ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 18164116 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.166 stojící na pozemku st.32 vč.pozemků st.32 a příslušenství v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Nový Knín, k.ú. Nový Knín Adresa nemovité věci: Nový Knín 166, 262 03 Vlastník stavby: Mykhaylo Banyas, Pod lipami 339/52, 130 00 Praha 3, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Mykhaylo Banyas, Pod lipami 339/52, 130 00 Praha 3, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 6783/08-145 (ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 350 000 Kč Datum místního šetření: 7.4.2016 Stav ke dni : 7.4.2016 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 13stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 12.4.2016 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol
o ceně RD č.p.166 stojící na pozemku st.32 vč.pozemků st.32 a příslušenství v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Příbram, LV č.15 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2016 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2016 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 6783/08-145 - exekuční příkaz i Č.j. 124 Ex 6783/08-50 - oznámení o zahájení stavebního řízení č.j. MUNK/1764/2010/STAV-Čer - Rozhodnutí stavební povolení MUNK/2358/2010/STAV-Čer - sdělení Měst. Úřadu Nový Knín MUNK/2358/2010/STAV-Čer, nabylo právní moci Místopis Město Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram je součástí okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.166 stojící na pozemku st.32 vč.pozemků st.32 a příslušenství v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram Jedná se o RD č.p.166 stojící na pozemku st.32 vč.pozemků st.32 a příslušenství v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram. Vše je zapsáno u KN Příbram na LV č.15. Na pozemku st. 32 se celý objekt RD č.p.166 již nenachází, na jeho místě je pouze částečná uliční obvodová zeď, částečné torzo 1.n.p.bývalého objektu RD č.p.166. Na zbývající části pozemku st.32 nebyla zjištěna žádná jiná stavba. Proto oceňuji pouze pozemek st.32. Pozemek se nachází nedaleko centra Nového Knína v ulici Na Flusárně. Parkování možné na veřejné komunikaci před pozemkem. Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: - Na pozemku st. 32 se celý objekt RD č.p.166 již nenachází, na jeho místě je pouze částečná uliční obvodová zeď, částečné torzo 1.n.p.bývalého objektu RD č.p.166. Na zbývající části pozemku st.32 nebyla zjištěna žádná jiná stavba. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemek st.32 v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.166 stojící na pozemku st.32 vč.pozemků st.32 a příslušenství v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00-3 -
poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - komfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,889 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,889 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Nový Knín: 11 Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Koeficienty obce - 4 -
Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 443,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemek st.32 v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram Jedná se o.pozemek st.32 v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemek je zapsán na LV č. 15 u KN Příbram. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo - zem. fond 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 6-5 -
Index polohy pozemku IP = 0,889 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,889 = 0,889 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 443,- 0,889 393,83 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 32 239,00 393,83 94 125,37 Stavební pozemek - celkem 239,00 94 125,37 Pozemek st.32 v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram - zjištěná cena = 94 125,37 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.166 stojící na pozemku st.32 vč.pozemků st.32 a příslušenství v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 239,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej stavebního pozemku 1 076 m2 Prodej rozlehlého stavebního pozemku na výborném místě v obci Nový Knín s výhledem do krásného údolí. Jedná se o pozemek čtvercového půdorysu, ideální pro výstavbu rodinného domu. Elektřina zavedena na pozemku, voda a odpad cca dva metry od hranice pozemku. Skvělá dopravní dostupnost do centra Prahy, veškerá občanská vybavenost přímo v obci. Lokalita: Nový Knín, okres Příbram Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,95 K2 Velikost 1,40 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00-6 -
K5 Zdroj nabídky 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 1,26 Upravená j. cena Kč/m 2 2 289 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 076 m 2 1 950 000 Kč 1 812 Kč/m 2 Název: Prodej stavebního pozemku 1 106 m2 Prodej stavební parcely, každá o výměře 1.106 m2 v katastrálním území Starý Knín. V obci je veškerá občanská vybavenost - škola, školka, poliklinika, nákupní možnosti... Pozemek je mírně svažitý jižním směrem, rozvody elektřiny-zděná kaplička. Lokalita: Nový Knín, okres Příbram Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Velikost 1,30 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 1,21 Upravená j. cena Kč/m 2 968 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 106 m 2 884 800 Kč 800 Kč/m 2 Název: Prodej stavebního pozemku 1 221 m2 Prodej stavebního pozemku o rozloze 1221 m2 s výhledem do krajiny. Slunný, rovinatý, vhodný pro stavbu rodinného domu. El.,voda a kanalizace na hranici pozemku. K výstavbě RD a bytových domů. V místě veškerá občanská vybavenost. Dálnice R4 (Praha x Příbram) 5 min. Lokalita: Nový Knín Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Velikost 1,30 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 1,21 Upravená j. cena Kč/m 2 1 249 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 221 m 2 1 260 000 Kč 1 032 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena 968 Kč/m 2-7 -
Průměrná jednotková porovnávací cena 1 502 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 2 289 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 1 502 Kč/m 2 Výměra pozemku 239,00m 3 Výsledná porovnávací hodnota 358 978 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemek st.32 v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram 94 125,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.166 stojící na pozemku st.32 vč.pozemků st.32 a příslušenství v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram 358 978,00 Kč 2.2 0,00 Kč 358 978,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 358 978 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 94 125 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Obvyklá cena 350 000 Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč Objekt byl odstraněn, tato změna není zapsána na LV č.15. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Příbram LV č.15 existuje omezení vlastnického práva, není zapsaná změna odstraněné stavby RD č.p.166 stojící na pozemku st.32 v obci Nový Knín, k.ú.nový Knín, okres Příbram. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena podílu na nemovitosti bez závad je minimálně : 350 000,- Kč - 8 -
Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 350 000,- Kč slovy:třistapadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna vlastnickým podílem a velikostí pozemku. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na vlastnický podíl, polohu oceňované nemovitosti v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemku st.32 a příslušenství v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram podle místního šetření nebyl zjištěn negativní vliv na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.166 (stavba byla odstraněna) stojící na pozemku st.32 vč.pozemků st.32 a příslušenství v obci Nový Knín, k.ú. Nový Knín, okres Příbram ve výši 350 000,- Kč. : 350 000,-Kč - 9 -
Obvyklá cena: 350 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 12.4.2016-10 -
Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 18164116 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18164116. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 3 Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 32 v k.ú. č. 707635-11 -
Mapa oblasti ze dne 13.4.2016 Pozemek p.č. 32 v k.ú. č. 707635 Pozemek p.č. 32 v k.ú. č. 707635-12 -
- 13 -