ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 4197-454/2017 Objednatel znaleckého posudku: JUDr.Veronika Matějková,Notářka v Teplicích,Mírové náměstí 3057,Teplice Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Spoluvlastnického podílu ve výši ¼. Adresa předmětu ocenění: Pozemky kat.území Cholupice a Písnice Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 28.4.2017 Zpracováno ke dni: 28.4.2017 Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: Praha, dne 01.05.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 260/10, 421/5, 990/60, 1001/34, 1002/10, 1005/15, 1006/29 nacházejícího se v obci Praha, okres Praha, katastrální území Cholupice a Písnice,za účelem konání dražby nemovitých věcí. Spoluvlastnického podílu ve výši ¼. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 260/10,421/5,990/60,1001/34,1002/10,1005/15,1006/29 v katastrálním území Cholupice a Písnice Praha Praha Praha Cholupice a Písnice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 28.4.2017. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří. Usnesení č. 36D 389/2015-177 k ocenění nemovitosti ( zjištění aktuální tržní ceny). 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Coňková Věra, Ladislava Coňky 21/14,142 00 Praha 4-Písnice-1/2 Čapková Štěpánka, Královická 1387/24,Praha 10 Strašnice-1/8 Petr Kolomý, Poděbradova 871,Žichlínské Předměstí,563 00 Lanškroun-1/8 Zdeněk Šebit, Karla Čapka 245,Maršov,417 42 Krupka-1/4 2
Nemovitosti: Pozemek parc. č. 260/10,421/5,990/60,1001/34,1002/10,1005/15,1006/29 nacházející se v obci Praha, okres Praha, katastrální území Cholupice a Písnice. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek je užíván jako zemědělský pozemek, s plochou 15.858 m 2. Na pozemku se nenacházejí trvalé porosty, není oplocený a samotný pozemek je rovinatý. Přístup k pozemku je bezproblémový po nezpevněné obecní cestě. Pozemek je umístěn v širším centru obce a charakter okolí odpovídá zástavbě bytovými a rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávka dálkových spojů v dojezdové vzdálenosti a možnosti parkování jsou nepříznivé. Vlastník objektu není v kontaktu se sousedy a v okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Tabulkový popis Rozloha 15.858 m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost zemědělský pozemek bez porostů rovinatý neoploceno přístup po nezpevněné obecní cestě zástavba bytovými a rodinnými domy se zahradami širší centrum obce dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, v místě 3
je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávky dálkových spojů v dojezdové vzdálenosti, nepříznivé parkovací možnosti bez kontaktu se sousedy, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena Další informace 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 28.04.2017 je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Rovněž je použita metoda v podobě ocenění dle cenového předpisu. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cholupice/6312 parcela č. 421/5 1. parcela č. 421/5 Parcela obdélníkového tvaru, orná půda. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - vlastní území: 560 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % Celková úprava ceny: 557,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 421/5 23716 6 312,00 1,59 557,00 10,45 65 960,40 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 6 312,00 m 2 65 960,40 Parcela č. 421/5 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 65 960,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Parcela č. 421/5 - zjištěná cena = 16 490,10 Kč 2. parcela 260/10 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - vlastní území: 560 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % Celková úprava ceny: 557,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 260/10 22604 4 659,00 5,91 557,00 38,83 180 908,97 orná půda 260/10 23716 3 008,00 1,59 557,00 10,45 31 433,60 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 7 667,00 m 2 212 342,57 5
Parcela 260/10 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 212 342,57 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Parcela 260/10 - zjištěná cena = 53 085,64 Kč Písnice/979 1. parcela č. 990/60, 1002/10, 1006/29 Orná půda s uvedenou bonitou. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - vlastní území: 560 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % Celková úprava ceny: 557,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 990/60 22604 39,00 5,91 557,00 38,83 1 514,37 orná půda 990/60 26401 15,00 5,67 557,00 37,25 558,75 orná půda 1002/10 26401 1 378,00 5,67 557,00 37,25 51 330,50 orná půda 1006/29 26401 276,00 5,67 557,00 37,25 10 281,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 1 708,00 m 2 63 684,62 Parcela č. 990/60, 1002/10, 1006/29 - výchozí cena pro výpočet = 63 684,62 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Parcela č. 990/60, 1002/10, 1006/29 - zjištěná cena = 15 921,16 Kč 2. parcela č. 1001/34-ost.plocha, ost.komunikace Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní a veřejná prostranství (veřejná zeleň, veřejné parky a -0,10 jiné veřejné prostranství) P2. Charakter a zastavěnost území III V nezastavěném území -0,30 P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 6
Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 4 580,- 0,180 1,000 824,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 1001/34 77,00 824,40 63 478,80 Ostatní stavební pozemek - celkem 77,00 63 478,80 Parcela č. 1001/34-ost.plocha, ost.komunikace - výchozí cena pro = 63 478,80 Kč výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Parcela č. 1001/34-ost.plocha, ost.komunikace - zjištěná cena = 15 869,70 Kč 3. parcela č.1005/15-koryto vodního toku Ocenění Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 4 580,- 0,06 1,00 274,80 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 1005/15 94,00 274,80 25 831,20 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 94,00 m 2 25 831,20 Parcela č.1005/15-koryto vodního toku - výchozí cena pro výpočet = 25 831,20 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Parcela č.1005/15-koryto vodního toku - zjištěná cena = 6 457,80 Kč 4 i = 1 7
Cholupice/6312 1. parcela č. 421/5 16 490,10 Kč 2. parcela 260/10 53 085,60 Kč Cholupice/6312 - celkem: 69 575,70 Kč Písnice/979 1. parcela č. 990/60, 1002/10, 1006/29 15 921,20 Kč 2. parcela č. 1001/34-ost.plocha, ost.komunikace 15 869,70 Kč 3. parcela č.1005/15-koryto vodního toku 6 457,80 Kč Písnice/979 - celkem: 38 248,70 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jednostosedmtisícosmsetdvacet Kč 107 824,40 Kč 107 820,- Kč 8
II) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Cholupice Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 plocha v m2 - K2 K3- současné využití K4-budoucí využití cena Kč/m2 Oceňovaný objekt Cholupice 6312 a 7667 orná půda dle ÚP NL-louky a pastviny a OP,pro pěstování zeleniny-orná 1 Praha 10-Hájek u Uhříněvsi 9 070 orná půda OP, ZMK-golfové hřiště, odstavné a parkovací plochy 368 2 Praha 10- Královice 951 orná půda u silnice, investice do budoucnosti 200 3 Praha 5- Lahovice 3 710 orná půda u komunikace,vklad do budoucnosti 159 4 Praha 5-Lipence 3 954 orná půda svah Berounky,oddychová zóna 80 5 Praha 6- Horoměřice 11 382 orná půda u Šáreckého údolí, vklad do budoucnosti, investice 171 9
Cena č Cena požadovan á resp. Zaplacená/ m2 Koef. Reduk ce na prame n Cena po reduk ci na pram en K1 - polo ha K2 - veliko st K3- součas né využití K4- budou cí využit í K-5 úvaha odhad ce K1 x x K5 oceňované ho objektu odvozená ze srovnávací ho 1 368 0,9 331 1,03 1,02 1 1,02 1,02 1,0930 44 303 2 200 0,9 180 1,03 1,08 1 1 1,01 1,1235 24 160 3 159 0,9 143 1,02 1,05 1 1 1,01 1,0817 1 132 4 80 0,9 72 1,02 1,05 1 1 1 1,071 67 5 171 0,9 154 1,05 1,01 1 1 1,02 1,0817 1 142 Celkem průměr 161 Minimum 67 Maximum 303 Směrodatná výběrová odchylka - s 87 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 74 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 248 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 161 Kč/m2 Celková cena ¼: =(6 312+ 7 667)*161/4=562 650,-Kč 10
Písnice Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 plocha v m2 - K2 K3-současné využití K4-budoucí využití cena Kč/m2 Oceňovaný objekt Cholupice 1 879 91% orná,4% ost.plochy,5% potok dle ÚP OP/OB-A-orná, pěstování zeleniny, ZMK-zeleň městská a krajiná 1 Praha 10- Hájek u Uhříněvsi 9 070 orná půda OP, ZMK-golfové hřiště, odstavné a parkovací plochy 368 2 Praha 10- Královice 951 orná půda u silnice, investice do budoucnosti 200 3 Praha 5- Lahovice 3 710 orná půda u komunikace,vklad do budoucnosti 159 4 Praha 5- Lipence 3 954 orná půda svah Berounky,oddychová zóna 80 5 Praha 6- Horoměřice 11 382 orná půda u Šáreckého údolí, vklad do budoucnosti, investice 171 11
Cena č Cena požadovan á resp. Zaplacená/ m2 Koef. Reduk ce na prame n Cena po reduk ci na pram en K1 - polo ha K2 - veliko st K3- součas né využití K4- budou cí využit í K-5 úvaha odhad ce K1 x x K5 oceňované ho objektu odvozená ze srovnávací ho 1 368 0,9 331 1,03 1,06 1 1,02 1,02 1,1359 09 292 2 200 0,9 180 1,03 0,98 1 1 1,01 1,0194 94 177 3 159 0,9 143 1,02 1,03 1 1 1,01 1,0611 06 135 4 80 0,9 72 1,02 1,04 1 1 1 1,0608 68 5 171 0,9 154 1,05 1,08 1 1 1,02 1,1566 8 133 Celkem průměr 161 Minimum 68 Maximum 292 Směrodatná výběrová odchylka - s 83 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 78 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 244 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 161 Kč/m2 Celková cena ¼: =(54+77+1378+94+276)*161/4=75 630,-Kč 12
C. REKAPITULACE: I. Cena dle cenového předpisu Cholupice 69 580,-Kč II. Srovnávací hodnota Cholupice 562 650,-Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na 330 000,- Kč Slovy: třistatřicettisíckorunčeských I. Cena dle cenového předpisu Písnice 38 250,-Kč II. Srovnávací hodnota Písnice 75 630,-Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 František Kořínek D. Znalecká doložka 55 000,- Kč Slovy: padesátpěttisíckorunčeských Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 4197-454/2017 znaleckého deníku. 13
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 14
15
16
17
Srovnávané nemovitosti ÚP Cholupice 18
ÚP Písnice 19
Srovnávané nemovitosti 20
21
22
23
24