ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1895/2015 Ocenění nemovitých věcí: parcela č. 638/2 o výměře 554 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Loket, č.p. 604, jiná st., Stavba stojí na pozemku p.č.: 638/2, parcela č. 638/4 o výměře 6911 m2 ostatní plocha, parcela č. 639 o výměře 709 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: bez čp/če, obč.vyb., Stavba stojí na pozemku p.č.: 639, zapsané na LV č. 775, pro k.ú. Loket, obec Loket, okres Sokolov, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Účel posudku: Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 05.11.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 19.11.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Stanovení obvyklé ceny 2. POUŽITÉ METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda výnosová 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Výnosová metoda 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: parcela č. 638/2 o výměře 554 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Loket, č.p. 604, jiná st., Stavba stojí na pozemku p.č.: 638/2, parcela č. 638/4 o výměře 6911 m2 ostatní plocha, parcela č. 639 o výměře 709 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: bez čp/če, obč.vyb., Stavba stojí na pozemku p.č.: 639, zapsané na LV č. 775, pro k.ú. Loket, obec Loket, okres Sokolov, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. 1.2. Podklady Objednávka Výpis z katastru nemovitostí LV č. 775 pro k.ú. Loket ze dne 30.06.2015 Snímek z katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, doměření a pořízení částečné fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Stanovení obvyklé ceny Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
2. POUŽITÉ METODY OCEŇOVÁNÍ 2.2. Metoda výnosová Výnosová metoda vyjadřuje schopnost přinášet trvalý a udržitelný výnos (příjem). Jako vstupní podklad se použije výše nájemného v místě a čase obvyklá snížená o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Nájemné převzaté z nájemních smluv je nezbytné porovnat a vyhodnotit je-li ve shodě s obvyklým nájemným v daném čase a místě. Hodnota nemovitosti vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce: V = 100 * Z * r -1 V je výnosová hodnota nemovitosti Z je čistý roční stabilizovaný výnos ( před zdaněním je li stanoven z nájmu ) r je kapitalizační míra Kapitalizační míru r stanovujeme jako součet čtyř základních členů: r = r 1 + r 2 + r 3 + r 4 kde: r 1 je míra ekonomické výnosnosti, tj. úroková míra na bezpečné vklady ve lhůtě požadovaného úvěru, snížená o inflační vlivy r 2 je skutečná míra inflace v hodnoceném období r 3 je riziková míra. Výši rizika uložení kapitálu do oceňované nemovitosti nutno dle místních podmínek. r 4 je míra ekonomické životnosti. Stanovuje se podle průměrné technické a morální životnosti oceňované nemovitosti. 2.3. Metoda porovnávací Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2.4. Strategie postupu ocenění Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V daném případě ocenění nemovitých věcí bude použita podpůrně i metoda výnosová Nejprůkaznější pro odhad ceny obvyklé je metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu. 4
2. NÁLEZ A OCENĚNÍ 2.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 775 ze dne 30.06.2015 pro k.ú. Loket Loketské autocentrum s.r.o., Revoluční 604, 35733 Loket Adresa nemovitosti: Revoluční čp. 604 Název katastrálního území: Loket Název obce: Loket Název okresu: Sokolov List vlastnictví: LV č. 775 3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění dle LV č. 775 pro k.ú. Loket - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Loketské autocentrum s.r.o. Zahájení exekuce - Loketské autocentrum s.r.o. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva - Jiná práva Věcné břemeno chůze a jízdy bez vlivu na obvyklou cenu 5
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Nemovité věci jsou postaveny v okrajové, jižní části obce Loket - směr na Horní Slavkov, při místní zpevněné komunikaci (parc.č. 681/2 ve vlastnictví Město Loket, T. G. Masaryka 1/69, 35733 Loket). Jedná se o areál se stavbu čp. 604, jiná st., která je součástí pozemku st.parc.č. 638/2 (prodejna se servisem), stavbu bez čp/če, obč.vyb. a torzo původní, vyhořelé lakovny, součást pozemku st.parc.č. 639 (nová a stará autolakovna a klempírna, torzo původní vyhořelé lakovny), dvě původní garáže a otevřený přístřešek na pozemku parc.č. 638/4 (garáže a přístřešek nejsou zakresleny v katastrální mapě). Voda z veřejného řadu, odkanalizování do jímky, elektroinstalace odpojena, bez plynu. Loket spadá do okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Sokolov. Obec Loket se rozkládá asi osm kilometrů východně od Sokolova. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na území tohoto malého města má hlášený trvalý pobyt kolem 3170 obyvatel. Protéká zde Ohře. Loket se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Dvory, Loket, Nadlesí a Údolí. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Loket má ordinaci jeden praktický lékař a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Popis a stav objektů Jiná st. čp. 604, součást pozemku st.parc.č, 638/2 - prodejna se servisem Jedná se o halu, která je nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a v části s vestavěným druhým nadzemním podlažím. Je umístěna vpravo, při vjezdu do areálu. Dispozičně obsahuje: 1 NP (přízemí): hlavní prodejna 175,00m2, prodejna 29,00m2, kuchyňka 11,75m2, kancelář 40,00m2, chodba 9,40m2, sklad s bojlerem 15,50m2, sociální zařízení (3x WC bez umyvadla) 8,35m2, dílna 14,00m2, dílna 207,00m2. Celkem užitná plocha 510,00m2. 2 NP (1 patro): chodba 7,20m2, sociální zařízení 8,60m2 (umyvadla, sprcha), šatna 14,00m2, jídelna 17,70m2, kancelář 42,70m2, pokoj 13,30m2. Celkem 103,50m2. Celkem užitná plocha 613,50m2, zastavěná plocha 554m2, obestavěný prostor 3450m3. Popis předpokládaných převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce ocelový skelet s výplňovým zdivem, stropní konstrukce v části se dvěma nadzemními podlažími nespalné s rovným podhledem, jinak zavěšené podhledy, střecha sedlová o mírném sklonu, krytina plechová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, povrchy částečně omítnuty a částečně obloženy hliníkovými lamelami, obklady vnitřní běžné keramické, schody železobetonové, dveře náplňové, vrata plechová, okna hliníková s dvojsklem, podlahy na betonovém podkladu, keramická dlažba, PVC, koberce, vytápění v části dílny kamny na LTO, v ostatních částech původně el. přímotopy, nyní bez vytápění, rozvody instalací běžně provedeny, ohřev vody bojlerem, kuchyňská linka, sociální zařízení. Původní stáří je odhadnuto přibližně na 40 let, v roce 1996 byla provedena částečná vestavba jinak převážně v původním stavu, poslední cca ½ roku prázdné, bez využití, bez oprav a bez údržby, v horším stavebně technickém stavu (vlhkost zdiva, poškozené omítky, koroze prvků, rozbité sociální zařízení, částečně bez vytápění - původně el. přímotopy, poničené podhledy, rozvody instalací nebylo možné prověřit). 6
Obč. vyb. bez čp/če, součást pozemku st.parc.č, 639 - lakovna a klempírna Jedná se o budovu, která je nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím. Je umístěna vpravo, za prodejnou za servisem. Dispozičně obsahuje: 1 NP (přízemí): přípravna lakovny 100,00m2, stříkací box 100,00m2, klempírna 43,50m2. Celkem užitná plocha 243,50m2, zastavěná plocha 270m2, obestavěný prostor 1000m3. Popis předpokládaných převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce keramické do I profilů, střecha pultová o mírném sklonu, krytina plechová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, povrchy omítnuty, dveře a vrata plechová, okna ocelová s dvojsklem a sklobetonová, podlahy betonové, vytápění v části lokálně kamny, rozvody elektroinstalace, ostatní není. Původní stáří je odhadnuto přibližně na 40 let, v roce 1996 byla provedena přístavba lakovny, jinak převážně v původním stavu, poslední cca ½ roku prázdné, bez využití, bez oprav a bez údržby, v horším stavebně technickém stavu (vlhkost zdiva, poškozené omítky, koroze prvků, částečně bez vytápění, rozvody instalací nebylo možné prověřit). Garáže na parc.č. 638/4 Jedná se o dvě původní betonové garáže, které nejsou zakresleny v katastrální mapě. Garáže jsou přízemní s pultovou střechou, již delší dobu bez oprav a bez údržby, ve špatném stavebně technickém stavu. Každá garáž o zastavěné ploše 18m2. Původní vyhořelá lakovna na parc.č. 638/4 Jedná se o zbytky zdiva původní vyhořelé lakovny. Ostatní a vedlejší stavby Jedná se o plechový sklad o zastavěné ploše 65m2, otevřený přístřešek z ocelové konstrukce s pultovou střechou o zastavěné ploše 100m2, obojí bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavu. Venkovní úpravy Jedná se o zpevněné plochy betonové v celkové ploše 150m2, zpevněné plochy asfaltové v celkové ploše 2550m2, převážně v původním, horším stavu, přípojky inž. sítí, oplocení, vrata, vrátka apod.. Pozemky Jedná se o pozemky zastavěné stavbami, nezastavěné pozemky jsou z části zpevněnou plochou, z části jsou pozemky zatravněny, neudržované a již zarostlé. Ekonomická charakteristika Jedná se o areál naposledy využívaný jako prodejna aut a autoservis (klempírna a lakovna), posledního cca 1/2 roku prázdný, již bez využití, bez oprav a bez údržby. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem 857m2 1025 m2 8174 m2 7
3.2. Aplikace metod 3.2.2. Výnosová metoda Pro výpočet výnosové metody bude vycházeno z ceny nájmu za m2 pronajmutelných užitných ploch, která je považována za obvyklou na základě analýzy trhu. V obvyklé ceně za m2 užitné plocha bude již zahrnuta i možnost parkování a skladování na vnějších zpevněných plochách. Pro analýzu obvyklého nájmu bylo vycházeno z nájmů obdobných nemovitých věcí, který se pohybuje v rozmezí 20,- Kč/m2/měsíc až 70,- Kč/m2/měsíc ve vztahu k poloze, stavebně technickému stavu, možnostem využití, velikosti, dopravní dostupnosti apod. Při výpočtu je z dlouhodobého hlediska uvažováno s rizikem možné občasné změny nájemce a eventuálním nevyužitím v celkového objemu ploch na 100%, tzn. možné ztráty vzniklé po dobu neobsazení nebo při změnách. V tomto případě bude uvažována ztráta ve výši 15%. Předpokládané výnosy z pronajmutelných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 /rok] Výnos [Kč/rok] Plocha celkem 857 300,- 257 100,- Výpočet výnosové hodnoty Nájemné za rok 257 100,- Kč Ztráta z nájmu 15% 38 565,- Kč Nájemné po odečtení ztráty za rok 218 535,- Kč Daň z nemovitosti, pojištění, údržba, amortizace apod. za rok 50 000,- Kč Čistý výnos nemovitosti 168 535,- Kč Úroková míra kapitalizace 12% V = 100 * 168 535 * 12,00-1 = 1 404 458,- Kč Výnosová hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 400 000,00 Kč 3.2.3 Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč 1) Areál Cheb, okr. Cheb 6 400 000,- Kč Kupní cena Nemovité věci jsou postaveny v průmyslové části města Cheb jako rohové v ulici Tovární a Pekařská. Jedná se o rohovou víceúčelovou budovu, na níž navazuje v ulici Pekařská skladová a prodejní hala a ve vnitrobloku víceúčelové budovy je budova dílny a garáže. Objety jsou připojeny na všechny inž. sítě (elektro, veřejný vodovod, kanalizace, plyn). Sjezd k nemovitým věcem je z kruhového objezdu hlavních tahů ul. Ašská a Pražská, vstup do objektů z ulice Tovární. Užitná plocha celkem 1454m2, pozemky celkem 1630m2. Prodej 06/2015. 8
2) areál Otovice, okr. Karlovy Vary 5 550 000,- Kč Kupní cena Jedná se o areál v centrální části obce Otovice, Hroznětínská ul., při jízdě od Karlových Varů vpravo. Vjezd do areálu je vraty ze západní strany z asfaltové komunikace vraty, vstup do budovy je ze západní strany. V areálu se nachází budova bývalé prodejny stavebnin, k ní přilehlé otevřené přístřešky a zpevněná plocha. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace světelná třífázová, bez plynu.užitná plocha 760m2, pozemky celkem 3956m2. Prodej 07/2015 3) areál Plesná, okr. Cheb 3 990 000,-Kč Nabídková cena Naše společnost Vám zprostředkuje prodej výrobního areálu s rozsáhlým pozemkem v klidné části města Plesná, je provozně rozdělen na část výrobní, skladovou a administrativní. Užitná plocha stavebních objektů: 1750 m², plocha pozemků ( bez budov ): 2690 m². Jednotlivé objekty jsou zděné, se 2.N.P., se sedlovými střechami. Výrobní část obsahuje 6 dílen vč. lakovny. Výrobní část je řešena ve 2 výškových úrovních nadzemních podlaží, sv. výška místností: 4 m. Skladové zázemí obsahuje 5 samostatných skladů a garážové stání s příruční dílnou. Nad skladovým zázemím je rozsáhlý půdní prostor s možností vestavby lehké montážní dílny nebo dalších skladových prostor. V administrativní budově jsou v 1.N.P. situovány šatny, soc. zázemí, sklady a kotelna. Ve 2.N.P. jsou situovány kanceláře, soc. zázemí a zasedací místnost s barovým pultem. Administrativní objekt je možno po jednoduchýh stavebních úpravách přestavět na prostory kbydlení. Administrativní prošel v roce 2007 rekonstrukcí ( plastová okna, soc. zázemí, střecha ). V roce 2012 byla provedena na všech objektech výměna střešní krytiny ( LINDAB). V areálu je instalován bezpečnostní systém, celý areál je oplocen. Areál je funkční ( truhlářská výroba ), je zde instalováno odsávání, rozvod stlačeného vzduchu, kompletní technolog. vybavení. Zásobování pitnou vodou z vlastní studny ( možnost připojení na řad ), odkanalizování zajištěno přes septik do kanalizace, vytápění zajišťují 2 kotle na biomasu.plynovodní řad na hranici pozemku. Výrobní areál má 2 vjezdy, což umožňuje lepší dopravní obslužnost pro kamióny. Výrobní areál je možno využít k různým podnikatelským aktivitám. V Plesné je zajištěna veškerá obč. vybavenost. V nejbližší době se začne budovat hraniční komunikace pro regionální dopravu Plesná Bad Brambach, která zlepší dopravní obslužnost daného území. Ev. číslo: 574135.Celková cena: 3 990 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 2 280 Kč ID zakázky: 574749 Aktualizace: 14.09.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 932 m 2 Užitná plocha: 1750 m 2 Parkování: 10 Garáž: Topení: Ústřední tuhá paliva Telekomunikace: Telefon, Internet Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná název 4) Dolní Dvory, Cheb 3 050 000,- Kč Kupní cena obestavěný prostor užitná plocha zast.plocha m2 m3 m2 administrativní budova čp.9 180 1700 430 dílna 100 550 80 sklad 1 180 1450 140 sklad 2 350 2150 245 sklad 3 80 320 55 9
hala s jeřábovou dráhou 400 2500 320 hala 200 1250 170 otevřený přístřešek 40 140 38 plechový sklad 45 140 43 celkem 1575 10200 1521 Jedná se o areál budov a pozemků bývalé zemědělské usedlosti, dnes využívané pro prodej a sklad hutního materiálu. Hlavní budovy jsou postaveny do uzavřeného čtverce na stavebních pozemcích, ostatní pozemky pak přiléhají okolo budov. Areál má čtyři vjezdy. Pitná voda je z veřejného řadu, odkanalizování je provedeno do septiku s přepadem, el. instalace je světelná třífázová, bez plynu. Součástí areálu je administrativní budova, kteá je částečně podsklepená, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. Součástí areálu je dále budova dílny, 3 sklady, 2 haly, ocelový přístřešek, ocelový sklad, venkovní jeřábová dráha, studna.užitná plocha celkem 1521m2, pozemky celkem 13089m2, prodej 11/2014, Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient garáže, parkovacího stání K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Areál Cheb, okr. Cheb 0,80 0,90 1,05 1,00 0,80 1,00 0,90 4401 2396 2. Areál Otovice, okr. Karlovy Vary 0,80 0,80 0,95 1,00 0,80 1,00 0,90 7303 3197 3. Areál Plesná, okr. Cheb 1,05 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0,85 2280 1643 4. Dolní Dvory, Cheb, okr. Cheb 0,85 0,90 1,00 1,00 0,95 1,00 0,85 2005 1239 maximum 3197 minimum 1643 průměr 2119 užitná plocha m2 857 porovnávací hodnota celkem 1 815 610 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 815 000,00 Kč 10
3.2.1. Rekapitulace Výnosová hodnota: Porovnávací hodnota: 1 400 000,- Kč slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč 1 815 000,- Kč slovy: jedenmilionosmsetpatnácttisíc Kč Silné stránky Slabé stránky objemově nadměrné, již bez oprav a bez údržby, v současné době v dané lokalitě obtížně obchodovatelné Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektů a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena mezi vypočtenými hodnotami. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 05.11.2015 Slovy: jedenmilionšestset tisíc korun českých ve výši: 1 600 000,00 Kč V Plzni, 19.11.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1895/2015 znaleckého deníku. 11
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace 12
vjezd do areálu prodejna se servisem 1 NP 13
14
2 NP 15
lakovna a klempírna 16
garáže torzo vyhořelé lakovny plechový sklad otevřený přístřešek celkový pohled 17
18