Znalecký posudek číslo 212/2/2017 o ceně nemovitých věcí parcela č. st. 52/1 součástí je stavba č. p. 23, parcela č. 129/1, vše v katastrálním území Lány u Litomyšle, v obci Litomyšl. Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května 215 533 72 Moravany Účel posudku : Stanovit ceny nemovitostí podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich cenu obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 2152/15-24 Oceněno ke dni : 12. 1. 2017 Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 10 stran textu a 8 stran příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení písemně a 1 elektronicky do datové schránky. Datum vypracování : 17. 1. 2017 1
OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění porovnávací hodnota 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne 12. 1. 2017 Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 3536 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti Příloha 5 - Dodejka k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí 2
A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parcela č. st. 52/1 součástí je stavba č. p. 23, parcela č. 129/1, vše v katastrálním území Lány u Litomyšle, v obci Litomyšl, k datu místního šetření, tj. k 12. 1. 2017, jako podklad v exekučním řízení. Usnesení - Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne 2. 12. 2016 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve spoluvlastnictví povinné Věry Sojmové, bytem Na Lánech 23, Litomyšl. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 3536, k. ú. Lány u Litomyšle a obec Litomyšl: pozemek parc. č. st. 52/1, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 419 m 2 - součástí stavba č. p. 23, bydlení pozemek parc. č. 129/1, zahrada s výměrou 324 m 2 PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni 2. 12. 2016, LV č. 3536 pro k. ú. Lány u Litomyšle - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dne 12. 1. 2017 - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 2152/15-24 - Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 12. 1. 2017, oznámení termínu bylo zasláno písemně poštou zásilkou do vlastních rukou na adresu trvalého bydliště povinné. Během místního šetření nebyla povinná přítomna, v domě žije její syn Jiří, který prohlídku objektu neumožnil. Prohlídka a popis byl provedený na základě podkladů a obhlídky zvenčí. 3
PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní: povinná Věra Sojmová, Na Lánech 23, Lány, 570 01 Litomyšl ( vlastní ½ ), Ondrej Rákoczy, Bl. Súlad 3479/7, Poprad-Letná, Slovensko ( vlastní ¼ ), Gabriela Valachová, Janka Palu 4/7, Nemšová, Slovensko ( vlastní ¼ ) Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu rodinného domu nebyla objednatelem předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Na příslušném stavebním úřadě není dle sdělení dochovaná žádná dokumentace. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, viz. LV č. 3536 k datu 2. 12. 2016 - v příloze ZP Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. 4
CELKOVÝ POPIS Město Litomyšl je obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem, nachází se cca 55 km jihovýchodně od krajského města Pardubic a cca 58 km od Hradce Králové, část správy se nachází ve Svitavách, které jsou vzdáleny cca 18 km. Litomyšl je kulturním a společenským centrem regionu, významná je zejména historická část města, která je státem památkově chráněna. Město je zapsáno na seznamu kulturního dědictví Unesco. Podle posledních údajů bydlí ve městě cca 10 500 obyvatel a je zde soustředěna kompletní nabídka občanské vybavenosti. Dopravní dostupnost lokality je zajištěna silniční i železniční dopravou městem prochází silniční komunikace 1. tř. č. I/35 (trasa Olomouc Litomyšl Hradec Králové) a dále železniční trať lokálního významu s napojením na rychlostní koridor ČD (Praha Česká Třebová Brno) v Chocni. Oceňovaná nemovitost se nachází na severozápadním okraji města, při ulici Na Lánech, cca 700 m vzdušnou čarou od centra města Litomyšl (Smetanovo náměstí), v klidné lokalitě zastavěné rodinnými domy, s průměrnými dobrými dochůdnými vzdálenostmi. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Příjezd k nemovitostem je buď přímo ze silnice procházející částí obce (na parc. č. 383/1, která je v majetku Města Litomyšl ), nebo odbočením na místní slepou komunikaci na parc. č. 130/3 ve vlastnictví města, která zajišťuje používaný přístup k objektu ze zadní dvorní části. Napojení na inženýrské sítě: v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, elektrické rozvody NN a plynovod. Objekt č. p. 23 nebyl zpřístupněn. Jedná se o samostatně stojící objekt s jedním nadzemním podlažím a šikmou střechou se zastavěnou plochou cca 200 m2. Přední část objektu je určená k bydlení ( odhadem 1/3) a na ni navazuje hospodářská část. Dle způsobu provedení odhaduji stáří cca 100 let, objekt je zděný z cihel, střecha šikmá sedlová, krov dřevěný s krytinou skládanou z tašek, klempířské konstrukce částečné z Pz plechu, stropy v hosp. části klenbové, okna dřevěná dvojitá na konci životnosti, v hosp. části bez oken, vrata dvoukřídlová jednostranně obitá prkny, vchodové dveře z boční strany dřevěné, z dvorní náplňové do ocel. zárubně, venkovní omítky chybí. V domě jeden byt v přízemí se třemi místnostmi, vytápění lokální kamny na tuhá paliva, suché WC na dvoře. Dle sdělení souseda je byt ve velmi špatném neudržovaném stavu. Objekt napojen na IS v obci elektro, voda. Dle obhlídky zvenčí je objekt neudržován, prvky krátkodobé životnosti opotřebované. Odhad zastavěné plochy 200 m2 Odhad obytné plochy 70 m2 Parc. č. st. 52/1 ( zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 419 m2 ) je z části zastavěna stavbou rodinného domu s hospodářskou částí zákres v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. Parc. č. 129/1 ( zahrada s výměrou 324 m2 ) tvoří se stavbou a st. parc. 52/1 funkční celek, oplocení částečné z jihovýchodní strany, ostatní chybí. 5
B. POSUDEK Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Z analýzy současného trhu rezidenčních nemovitostí vyplývá, že segment trhu s RD je aktivní, nabídka je vyrovnaná s poptávkou, poptávka po bydlení v rodinných domech v Litomyšli je stálá. Ceny nemovitostí v Litomyšli patří k nejvyšším v rámci celého okresu. Vzhledem ke stavu oceňované nemovitosti odhaduji horší obchodovatelnost. Metody ocenění Pro odhad obvyklé ceny nemovitostí, použijí srovnávací metodu, kdy na realitním trhu se v současné době nachází dostatečné množství obdobných nemovitostí v porovnatelných lokalitách, tzn. dostatek vhodných dat pro porovnávací metodu. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedené exekuce nebyly ve výsledné hodnotě zohledněny a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. 6
1. Ocenění porovnávací hodnota Pro určení obvyklé hodnoty nemovitosti byla použita srovnávací metoda. Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např. : druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Porovnávací hodnota nemovitosti = cena srovnatelných nemovitostí Na trhu nemovitost jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. 1. Rodinný dům Litomyšl - Pohodlí Nabídková cena: Zdroj informace: realitní server, 1/2017 Plocha užitná : 90 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: 3 778,- Kč/m 2 340 000,- Kč Nabídka: Rodinný dům v odlehlé části města Litomyšl, v místní části Pohodlí. Nemovitost je v řadové zástavbě jako samostatně stojící, zastavěná plocha domu a stodoly je cca 160m2, celková parcela má 485m2. Jedná se o přízemní, částečně podsklepený dům ze smíšeného zdiva bez využitého podkroví pod sedlovou střechou s polovalbou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru velkého písmene L. Dům byl odizolován, tedy nehrozí spodní vlhkost. Parkování je možné u domu, popřípadě na dům navazuje velká stodola. K domu náleží zahrada o výměře 259m2, která leží v rovinném terénu, parcely tvoří jednotný funkční celek s domem a je přístupná po veřejné, zpevněné komunikaci. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro včetně motorového proudu (nové rozvody), obecní vodovod, plynové vedení a vlastní septik. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 2+1. Dispozice: vstupní chodba, tři větší komory (možnost změny na pokoj), 2 pokoje, kuchyň, stodola. Lokalita stavebně oddělené části obce Litomyšl ve vzdálenosti cca 6 km, původní udržovaný stav, zařízení a vybavení patrně lepší, menší pozemek. 7
2. Rodinný dům Litomyšl - Suchá Nabídková cena: Zdroj informace: realitní server, 1/2017 Plocha užitná : 108 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: 13 426,- Kč/m 2 1 450 000,- Kč Nabídka: k prodeji rodinný dům v Suché, v klidné části města Litomyšle. Dům postaven v roce 1925 disponuje vstupní verandou z níž vcházíme do prostorné chodby ze které se dostaneme dál do obytných místností a kuchyně, do koupelny a na toaletu. Strop v chodbě je připraven na montáž schodiště do podkroví v němž je příprava na vestavbu dalších pokojů. Rekonstrukce proběhla v letech 1965-1967, dále pak v 80. letech rekonstrukce kuchyně, koupelny a obývacího pokoje, a v roce 1994 byla dělaná nová střecha. Vytápění kotlem na tuhá paliva. K domu náleží rovná zahrada s výhledem do přírody. Dům je suchý, bez statických vad. Pozemek 805 m2. Lokalita stavebně oddělené části obce Litomyšl ve vzdálenosti cca 2 km, původní udržovaný stav, zařízení a vybavení patrně lepší, srovnatelný pozemek. 3. Rodinný dům Němčice Nabídková cena: Zdroj informace: realitní server, 1/2017 Plocha užitná : 70 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: 9 257,- Kč/m 2 648 000,- Kč Nabídka: prodej samostatně stojící rodinný domek, řešený jako 3+1 o obytné ploše 70m2, v klidné části obce Němčice u Litomyšle. Dispozice domu: zádveří a vstupní chodba, kuchyň s kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem a kamny na tuhá paliva, obývací pokoj, ložnice a dětský pokoj, umístěný v 1. patře domu. Dále navazuje koupelna a samostatné WC. Podlahy 8
jsou v pokojích a na chodbě jsou pokryty PVC. Dům je v původním, ale udržovaném stavu a byl postaven v roce 1920. Nemovitost je napojena na obecní vodovod, elektriku, odpad je sveden do obecní kanalizace. Pozemek 349 m2. Lokalita menší obce se zákl. obč. vybaveností cca 3 km severně od Litomyšle, původní udržovaný stav, zařízení a vybavení patrně lepší, menší pozemek. Analýzou současného stavu trhu rezidenčních nemovitostí vyplývá, že ceny rodinných domů se velmi dobrém stavu mírně rostou, ceny ostatních stagnují, obdobné nemovitosti v daném čase a porovnatelných lokalitách se prodávají nejčastěji v rozmezí 8 000,- až 14 000,- Kč/m 2 užitné plochy, vzhledem ke stavu a poloze oceňované nemovitosti odhaduji porovnávací hodnotu na 400 000,- Kč. 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnávací hodnoty a odhaduji cenu na : 400 000,- Kč 9
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parcela č. st. 52/1 součástí je stavba č. p. 23, parcela č. 129/1, vše v katastrálním území Lány u Litomyšle, v obci Litomyšl, k datu místního šetření, tj. k 12. 1. 2017, jako podklad v exekučním řízení. Obvyklá předmětu ocenění 400 000,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem povinné * 1 /2 Spoluvlastnický podíl 200 000,- Kč Hodnota práv 0,- Hodnota závad 0,- Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 212/2/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 212/2/2017. 10
11
12
13
14
15
16
17
18