č. vyhotovení: 1 č. j: 516/2015-D ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1439 44/2015 o ceně bytové jednotky č. 326/113 (zapsané na listu vlastnictví č. 526), umístěné v budově č.p. 326 (zapsané na listu vlastnictví č. 442), stojící na parcele parc.č. 169/1 (zapsané na listu vlastnictví č. 442), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 660/78363 na společných částech budovy č.p. 326 a na pozemku parc. č. 169/1 a spoluvlastnického podílu o velikosti 296/18340 na nebytové jednotce garáži č. 326/701 (zapsané na listu vlastnictví č. 446), vše v obci Praha, k.ú. Hrdlořezy Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Oceněno ke dni: 31.srpna 2015 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran včetně titulního listu. 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 31. 8. 2015. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt. jednotka č. 326/113 (zapsaná na listu vlastnictví č. 526), umístěná v budově č.p. 326 (zapsané na listu vlastnictví č. 442), stojící na parcele parc.č. 169/1 (zapsané na listu vlastnictví č. 442), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 660/78363 na společných částech budovy č.p. 326 a na pozemku parc. č. 169/1 a spoluvlastnického podílu o velikosti 296/18340 na nebytové jednotce garáži č. 326/701 (zapsané na listu vlastnictví č. 446), vše v obci Praha, k.ú. Hrdlořezy Adresa předmětu ocenění: Mezilehlá 326/1, 190 00 Praha 9 Hrdlořezy Kraj: Hl. m. Praha Okres: Hl. m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Hrdlořezy Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 31. 8. 2015.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hrdlořezy, obec Praha, list vlastnictví č. 526, 442 a 446, Údaje z cenové mapy hlavního města Prahy pro rok 2015 Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis. Místní šetření znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 526, pro k.ú. Hrdlořezy, obec Praha zapsán: Šemro Luděk, Mezilehlá 326/1, Hrdlořezy, 190 00 Praha 9 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost bytová jednotka, se nalézá v ulici Mezilehlá v městské části Prahy 9 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je: - Byt. jednotka č. 326/113 (zapsaná na listu vlastnictví č. 526), umístěná v budově č.p. 326 (zapsané na listu vlastnictví č. 442), stojící na parcele parc.č. 169/1 (zapsané na listu vlastnictví č. 442) - Spoluvlastnický podíl o velikosti 660/78363 na společných částech budovy č.p. 326 a na pozemku parc. č. 169/1 2
- Spoluvlastnický podíl o velikosti 296/18340 na nebytové jednotce garáži č. 326/701 (zapsané na listu vlastnictví č. 446), vše v obci Praha, k.ú. Hrdlořezy Předmět ocenění se nachází v dokončeném developerském projektu residenčního bydlení Bydlení Smetanka. Areál rezidenčního developerského projektu Smetanka je složen ze šesti tří až čtyřpodlažních domů a nabízí celkem 55 nadstandardně vybavených bytových jednotek s balkóny či terasami. Uzavřený bytový areál má samostatnou recepcí se vstupem z ulice Hrdlořezské. Pro všechny domy je společné jedno podzemní podlaží s garážemi, stáními a sklepy. Fasáda domů je členěna balkony a terasami, které jsou částečně kryty posuvnými rošty. Okna a dveře jsou rovněž dřevěná, sedlová střecha je s měděnou střešní krytinou Projekt je umístěn na rohu ulic Hrdlořezské a Mezitraťové, Praha 9, Hrdlořezy. Lokalita je klidná v blízkosti zeleně (lesopark Smetanka či protilehlý vrch Tábor). Bytový dům s bytovou jednotkou je poměrně dobře dopravně dostupný. Ulice Mezilehlá je cca 600 m vzdálena od autobusové zastávky Pod Táborem linek č. 109, 177, 183, 195, 503. Jednu stanici autobusem navazují tramvajové linky na zastávce Spojovací linek č. 1, 9, 16, 58. Nedaleká ulice Českobrodská umožňuje poměrně rychlé automobilové napojení na Pražský okruh či jízdu do centra města. Stanice metra linky B Českomoravská je vzdálena cca 1,9 km. Bytová jednotka typu 2+kk je umístěná v 1. nadzemním podlaží bytového domu. Směrem k příjezdové místní komunikaci se však, vzhledem k umístění bytové domu, jedná prakticky o 2. nadzemní podlaží s dostatečným soukromím. K bytové jednotce náleží garážové stání č. 6 ve společné garáži umístěné v podzemním podlaží bytového domu. Typ plochy Výměra (m 2 ) Vstupní hala 5,8 Obývací pokoj 20,8 Koupelna 5,2 WC 2,2 Pokoj 14,2 Kuchyň 12,4 Sklep (1.PP) 5,4 Celkem podlahová plocha 66,0 Terasa 14,1 Terasa 12,1 Anglický dvorek 5,2 Plocha celkem 92,2 Pozn.: údaje zjištěny z prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově č.p. 326. V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě mírně nižší, než nabídka. 3
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,010 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná možnost komerčního využití III 0,04 4
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,090 Koeficient pp = I T * I P = 1,101 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Bytová jednotka č. 326/113 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 10 Stáří stavby: 7 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 35 452,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Vstupní hala: 5,8 * 1,00 = 5,80 m 2 Obývací pokoj: 20,8 * 1,00 = 20,80 m 2 Koupelna: 5,2 * 1,00 = 5,20 m 2 WC: 2,2 * 1,00 = 2,20 m 2 Pokoj: 14,2 * 1,00 = 14,20 m 2 Kuchyň: 12,4 * 1,00 = 12,40 m 2 Sklep: 5,4 * 0,10 = 0,54 m 2 Terasa: 14,1 * 0,17 = 2,40 m 2 Terasa: 12,1 * 0,17 = 2,06 m 2 Anglický dvorek: 5,2 * 0,17 = 0,88 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 66,48 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Garážové stání - K bytové jednotce náleží IV 0,10 garážové stání v hromadné garáži v bytovém domě. 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní provedení IV 0,05 5
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - IV 0,04 Nadstandardní vybavení - terasa 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 7 let: s = 1-0,005 * 7 = 0,965 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,965 = 1,245 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,010 Index polohy pozemku I P = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 35 452,- Kč/m 2 * 1,245 = 44 137,74 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 66,48 m 2 * 44 137,74 Kč/m 2 * 1,010 * 1,090= 3 230 345,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 230 345,50 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek parc. č. 169/1 Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 169/1 3 206,00 5 280,00 16 927 680,- Ostatní stavební pozemek - celkem 3 206,00 m 2 16 927 680,- Pozemek parc. č. 169/1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 16 927 680,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 660 / 78 363 Pozemek parc. č. 169/1 - zjištěná cena = 142 570,71 Kč 6
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 326/113 3 230 345,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 230 345,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 169/1 142 570,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 142 570,70 Kč Celkem 3 372 916,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 372 916,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 326/113 3 230 345,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 230 345,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 169/1 142 570,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 142 570,70 Kč Celkem 3 372 916,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 372 916,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 372 920,- Kč slovy: Třimilionytřistasedmdesátdvatisícdevětsetdvacet Kč 7
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná poměrně široká nabídka podobných bytů v lokalitě k prodeji. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle Cenové mapy transakčních cen 1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v okruhu 0,5 km od oceňované nemovitosti. Cenová mapa transakčních cen je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů. 1 Zdroj: www.cenovamapa.org 8
Položka Hodnota Plocha bytové jednotky (m2) 66,00 Cena obvyklá (Kč/m2) *) 51 464 Stav jednotky (koef.) **) 1,05 Cena obvyklá jednotky (Kč) 3 566 455 Cena obvyklá jednotky zaokr. (Kč) 3 570 000 Pozn.: *) jednotková cena vychází ze skutečně realizovaných prodejních cen bytových jednotek v projektu Bydlení Smetanka pro kategorii 3 pokoje (67-86 m 2 ) **) K bytové jednotce náleží garážové stání umístěné v podzemní hromadné garáži. Pozitivní stránky: - klidná lokalita v zeleni dobře dopravně dostupná, - dokončený rezidenční projekt vyššího standardu Negativní stránky: - horší automobilové a autobusové spojení ulicí Českobrodskou v době dopravních špiček. Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji bytových jednotek v okolí stanovuji cenu obvyklou ve výši 3 570 000,-Kč. 9
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY - Bytová jednotka č. 326/113 vč. spoluvl. podílů o velikosti 660/78363 na společných částech budovy č.p. 326 a na pozemku parc. č. 169/1 3.350.000,- Kč - Spoluvl. podíl. o velikosti 296/18340 na NBJ garáži č. 326/701 220.000,- Kč Obvyklá (tržní) cena celkem 3.570.000,- Kč Slovy: Třimilionypětsetsedmdesáttisíc Kč V Praze, dne 6. září 2015... vypracoval F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1439 44/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 44/2015. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5 10
Mapa okolí: Projekt Bydlení Smetanka: 11
Fotodokumentace: 12
13