ZNALECKÝ POSUDEK č. 85/3167/2018 O obvyklé ceně rodinného domu čp.33 na p.p.č.st.37 v k.ú.lipka, obec Horní Bradlo, okres Chrudim. Objednatel znaleckého posudku: Pan JUDr.Mgr. Vladimír Severin Adámkova 149 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro prodej Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 9.10.2018 znalecký posudek vypracovala: Jindra Humpolcová Rataje 1463 telefon: 728 376 599 e-mail: jindra@dreamnet.cz Počet stran: 5 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hlinsku 15.10.2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti podle jejího stavu a podle oceňovacích předpisů platných ke dni zpracování posudku a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lipka 33 539 53 Horní Bradlo LV: 187 Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Horní Bradlo Katastrální území: Lipka Počet obyvatel: 454 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,60 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení, nebo základní škola) III 0,70 III 0,90 IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 160,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.10.2018 za přítomnosti JUDr.Severin. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN pro k.ú. Lipka LV č. 187 - kopie katastrální mapy - znalecký posudek č. 3417/37/2015 ze dne 9.2.2015 a posudek č.096-2016/3725 ze dne 21.9.2016 - výsledky místního šetření a informace sdělené objednatelem posudku 5. Vlastnické a evidenční údaje Pavlína Vondrová, Lipka 33, 538 25 Horní Bradlo 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je rodinný dům s příslušenstvím a pozemky, který se nachází v části obce Libka. Ta leží jihozápadně od centrální části obce Horní Bradlo, kde je obecní úřad, školka, škola a obchod. V části obce Lipka je dům situován spíše v okrajové části, po levé straně průjezdové komunikace směrem od Horního Bradla. Z této průjezdové komunikace je RD přístupný po místní zpevněné komunikaci ve vzdálenosti cca 50m. V místě je možné napojení na veřejný vodovod a el.síť. Okolní terén je svažitý. 7. Obsah znaleckého posudku 1. rodinný dům čp.33 na p.p.č.st.37 2. pozemky - 2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. rodinný dům čp.33 na p.p.č.st.37 Samostatně stojící, zděný, částečně podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou byl postaven před cca 100 lety. Před 20 lety byla provedena částečná modernizace (podříznutí obvodových zdí a vložena izolace proti zemní vlhkosti, nové podlahy vč.vodorovné izolace, částečně vyměněna okna a vybudována koupelna s WC. V roce 2009 byla provedena nadezdívka s obvodovým železobetonovým věncem, provedeny železobetonové podlahy nad I.NP, nový krov včetně dvou vikýřů, tedy byla provedena vestavba obytného podkrovního podlaží, nový komín, dřevěné schodiště, střešní krytina (LINDAB), zateplení obvodového pláště včetně nové fasády a nová vstupní veranda. Dispoziční řešení sestává ze skladu v podzemním podlaží, verandy, chodby se schodišťovým prostorem, kuchyně, dvou obytných místností, koupelny a WC v přízemí a v podkroví je chodby, dvě obytné místnosti, WC a lodžie. Vytápění je elektrokotlem, ohřev vody zajišťuje el.ohřívač vody. Celkový stavebně technický stav domu po rekonstrukci je velmi dobrý. K domu náleží dřevník (3x2) a sklad nářadí (6x3,4). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2009 Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 386,- Kč/m 3 Obestavěný prostor spodní stavba: 11,22*2,3 = 25,81 m 3 vrchní stavba: (106,53*3,5)+(19,95*2,2) = 416,75 m 3 zastřešení: 106,53*2,45/2+19,95*1,25/2 = 142,97 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 585,53 m 3 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 386,- Kč/m 3 * 1,389 = 1 925,15 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 585,53 m 3 * 1 925,15 Kč/m 3 * 1,420 * 1,273= 2 037 654,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 037 654,15 Kč 2. pozemky Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 160,- 1,753 280,48 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 37 262 280,48 73 485,76-3 -
4 odst. 1 zastavěná plocha a 38 21 280,48 5 890,08 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 191/6 654 280,48 183 433,92 4 odst. 1 zahrada 191/14 537 280,48 150 617,76 Stavební pozemky - celkem 1 474 413 427,52 Pozemky - zjištěná cena = 413 427,52 Kč C. REKAPITULACE 1. rodinný dům čp.33 na p.p.č.st.37 2 037 654,20 Kč 2. pozemky 413 427,50 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 451 081,70 Kč 2 451 080,- Kč D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí, či nabídky prodeje nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná cena, realizovaná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace trhu a pro srovnatelné nemovitosti. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Pro srovnání informativně vybírám tyto objekty z nabídek realitních kanceláří:. rodinný dům - zděný o velikosti 4+1 v obci Horní Bradlo - Lipka. Dům je částečně podsklepený s půdním prostorem, po částečné rekonstrukci (okna, bezpečnostní dveře), dispoziční řešení I.NP: předsíň, chodba, obytná kuchyně, pokoj, koupelna a WC. V podkroví 3 pokoje. Celková plocha 479 m 2, užitná plocha 110 m 2. Požadovaná cena: 1 875 tis.kč (t.zn. cca 17 045,00 Kč/m 2 užitné plochy) Tento objekt je funkčně srovnatelný,nabízí horší úpravu vnitřních prostor a menší výměru pozemků.. rodinný dům roubenka o velikosti 3+1 v obci Horní Bradlo Javorné. Dům je částečně podsklepený, po rekonstrukci, dispoziční řešení sestává ze tří obytných místností, kuchyně, komory, WC a chodby, celková plocha pozemků 2838 m 2, užitná plocha 225 m 2. Požadovaná cena: 1 995 000 tis. Kč (t.zn. cca 8 866,00 Kč/m 2 užitné plochy) Tento objekt nabízí více užitných ploch, ale jedná se o roubenku. Nabídkové ceny jsou zpravidla vyšší než ceny skutečně realizované. Z uvedených nabídek je zřejmé, že cena za 1m 2 užitné plochy se pohybuje v rozmezí cca 8 866,00 až cca 17 045,00 Kč. S ohledem na lokalitu a standart oceňované nemovitosti, uvažuji pro orientační propočet s cenou cca 16 000,00 Kč/m 2 užitné plochy, tj.: užitná plocha podlahová, obytná: (126,48+(106,53*0,75)*0,85)=175,42 m 2 =zaokrouhleno=175 m 2 175 m2 x 16 000,- Kč = 2 800 000,00 Kč Cenu nemovitostí metodou srovnávací odhaduji ve výši: 2 800 000,00 Kč - 4 -
E. Obvyklá cena nemovitostí Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém styku v tuzemsku ke dni ocenění. V zákonu 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v 2 uvedeno: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena nemovitostí se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase z dostupných informací. Musí však zohledňovat specifika a odlišnosti dané oceňované nemovitosti. Porovnávací metoda je způsob ocenění nemovitostí na základě výše uvedených předpokladů. Toto srovnání je provedeno na základě znalostí místního trhu s nemovitostmi, konzultacemi s pracovníky notářských, advokátních a realitních kanceláří, informacemi z realitní inzerce, studiem realitních serverů a z vlastní databáze. Na nemovitosti vázne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a rozhodnutí o úpadku. Po zvážení všech okolností výše uvedených, tj. zejména s přihlédnutím k velmi dobré poloze nemovitosti ale i dobrému celkovému stavebně technickému stavu budovy určuji obvyklou cenu rodinného domu č.p.33 na p.p.č.st.37 v k.ú. Lipka, obec Horní Bradlo: slovy: Dvamilionyosmsettisíc Kč 2 800 000,00 Kč V Hlinsku 15.10.2018 Jindra Humpolcová Rataje 1463 telefon: 728 376 599 e-mail: jindra@dreamnet.cz F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec z oboru stavebnictví, stavby obytné a zemědělské, jmenována rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové poř.č.1143 ze dne 6.5.1986 a rozšířením z téhož dne o obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 85/3167/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 85/3167/2018. - 5 -