ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemků ostatní plochy a zahrady v jednotném funkčním celku určené k zastavění stavbou k bydlení, včetně odhadu obvyklé ceny. Katastrální území: Vejprty, parcely č. 41, 42, 43/1 a 44/1 Obec: Vejprty Okres: Chomutov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Jihlava, JUDr. Marie Sárová Plk.Ševce 1528/ Jihlava Ocenění pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zbyšek Vlasák Skalní Kadaň telefon: znalec@vlasak.cz Počet stran: 8 včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Kadani

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek odhadu obvyklé ceně pozemků ostatních ploch a zahrady v jednotném funkčním celku, situovaných v katastrálním území Vejprty, obec dtto. Znalecký posudek byl vyžádán Exekutorským úřadem v Jihlavě usnesením uvedeném dokladové části, které bylo doručeno znalci Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky ve funkčním celku určené k zastavění stavbou k bydlení Adresa předmětu ocenění: Husova-Nerudova Vejprty Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Vejprty Katastrální území: Vejprty Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 /m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 395,35 /m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1.Usnesení 079 EX 00382/ vyhotovené dne Kupní a zástavní smlouva s právními činky vkladu do KN dne Kopie katastrální mapy pořízená dálkovým přístupem dne Informace z územního plánu pořízené dálkovým přístupem a doplněné informací ved. Stavebního úřadu ve Vejprtech Ing. Ševčíkovou. 5.Analýza trhu v okrese Chomutov- databáze vytvořená ve spolupráci s realitní kanceláří Reality Vlasák

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitostí:dle výpisu z listu vlastnictví č.1206 pro katastrální území Vejprty Beníšek František r.č /1899 Pozemkové údaje: parcela č. 41 ostatní plocha, jiná plocha výměra 638 m 2 parcela č. 42 ostatní plocha, jiná plocha výměra 343 m 2 parcela č.43/1 zahrada výměra 44 m 2 parcela č. 44/1 ostatní plocha, jiná plocha výměra 177 m 2 Výměra pozemků celkem:1202 m2 6. Dokumentace a skutečnost Pozemky tvoří jednotný funkční celek.jsou určeny schváleným územním plánem k zastavění jako plocha B1 jako smíšené území s individuálním bydlením.je možné napojení na veřejné rozvody inženýrských sítí-kanalizace, vody, elektřiny a plynu.příjezd je po zpevněné komunikaci- křižovatka ulic Husova a Nerudova.Terén je upravený a část náletových dřevin byla pokácena.terén je v zadní části mírně svažitý.stav je dokladován fotodokumentaci v příloze znaleckého posudku. 7. Celkový popis nemovité věci nemovité věcí jsou situovány s docházkovou vzdáleností cca 10 minut od centra města. V blízkosti je občanská vybavenost včetně autobusového nádraží.negativním prvkem je malá vzdálenost od obslužných komunikací. Husova ulice je výpadová cesta do Kovářské. V okolí do 1 km jsou i pečovatelská zařízení starších a postižených osob.výstavba nových staveb k bydlení je minimální a to na hospodářskou situaci v hodnoceném území. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky v jednotném funkčním celku B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb

4 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,990 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -

5 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,040 i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky v jednotném funkčním celku Pozemky tvoří jeden funkční celek. Stav je dokumentován v přílohách znaleckého posudku. Náletové dřeviny byly vykáceny. Dle schváleného územního plánu je plocha označena XB1 a jedná se o smíšené území s individuálním bydlením.je možné napojení na veřejné inženýrské sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,050 = 1,040 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [/m 2 Index ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění Koef. Upr. cena [/m 2 ] - 5 -

6 4 odst ,35 1,040 0, ,93 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [/m 2 ] [] 4 odst. 2 ostatní plocha ,00 328, ,34 4 odst. 2 ostatní plocha ,00 328, ,99 4 odst. 2 zahrada 43/1 44,00 328, ,92 4 odst. 2 ostatní plocha 44/1 177,00 328, ,61 Stavební pozemky - celkem 1 202,00 m ,86 Pozemky v jednotném funkčním celku - zjištěná cena = ,86 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky v jednotném funkčním celku ,90 1. Ocenění pozemků celkem ,90 Celkem ,90 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- slovy: Třistadevadesátpěttisíctřistasedmdesát - 6 -

7 Odhad obvyklé ceny. Pro odhad obvyklé ceny jsem použil tyto metody: a) porovnávací b) výpočet ceny dle vyhlášky o oceňování nemovitostí pro převod vlastnictví 1.Porovnávací metoda: Analýza trhu Ceny pozemků určených k zastavění a zasíťovaných se pohybují v okrese Chomutov dle lokality: Průměrné ceny v Ústeckém kraji 800.-/m 2 zasíťované. Chomutov až /m 2 Kadaň a Klášterec /m 2 Vejprty- město prodává parcely k zastavění za 100.-/m 2 zasíťované pozemky nejsou k dispozici. Dle sdělení odboru majetku je odhadovaná maximální cena 350.-/m 2, za kterou je možné oceňované parcely prodat.na nabídku na Internetu za nebyla dána delší dobu žádná poptávka. Zdroj informací: Vycházím z podkladů realitní kanceláře REALITY VLASÁK, která se specializuje na oblast Chomutovska a dále vlastní databáze, kterou mám vytvořenu při oceňování nemovitých věcí pro odhady obvyklých cen pro dědická řízení a dle požadavků a rozhodnutí státních orgánů Výše uvedená databáze je pravidelně aktualizována a to zejména dle realizovaných kupních cen.v hodnoceném území se ve většině případů nepodaří nemovité věci prodat za cenu dle cenového předpisu a nabídek na Internetu.V průběhu prodeje dojde ke snížení ceny je snížena o 15 až 30 %. 2.Cena dle cenového předpisu: V cenové úrovni = 329.-/m 2. Po upravení koeficientem 0,75 je cena 246,69.-/m 2 =

8 Závěr: Pro odhad obvyklé ceny preferuji cenu stanovenou cenou dle cenového předpisu upravenou koeficientem 0,75 % dle provedené analýzy trhu. Při odhadu obvyklé ceny bylo přihlédnuto k situování pozemků a současnému stavu podmínek bydlení ve městě Vejprty. Především se projevuje nezaměstnanost, je nutné dojíždět za prací mimo město.pro provedení stavby je dražší doprava materiálu a větší náklady na vytápění s ohledem na klimatické podmínky. Obvyklou cenu odhaduji na to je 247.-/m 2 V Kadani slovy: Dvěstědevadesátsedm tisíc korun českých Zbyšek Vlasák Skalní Kadaň D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne č.j. Spr.3110/76 pro zákl. obor ekonomika, ceny a odhady pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 53. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy ze dne Letecký pohled s KN 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-8 -

9 Příloha č.3 Pohled směr Nerudova ul. Pohled směr centrum města - 9 -