ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 204/7954/2017 o obvyklé ceně členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Chomutov vztahujícího se k užívání jednotky - bytu č. 5174/16 v bytovém domě č.p. 5172, 5173 a 5174, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 6125/32, 6125/33 a 6125/34, k.ú. Chomutov I, v ulici Zahradní v Chomutově, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 204/7954/2017 LV no.: 3935 Name of subject / Předmět ocenění: členský podíl ve Stavebním bytovém družstvu Chomutov vztahující se k užívání jednotky - bytu č. 5174/16 v bytovém domě č.p. 5172, 5173 a 5174, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 6125/32, 6125/33 a 6125/34, k.ú. Chomutov I, ulici Zahradní v Chomutov ě, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Zahradní 5174, 43001 Chomutov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení aktuální obvyklé ceny výše uvedeného nemovitého majetku ve věci likvidace pozůstalosti po Heleně Prousové, nar. 4.2.1952, naposledy bytem Zahradní 5174, Chomutov, zemřelé dne 4.12.2016, na základě usnesení č.j. 35 D 1236/2016-70 ze dne 6.11.2017 Cost value: Věcná hodnota: 869.876 Kč Market value Tržní hodnota 400.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 400.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 398.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 5174/16 Čísla parcel Parcel of land nr. 6125/32, 6125/33 a 6125/34 Appurtenances: Příslušenství: loggie Size: Velikost podíl 14/1000 z 680 m2 (tj.9,52 m2) Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena: 500 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 60,07 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: 1981 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Okresní soud v Chomutově, Na Příkopech 663, 43001 Chomutov Property right / Vlastnické právo: Předmětem ocenění je členský podíl vztahující se k užívání jednotky - bytu č. 5174/16 v bytovém domě č.p. 5172, 5173 a 5174 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 6125/32, 6125/33 a 6125/34, k.ú. Chomutov I, v ulici Zahradní v Chomutově, Ústecký kraj. Podle dostupných údajů je oceňovaný členský podíl předmětem dědického řízení po zemřelé Heleně Prousové. Jednotka - byt č. 5174/16 je ve vlastnictví Stavebního bytového družstva Chomutov (I Č 00041955), Husova 2079, 43003 Chomutov. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 3935 není vlastnické právo k bytu omezeno žádnými omezujícími podmínkami. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 3935 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 3935 není evidováno žádné zástavní právo. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka č. 5174/16 je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví byt ů (zákona č. 72/1994 Sb.) se způsobem využití byt. Podle dostupných informací a podle zjištění na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. K užívání jednotky bytu č. 5174/16 se váže členský podíl ve Stavebním bytovém družstvo Chomutov. Podle informace družstva je evidována z ůstatková hodnota členského podílu ve výši 19 654,- Kč. Weak points / slabé stránky: - typový panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - dům je revitalizovaný včetně zateplení - v docházkové vzdálenosti je občanská vybavenost (školy, obchody, sportovní h řiště) - dostatek parkovacích míst v okolí domu Background Papers / podklady: a/ informace o stavbě, o jednotce b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace Stavebního bytového družstva Chomutov Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 16.11.2017. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 652458 Název katastrálního území : Chomutov I Kód obce : 562971 Název obce : Chomutov Počet obyvatel obce : 48 710 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2017 Kód okresu : CZ0422 Název okresu : Chomutov Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastruktura / infrastructure: Statutární město Chomutov leží na úpatí Krušných hor, na jihozápadním okraji Mostecké hn ědouhelné pánve a má 48 710 obyvatel. Na severovýchodě přiléhá ke Statutárnímu městu Chomutov svou jižní částí město Jirkov, čímž města tvoří propojenou městskou aglomeraci, která je dobře dostupná městskou hromadnou, ale i železniční dopravou. Statutární město Chomutov má rozsáhlou infrastrukturu včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Městem prochází významné dopravních trasy, jde zejména o státní silnici I/7 Praha Slaný Louny Chomutov - Hora Sv. Šebestiána, I/13 Děčín Teplice Chomutov Most Karlovy Vary i trat ě ČD Ústí n.l. Chomutov Cheb, Chomutov Praha a další, železniční tratě, č.120 (Praha Kladno Žatec - Chomutov), č. 130 (Ústí nad Labem Bílina Most -Chomutov), č.133 (Chomutov - Jirkov - dříve až do Litvínova), č.137 (Chomutov Vejprty - Bärenstein), č.140 (Chomutov Kadaň - Karlovy Vary Sokolov - Cheb). Městská hromadná doprava je zajištěna autobusy a trolejbusy. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný byt se nalézá v severní části města Jirkov, s převažující zástavbou bytových domů a budov občanské vybavenosti, v ulici Jezerská (v blízkosti je základní a mate řská škola, domov pro seniory, restaurace apod.). V lokalit ě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu, kanalizace a tepla a teplé vody z dálkového zdroje. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu s právem vztahujícím se na užívání jednotky - bytu č. 5174/16. Byt č. 5174/16 je situován v 6.nadzemním podlaží bytového domu č.p. v sekci č.p. 5174 bytového domu č.p. 5172, 5173 a 5174. Bytový dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží. Dispoziční řešení : Oceňovaný byt o velikosti 1+3 sestává z chodby (8,49 m 2 ), pokoje (16,35 m 2 ), pokoje (8,13 m 2 ), pokoje (12,18 m 2 ), kuchyně (9,49 m 2 ), koupelny s WC (5,43 m 2 ). K bytu náleží loggie (3,79 m 2 ). Podlahová plocha bytu činí 60,07 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových panel ů, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, st řecha je plochá, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, schodišt ě jsou železobetonová s povrchem z teraca, okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s nátěrem. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, plynu, topení včetně přípravy teplé vody je ústřední. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, vana, umývadlo a záchod, kuchyňská linka, plynový sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opat řeny plovoucí laminátovou krytinou, PVC a keramickou dlažbou. - 4 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1981, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 36 let. Bytový dům prošel revitalizací. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Oceňovaný byt byl částečně rekonstruován (kuchyně, koupelna se záchodem, nášlapné vrstvy, apod.), je v dobrém stavebním stavu. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 5174/16 náleží podíl 14/1000 na pozemcích čís. parcel 6125/32, 6125/33 a 6125/34, k.ú. Chomutov I. Pozemky, zastavěné stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, jsou napojeny na inženýrské sít ě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z veřejných komunikací ve vlastnictví Statutárního města Chomutov. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 869.876 Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: 398.000 Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukční ceny stavby a odpočtu přiměřeného opotřebení. Výnosová hodnota stanovena nebyla, byt není určen k dosahování výnosů, např. pronajímáním, ale k rodinnému bydlení. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základ ě porovnání s nabídkami srovnatelných nemovitých věcí ve srovnatelných lokalitách města. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování při koupi resp. prodeji, např. dispoziční řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebně technického stavu apod. - 5 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Chomutov vztahujícího se k jednotce - bytu č. 5174/16 v bytovém domě č.p. 5172, 5173 a 5174 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 6125/32, 6125/33 a 6125/34, k.ú. Chomutov I, v ulici Zahradní v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 3935 pro k.ú. Chomutov I, obec Chomutov u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. listopadu 2017 celkem Slovy: Čtyřistatisíc Kč 400.000,- Kč Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 204/7954/2017. Ing. Vladimír H ůda jednatel V Mostě, dne 21. listopadu 2017-6 -
ID (Surveyor s Report): 204/7954/2017 LV no.: 3935 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Název HIM Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 5174/16 60 22 100 1 327 547 35,0 862 906 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 862 906 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 6125/32, 6125/33 a 6125/34 zastavěná plocha a nádvoří 9,52 500 6 970 podíl o velikosti 14/1000 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 6 970 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 869 876 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 BJ Chomutov, ul. Zahradní 5168 749 000,00 11-17 76,00 3+1 9 855 0,75 561 750,00 7 391 1) nabídková cena 2 BJ Chomutov, ul. Zahradní 689 000,00 11-17 76,00 3+1 9 066 0,80 551 200,00 7 253 2) nabídková cena 3 DB Chomutov, ul. Zahradní 355 000,00 11-17 61,00 2+1 5 820 0,90 319 500,00 5 238 3) nabídková cena 1) Nabídková cena, údaj realitní kanceláře M&M reality Praha - bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází v 6. nadzemním podlaží panelového domu s výtahu. Byt je rekonstruovaný, dům prošel revitalizací. 2) Nabídková cena, údaj realitní kanceláře CA reality, s.r.o. Jirkov - bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází v 1. nadzemním podlaží panelového domu s výtahu. Byt prošel částečnou rekonstrukcí, dům prošel revitalizací. 3) Nabídková cena, údaj realitní kanceláře Dumrealit.cz Imperial Chomutov - družstevní byt o velikosti 2+1 se nachází ve 4. nadzemním podlaží panelového domu s výtahu. Byt je v původním stavu, je velmi zachovalý, dům prošel revitalizací. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,870 mil.kč 0,000 mil.kč 0,398 mil.kč 0,400 mil.kč
Byt č. 5174/16 v ulici Zahradní v Chomutově Situace oblasti Situace lokality
Fotomapa - 2 -
Byt č. 5174/16 v ulici Zahradní v Chomutově Bytový dům Bytový dům Příjezdová komunikace s parkovišt ěm Přístupová komunikace Vchod do domu Vstupní chodba
Vstup do bytu Chodba Pokoj Pokoj Pokoj Kuchyně - 2 -
Koupelna s WC Loggie Výhled do okolí Výhled do okolí - 3 -