ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č /2017 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 542 o výměře 199 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Hranice, č.p. 500, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 13, Parcela č. 3077/6 o výměře 698 m2, zahrada, zapsané na LV č. 324, pro k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 542 o výměře 199 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Hranice, č.p. 500, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 13, Parcela č. 3077/6 o výměře 698 m2, zahrada, zapsané na LV č. 324, pro k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 324 pro k.ú. Hranice u Aše ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak 3

4 zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 324 ze dne pro k.ú. Hranice u Aše Sasarák Branislav, Zborovská 500, Hranice Adresa: Zborovská čp. 500 Název katastrálního území: Hranice u Aše Název obce: Hranice Název okresu: Cheb List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 324 pro k.ú. Hranice u Aše) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Sasarák Branislav Zahájení exekuce - Sasarák Branislav Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v obci Hranice, v mírně okrajové, východní části obce, ul. Zborovská (parc.č. 3777/1 ve vlastnictví Město Hranice, U pošty 182, Hranice). Okolní zástavbu tvoří převážně obdobné rodinné domy. Rodinný dům je samostatně stojící, se vstupem do domu přímo z chodníku z jižní strany a úzkým vjezdem na pozemek rovněž z jižní strany. Severně, do zahrady na rodinný dům navazuje přízemní dílna, která je s domem propojená dveřmi a dřevěný sklad u západní hranice pozemku. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z veřejného rozvodu, původní studna je v suterénu domu, elektroinstalace zavedena, bez plynu, který je na hranici. Hranice patří administrativně pod okres Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Aš. Obec Hranice se rozkládá asi třicetdva kilometrů severozápadně od Chebu a deset kilometrů severně od města Aš. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má nahlášeno asi 2230 obyvatel. Hranice se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Hranice, Pastviny, Studánka a Trojmezí. Obec je vzdálená přibližně 2 km od německých hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Hranice je jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. 4

5 Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 500, součást pozemku st.parc.č. 542 Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a s využitým podkrovím. V rodinném domě je jeden byt se sociálním zařízením. V přízemí chodba průchozí na pozemek zahrady. Dispozičně a orientačně výměry: 1 PP (suterén): místnost plocha (m2) podlaha chodba 6,70 beton sklep 7,70 beton sklep 8,00 beton sklep 6,00 beton celkem 28,40 1 NP (přízemí): místnost plocha (m2) podlaha chodba 20,45 beton, ker.dlažba, koberec kuchyně 18,25 plovoucí, ker.dlažba koupelna 8,20 ker.dlažba pokoj 14,40 parkety, koberec pokoj 17,70 prkna, koberec WC 1,00 ker.dlažba spíž 1,00 ker.dlažba sklad 17,10 beton, ker.dlažba, koberec celkem 98,10 Podkroví: místnost plocha (m2) podlaha chodba, schody 19,95 prkna, dřevotříska pokoj 14,50 dřevotříska pokoj 18,90 dřevotříska pokoj 17,10 prkna pokoj 27,40 prkna pokoj 12,90 prkna celkem 110,75 Celkem 7+1, podlahová plocha domu 237,25m2, započitatelná plocha 208,85m2, zastavěná plocha 130m2, obestavěný prostor informativně 1000m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, ostatní betonové a dřevěné trámové, schody do suterénu betonové, ostatní dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová členitá s vikýři a valbovou částí, krytina eternitová a asfaltová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízením a za kuchyňskou linkou, okna v přízemí plastová a v podkroví dřevěná, dveře náplňové, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva v suterénu, ohřev vody bojlerem, rozvody instalací běžně provedeny, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, v koupelně sprchový kout, umyvadlo, bojler, WC samostatné. Stáří rodinného domu nebylo doloženo, odhaduje se na sto let, přibližně od roku 2011 byly provedeny částečné rekonstrukce (koupelna v přízemí, přípojka kanalizace, částečně rozvody elektro, vody, vyvložkování komínu apod.). Stavebně technický 5

6 stav rodinného domu je celkově dobrý, odpovídající stáří, částečné rekonstrukci, morálně již spíše zastaralé. Studna Jedná se o původní studnu hloubky dle sdělení 8-10m, která je v suterénu domu. Dílna a dřevěný sklad Dílna navazuje severně na rodinný dům a je s ním dveřmi propojená. Je přízemní, nepodsklepená, zděné konstrukce s pultovou střechou, podlaha betonová, okna jednoduchá, elektroinstalace zavedena, stavebně technický stav běžný. Zastavěná plocha 25m2. Dřevěný sklad stojí severně od rodinného domu, u východní hranice pozemku, částečně přízemní, částečně s podkrovím, je konstrukce jednostranně obité, s pultovou střechou, v horším stavu. Zastavěná plocha 35m2. Venkovní úpravy V běžném rozsahu oplocení, zpevněné plochy okolo domu, přípojky inž. sítí, udírna, skleník apod., vše v běžném stavu. Pozemky st.parc.č. 542 o výměře 199m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem a dílnou u domu, z malé části volný pozemek u zadního východu z domu na zahradu. parc.č. 3077/6 o výměře 698m2 (zahrada) je pozemkem zahrady, severně nad rodinným domem, mírně svažitá k rodinnému domu, převážně zatravněná, s trvalými porosty v běžných druzích, běžně udržovaná. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 237,25m2 RD 130m2 897m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům velikosti 7+1, po částečné rekonstrukci, převážně v původním, morálně již zastaralém stavu, stavebně technický stav odpovídající, objemově pro bydlení spíše nadměrné. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení Výpočet Porovnání 1) Hazlov, okr. Cheb ,- Kč Kupní cena, prodej 07/2016 Rodinný dům nepodsklepená, dvě nadzemní podlaží a využité podkroví, odkanalizování do jímky, voda ze studny, bez plynu, celkem 5+1, započitatelná plocha 155m2, zastavěná plocha 80m2, obestavěný prostor 600m3, pozemky celkem 787m2. Rodinný dům stáří 60 let, v roce 2004 provedena nástavba a rekonstrukce, celkově dobrý stav. 2) Zborovská, Hranice u Aše, okr. Cheb ,- Kč Kupní cena, prodej 03/2015 Rodinný dům v Hranicích u Aše, ul. Zborovská, rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, o zastavěné ploše 135m2, 6

7 užitné započitatelné ploše 172m2, pozemky celkem 514m2. Rodinný dům v obdobném, dobrém stavu 3) Janáčkova, Hranice u Aše, okr. Cheb ,- Kč Kupní cena, prodej 07/2015 Rodinný dům v Hranicích u Aše, ul. Janáčkova, rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, o zastavěné ploše 85m2, užitné započitatelné ploše 120m2, pozemky celkem 440m2. Rodinný dům v dobrém, obdobném stavu 4) Hazlov, okr. Cheb ,- Kč Kupní cena, prodej 12/2016 Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům o dvou nadzemních podlažích, střecha polovalbová, krytina eternitová, povrchy omítnuty, okna dřevěná, podlahy PVC, keramické, schody betonové, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, odkanalizování do septiku, voda z veřejného řadu,. v 1 PP kotelna, sklady, v 1 NP zádveří, chodba, WC, tři pokoje a jedna místnost, v 2 NP předsíň, dva pokoje, komory. Již bez oprav a bez údržby, 952m2. Zastavěná plocha 77m2, obestavěný prostor 611m3, započitatelná plocha 125m2. 5) Hranice, Pastviny, okr. Cheb ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji částečně zateplený, samostatný dům v Pastvinách u Studánky. Dům je částečně podsklepen. V přízemí se nachází kuchyň, obývák, malý pokoj a koupelna s WC. V 1. patře jsou další 3 pokoje a koupelna s WC. Vytápění je na tuhá paliva. Okna jsou plastová, před pěti lety proběhla rekonstrukce střechy. Rozvod vody je v plastu. Dům má vlastní studnu. Pozemky kolem nemovitosti se dají dokoupit od Pozemkového fondu.možnost převzít pronájem zahrady o velikosti 397 m2 za roční poplatek 100,- Kč. Prodejní cena je bez daně z nabytí nemovitosti. Více informací v RK.Zlevněno: Kč za nemovitost, včetně provize Původní cena: Kč Poznámka k ceně: Cena je uvedena bez daně z nabytí. ID zakázky: Aktualizace: Včera Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 81 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2 Plocha pozemku: 81 m 2 Sklep: 40 m 2 Parkování: 2 Rok rekonstrukce: 2011 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Vlak 7

8 6) Aš, okr. Cheb ,- Kč Nabídková cena Nabízíme Vám rodinný dům s garáží, který se nachází v ul. Příbramská, v obci Aš, vzdálená 24 km od okresního města Cheb. Dům má dvě nadzemní podlaží, v prvním a druhém podlaží se nacházejí dvě koupelny a dvě kuchyně, dům je vhodný k celkové rekonstrukci. Pokud Vás tato nabídka zaujala, kontaktujte makléře pro více informací nebo sjednání nezávazné prohlídky.celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + další poplatky ID zakázky: 032-N04886 Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 214 m 2 Užitná plocha: 214 m 2 Plocha pozemku: 214 m 2 Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Hazlov, okr. Cheb 0,90 1,00 1,00 0,90 0,95 1,00 1, RD Hranice, okr. Cheb 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0, RD Hranice, okr. Cheb 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0, RD Hazlov, okr. Cheb 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0, RD Hranice, okr. Cheb 1,00 1,00 1,15 0,90 1,00 0,85 0, RD Aš, okr. Cheb 0,85 1,00 1,10 1,00 1,10 0,85 0, minimum 2580 maximum 3295 střední hodnota 2937 užitná plocha m2 237,25 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: Kč 8

9 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky celkově dobrý, odpovídající stav Slabé stránky objemově nadměrné, v dané lokalitě spíše obtížně využitelné, morálně zastaralé Z vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. rodinnými domy je v dané lokalitě obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální inzertní nabídky a z databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Porovnání a analýza bylo provedeno rovněž s aktuální inzertní nabídkou. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: sedmset tisícn korun českých V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup do domu 11

12 1 NP (přízemí) chodba kuchyně koupelna, WC 12

13 dva pokoje sklad schody do podkroví podkroví chodba pokoj dva pokoje 13

14 půda, krov suterén studna v suterénu kotel 14

15 zděná dílna dřevěný sklad pohled severní, ze zahrady pohled jihozápadní 15

16 pohled jižní pohled jihovýchodní katastrální mapa 16