ZNALECKÝ POSUDEK č. 3 860-26/2013 O ceně rekreační chaty č.e. 149 s pozemky stp.č. 131 a zahradou p.č. 78/35 včetně příslušenství zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk v katastrálním území a obci Oseček na LV č. 254. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - Město, Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor, Milady Horákové 321/8 602 00 Brno - Zábrdovice Stanovení ceny jako podklad pro provedení exekuce S použitím metodiky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Švec Lidická 938 290 01 Poděbrady telefon: 325 615 249 e-mail: ideal-po@idealnet.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Poděbradech 31.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti pro účely provedení exekuce 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Chata č.e. 149 Oseček Adresa předmětu ocenění: Oseček 149 289 41 Oseček Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Oseček Katastrální území: Oseček Počet obyvatel: 138 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h): ZC = C p * 2,5 = 87,50 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 254 pro kat. území a obec Oseček 2. Snímek katastrální mapy a letecký snímek 3. Usnesení č.j. 169EX 8300/11-56 vydané soudním exekutorem Mgr. Lucií Valentovou, Exekutorským úřadem Brno-Město dne 25.4.2013 4. Místní šetření provedené dne 13.5.2013 za přítomnosti Jany Burešové. 5. Realitní inzerce a vlastní databáze porovnatelných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č. 254 pro kat. území a obec Oseček je mimo jiné uvedeno : Část A LV - vlastník : Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 546004/1444, Jana Burešová, Labská 985/1, 29001 Poděbrady, vlastnictví: výhradní 546004/1444, Jana Burešová, Labská 985/1, 29001 Poděbrady, vlastnictví: výhradní Část B LV - Nemovitosti : Pozemky - st. č. 131 výměry 69 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří - p.p.č.78/35 výměry 390 m 2 - zahrada Budovy - Oseček č.e. 149 na parcele st. 131, způsob využití jiná st. - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla znalci předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nachází v chatové osadě na břehu řeky Labe a je přístupná cca 2 km pouze částečně zpevněné lesní cesty z obce Velký Osek. Hlavní objekt je přízemní rekreační chata na střední části pozemku. Pozemek vyjma levé hranice k sousedovi oplocený. Je napojen na rozvod el. energie, voda z vlastní studny, kanalizace do jímky. Věcná břemena Na LV (viz. příloha) uvedeno několik zástavních práv, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji v ocenění nejsou zohledňována z důvodu jejich výmazu po provedení dražby. Jiná práva, závady či nájemní práva nebyla zjištěna. Nemovitost se nachází dle povodňové mapy v zóně 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně. Analýza prodejnosti V současné době je na trhu nemovitostí poměrně velká nabídka rekreačních nemovitostí, která převyšuje nad poptávkou. V dané lokalitě chatové osady na břehu Labe je však poptávka vyšší a to z důvodu poměrně dobré polohy v blízkosti Poděbrad a Kolína a dobré dostupnosti Prahy (sjezd z D11cca 2 km od Velkého Oseka kde také žel. zastávka na trati Poděbrady-Libice-Kolín -Praha) Nevýhodou je přístup cca 2 km špatně zpevněné lesní cesty s výmoly, záplavová oblast a zvýšený výskyt bodavého hmyzu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata č.e. 149-3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata č.e. 149 Popis Rekreační přízemní chata s nízkým sedlovým a pultovým krovem. Původní chata stáří cca 40 let Byla postupně modernizována - zejména veškeré interiéry. Obsahuje předsíň 15,10 m 2, verandu 10,15 m 2, chodbu 5,55 m 2, zděný sprch. kout 1,50 m 2, splachovací WC s umyvadlem 2,25 m 2, kuchyňku 6,70 m 2, pokoj 14,10 m 2 a ložnici 11,45 m 2. Užitná plocha celkem : 66,80 m 2. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 5 986,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: = 69,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 69,00 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1.NP: (69)*(2,90) = 200,10 m 3 Zastřešení: = 48,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 248,10 m 3-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ B zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout IV 0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Chybí plot I -0,15 k sousedovi, záplavová oblat. 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,790 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková III 0,00 vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost - K zastávce veř. dopravy I -0,02 více jak 2 km. 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné - Velký Osek vzdálen I -0,05 cca 2 km. 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Záplavová oblast, nepevněná lesní cesta I -0,10 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,820 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,790 * 0,820 * 1,000 = 0,648 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 986,- Kč/m 3 * 0,648 = 3 878,93 Kč/m 3 CP = CU * OP = 3 878,93 Kč/m 3 * 248,10 m 3 = 962 362,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 962 362,53 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata č.e. 149 962 362,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 962 362,50 Kč Celkem 962 362,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 962 362,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 962 360,- Kč slovy: Devětsetšedesátdvatisíctřistašedesát Kč Komentář : Pro ocenění byla použita metodika administrativního předpisu, ve kterém byl v roce 2009 zaveden porovnávací způsob ocenění rekreačních objektů, který vychází z realizovaných kupních cen porovnatelných nemovitostí a díky možnosti použití koeficientů zohledňujících stav nemovitosti, její polohu a lokalitu ve které se nachází a je tedy vhodný pro stanovení ceny obvyklé. V ceně chaty stanovené porovnávacím způsobem je zahrnuta i cena pozemku, studny, venkovních úprav a trvalých porostů. V Poděbradech 31.5.2013 Ing. Jiří Švec Lidická 938 290 01 Poděbrady telefon: 325 615 249 e-mail: ideal-po@idealnet.cz - 7 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 19.10.1992 č.j. Spr. 1045/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specifikací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3 860-26/2013 znaleckého deníku. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 254 ze dne 24.4.2013 4 Snímek katastrální mapy a lececký snímek získané dálkovýmm přístupem do KN 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Katastrální mapa a letecký snímek - 13 -
Fotodokumentace - 14 -
Mapa lokality - 15 -