ZNALECKÝ POSUDEK. č. 153/8353/2019

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 153/8353/2019 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1043/6 v bytovém domě č.p. 1043, 1044 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 2507, 2508, k.ú. Jirkov, v ulici Ervěnická v Jirkově, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 153/8353/2019 LV no.: 4210 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt č. 1043/6 v bytovém domě č.p. 1043, 1044, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 2507, 2508, k.ú. Jirkov, v ulici Ervěnická v Jirkově, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Ervěnická 1043, Jirkov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny jednotky - bytu ve věci řízení o pozůstalosti po xxxxxxxxx, na základě usnesení Okresního soudu v Chomutově, č.j. 35 D 213/ ze dne Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value: Tržní hodnota: Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena: Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 1042/6 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 2507, 2508 Appurtenances: Příslušenství: Size: Velikost podíl 516/13082 z 208 m 2 (tj.8,2 m 2 ) a z 204 m 2 (tj.8,0 m 2 ) Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena: 900 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 53,95 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1960 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Okresní soud v Chomutově, Na Příkopech 663, Chomutov Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č (prokazující stav ke dni ) jsou ve vlastnictví xxxxxx. Podle dostupných údajů je oceňovaný byt předmětem dědického řízení po zemřelé xxxxxxxxx. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno, zástavními právy exekutorskými, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č jsou evidována zástavní práva exekutorská (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka č. 1043/6 je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů (zákona č. 72/1994 Sb.) se způsobem využití byt. Podle dostupných informací a podle zjištění na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - v okolí bytového domu se nachází konfliktní skupiny obyvatel Strong points / silné stránky: - v docházkové vzdálenosti je občanská vybavenost (školy, obchody, restaurace) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí b/ katastrální mapa c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 28. července 2019 za účasti Zdeny Mužákové (dcera zemřelé), přítomné na místě v době prohlídky

4 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Jirkov Kód obce : Název obce : Jirkov Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0422 Název okresu : Chomutov Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Jirkov leží na úpatí Krušných hor, na jihozápadním okraji Mostecké hnědouhelné pánve. Město Jirkov svou jižní částí přiléhá ke Statutárnímu městu Chomutov, čímž města tvoří propojenou aglomeraci, která je dobře dostupná městskou hromadnou, ale i železniční dopravou. Město Jirkov disponuje velmi dobrou občanskou vybaveností mj. městský úřad, pošta, základní školy, poliklinika apod. Město leží v těsné blízkosti významné dopravní trasy, jde o silnici I/13 Karlovy Vary Chomutov Most, město je také napojeno na železniční dopravu. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný byt se nalézá v části místně zvané Nové Ervěnice, s převažující zástavbou bytových domů a budov občanské vybavenosti, v ulici Ervěnická (v blízkosti je základní a mateřská škola, pošta, obchod apod.). V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 1043/6 je situován v 2. nadzemním podlaží sekce č.p bytového domu č.p. 1043, Bytový dům má 1 podzemní a 4 nadzemních podlaží. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+2 sestává z předsíně, kuchyně, dvou pokojů, koupelny a WC. Podlahová plocha bytu činí 53,95 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, se založením na základových pasech z betonu, střecha je valbová s vaznicovým krovem a plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, podlahy jsou betonové, okna v bytě jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové v kuchyni doplněné dřevěnými obklady, vnější omítky jsou břízolitové na štítech opatřené tepelnou izolací. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, plynu, topení včetně přípravy teplé vody je ústřední. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vana, záchod, kuchyňská linka, plynový sporák, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, tepla, teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny povlaky z PVC v kuchyni a předsíni keramickou dlažbou. Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází cca z roku 1960, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 59 let. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Oceňovaný byt je v původním stavu, jeví známky opotřebení užíváním, zejména původních dřevěných oken, kuchyňské linky, sporáku a podlahových krytin, předpokládá se provedení stavebních úprav

5 Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1043/6 náleží podíl o velikosti 516/13082 na pozemcích čís. parcel 2507 (zastavěná plocha a nádvoří, 208 m 2 ), 2508 (zastavěná plocha a nádvoří, 204 m 2 ), k.ú. Jirkov. Jedná se o pozemky převážně zastavěné bytovým domem č.p. 1043, Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Ervěnická) ve vlastnictví Města Jirkov. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Platný oceňovací předpis, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou (pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování). Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou ( 2 odst. 5 cit. zákona). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( 2 odst. 1) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota Výnosová hodnota: Porovnávací hodnota: Kč nebyla stanovena Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukční ceny stavby a odpočtu přiměřeného opotřebení a ceny pozemků. Výnosová hodnota stanovena nebyla, byt není určen k dosahování výnosů, např. pronajímáním, ale k bydlení. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných nemovitých věcí ve srovnatelných lokalitách města. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o nabídkách srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování při koupi resp. prodeji, např. dispoziční řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebně technického stavu apod

6 C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 1043/6 v bytovém domě č.p. 1043, 1044 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 2507, 2508, k.ú. Jirkov, v ulici Ervěnická v Jirkově, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Jirkov u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění celkem Slovy: Třistačtyřicettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno zástavními právy exekutorskými, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 153/8353/2019. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 12. srpna

7 SEZNAM PŘÍLOH 1. ANALÝZA CEN 2. SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ 3. VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 4. KATASTRÁLNÍ MAPA A ORTOFOTOMAPA 5. FOTODOKUMENTACE

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 153/8343/2019 LV no.: 4210 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 1043/6 53, , Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Celkem m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a nádvoří 8, podíl o velikosti 516/ zastavěná plocha a nádvoří 8, podíl o velikosti 516/13082 Comments Komentář Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč 0 0 Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. 1 2 Comparative value - Porovnávací hodnota BJ Jirkov Ervěnická BJ Jirkov Šimkova Name Název ul. ul. Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Residential / utility area Type of unit Datum prodeje / nabídky Obytná / užitná plocha Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1) osobní vlastnictví, zděný dům, ,00 VII-19 52, , , NP, po částečné rekonstrukci, plast. okna 2) osobní vlastnictví, zděný dům, ,00 VII-19 50, , ,00 2.NP, plastová okna, původní udržovaný stav Comments Komentář 3 BJ Jirkov Ervěnická ul. 3) osobní vlastnictví, panelový ,00 VII-19 63, , , dům,2.np, byt po celkové rekonstrukci 1) aktuální nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha 2) aktuální nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha 3) aktuální nabídka realitní kanceláře RE/MAX 4 you,chomutov Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,679 mil.kč Není stanovena 0,343 mil.kč 0,340 mil.kč

9

10

11

12 Přístupová komunikace Budova č.p. 1043, 1044 Vstup do č.p Předsíň Kuchyň Pokoj 1 Pokoj 2 Koupelna