NEMOVITOST: Znalecký posudek -Odhad obvyklé ceny číslo 3190/35/2013 6 Bytová jednotka č. 1978/2, není vymezena na základě zákona 72/94 Sb. není tedy zapsána na listu vlastnictví. Jedná se o ocenění členských práv a povinností k družstevnímu bytu, vztahující se zejména k nájmu tohoto bytu ve družstevním bytovém domě. Adresa nemovitosti: Semanínská 1978, 560 02 Česká Třebová Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Česká Třebová, k.ú. Česká Třebová, LV: 436 Ostatní stavby: Vlastník budovy čp. 1978: Bytového družstva Pod Břízami 678, IČ:27522261, se sídlem Česká Třebová, Semanínská 1976 Vlastník pozemků st. 3303/1 a st. 3304/2: Bytového družstva Pod Břízami 678, IČ:27522261, se sídlem Česká Třebová, Semanínská 1976 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební kancelář Dražbyprost, s.r.o. Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 telefon: e-mail: DIČ: fax: Ing. Petr Schwarzbach Tyršovo nám. 92, 560 02 Česká Třebová IČ: telefon: 777 123 753 e-mail: schwarzbach@schwarzbach.cz DIČ: fax: Stanovení obvyklé ceny za odstupné za převod členských práv a povinností k družstevnímu bytu č. 2, v družstevním obytném domě čp. 1978 v ulici Semanínská v České Třebové. OBVYKLÁ CENA Současný stav 350 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 03.7. 2013 Datum zpracování : 03.7. 2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 4
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1979 změna stavby v r. rekonstrukce Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, ostatní - stoupačky SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová nesrostlá část města Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední dálkové Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů 8/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP vlastního bytu Balkon Terasa Zděný sklep Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 1978/2 1 4+1 79,45 1,85 0,00 9,00 0 0,00 90,25 3 880,00 Kč/m 2 (93,97) negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena 350 000 Kč Nehodnotí se 1 089 851,00 Kč 350 000 Kč - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Informace z: MÚ, majetkový odbor, Česká Třebová, paní Hamplová původní vlastník domu TEZA s.r.o. Česká, Jiří Kadavý stavební technik správce domu Roman Němec právní zástupce Bytového družstva Pod Břízami 678, IČ:27522261, se sídlem Česká Třebová, Semanínská 1976, vlastník domu Snímek z katastrální mapy - internetové stránky cuzk.cz Prohlídka stavby ze dne 3.07.2013. Poloha nemovitosti Město Česká Třebová je významným městem regionu, leží při silnici č.i/14, která spojuje Českou Třebovou s městy Ústí nad Orlicí, Vamberk, Náchod a je důležitým železničním uzlem na hlavním koridoru Praha - Brno nebo Olomouc. Celková občanská vybavenost odpovídá jeho velikosti. Obchodní řetězce BILLA, TESCO, KAUFLAND, LIDL, 2 x zdravotní středisko, krytý plavecký bazén, kryté zimní kluziště, tenisové a volejbalové kurty, fotbalový stadión, sjezdovka s večerním lyžováním, upravované běžecké tratě zima i léto, Zalesněné okolí města poskytuje výborné podmínky k aktivnímu odpočinku a relaxaci. Lokalita SEMANÍNSKÁ, ve které se nachází obytný dům, je nesrostlá samostatná část města. Jedná se o demograficky negativně zatíženou lokalitu. (Obytný dům se nachází v přední, relativně méně takto zatížené části). Z tohoto důvodu jsou byty (i rekonstruované) v této lokalitě těžce prodejné, obvyklá cena se pohubuje cca na jedné třetině ceny ve vlastním městě. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Jedná se o demograficky negativně zatíženou lokalitu, ve které jsou soustředěni Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby sociálně potřební občané města. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Betonové 2. Svislé konstrukce panelové montované 3. Stropy Panelové Přístup bezproblémový ze silnice na p.č. 3585/1 silnice, přes pozemky označené jako p.č. 1774/3 ttp, 1774/6 ttp. a p.č. 1785/2 st. plocha. Všechny tyto pozemky jsou ve vlastnictví Města Česká Třebová. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno List vlastnictví mně nebyl předložen, z nahlížení do katastru nemovitostí, informace o stavbě jsem zjistil, že na stavbě vázne věcné břemeno a zástavní právo smluvní. Domnívám se, že provedené rekonstrukce byly částečně financovány z úvěru, i když předseda družstva, se kterým jsem absolvoval venkovní prohlídku domu, mě informoval, že rekonstrukce byly hrazeny z naspořeného fondu oprav. Tato omezení nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněna. Dům není rozdělen podle zákona 71/1994 Sb. na jednotky, v katastru nemovitostí je evidována pouze stavba čp.1978 na p.č. st. 3303/1 a st. 3304/2 Základy betonové, nosná konstrukce montovaná panelová, střecha rovná, krytina těžká lepenka, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní úpravy povrchů jsou stěrkové, venkovní vymývaná fasáda. Vnitřní obklady keramické z roku 1995, schody prefabrikované betonové, okna plastová, dveře původní dřevěné do ocelové zárubně, vytápění a ohřev teplé užitkové vody dálkové, elektroinstalace 230 V, na plyn nelze napojit. Kuchyně je z největší pravděpodobností vybavena elektrickým sporákem, WC samostatné splachovací. Bytová jednotka 4 + 1 s příslušenstvím, které je tvořeno předsíní, koupelnou WC, balkonem a mimo jednotku v I. PP zděným sklepem. Jedná se nezateplený panelový dům čp. 1978, na st.p.č. 3303/1 a st. 3304/2 v k.ú. a obci Česká Třebová. Obytný dům postavený v roce 1979, v roce 1995 byla vyzděna nová bytová jádra, v roce 2010 provedena nová střešní krytina, v roce 2011 nová plastová okna v celém objektu, v roce 2012 nové stoupačky. - 3 -
4. Krov, střecha Rovná 5. Krytiny střech těžká lepenka 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů Stěrka 8. Úprava vnějších povrchů vymývaná fasáda 9. Vnitřní obklady keramické Keramické 10. Schody betonové prefabrikované 11. Dveře hladké do ocelové zárubně 12. Vrata nejsou osazena 13. Okna Plastová 14. Povrchy podlah betonové s PVC 15. Vytápění ÚT dálkové 16. Elektroinstalace 230 V 17. Bleskosvod je osazený 18. Vnitřní vodovod rozvod teplé a studené vody, 19. Vnitřní kanalizace napojeno na městskou kanalizaci 20. Vnitřní plynovod není proveden 21. Ohřev teplé vody ohřev dálkový centrální 22. Vybavení kuchyní kuchyňská linka, elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení obložená vana, umývadlo, WC samostatné 24. Výtahy není osazen 25. Ostatní recyklační odsávač par 26. Instalační pref. jádra Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky OCENĚNÍ Název Typ výměry Podlahová plocha Mimo sklepů a balkonu Přepočtená plocha obytná/hlavní místnost - kuchyně Byt 8,70 m 2 8,70 m 2 8,70 m 2 obytná/hlavní místnost - pokoj Byt 18,40 m 2 18,40 m 2 18,40 m 2 obytná/hlavní místnost - pokoj Byt 12,05 m 2 12,05 m 2 12,05 m 2 obytná/hlavní místnost - pokoj Byt 16,30 m 2 16,30 m 2 16,30 m 2 obytná/hlavní místnost - pokoj Byt 12,05 m 2 12,05 m 2 12,05 m 2 obytná/hlavní místnost - WC Byt 0,90 m 2 0,90 m 2 0,90 m 2 obytná/hlavní místnost - koupelna Byt 3,50 m 2 3,50 m 2 3,50 m 2 obytná/hlavní místnost - předsíň Byt 7,50 m 2 7,50 m 2 7,50 m 2 obytná/hlavní místnost - balkon Byt 1,85 m 2 0,31 m 2 sklep (mimo vlastní jednotku) sklep Byt 9,00 m 2 7,20 m 2 Celková podlahová plocha 90,25 m 2 79,40 m 2 86,91 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha - přepočtená [m 2 ] 86,91 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 22 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 912 020,00 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 34 Další životnost roků 46 Opotřebení % 43,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 089 851,00 Budoucí stav - 4 -
Porovnávací hodnota 1) Byt 3+1, 91 m², Česká Třebová Semanínská nabídka RK Byt v družstevním vlastnictví, se nachází ve 1. patře čtyřpodlažního domu, který je osazen novými plastovými okny s izolačními skly. Byt je po rekonstrukci vybaven plovoucími podlahami a zděným jádrem. Bytová jednotka je velmi prostorná, světlá a proporčně dobře řešená. Z rozměrné předsíně se vstupuje samostatně do všech místností, na WC, do koupelny, kuchyně, obývacího pokoje s lodžií, a dále do obou pokojů. K bytu patří sklep. Vytápění a ohřev teplé užitkové vody ústřední dálkové. V bytě je zavedena kabelová televize a internet. Umístění v okrajové stavebně nesrostlé části města, v blízkosti autobusová zastávka, dětské hřiště, obchod, restaurace. Nabídková cena 499 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 5 480,00 Kč/m 2. Nabízeno minimálně dva roky bez odezvy. (bytová jednotka se nachází ve stejném obytném domě ale čp. 1976) 2) Byt 2 + 1, Česká Třebová, Semanínská ulice nabídka RK. Prostorný byt 2+1 (64 m 2 ) umístěný ve třetím NP nezatepleného panelového domu. V Bytě započala rekonstrukce a je nabízen včetně nezpracovaného materiálu. Z předsíně se velice prakticky vstupuje samostatně do všech místností a také do komory. Původní bytové jádro bylo vybouráno a nahrazeno nedokončenou konstrukcí ze sádrokartonu. K bytu patří zděný sklep. Vytápění ústřední dálkové, ohřev vody také. V bytě je zavedena kabelová televize a internet. Nabídková cena 260 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 4 063,00 Kč/m 2. 3) Byt 2+1, v osobním vlastnictví, Česká Třebová Semanínská. Byt v osobním vlastnictví 2+1 s lodžií v mezipatře o podlahové ploše 68 m² se nachází v 3. nadzemním podlaží panelového domu v České Třebové na ulici Semanínská. V původním jádře je jeden rok stará kuchyňská linka včetně digestoře a sporáku. Koupelna je po renovaci, okna jsou původní dřevěná. V domě jsou nové vstupní dveře včetně schránek, na topeních jsou termostatické hlavice a odpočtová měřidla. K bytu náleží 1 sklepní koje. Prodejní cena 290 000,00 Kč, jednotková cena 4 264 Kč/m 2, realizace léto 2012. Oceňovaná jednotka se nachází ve stejné městské lokalitě jako porovnávané byty, jedná se o větší byt o které je z důvodu vyšších provozních nákladů menší zájem, vzhledem k tomu, že se jedná o družstevní byt, nelze jej zastavit z důvodu poskytnutí půjčky. Porovnávací hodnota odpovídá 350 000,00 Kč. - 5 -
Stanovení obecné ceny Prohlídka byla provedena pouze zvenčí, za přítomnosti předsedy bytového družstva (pan Pěnčik) jako zástupce majitele domu. Do vlastního bytu jsme neměli přístup, proto jsem čerpal informace o bytové jednotce pouze zprostředkovaně. Lokalita SEMANÍNSKÁ, ve které se nachází obytný dům, ve kterém je umístěna oceňovaná jednotka v I. NP je nesrostlá samostatná část města Česká Třebová. Jedná se o demograficky negativně zatíženou lokalitu. (Obytný dům se nachází v přední, relativně méně takto zatížené části). Z tohoto důvodu jsou byty (i rekonstruované) v této lokalitě těžce prodejné, obvyklá cena se pohubuje cca na jedné třetině ceny ve vlastním městě. Výhody : v roce 1995 bylo vyzděno nové bytové jádra, v roce 2010 provedena nová střešní krytina, v roce 2011 nová plastová okna v celém objektu, v roce 2012 nové stoupačky. Nevýhody : nejpodstatnější nevýhoda je lokalita, ve které se obytný dům nachází. Jednotky zde jsou velmi těžce prodejné. Nezateplený panelový dům bez výtahu, přístup po předsazeném schodišti. Na základě výše uvedených skutečností s zejména s ohledem k jejímu umístění a současnému stavu odhaduji obecnou cenu za odstupné za převod členských práv a povinností k družstevnímu bytu ve výši: 350 000,00 Kč Slovy: Třistapadesáttisíckorunčeských. V České Třebové dne 03.7. 2013 Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Informace o stavbě, získané z internetových stránek CZK.cz 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1-6 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 09.11.1990, č.j. Spr.1616/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 3190/35/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu stejného čísla. V České Třebové dne 03.7. 2013 Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová - 7 -
- 8 -