákladů Příloha 4 - Výpoče odpisů a zůsakové ceny Příloha 5 - Výpoče splákového kalendáře k úvěru Příloha 6 - Výpoče výnosů Příloha 7 - Výpoče výkazu zisku a zráy Příloha 8 - Výpoče výkazu peněžních oků Příloha 9 - Výpoče vybraných finančních kriérií Příloha 10 - Grafy cilivosi IRR a PI na srukuru zdrojů financování Příloha 11 - Výpoče cilivosní analýzy NPV, IRR, PI a doby úhrady na změnu invesičních nákladů a graf cilivosi IRR a PI Příloha 12 - Výpoče cilivosní analýzy NPV, IRR, PI a doby úhrady na změnu provozních nákladů a graf cilivosi IRR a PI Příloha 13 - Výpoče cilivosní analýzy NPV, IRR, PI a doby úhrady na změnu roční nájemní ceny za m 2 a graf cilivosi IRR a PI Příloha 14 - Výpoče analýzy bodu zvrau
Příloha 1 - Předpokládané eapy rozvoje invesiční lokaliy
Příloha 2 - Výpoče invesičních nákladů
Příloha 3 - Výpoče provozních nákladů
Příloha 4 - Výpoče odpisů a zůsakové ceny
Příloha 5 - Výpoče splákového kalendáře k úvěru 5/1
Příloha 5 - Výpoče splákového kalendáře k úvěru 5/2
Příloha 6 - Výpoče výnosů
Příloha 7 - Výpoče výkazu zisku a zráy
Příloha 8 - Výpoče výkazu peněžních oků
Příloha 9 - Výpoče vybraných finančních kriérií
Příloha 10 - Grafy cilivosi IRR a PI na srukuru zdrojů financování Cilivos IRR na srukuru zdrojů financování IRR IRR 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 6,91% 7,12% 7,37% 7,66% 8,01% 8,46% 9,21% 11,83% 0,00% 174,72% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% cca % rozložení srukury zdrojů financování (0 % VZ; 100 % úvěr) 0,00% Cilivos PI na srukuru zdrojů financování PI PI 1,0600 1,0400 1,0200 1,0000 0,9800 0,9600 0,9400 0,9200 0,9000 0,8800 0,8600 0,9310 0,9438 0,9560 0,9675 0,9782 0,9881 0,9980 1,0103 1,0172 1,0269 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% cca % rozložení srukury zdrojů financování (0 % VZ; 100 % úvěr) 1,0362
Příloha 11 Výpoče cilivosní analýzy NPV, IRR, PI a doby úhrady na změnu invesičních nákladů a graf cilivosi IRR a PI Změna ročních invesičních nákladů v is. Kč +/- 5 % Invesiční náklady v roce 2008 Invesiční náklady v roce 2009 NPV v is. Kč IRR PI Doba úhrady v leech + 5 % 1 575 84 909-2 991 5,07% 0,9622 18 + 4 % 1 560 84 101-2 237 5,85% 0,9715 18 + 3 % 1 545 83 292-1 483 6,78% 0,9809 18 + 2 % 1 530 82 483-729 7,95% 0,9905 17 + 1 % 1 515 81 675 25 9,49% 1,0003 17 + 0 % 1 500 80 866 779 11,83% 1,0103 17-1 % 1 485 80 057 1 533 17,31% 1,0205 16-2 % 1 470 79 249 2 316 45,89% 1,0314 16-3 % 1 455 78 440 3 041 57,77% 1,0416 16-4 % 1 440 77 631 3 795 68,24% 1,0524 15-5 % 1 425 76 823 4 548 78,02% 1,0635 15 Cilivosní analýza IRR a PI na změnu invesičních nákladů v rozmezí +/- 5 % IRR 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 0,9622 0,9715 0,9809 0,9905 1,0003 1,0103 1,0205 78,02% 1,0524 1,0416 1,0635 1,0314 68,24% 57,77% 45,89% 1,1000 1,0000 PI 20,00% 10,00% 5,07% 5,85% 6,78% 7,95% 9,49% 11,83% 17,31% 0,00% + 5 % + 4 % + 3 % + 2 % + 1 % + 0 % - 1 % - 2 % - 3 % - 4 % - 5 % 0,9000 IRR PI
Příloha 12 Výpoče cilivosní analýzy NPV, IRR, PI a doby úhrady na změnu provozních nákladů a graf cilivosi IRR a PI Změna ročních provozních nákladů v is. Kč +/- 5 % Provozní náklady v leech 2010 až 2012 Provozní náklady od roku 2013 a dál Osobní náklady NPV v is. Kč IRR PI Doba úhrady v leech + 5 % 158 331 1 956 14 9,47% 1,0002 17 + 4 % 156 328 1 938 163 9,89% 1,0022 17 + 3 % 155 324 1 919 322 10,36% 1,0043 17 + 2 % 153 321 1 900 479 10,84% 1,0064 17 + 1 % 152 318 1 882 624 11,31% 1,0083 17 + 0 % 150 315 1 863 779 11,83% 1,0103 17-1 % 149 312 1 844 929 12,37% 1,0123 16-2 % 147 309 1 826 1 076 12,93% 1,0143 16-3 % 146 306 1 807 1 227 13,55% 1,0163 16-4 % 144 302 1 788 1 386 14,24% 1,0184 16-5 % 143 299 1 770 1 531 14,91% 1,0203 16 Cilivosní analýza IRR a PI na změnu provozních nákladů v rozmezí +/- 5 % IRR 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 9,47% 1,0002 10,84% 10,36% 9,89% 1,0064 1,0043 1,0022 11,31% 1,0083 11,83% 12,37% 1,0103 1,0123 12,93% 1,0143 13,55% 14,24% 1,0163 1,0184 14,91% 1,0203 1,04 1,02 1 PI 4,00% 2,00% 0,00% + 5 % + 4 % + 3 % + 2 % + 1 % + 0 % - 1 % - 2 % - 3 % - 4 % - 5 % 0,98 IRR PI
Příloha 13 Výpoče cilivosní analýzy NPV, IRR, PI a doby úhrady na změnu roční nájemní ceny za m 2 a graf cilivosi IRR a PI Změna roční nájemní ceny za m 2 +/- 5 % Kancelářské prosory Výrobněskladovací prosory NPV v is. Kč IRR PI Doba úhrady v leech + 5 % 1 575 945 2 403 20,62% 1,0319 15 + 4 % 1 560 936 2 078 18,11% 1,0276 16 + 3 % 1 545 927 1 753 16,09% 1,0233 16 + 2 % 1 530 918 1 428 14,44% 1,0189 16 + 1 % 1 515 909 1 104 13,04% 1,0146 16 + 0 % 1 500 900 779 11,83% 1,0103 17-1 % 1 485 891 453 10,76% 1,006 17-2 % 1 470 882 123 9,77% 1,0016 17-3 % 1 455 873-208 8,88% 0,9972 17-4 % 1 440 864-538 8,05% 0,9929 18-5 % 1 425 855-869 7,28% 0,9885 18 Cilivosní analýza IRR a PI na změnu provozních a osobních nákladů v rozmezí +/- 5 % IRR 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 1,0319 20,62% 1,0276 18,11% 1,0233 16,09% 1,0189 14,44% 1,0146 13,04% 1,0103 11,83% 1,006 1,0016 10,76% 9,77% 8,88% 0,9972 0,9929 0,9885 1,04 1,03 1,02 1,01 1 0,99 PI 5,00% 8,05% 7,28% 0,98 0,97 0,00% + 5 % + 4 % + 3 % + 2 % + 1 % + 0 % - 1 % - 2 % - 3 % - 4 % - 5 % 0,96 IRR PI
Příloha 14 - Výpoče analýzy bodu zvrau