-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7283/50/A-2018 o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 809/7 v bytovém domě čp. 809 v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku Objednavatel posudku: Mgr. Jakub Hartman Veveří 456/9, Brno insolvenční správce Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro zpeněžení v konkursu dlužníka Milana Píši, čj. KSHK 41 INS 8765/2018 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 06.11.2018 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) realitní servery + informace místních realitních kanceláří g) databáze odhadců majetku okresu Trutnov Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno na den 20.10.2018, účastnil se Michal Píša (syn dlužníka), který umožnil prohlídku bytu a poskytl informace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 20.10.2018. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 10182, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov.
-3- Vlastník: individuální vlastnictví Píša Milan, narozen 16.10.1958 2. Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 5854, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Píša Milan, narozen 16.10.1958 podíl ve výši 935/20628 Budova je vybudována na stp. čk. 4369 o výměře 894 m2. 3. Z dostupných projektových podkladů vyplývá vybudování stavby v letech 1983-85. Před 5 lety byla realizována revitalizace budovy (zateplení fasády, obnova krytiny a klempířských prvků, vchodové domovní dveře, stoupačky ZT) a obnoveny okna za plastová. Další prvky původní.
-4-4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 809/7 b) Podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 935/20628 5. Popis: Nemovitost je situována v obytné zástavbě, místní části Červený kopec, poblíž školy a pečovatelského domu, na pozemku mírně svažitém k jihozápadu. Jde o plně zainvestované území, budova napojena na veškeré sítě včetně dálkového vytápění. Jedná se o volně stojící budovu o třech sekcích, pod čp. 807, 808 a 809, čtyřpodlažní, se suterénem, bez výtahu, s plochou střechou. Obsahuje celkem 28 bytů, v 1.PP se nalézají technické prostory, společné prostory a sklepy. a) Bytová jednotka č. 809/7 Byt se nalézá ve 4.NP budovy čp. 809, jde o byt 4+1 s příslušenstvím. Jde o typový objekt T06B, založen na betonových základech, svislé konstrukce ze želbetonových panelů doplněné cihlovými bloky, schody teracové, stropy želbetonové. Střecha plochá, povlaková krytina, fasáda zateplená s silikát. povrchem. Domovní dveře nové, dlažby teracové. V bytě se nalézá původní umakartové jádro, podlahy PVC, dveře hladké do ocelových zárubní. Kuchyň s jednoduchou linkou, bez sporáku, vytápění ústřední, teplovodní včetně ohřevu TÚV, dálkové. Výměra bytu: Předsíň Pokoj Pokoj Pokoj Pokoj Kuchyň Koupelna WC Sklep Celkem 8,80 m2 18,40 m2 12,20 m2 16,40 m2 16,30 m2 11,80 m2 2,60 m2 1,00 m2 6,00 m2 93,50 m2 Lodžie o výměře 3,50 m2 nezapočítává se.
-5- b) Pozemek Plně zainvestovaný, přístupen z veřejné komunikace. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 4369 894 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6- Výpočet věcné hodnoty Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. a) Stavba Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečné pořizovací porovnatelné dosažené ceny obytných budov v lokalitě, přepočtené na 1 m2 podlahové plochy, s korekčním indexem kvality současné vybavenosti činí 28 400,- Kč/m2. Reprodukční cena: 93.50 m2 x 28 400,- Kč/m2 = 2 655 400,- Kč Opotřebení při stáří 33 let činí 33 % - tj. 876 282,- Kč. Časová cena činí 1 779 118,- Kč b) Pozemek Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě města činí 1 300,- Kč/m2. Výpočet: 894 m2 x 1 300,- Kč/m2 = 1 162 200,- Kč Podíl ve výši 935/20628 činí 52 678,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 10182 a 5854 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 1 832 000,- Kč.
-7- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřenými koeficienty v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované, skutečně dosažené prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti byty. Podařilo se zjistit ceny pouze bytů po modernizaci, která v místě činí 23 900,- Kč/m2, snížená indexem na modernizaci 0.90, tj. 21 510,- Kč/m2. Další alternativou je tzv. nepřímá metoda porovnávací ceny, dle nabídky obdobných bytů v realitních serverech níže uvedené, snížena prodejním indexem 0.90. Lokalita Trutnov - ulice Nabídkové ceny Podlahová plocha Průměr za m2 Koeficienty Srovnávací cena J. Roháče 2 074 000 89 23 303 0,80 18 642 Úpské nábřeží 2 499 000 100 24 990 0,90 22 491 Svažitá 1 400 000 71 19 718 1,15 22 676 Sněženková 1 565 000 73 21 438 0,95 20 366 Z toho vyplývá průměrná cena 21 044,- Kč/m2 x 0,90 = 18 939,- Kč/m2. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. Výpočet Průměr obou metod: (21 510 + 18 939) / 2,00 = 20 225,- Kč/m2 93,50 m2 x 20 225,- Kč/m2 = 1 891 038,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 10182 a 5854 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 1 891 000,- Kč.
-8- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v lokalitě, kdy poptávka po kvalitních bytech v dobrých lokalitách převyšuje nabídku, je navržená obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny bytu č. 809/7 včetně podílu na budově a pozemku v k.ú. Trutnov činí 1 891 000,- Kč. Slovy: Jedenmiliónosmsetdevadesátjednatisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 06.11.2018
-9- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7283/50/A-2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 06.11.2018
-10-
-11-