ZNALECKÝ POSUDEK. č. 188/8158/2018

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 188/8158/2018 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku čís. parcely 387/3 a garáže bez č.p./č.e. s příslušenstvím, k.ú. Dubí - Pozorka, obec Dubí, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 188/8158/2018 LV no.: 1442 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 387/3 a garáž bez č.p./č.e. s příslušenstvím, k.ú. Dubí - Pozorka, obec Dubí, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. Tramvajní, Dubí - Pozorka Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: Kč nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK garáž obytná zóna odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: 387/3 25 LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří Kč Kč nestanoveno Kč 100,- Kč/ Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č (prokazující stav ke dni ) jsou ve vlastnictví Eleny Horváthové, Maršovská 1519/14, Trnovany, Teplice. Podle dostupných údajů je oceňovaná garáž předmětem dědického řízení po zemřelé Eleně Horváthové. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č (prokazující stav ke dni ) jsou evidována zástavní práva exekutorská, v části D listu vlastnictví č jsou evidovány exekuční příkazy k prodeji a nařízení exekuce (podrobněji v části C a D listu vlastnictví č v příloze). Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č (prokazující stav ke dni ) jsou evidována zástavní práva exekutorská (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Garáž bez č.p./č.e. je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití garáž. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je garáž užívána v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - v okolí oceňované garáže se nachází konfliktní skupiny obyvatel Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1442, prokazující stav ke dni b/ katastrální mapa pro část k.ú. Dubí- Pozorka, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla společností Dražbyprost s.r.o. svolána na , 16:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných Užitná plocha a obestavěný prostor byly stanoveny odborným odhadem

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Dubí - Pozorka Kód obce : Název obce : Dubí Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0426 Název okresu : Teplice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Dubí leží na úpatí Krušných hor, cca 5 km severozápadně od Statutárního města Teplice, 20 km západně od Ústí nad Labem a 95 km severozápadně od hlavního města Prahy. Město Dubí je vzdálené přibližně 6 km od německých hranic. Nejstarší písemný záznam o městě je z roku Město Dubí je známé jako lázeňské město, nejvýznamnějším podnikem je Český porcelán, a.s., kde se vyrábí světoznámý Cibulák". Dubí se dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Běhánky, Bystřice, Cínovec, Drahůnky, Dubí, Mstišov a Pozorka.. Město Dubí má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, pošta, základní a mateřská škola, lékařské ordinace, obchody, restaurace, sportoviště a ostatní služby), s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na Statutární město Teplice. Po dopravní stránce je město Dubí velmi dobře napojeno na silniční síť, městem prochází silnice I/27 Most Dubí a I/8 Teplice - Cínovec. Místní komunikační síť zahrnuje sběrné a obslužné trasy včetně průtahových úseků silničních tahů. Městem prochází železniční trať ve směru Most Moldava v Krušných Horách. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaná garáž se nalézá v místní části Pozorka, v ulici Tramvajní, za domem č.p. 183/5 (ul. Střední), ve skupině řadových garáží. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Garáž bez č.p./č.e.: Garáž bez č.p./č.e. je řadová vnitřní stavba, na pozemku čís. parcely 387/3, k.ú. Dubí - Pozorka. Dispoziční řešení: Garáž je přízemní stavba, vnitřní dispozice nebyla z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěna, předpokládáme že je tvořena jedním garážovým stáním pro osobní automobil. Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou zděné se založením na základové desce, opatřené hrubou vnější omítkou, střecha je pultová předpokládáme krytinu ze svařovaných izolačních asfaltových pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vrata jsou plechová dvoukřídlá s větracími otvory. Stáří a stavební stav: Přesné stáří oceňované garáže nebylo zjištěno, její stáří ke dni ocenění odhadujeme tedy přibližně na 40 let. Exteriér stavby vykazuje známky zanedbané údržby (opadání vnější omítky). Stavební stav ostatních konstrukcí z důvodu neumožnění prohlídky nebyl zjištěn, vzhledem k zanedbání údržby vnější omítky, předpokládáme zanedbání údržby i u ostatních konstrukcí oceňované garáže. Na garáži nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Pozemky: Pozemek čís. parcely 387/3, k.ú. Dubí - Pozorka, o výměře 25, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku je stavba garáže bez č.p./č.e. Jde o stavební pozemek převážně zastavěný garáží bez č.p./č.e., nezastavěnou část tvoří plocha před vjezdem. Pozemek je rovinné konfigurace

5 Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků ulice Tramvajní, ve vlastnictví Města Dubí. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukční ceny stavby po odpočtu přiměřeného opotřebení a ceny podílu na pozemku. Výnosová hodnota stanovena nebyla, garáž není určena k dosahování výnosů, např. pronajímáním. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných garáží ve srovnatelných lokalitách. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování při koupi resp. prodeji, např. popis dispozičního řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebně technického stavu apod

6 C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 387/3 a garáže bez č.p./č.e. s příslušenstvím, k.ú. Dubí - Pozorka, v Dubí, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č pro k.ú. Dubí Pozorka a obec Dubíc, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění celkem Slovy: Padesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi ,- Kč V části C listu vlastnictví č (prokazující stav ke dni ) jsou evidována zástavní práva exekutorská, v části D listu vlastnictví č jsou evidovány exekuční příkazy k prodeji a nařízení exekuce (podrobněji v části C a D listu vlastnictví č v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 188/8158/2018. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 14. října

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 188/8158/2018 LV no.: 1442 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 Kč/ Kč % Kč 1 garáž bez č.p./č.e , , Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Celkem Kč/ Kč 1 387/3 zastavěná plocha a nádvoří 25, Comments Komentář Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář Kč/ /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč Kč/ Kč Kč/ Comments Komentář 1 Garáž Bílina ,00 X-18 25, , , ) osobní vlastnictví, krajní řadová, zděná, elektřina 2 Garáž Bílina ,00 X-18 23, , , ) osobní vlastnictví, řadová, zděná, dobrý stav 3 Garáž Bílina ,00 X-18 20, , , ) osob. vlastnictví, řadová, zděná, elektroinstalace, dobrý stav 1) aktuální nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha 2) aktuální nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha 3) aktuální nabídka realitní kanceláře Nemovitosti SEVER, s.r.o., Most Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,106 mil.kč Není stanovena 0,053 mil.kč 0,050 mil.kč

8

9

10

11 Přístupová komunikace k řadovým garážím Přístupová komunikace k řadovým garážím Řadové garáže Garáž bez č.p./č.e.