Znalecký posudek č. 104/30/11 o obvyklé a administrativní ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 583 s příslušenstvím a pozemkem parc. č. st. 940/6, st. 1242/1 a 598/2 v k.ú. a obci Čáslav, okres Kutná Hora Objednatel posudku: Účel posudku: Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova 394 284 01 Kutná Hora 092 EX 145/10-55 exekuční řízení Podle stavu ke dni 24.11.2011 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Kutné Hoře, 21.10.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je : ocenit nemovitost, její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to: - pozemek parcelní číslo st. 940/6, o výměře 515 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Čáslav, katastrální území Čáslav, na listu vlastnictví č. 10488 - pozemek parcelní číslo st. 1242/1, o výměře 214 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Čáslav, katastrální území Čáslav, na listu vlastnictví č. 10488 - pozemek parcelní číslo 598/2, o výměře 483 m 2, druh zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Čáslav, katastrální území Čáslav, na listu vlastnictví č. 10488 - stavba - Čáslav - Nové Město, číslo popisné 583, stojící na pozemku parc.č. st. 1242/1, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec Čáslav, katastrální území Čáslav, na listu vlastnictví č. 10488 a podat o tomto znalecký posudek, ve kterém bude uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Chrudimská 583 234 01 Čáslav Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Čáslav 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.11.2011. Znalecký posudek 104/30/11 Strana 2 (celkem 19)
4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení č.j. 092 EX 145/10-55 z 1.11.2011 - výpis z KN Katastrálního úřadu Kutná Hora k datu 4.8.2011, LV č. 10488 pro k.ú. Čáslav - snímek z katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené realitní makléřkou a zjištěné prostřednictvím internetu z realitní inzerce - projektová dokumentace na stavbu RD pro majitele mlýna z r. 1921 - projektová dokumentace na rekonstrukci rd. domku z 06/1988 - kolaudační rozhodnutí č.j. Výst. 285/2003 z 29.5.2003 - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). 5. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Ondič Jána a Ondičová Viera 6. Dokumentace a skutečnost: V archivu stavebního úřadu se podařilo dohledat částečnou projektovou dokumentaci domu. Povinná si doporučený dopis s výzvou o zpřístupnění nemovitosti převzala, byla v tomto termínu doma, ale odmítla nemovitost zpřístupnit. Byla zaměřena pouze veranda, poté mě rodina povinné vykázala. Částečné měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je rodinný dům č.p. 538 na pozemku parc. č. st. 1242/1 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 1242/1, st. 940/6 a parc. č. 598/2. Dům je napojen na veřejný rozvod el.energie, vody a kanalizace, plyn je zaveden do sloupku na hranici pozemku. Příslušenství tvoří venkovní úpravy (zpevněná plocha z dlažebních kostek, oplocení, vrata a vrátka), na pozemku parc. č. 598/2 jsou okrasné a ovocné stromy; příslušenství nemá zásadní vliv na obvyklou cenu nemovitosti, k jeho existenci bylo přihlédnuto při stanovení výsledné ceny. Žádná práva a právní závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Dle sdělení makléřky nejsou na bytové jednotky uzavřeny žádné nájemní smlouvy, objekt obývá jedna rodina. Zástavní práva a exekuční příkazy uvedené na výpisu z listu vlastnictví nejsou v ocenění zohledněny. Znalecký posudek 104/30/11 Strana 3 (celkem 19)
8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní úpravy c) Porosty c 1 ) Porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Samostatně stojící vila z roku 1922, původně sloužila jako tovární vila pro majitele mlýna. V roce 1948 proběhla podsklepená přízemní přístavba směrem k jatkám, v roce 1989 bylo vydáno stavební povolení na rekonstrukci objektu - stavebními úpravami vznikly 3 bytové jednotky - rekonstrukce byla kolaudována v roce 2003. Rozměry objektu byly převzaty z projektové dokumentace, údaje o vybavení dle realitní inzerce - z fotodokumentace a popisu. Stavba je zděná cihel a částečně z kamene (podezdívka). Původní část domu je podsklepená přízemní stavba s vestavbou podkroví v celém půdorysu, přístavba je částečně podsklepená přízemní. Střecha nad původním domem je mansardová, krytá pálenými taškami, nad přístavbou je zčásti plochá krytá falcovaným plechem, v části stanová krytá pálenými taškami. Okna jsou původní špaletová, koupelny ve standardu 80. let, ohřev vody v el. boileru, ve 2 kuchyních běžné linky a sporáky, v jedné kuchyni kuchyňská kamna na tuhá paliva. Vytápění je lokální - el. přímotopy a lokální na tuhá paliva. Dle sdělení realitní makléřky je objekt ve stavu před rekonstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1122 Znalecký posudek 104/30/11 Strana 4 (celkem 19)
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 11,2*10,05 +2,1*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0 = 188,40 m 2 1.NP: 11,2*10,05+0,45*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0+6,3*7,1 = 225,46 m 2 2.NP: 11,2*10,05+0,45*4,65 = 114,65 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 188,40 m 2 2,50 m 1.NP: 225,46 m 2 3,45 m 2.NP: 114,65 m 2 4,90 m Obestavěný prostor: 1.PP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*2,5 + = 360,38 m 3 (1,65*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0)*(1,00) 1.NP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*3,45+1,65*4,65*(4,74+0,2/ = 1 004,25 m 3 2)+(11,82*1,8+11,2*4,0)*(4,74+0,5/2)+6,3*7,1*(4, 74+2,0/3) 2.NP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*(0,8+4,9)/2 = 326,76 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 691,39 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy: betonové pasy S 100,00 2. Zdivo: cihel. zdivo S 100,00 3. Stropy: dřevěné trámové s podhledem, nad sklepem S 100,00 betonové 4. Střecha: krov dřevěný vázaný, betonová plochá S 100,00 5. Krytina: pálená krytina, falc. pozink. plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: žlaby a svody z pozink. plechu P 80,00 klemp. kce stanové střechy a verandy chybí C 20,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné štukové S 80,00 chybí C 20,00 9. Vnější obklady: není C 100,00 10. Vnitřní obklady: bělninové S 100,00 11. Schody: železobetonové monolitické s běžným S 100,00 povrchem 12. Dveře: hladké do kovových zárubní S 100,00 13. Okna: dřevěná špaletová S 100,00 14. Podlahy obytných místností: S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: S 100,00 16. Vytápění: lokální S 100,00 17. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: ocelové trubky S 100,00 20. Zdroj teplé vody: bojler S 100,00 21. Instalace plynu: C 100,00 22. Kanalizace: Z koupelen, WC a kuchyně S 100,00 23. Vybavení kuchyně: kuchyňská kamna na tuhá paliva P 30,00 S 70,00 Znalecký posudek 104/30/11 Strana 5 (celkem 19)
24. Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, vana S 100,00 25. Záchod: není S 100,00 26. Ostatní: C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 5,40 100,00 1,00 5,40 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5. Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce: P 0,80 80,00 0,46 0,29 C 0,80 20,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 8. Fasádní omítky: S 2,80 80,00 1,00 2,24 C 2,80 20,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2,20 11. Schody: S 2,30 100,00 1,00 2,30 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,10 100,00 1,00 5,10 14. Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2,10 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1,30 16. Vytápění: S 5,30 100,00 1,00 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4,20 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně: P 0,50 30,00 0,46 0,07 S 0,50 70,00 1,00 0,35 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 93,25 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9325 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 5,40 55,0 1,00 2,97 3,18 89 160 55,63 1,7690 S 5,40 45,0 1,00 2,43 2,60 63 160 39,38 1,0239 2. Zdivo: S 23,40 65,0 1,00 15,21 16,31 89 150 59,33 9,6767 S 23,40 35,0 1,00 8,19 8,78 63 124 50,81 4,4611 3. Stropy: S 9,10 80,0 1,00 7,28 7,81 89 120 74,17 5,7927 S 9,10 20,0 1,00 1,82 1,95 63 120 52,50 1,0238 4. Střecha: S 5,40 65,0 1,00 3,51 3,76 89 120 74,17 2,7888 S 5,40 35,0 1,00 1,89 2,03 63 120 52,50 1,0658 5. Krytina: S 3,30 60,0 1,00 1,98 2,12 89 94 94,68 2,0072 S 3,30 20,0 1,00 0,66 0,71 20 45 44,44 0,3155 S 3,30 20,0 1,00 0,66 0,71 20 60 33,33 0,2366 6. Klempířské konstrukce: P 0,80 80,0 0,46 0,29 0,31 63 65 96,92 0,3005 Znalecký posudek 104/30/11 Strana 6 (celkem 19)
C 0,80 20,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Vnitřní omítky: S 6,10 30,0 1,00 1,83 1,96 89 95 93,68 1,8361 S 6,10 50,0 1,00 3,05 3,27 63 70 90,00 2,9430 S 6,10 20,0 1,00 1,22 1,31 20 60 33,33 0,4366 8. Fasádní omítky: S 2,80 80,0 1,00 2,24 2,40 63 65 96,92 2,3261 C 2,80 20,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,36 20 40 50,00 1,1800 11. Schody: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,47 89 120 74,17 1,8320 12. Dveře: S 3,20 50,0 1,00 1,60 1,72 63 65 96,92 1,6670 S 3,20 50,0 1,00 1,60 1,72 20 50 40,00 0,6880 13. Okna: S 5,10 65,0 1,00 3,32 3,56 89 90 98,89 3,5205 S 5,10 35,0 1,00 1,79 1,92 63 70 90,00 1,7280 14. Podlahy obytných S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,25 63 65 96,92 2,1807 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,30 100,0 1,00 1,30 1,39 20 25 80,00 1,1120 místností: 16. Vytápění: S 5,30 50,0 1,00 2,65 2,84 63 65 96,92 2,7525 S 5,30 50,0 1,00 2,65 2,84 20 25 80,00 2,2720 17. Elektroinstalace: S 4,20 100,0 1,00 4,20 4,50 20 30 66,67 3,0002 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: S 2,90 100,0 1,00 2,90 3,11 20 30 66,67 2,0734 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 100,0 1,00 1,70 1,82 20 30 66,67 1,2134 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: S 2,70 100,0 1,00 2,70 2,90 20 40 50,00 1,4500 23. Vybavení kuchyně: P 0,50 30,0 0,46 0,07 0,08 20 25 80,00 0,0640 S 0,50 70,0 1,00 0,35 0,38 20 25 80,00 0,3040 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4,61 20 30 66,67 3,0735 25. Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,32 20 30 66,67 0,2133 26. Ostatní: C 4,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 93,26 Opotřebení: 68,3279 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 130,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9325 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2450 Základní cena upravená = 5 805,91 Kč/m 3 Plná cena: 1 691,39 m 3 * 5 805,91 Kč/m 3 = 9 820 058,11 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 68,3279 % Úprava ceny za opotřebení - 6 709 839,49 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 3 110 218,62 Kč Znalecký posudek 104/30/11 Strana 7 (celkem 19)
b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní úpravy - 10 U domu jsou běžné venkovní úpravy - zpevněná plocha z dlažebních kostek, zděný plot, kovová vrata a vrátka, oplocení do ulice ze stroj. pletiva a kov. sloupků, přípojky vody a kanalizace. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 2,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům 3 110 218,62 Kč Celkem: 3 110 218,62 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 3 110 218,62 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0250 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 77 755,47 Kč c) Porosty c 1 ) Porosty Na zahradě jsou ovocné a okrasné stromy. Pokryvná plocha porostů byla určena odhadem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 279 167,51 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 1212 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 150 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 34 550,43 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 2 245,78 Porosty - zjištěná cena = 2 245,78 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = 3 110 218,62 Kč b) Venkovní úpravy = 77 755,47 Kč c) Porosty = 2 245,78 Kč Cena objektů činí celkem 3 190 219,87 Kč Znalecký posudek 104/30/11 Strana 8 (celkem 19)
a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky jsou situované na okraji zastavěné části města, v průmyslové zóně, v těsném sousedství areálu Jatky Čáslav, v blízkosti na druhé straně hlavní příjezdové komunikace do města je pila LESS. Pozemek parc.č. st. 1242/1 je zastavěn oceňovaným rodinným domem, zastavěná plocha a nádvoří st. 940/6 tvoří uzavřený dvůr a příjezdovou cestu k domu, zahrada p.č. 598/2 na stavební pozemek navazuje směrem k železniční trati a hlavní silnici. Přístup je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, kanalizace, vody a zemního plynu. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří st. 940/6 515,00 102,62 52 849,30 Zastavěná plocha a nádvoří st. 1242/1 214,00 102,62 21 960,68 Součet 74 809,98 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 7 481,- Mezisoučet 82 290,98 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2450 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 220 682,19 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 102,62 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 598/2 483,00 102,62 49 565,46 Součet 49 565,46 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 4 956,55 Mezisoučet 54 522,01 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2450 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 58 485,32 Pozemky - zjištěná cena = 279 167,51 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 279 167,51 Kč Cena pozemků činí celkem 279 167,51 Kč Znalecký posudek 104/30/11 Strana 9 (celkem 19)
Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 11,2*10,05 +2,1*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0 = 188,40 m 2 1.NP: 11,2*10,05+0,45*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0 +6,3*7,1 = 225,46 m 2 2.NP: 11,2*10,05+0,45*4,65 = 114,65 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 188,40 m 2 2,50 m 1.NP: 225,46 m 2 3,45 m 2.NP: 114,65 m 2 4,90 m Obestavěný prostor: 1.PP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*2,5 + = 360,38 m 3 (1,65*4,65+11,82*1,8+11,2*4,0)*(1,00) 1.NP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*3,45+1,65*4,65*(4,74+0 = 1 004,25 m 3,2/2)+(11,82*1,8+11,2*4,0)*(4,74+0,5/2)+6,3*7,1 *(4,74+2,0/3) 2.NP: (11,2*10,05+0,45*4,65)*(0,8+4,9)/2 = 326,76 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 691,39 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy: betonové pasy S 100,00 2. Zdivo: cihel. zdivo S 100,00 3. Stropy: dřevěné trámové s podhledem, nad sklepem S 100,00 betonové 4. Střecha: krov dřevěný vázaný, betonová plochá S 100,00 5. Krytina: pálená krytina, falc. pozink. plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: žlaby a svody z pozink. plechu P 80,00 klemp. kce stanové střechy a verandy chybí C 20,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 Znalecký posudek 104/30/11 Strana 10 (celkem 19)
8. Fasádní omítky: vápenné štukové S 80,00 chybí C 20,00 9. Vnější obklady: není C 100,00 10. Vnitřní obklady: bělninové S 100,00 11. Schody: železobetonové monolitické s běžným S 100,00 povrchem 12. Dveře: hladké do kovových zárubní S 100,00 13. Okna: dřevěná špaletová S 100,00 14. Podlahy obytných místností: S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: S 100,00 16. Vytápění: lokální S 100,00 17. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: ocelové trubky S 100,00 20. Zdroj teplé vody: bojler S 100,00 21. Instalace plynu: C 100,00 22. Kanalizace: Z koupelen, WC a kuchyně S 100,00 23. Vybavení kuchyně: kuchyňská kamna na tuhá paliva P 30,00 S 70,00 24. Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, vana S 100,00 25. Záchod: není S 100,00 26. Ostatní: C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 5,40 100,00 1,00 5,40 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5. Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce: P 0,80 80,00 0,46 0,29 C 0,80 20,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 8. Fasádní omítky: S 2,80 80,00 1,00 2,24 C 2,80 20,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2,20 11. Schody: S 2,30 100,00 1,00 2,30 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,10 100,00 1,00 5,10 14. Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2,10 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1,30 16. Vytápění: S 5,30 100,00 1,00 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4,20 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně: P 0,50 30,00 0,46 0,07 S 0,50 70,00 1,00 0,35 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 93,25 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9325 Znalecký posudek 104/30/11 Strana 11 (celkem 19)
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 130,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9325 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 Základní cena upravená = 4 663,38 Kč/m 3 Plná cena: 1 691,39 m 3 * 4 663,38 Kč/m 3 = 7 887 594,30 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 89 roků Opotřebení: 68,328 % - 5 389 427,55 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 2 498 166,75 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = 2 498 170,- Kč Cena objektů činí celkem po zaokrouhlení 2 500 000,- Kč Znalecký posudek 104/30/11 Strana 12 (celkem 19)
Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky V územním plánu jsou pozemky určeny jako průmyslová plocha. Pozemky přiléhají jižní hranicí přímo k železniční trati, resp. k hlavní příjezdové komunikaci do města, na severovýchodu a severozápadu hraničí s areálem jatek. Popis porovnávaných pozemků: Podle zkušeností z místního trhu se pozemky pro bydlení v obci prodávají v závislosti na umístění, zasíťování a velikosti v rozmezí 650 až 900 Kč/m 2, pozemky pro komerční výstavbu se prodávají za cenu 300-500,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze pozemku v průmyslové zóně a označení pozemku v územním plánu jako průmyslová plocha odhaduji obvyklou cenu v tomto případě na 400,- Kč/m 2. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Pozemky 400,00 1,00 1,00 400,00 400,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 400,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 940/6 515 m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 1242/1 214 m 2 zahrada p.č. 598/2 483 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1212 m 2 1 212,00 m 2 á 400,- Kč/m 2 = 484 800,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 484 800,- Kč Pozemky - výsledná cena = 484 800,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 484 800,- Kč Cena pozemků činí celkem po zaokrouhlení 480 000,- Kč Znalecký posudek 104/30/11 Strana 13 (celkem 19)
Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitost je cca od 01/2011 inzerovaná k prodeji několika realitními kancelářemi, a to původně za cenu 1 699 000,- Kč, v současné době je inzerovaná cena 1 070 000,- Kč. Popis oceňované stavby Název : RD Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 1212 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 225,46 m 2 Přípojky: el., voda, kanalizace, plyn Technický stav objektu: před rekonstrukcí Garáž: v objektu Stáří objektu: 90 roků Obytné místnosti 1.PP garáž 42,34 m2 kotelna 21,96 m2 uhelna 21,96 m2 prádelna 18,68 m2 chodba 14,03 m2 sklad 6,35 m2 Užitná 1.PP 125,32 m2 1.NP zádveří 3,62 m2 chodba 13,04 m2 BYT 1 BYT 2 předsíň 4,55 m2 předsíň 10,13 m2 kuchyň 18,08 m2 kuchyňský kout 8,80 m2 pokoj 13,05 m2 pokoj 19,36 m2 pokoj 12,65 m2 pokoj 29,62 m2 koupelna 3,72 m2 pokoj 13,78 m2 WC 1,89 m2 koupelna+wc 5,07 m2 BYT 1 celkem 53,94 m2 zimní zahrada 5,96 m2 Podkroví BYT 3 předsíň+schodiště 9,11 m2 kuchyň 15,15 m2 pokoj 22,50 m2 pokoj 22,50 m2 šatna 5,65 m2 koupelna 6,52 m2 WC 2,25 m2 komora 1,98 m2 BYT 3 celkem 46,76 m2 BYT 2 celkem 92,72 m2 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 1 691,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 225,46 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 193,42 m 2 Hrubá užitná plocha PUH 335,40 m 2 Čistá užitná plocha PUČ 193,42 m 2 Znalecký posudek 104/30/11 Strana 14 (celkem 19)
Přehled porovnatelných nemovitostí 1. Realizovaný prodej RD Čáslav Okres: KH Obec: Čáslav Katastrální území: Čáslav Zóna: Rodinné domy Cena obchodovaná: 3 350 000,- Kč Datum obchodu: 11/2010 Základní charakteristika nemovitosti: Podsklepený patrový RD o dvou bytových jednotkách. Dům je zděný z tvárnic, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je stanová krytá eternitem, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Fasáda je břizolitová škrábaná, podezdívka kamenná, vnitřní omítky štukové, v koupelnách, WC, kuchyních a prádelně jsou bělninové obklady. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře hladké do kovových zárubní. Podlahy jsou převážně betonové s volně kladenými koberci, ve dvou pokojích v obou bytech jsou vlysy, v koupelnách, kuchyních a WC keram. dlažba, ve sklepě betonové podlahy, schody jsou betonové s teraco úpravou, do podstřeší stahovací kovové. V koupelně v přízemí je sprchový kout, umývadlo boiler, v patře obezděná vana, umývadlo, boiler. WC vždy umístěno samostatně. V kuchyních je plyn. sporák, dřez, kuchyňská linka a digestoř, v prádelně ve sklepě obezděná vana. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva a plynovým kotlem ve sklepě, v pokoji v patře je krb. Rodinný dům v klidné části obce, v blízkosti centra. U domu je zahrada, zděná kolna, zpevněné plochy, oplocení. Dům je napojen na rozvod plynu, vody, kanalizace a el. Stáří nemovitosti: Dům je užíván od roku 1975, v bytové jednotce v 2NP byla vyměněna kuchyňská linka, v přízemí provedena částečná rekonstrukce koupelny - sprchový kout a nový boiler, ostatní vybavení a konstrukce v původním stavu. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy Podlah. plocha (m2) Realizovaná cena 1 m2 v Kč: sklepní 88,33 6364 obytné 88,74 12728 obytné 89,30 12728 Celková cena staveb 2 828 400,- Kč Pozemky: Popis Výměra (m2) USC upravená směrná cena staveb.pl. 652 800 Celková cena pozemků 521 600,- Kč Lepší poloha nemovitosti, lepší technický stav nemovitosti, menší podlahová plocha, menší pozemek. 2. Záznam MOISES č. 15239 Okres: KH Obec: Kutná Hora Katastrální území: Kutná Hora Zóna: Centrum Adresa nemovitosti: Hradební Cena obchodovaná: 3200000,- Kč Datum obchodu: 1.2.2010 Základní charakteristika nemovitosti: Cena mírně ovlivněna časovou tísní prodávajícího. Dům v centru města, všechny IS. Dům je zděný z cihel tl. 45 cm, stropy jsou dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem, střecha sedlová krytá beton. taškami Bramac, klemp. konstrukce z pozink. plechu, omítky vnitřní štukové, fasáda vápenná hladká. Schody kamenné, dveře dřevěné do dřevěných a kovových zárubní, okna dřevěná špaletová, podlahy obytných místností v 1.NP prkenné, v 2.NP plovoucí laminátové, v ostatních místnostech jsou keram. dlažby, ve sklepě cihel. dlažba. Vytápění ústřední s plyn. kotlem, v patře plech. deskové radiátory Radik, v přízemí Likov. Vybavení koupelny standardní kvality Objekt je postaven na nestabilním podloží-svažité navážce. V nosném zdivu a stropech, zejména v přízemí jsou patrné statické poruchy (praskliny). Znalecký posudek 104/30/11 Strana 15 (celkem 19)
Dispoziční řešení: 1.PP : kotelna, prádelna, dílna a sklepní místnosti, schodiště 1.NP: vstup, chodba, kuchyň, tři obytné místnosti, WC, schodiště 2.NP: chodba, kuchyňský kout, dvě obytné místnosti, koupelna s WC, šatna, schodiště Půda: volný prostor bez vnitřního členění Stáří nemovitosti: Stavba byla postavená v roce 1904, v roce 1970 byla provedená celková modernizace včetně vestaveb koupelen a výměny rozvodů inženýrských sítí. Okna byla vyměněna v roce 1985, ústřední topení v roce 1991, střešní krytina 1997, roce 2000 byl modernizován byt v patře. Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy Podlah. plocha (m2) Realizovaná cena 1 m2 v Kč: sklepní 99 5537 obytné 199 11074 Celková cena staveb: 2752000,- Kč Pozemky: Popis Výměra (m2) USC upravená směrná cena staveb.pl. 188 1600 zahrada 92 1600 Celková cena pozemků: 448000,- Kč Výrazně lepší poloha nemovitosti, lepší stav nemovitosti. 3. Inzerce: Prodej dvougeneračního RD 2x2+1, Čáslav Číslo zakázky: 059-N00693 Počet nadzemních podlaží objektu: 2 Užitná plocha: 148 m2 Druh objektu: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Cena prodej: 1 590 000,00 Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb, provize a DPH Zastavěná plocha: 94 m2 Plocha parcely: 260 m2 Topení: Lokální - plynové Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Elektřina: 230 V Voda: Dálkový rozvod Odpad: Čistička odpadních vod pro celý objekt Plyn: Plynovod Občanská vybavenost: Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta, Supermarket, Kompletní síť obchodů a služeb Terasa: Ano Poloha objektu: V bloku Dvougenerační rodinný dům o dispozici 2+1 a 2+1 umístěn v obci Čáslav, na pozemku o výměře 260 m2. Dům je situován v okrajové a klidné části města. Do domu se vchází společnou verandou (4,4 m2). V přízemí se nachází koupelna (4 m2), WC (1 m2), komora (2,8 m2), společná chodba (11,3 m2), z které se vchází do pokoje (16,2 m2), a do kuchyně (16,3 m2). Z kuchyně se jde do obývacího pokoje (17,6 m2). Ze společné chodby vstoupíte po dřevěném schodišti do 2 NP, které je dispozičně řešené jako 1 NP. Na pozemku se nachází zděná kůlna s možností využití jako dílna. Vytápění je plynovým kotlem. Dům je částečně podsklepen. Ve městě je kompletní občanská vybavenost (lékař, městský úřad, vysoká škola, školka, škola, pošta, kino, divadlo, muzeum, úplná síť obchodů). Menší nemovitost, lepší poloha a technický standard nemovitosti. Znalecký posudek 104/30/11 Strana 16 (celkem 19)
4. Inzerce: Prodej rodinného domu v Čáslavi Evidenční číslo: 001527 Adresa Čáslav-Nové Město, Čáslav, Masarykova Cena 3 670 000 Kč/obj. Vloženo 03.01.2011 Změna 11.11.2011 Plocha 260 m2 Plocha obytná 260 m2 Plocha pozemek 417 m2 Plocha zastavěná 150 m2 Počet NP 3 Počet PP 1 Topení Lokální palivové Konstrukce budovy Cihlová Stav objektu Dobrý Sítě Plyn, 220V, Kanalizace, Telefon, Voda, pitná, Vybavení Parkování, Garáž, Sklep,, Typ budovy Řadový Umístění Centrum obce Popis nemovitosti Třípodlažní rodinný dům v ulici Masarykova. Přízemí 3 místnosti, sklad, předsíň, WC, vjezd, který může být využíván pro dvě stání aut. 1.p. kuchyň, 3 pokoje, hala, spíž, sociální zázemí 2.p. kuchyň, 3 pokoje, hala, spíš, sociální zázemí U domu je zahrada na které stojí 2 garáže a dílna. Dům je napojen na inženýrské sítě a vytápěn plynovými topidly VAF. Každé patro má samostatné měření plynu a elektrické energie. Větší nemovitost, výrazně lepší poloha a technický standard nemovitosti. Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality, velikosti pozemků a časových relací, s ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitosti se téměř rok inzeruje k prodeji, stanovuji porovnávací hodnotu na částku : Rodinný dům - výsledná cena = 1 000 000,- Kč Znalecký posudek 104/30/11 Strana 17 (celkem 19)
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 3 190 219,87 Kč 279 167,51 Kč 3 469 387,38 Kč Administrativní cena: 3 469 390,- Kč slovy: třimilionyčtyřistašedesátdevěttisíctřistadevadesát Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 2 500 000,- Kč 480 000,- Kč 2 980 000,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 480 000,- Kč 1 000 000,- Kč Obvyklá cena: 1 000 000,- Kč slovy: jedenmilion Kč V Kutné Hoře, 9.12.2011 Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com Znalecký posudek 104/30/11 Strana 18 (celkem 19)
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. deníku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 104/30/11 znaleckého V Kutné Hoře, 9.12.2011 Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com Znalecký posudek 104/30/11 Strana 19 (celkem 19)