ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 68-5049/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 46/2 se stavbou rodinného domu č.p. 4, s příslušenstvím a pozemek p.č. 71 Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Bítovčice, k.ú. Horní Bítovčice Adresa nemovité Bítovčice 4, 588 22 věci: Vlastník stavby: Milena Samuelová, č.p. 4, 58822 Bítovčice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Milena Samuelová, č.p. 4, 58822 Bítovčice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č. 653/2015-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 800 000 Kč Datum místního šetření: 22.10.2015 Stav ke dni : 22.10.2015 Za přítomnosti: pana Samuela Jiřího Počet stran: 16 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 27.10.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé - objednávka č.j. 653/2015-A ze dne 7.9.2015 Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 321 kú Horní Bítovčice - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 199/2014 Sb. - vlastní prohlídka znalcem - venkovní ohledání - podklady z veřejně dostupných stránek na internetu - údaje z realitní inzerce sreality.cz Místopis Obec Bítovčice v okrese Jihlava se 451 obyvateli leží v kraji Vysočina v západním okraji okresu Jihlava. Pověřenou obcí a obcí s rozšířenou působností je Jihlava. V obci je minimální občanská vybavenost (obchod, hřiště). Dopravní obslužnost autobus, vlak, v obci je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, dešťovou kanalizaci a rozvod zemního plynu. V lokalitě je zvýšená nezaměstnanost, s minimem pracovních příležitostí. Vzdálenost od Jihlavy cca 10 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 84/1 Obec Bítovčice Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St. 46/2- zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 4. Příslušenství tvoří vedlejší stavba kolny a venkovní úpravy v běžném rozsahu (oplocení, zpevněné plochy, přípojky na inženýrské sítě, žumpa, plotová vrata a vrátka). Pozemek je mírně svažitý s orientací na jihozápad. Objekt je napojen na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu, splašková kanalizace je svedena do žumpy. Hlavní objekt rodinného domu je nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Jedná se o zděný dvoupodlažní rodinný dům s valbovou střechou, krytina osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře náplňové, fasádní omítky vápenocementové, vnitřní omítky vápenné. Obklady vnitřní v hygienickém příslušenství a kuchyni. Schodiště dřevěné, podlahy obytných místností prkna a koberce, podlahy ostatních místností tvoří keramická dlažba, vytápění je ÚT s kotlem na pevná paliva, elektroinstalace je světelná, ve 2.np odpojená, je proveden rozvod studené a teplé vody, zdrojem teplé vody je bojler, kanalizace do žumpy. Objekt je užívaný majitelem. Stáří domu je dle sdělení majitele 90 roků, před 40 rok byla provedena nástavba, v posledním období zanedbaná údržba. Standard vybavení i konstrukcí nižší. Na stavební pozemek st.46/2 navazuje zahrada p.č. 71, tvoří s ním a hlavní stavbou jednotný funkční celek. - 2 -
Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci pozemku p.č. St.46/2 se stavbou rodinného domu čp.4 v obci Bítovčice, včetně všech součástí a příslušenství a pozemku p.č. 71 bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací III. Zpracovatel vycházel z poznatků zjištěných venkovním ohledáním, do objektu mu nebyl umožněn vstup. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci. Silné stránky Klidová lokalita, vzdálenost od Jihlavy 10 km Slabé stránky Malá obec v odlehlé lokalitě, s minimální občanskou vybavenosti, s minimem pracovních příležitostí. Nižší standard konstrukcí a vybavení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s.n nařízení exekuce. V ocenění není k těmto skutečnostem brán zřetel. Ostatní rizika: nejsou - 3 -
Komentář: Bez rizika OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, s možností napojení na rozvod NN, vodovod a plyn, v širším centru obce s minimální občanskou vybaveností, v místě je na realitním trhu minimální poptávka po obdobných pozemcích. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Vysočina Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 200,00 1,00 200,00 Popis pozemku: Stavební pozemek v malé obci Průměrná jednotková cena 200,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v malých odlehlých obcích je 200 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 46/2 147 200,00 29 400 nádvoří zahrada 71 350 200,00 70 000 Celková výměra pozemků 497 Hodnota pozemků celkem 99 400 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní kolna zděná, se 71, 46/2 395,00 1 200 474 000 sedlovou střechou, m3 Kč/m3 Kč špatný technický stav. VH 90 % 47 400 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 47 400 Kč - 4 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Samostatně stojící, zděný, nepodsklepený se dvěma nadzemními podlažími, s se dvěma byty 2+1 a 3+1. Stáří cca 90 roků, před 40 roky nástavba a rekonstrukce. Dispoziční řešení: 1.NP: Vstup, kuchyň, pokoj, ložnice, koupelna s WC, schodiště 2.NP: Kuchyň, pokoj, ložnice, koupelna s WC, schodiště Konstrukční řešení: Obvodové zdivo 1.np kamenné na kamenných základech, hydroizolace nefunkční, 2.np zděné, střecha valbová, krytina osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasáda vápenocementová, okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové, s valbovou střechou, krytina osinkocementové šablony. Schodiště dřevěné, standard vybavení nižší. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva, je proveden rozvod studené a teplé vody, ohřev v el. boileru a koupelnová kamna. Podlahy obytných místností prkna, PVC a koberce, podlahy ostatních místností tvoří keramická dlažba. Technický stav zhoršený, údržba zanedbaná. Ve 2.np je odpojená elektroinstalace. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.np 105,12 m 2 2,90 m 2.np 105,12 m 2 3,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np (9,05*11,10+1,88*2,48)*(2,90) = 304,84 m 3 2.np (9,05*11,10+1,88*2,48)*(3,20) = 336,38 m 3 zastřešení 105,12*2,50/2 = 131,40 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 304,84 m 3 2.np 336,38 m 3 zastřešení 131,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 772,62 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované - 5 -
2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenocementové 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných koberce, prkna místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení, kotel na pevná paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z hygienického příslušenství a kuchyně do jímky 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 105 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 168 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 772,62 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 727 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 727 Reprodukční hodnota [Kč] 2 879 540 (RC * OP) Stáří roků 90 Další životnost roků 30 Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 719 885 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 168,19 m 2 Obestavěný prostor: 772,62 m 3-6 -
Zastavěná plocha: 105,12 m 2 Plocha pozemku: 497,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Pozemek p.č. St. 46/2- zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 4. Příslušenství tvoří vedlejší stavba kolny a venkovní úpravy v běžném rozsahu (oplocení, zpevněné plochy, přípojky na inženýrské sítě, žumpa, plotová vrata a vrátka). Pozemek je mírně svažitý s orientací na jihozápad. Objekt je napojen na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu, splašková kanalizace je svedena do žumpy. Hlavní objekt rodinného domu je nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Jedná se o zděný dvoupodlažní rodinný dům s valbovou střechou, krytina osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře náplňové, fasádní omítky vápenocementové, vnitřní omítky vápenné. Obklady vnitřní v hygienickém příslušenství a kuchyni. Schodiště dřevěné, podlahy obytných místností prkna a koberce, podlahy ostatních místností tvoří keramická dlažba, vytápění je ÚT s kotlem na pevná paliva, elektroinstalace je světelná, ve 2.np odpojená, je proveden rozvod studené a teplé vody, zdrojem teplé vody je bojler, kanalizace do žumpy. Technický stav zhoršený. Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům v obci Přibyslavice s celkovou plochou 160 m2. Dispozice domu 5+1, zastavěná plocha 268 m2. K domu náleží prostorná zahrada a hospodářská budova. Nabízíme k prodeji rodinný dům 5+1 v obci Přibyslavice, okres Třebíč. Zastavěná plocha domu činí 268 m2. Topení je ústřední na tuhá paliva, kanalizace, voda obecní, koupelna, WC. Přípojka plynu je dovedena na pozemek. U domu je zahrada o rozloze 800 m2 a hospodářská budova s dílnou a dvě garáže. Dům je určen k rekonstrukci. Možnost rozšíření a komerčního využití. Klidná část obce. Lokalita: Přibyslavice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový koef. KC Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a 1,14 vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - větší; - 7 - Upravená j. cena Kč/ks 807 984 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0 m 2 710 000 Kč 710 000 Kč/ks
Název: RD I Zděný, nepodsklepený dům, na který navazuje stodola, dále malý dvorek a malá zadní zahrádka. Celková výměra pozemků je 347 m2. Dispozice domu: vstup přístavěnou verandou do chodby, pokoj s jídelnou a kuchyní, další větší pokoj, koupelna a WC. Vytápění ústředním kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na elektropřípojku, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Přípojka plynu ve vesnici není. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Nemovitost je situována ve středu malé obce u rybníka. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a vesnické usedlosti. Vzdálenost od Jihlavy cca 17km. Lokalita: Brtnice-Malá Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový koef. KC Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a 1,72 vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - menší; - 8 - Upravená j. cena Kč/ks 603 742 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 347 m 2 350 000 Kč 350 000 Kč/ks Název: RD III Rodinný dům 3+1 po částečné rekonstrukci s novou velkou garáží a velkým pozemkem 2720 m2 na velice hezkém místě. Vlastní velký pozemek, umístění domu a k domu přilehlá stavba je ideální a připravená k případnému chovu koní. V domě jsou tři pokoje, velká kuchyň, nová koupelna a prostorná půda, kde je možnost o rozšíření dalších místností. Topení je ústřední na tuhá paliva a krbovými kamny Lokalita: Zašovice - Nová Brtnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: realitní inzerce
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelné; Vliv pozemku - větší; Celkový koef. KC 0,97 Upravená j. cena Kč/ks 1 020 600 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 720 m 2 1 050 000 Kč 1 050 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 603 742 Kč/ks 810 775 Kč/ks 1 020 600 Kč/ks 810 775 Kč/ks 810 775 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 810 775 Kč 0 Kč 866 685 Kč 99 400 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč slovy: Osmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny Odlehlá lokalita ve východním okraji okresu Jihlava, malá obec s minimální občanskou vybaveností, vyšší stupeň morálního i technického opotřebení stavby. Vzdálenost od správního centra a pověřené obce Jihlavy cca 10 km. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 800 000 Kč. Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé. - 9 -
V Moravském Krumlově 27.10.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 68-5049/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 74/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 3-10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Mapa obce - 12 -
Mapa oblasti - 13 -
Fotodokumentace pohled z ulice pohled ze dvora pohled ze dvora koupelna v 1.np koupelna ve 2.np pokoj - 14 -
kuchyň Pokoj pokoj Pokoj pokoj kuchyň - 15 -
pokoj Kuchyň kolna interiér Kolna pohled z ulice do dvora pohled ze dvora na RD - 16 -