ZNALECKÝ POSUDEK č. 3709-99/2012 O ceně nemovitostí, tj. rodinného domu čp.319 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.503 a p.č.183/2, vše v obci a k.ú.čeperka, část obce Čeperka Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 5.10.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing._ Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 4 strany textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 11.10.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění budovy bydlení čp.319 postavené na pozemku p.č.st.503, v KN evidované na LV č.988, a pozemků p.č.st.503, a p.č.183/2, v KN evidovaných na LV č.543, vše pro obec a k.ú.čeperka, část obce Čeperka, a to jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.319 + pozemky p.č.st.503,p.č.183/2 Adresa předmětu ocenění: Čeperka 43 533 45 Čeperka Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Čeperka Katastrální území: Čeperka Počet obyvatel: 1 019 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,14 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla svolána na 5.10.2012 znalci však prohlídka nebyla umožněna. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.543 a 988 pro obec a k.ú.čeperka z 1.10.2012 - snímek kat.mapy z 1.10.2012 - server cuzk.cz - místní šetření dne 5.10.2012 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vlastník pozemku: Luboš Pecen, K.Čapka 319, 533 45 Čeperka, vlastnictví: SJM Radka Pecnová, K.Čapka 319, 533 45 Čeperka, vlastnictví: SJM Luboš Pecen, K.čapka 319, 533 45 Čeperka, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění nebyl předložen projekt stavby rodinného domku čp.319. Ocenění je provedeno odborným odhadem znalce na základě prohlídky domku z přilehlé místní komunikace - ulice Karla Čapka (znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti - nemovitost byla 5.10.2011 nepřístupna, p.pecen mi telefonicky sdělil, že prohlídku neumožní). 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný dům čp.319 postavený na pozemku p.č.st.503 v obci a k.ú.čeperka je přístupný z veřejné komunikace -ulice Karla Čapka v obci. Jedná se o přízemní zděný, podsklepený domek,obdélníkového půdorysu, s obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Domek je napojen na místní rozvod horkovodu, vytápění domku je tedy dálkové, zřejmě s radiátory (téměř celá obec má horkovodní rozvod z nedaleké elektrárny Opatovice nad Labem). Domek je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování do veřejné kanalizace, přípojka vody z veřejného vodovodu. Okolí domku čp.319 tvoří též samostatně postavené rodinné domky, a nezastavěná louka. Prohlídka nemovitosti nebyla umožněna, v domku lze předpokládat, že se nachází byt velikosti minimálně 4+1,spíše však 5+1 či 6+1, zřejmě standardně vybavený - jedná se o stavbu z roku 1998. Fasáda domku je stěrková, novodobá, v úrovni sklepa jen podklad vápenné omítky pod budoucí obklady (nedodělek stavby), krytina je tašková, betonová.klempířské prvky na domku jsou z pozink.plechu.okna dřevěná zdvojená. Vstup do domku jeze severovýchodu předloženým venkovním schodištěm ocelové konstrukce, se zábradlím.nad vstupem do domu je malá stříška.nad touto stříškou je v úrovni podkroví malá lodžie. Domek má zastavěnou plochu 109 m 2, tj. lze předpokládat v přízemí i v 1.PP cca po 75m 2 podlahové plochy, využití podkroví též předpokládám nad celým půdorysem přízemí - ve střešní konstrukci je sice jen jedno střešní dřevěné okno, ale okna jsou i ve štítech budovy, v zadní stěně jsou i balkonové dveře do další lodžie. Vstup do domku je i ze zadního štítu (jihozápad), i zde je přestřešení - 2 -
nad vstupem a předložené schodiště. Na domku je reklama na provozovnu Jízdní kola - prodej, servis, lze tedy předpokládat, že část domku byla využívána i pro tuto činnost. K domku dále patří venkovní přízemní stavba se sedlovou střechou, neevidovaná v KN - jednoduchá stavba zřejmě dřevěné, či ocelové konstrukce, sloužící jako opravna kol možná i jako garáž. Součástí ocenění jsou i pozemky p.č.st.503 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 109m 2 a zahrada p.č.183/2 o výměře 960m 2. Pozemky jsou oplocena dřevěným plotem výšky cca 1,0m. Domek se jeví s ohledem na nedokončenou fasádu jako spíše podprůměrně udržovaný. B. Posudek B.1. Analýza trhu, příklady aktuálních nabídek na prodej: I. Nabídka za 1,85 mil.kč- k prodeji RD 4+1 v klidné části obce Čeperka,ležící na rozhraní Pardubického a Královehradeckého kraje.dům postavený okolo r.1830 s přestavbou v r.1930 a poslední rekonstrukcí v r.2008 se nachází na pozemku o celkové rozloze 1240 m2.zastavěná plocha 172 m2.situační řešení - vstupní veranda s koupelnou a WC,chodba se vstupem do klenutého sklepa.z chodby vstup do tří pokojů a kuchyně. Z kuchyně vstup do čtvrtého pokoje. Okna dřevěná špaletová,podlahy v kombinaci beton,dřevo,lino a dlažba.topení ústřední dálkové,obecní vodovod,vlastní studna,kanalizace obecní s čističkou.nad celým domem prostorná půda,střešní krytina pálená taška.zdivo cihla,kámen.u nemovitosti je další prostor k využití,stodola a bývalý chlívek s klenutými stropy.dům má dva komíny a možností použití lokálního topení.celkově je nemovitost ve slušném udržovaném stavu a neváznou zde žádné zástavy. Podlahová plocha 100m2. II. Nabídka RD za 5,49 mil.kč - Prodej velmi pěkného rodinného domu v klidné části obce Čeperka, nedaleko HK a Pardubic. Jedná se o podsklepený dům o velikosti 6+1, který je po kompletní rekonstrukci, náleží mu udržovaná zahrada, antukový tenisový kurt, dvojgaráž a pozemky o celkové výměře 1.714 m2 III. Nabídka za 2,79 mil.kč - Prodej novostavby - bungalov 4+kk o podlahové ploše 87 m2 v obci Čeperka. Dům má plastová 5-ti komorová okna, betonové nebo pálené tašky, zdivo obvodové - cihla H + H, bílá, 30 cm, ústřední vytápění (teplovodním rozvodem), int. dveře SAPELI, koupelna keramické obklady, terasa - zámková dlažba. V ceně pozemek cca 670 m2. Z výše uvedených nabídek na prodej RD přímo v Čeperce a též dalších nabídek na netu je zřejmé, že v Čeperce existuje přiměřená nabídka na prodej rodinných domků, je zde nabídka jak existujících staveb, tak staveb domků na klíč (i s pozemky).oceňovaný domek byl zkolaudován v roce 1998, ovšem nebyl zcela dokončen - zevně chybí dokončit fasádu (zřejmě obklad) sklepa, stav interiéru není znalci znám. Proto lze jen vycházet z předpokladu spíše mírně nedostatečné údržby, a standardního provedení. V obci se pozemky volné plně zainvestované pro výstavbu rodinných domků prodávají od cca 900,-Kč do 1500,-Kč/m 2. Vzhledem k větší nabídce novostaveb na prodej v obci lze předpokládat obchodovatelnost cca v úrovni 2,5-2,8 mil.kč. - 3 -
C.Určení obvyklé ceny Po zvážení všech známých skutečností, tj. velikosti pozemků (celkem 1069m2), umístění nemovitosti v obci, vzhled domku zevně (vnitřní stav není znalci znám, nebyla umožněna prohlídka), rozsah příslušenství (přízemní stavba kolny, oplocení, přípojky inž.sítí), předpokládané standardní vybavení,stav na trhu s nemovitostmi v obci a okolí, určuji jako obvyklou cenu částku ve výši 2 500 000,-Kč. Obvyklá cena 2 500 000,-Kč Slovy: dvamilónypětsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč, 11.10..2012 Ing._ Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3709-99/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 709-99/2012. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: LV č.543 a 988 pro k.ú.čeperka 4 Snímek kat.mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-4 -
- 5 -