ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka

Transkript

1 č.vyhotovení : 1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 o ceně nemovitosti pozemku parc.č. 1141/3, v obci Praha, k.ú. Suchdol Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/ Praha 8 Ing.Zdeněk Hanzl Amforová 1905/ Praha 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. Oceněno ke dni: 2. dubna 2015 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh. V Praze, dne 11. dubna 2015

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 1141/3 Adresa předmětu ocenění: Gagarinova Praha 6 - Suchdol Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Suchdol Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 580,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti zástupce firmy EuroStavba s.r.o. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Suchdol, obec Praha, list vlastnictví č. 647 vyhotovený dálkovým přístupem dne Údaje z cenové mapy hlavního města Prahy pro rok 2015 Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 647 pro k.ú. Suchdol, obec Praha zapsána společnost: EuroStavba s.r.o., Roztocká 47, Velké Přílepy 6. Místopis nemovitosti Suchdol je městská čtvrť a katastrální území hlavního Města Prahy, rozkládající se na severu Prahy na levém břehu Vltavy a náležející od roku 1990 k městské části Praha-Suchdol. K Praze byla původní obec přičleněna 1. ledna 1967 jako součást Prahy 6. K významnějším objektům patří rozsáhlý areál České zemědělské univerzity, Základní škola Mikoláše Alše, Brandejsův statek jinak zvaný Suchdolský zámeček a kaple sv. Václava. V těsné blízkosti Suchdola se rozkládá skalní útvar Kozí hřbety. Za ním je romantické Tiché údolí, spojující Únětice a Roztoky u Prahy. V Suchdole probíhá od počátku 21. století intenzivní bytová výstavba, provázená zvyšováním kapacity suchdolských mateřských škol. Přes území Suchdola má vést pražský vnější dopravní okruh, jehož projekt je zdrojem protestů místních obyvatel. Součástí okruhu má být i přemostění Vltavy mezi Suchdolem a Bohnicemi. Občanská vybavenost je kompletní MŠ, ZŠ, řada obchodů a služeb, sportoviště. Dopravní spojení je možné autobusy MHD - zastávka Zemědělská univerzita ve vzdálenosti 250m (bus č. 107, 147, 160, 359, 502), nejbližší zastávka metra Dejvice vzdálena 10 minut jízdy

3 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Gagarinova v městské části Prahy 6 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 1141/3, k.ú. Suchdol. Pozemek je rovinatý, oplocený a s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Na pozemku se nevyskytují žádné stavby ani venkovní úpravy, jen neudržované a poškozené trvalé porosty. Oceňovaný pozemek se nachází na okraji zahrádkářské osady a z druhé strany sousedí s pozemkem zastavěným rodinným domem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 1141/3 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04-3 -

4 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 1141/3 Pozemek parc.č. 1141/3 je vedený ve výpise z katastru nemovitostí jako ovocný sad o celkové výměře 1510m 2. Pozemek není oceněn v cenové mapě hlavního města Prahy. Dle Územního plánu hlavního města Prahy je pozemek v zastavitelném území všeobecně obytném. Je tedy oceněn jako pozemek určený k zastavění. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 6 i = 1-4 -

5 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 4 580,- 0,990 0, ,26 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 ovocný sad 1141/ , , ,60 odst. 1) Stavební pozemek - celkem 1 510,00 m ,60 Pozemek parc.č. 1141/3 - zjištěná cena = ,60 Kč C. REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 1141/ ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvamilionypadesáttřitisícdevětsetdevadesát Kč V Praze dne 11. dubna vypracoval - 5 -

6 D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Pozemek není v současné době obchodován, není známa jeho prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně: Prodej stavebního pozemku m², Na mírách, Praha - Suchdol Cena: ,-Kč (vč. provize RK) Nabízíme k prodeji rovinatý pozemek v Praze 6-Suchdole. Jde o pozemek, který je nyní v katastru nemovitostí vedený jako ovocný sad, avšak v územním plánu je vedený jako území všeobecně obytné, tzn. pozemek určený pro stavbu bydlení a nebytových budov. Dle aktuálních informací stavebního úřadu se čeká na vypracování nové urbanistická studie zastavění, se kterou by městská část Suchdol souhlasila. Potom vydá stavební úřad povolení stavby na pozemku. V současnosti se jedná o investiční pozemek, kde se však s jistotou v budoucnosti stavět bude. Ze sítí je na pozemek přivedena elektřina. V zadní části pozemku stojí podsklepená, zděná chatka s elektřinou, zast. plocha 16 m2, dále menší buňka k uskladnění. Pozemek je rovinatý, momentálně oplocený, příjezd po zpevněné cestě. Pro více informací volejte ihned! - 6 -

7 Prodej stavebního pozemku m², Ke Kozím hřbetům, Praha - Suchdol Cena: ,-Kč (vč. provize RK) Pozemek m2 nepravidelného tvaru, osázený ovocnými stromy. V územním plánu veden jako území všeobecné smíšené, určené k bydlení i k širšímu využití. Na pozemku studna, v ulici před pozemkem veden obecní vodovod a elektřina; plynofikace a kanalizace v investičním plánu městské části. Výborné dopravní spojení do centra i v nočních hodinách - autobus MHD na metro Dejvická. Prodej stavebního pozemku m², Praha 6 - Suchdol Cena: ,-Kč (vč. provize RK) Nabízíme Vám rozlehlý pozemek přístupný ze zpevněné komunikace. Pozemek se nachází ve velmi klidné části, přesto nedaleko autobusové zastávky. Lze jej použít k výstavbě RD případně rozdělit na vícero pozemků. Je dostatečně široký k výstavbě příjezdové cesty k více domům, nebo ŘRD. IS jsou přivedeny k sousednímu pozemku. Na pozemku je studna a elektřinavíce info u makléře Prodej stavebního pozemku 308 m², Praha 6 - Suchdol Cena: ,-Kč (vč. provize RK) Pozemek o výměře 308m2 v lokalitě na okraji Prahy 6 (rozhraní Suchdola a Horoměřic). Přístup po nezpevněné komunikaci, na pozemku elektřina a sezónní vodovod. Výborná dostupnost do centra Prahy, vhodné i k investičním účelům - možnost stavby o celkové zastavěné ploše 61m2, v okolí již pro účely trvalého bydlení několik staveb realizováno

8 Tabulka porovnání: Obj. číslo Výměra m2 Celková cena Kč Koef. polohy Koef. stavu Koef. vybav. zdroj Koef. ostatní Cena/UP Kč/m ,10 1,00 1,00 0,90 1, , ,00 1,00 1,00 0,85 1, , ,00 1,00 1,00 0,85 1, , ,00 1,00 1,00 0,90 1, ,77 Oceňovaná nemovitost: pozemek parc.č. 1141/ ,20 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,52 Na základě výše uvedených skutečností stanovuji srovnávací hodnotu ve výši ,- Kč. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, lokalita je pro bydlení vhodná a velmi vyhledávaná. Pozitivní stránky: - kompletní občanská vybavenost - velmi dobrá dopravní dostupnost - kompletní IS, přístup po zpevněné komunikaci Negativní stránky: - neudržované pozemek vč. trvalých porostů Vzhledem k porovnání nabízených nemovitostí stanovuji cenu obvyklou ve výši ,-Kč

9 E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena ,- Kč Slovy: Třimilionysedmsettisíc Kč V Praze, dne 11. dubna vypracoval F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/2015. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/ Praha 5-9 -

10 Fotodokumentace : Mapa okolí:

11 Katastrální mapa náhled z KN: