Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 68 / 2017 Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor v současném stavu Účel ocenění přecenění - původní ocenění č. 65/2014 Předmět ocenění Budova RD, LV č. 57 na pozemku parc.č. St. 171 pozemek parc.č. St. 171, LV č. 57 (0 m2, ) pozemek parc.č. 647/3, LV č. 57 (0 m2, ) pozemek parc.č. 647/4, LV č. 57 (0 m2, ) včetně příslušenství Adresa Kraj Jihomoravský kraj Obec Chvalkovice Počet obyvatel 248 Kat. území Chvalkovice Ulice - č.p. 115 Část obce dle LV Chvalkovice Objednatel odhadu GE Money Bank, a.s. Vyskočilova č.p. 1422 č.o. 1a 140 28 Praha 4 Tel. E-mail Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky banky Ano Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: 355967 Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ Zpracováno pro GE Money Bank, a.s. Kocian Pavel - Brno, Říčanská 970/23 Vypracoval Drbal Jaroslav Dne 18.8.2017 Licence číslo Pustiměřské Prusy 184 Ke dni 7.8.2017 683 21 Pustiměř 0280 email: jaro.drbal@seznam.cz tel: 602 758565 517333400 Prohlídka dne 7.8.2017 517347762 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha 105.4 m 2 9 200 Kč/m 2 969 700 Kč Samostatné pozemky 364 m 2 500 Kč/m 2 182 000 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 1 150 000 Kč Jeden milion stopadesát tisíc Kč - 1 -
Nemovitá věc nevykazuje žádné závažné kladné vlivy na obvyklou cenu, jedná se o nemovitou věc s provedenou částečnou opravou a modernizací. Záporné vlivy - u domu není garáž, starší RD, běžná venkovská zástavba, pouze základní občanská vybavenost obce, okrajová část okresu Vyškov, delší dojížděcí vzdálenosti do okresního města Vyškov a do města Bučovice - správní centrum pro obec. Původní tržní ocenění z předchozího ocenění 1 200 000 Kč Jeden milion dvěstě tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO ANO ANO Zástavní právo zapsané na LV Na LV č. 57 je v části C zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní pro GE Money Bank, a.s. Nemovité věci zůstávaí i nadále v zástavě u tého banky. Dále je zde zapsáno zástavní právo exekutorské. Výše uvedená zástavní práva se v tomto ocenění nezohledňují. Probíhající obnova operátu Vyjádření k upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu, vyznačeného v části "Plomby a upozornění" LV č. 57 pro k.ú. Chvalkovice : na KP Vyškov bylo zjištěno, že zápis, který je na LV vyznačen od roku 2014, upozorňuje na blížící se digitalizaci v tomto k.ú. a s tím spojené možné změny výměr, parc.čísel nebo slučování parcel. Jiné riziko 1. Na LV č. 57 je v části C zapsáno zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovité věci. 2. Prohlídka a zaměření oceňované nemovité věci nebyla umožněna. Ocenění se provádí na základě vnější prohlídky domu od ulice a dle popisu interiéru, výčtu místností, jejich výměr, vybavení a příslušenství, dle původního ocenění č. 584/61/2011. Předpokládá se obdobný stav interiéru domu jako v roce 2011, jsou však možné drobné rozdíly, vzniklé neumožněním prohlídky domu. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 57, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov 18.8.2017. Snímek kat. mapy pro k.ú. Chvalkovice, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov 18.8.2017. Původní nabývací titul Kupní smlouva ze dne 8. 12. 2003. Původní odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 584/61/2011 ze dne 8. 12. 2011. Fotodokumentace domu z původního ocenění č. 584/61/2011 a ze dne 7. 8. 2017. Fotomapa obce Chvalkovice s vyznačením polohy oceňovaných nemovitých věcí. Plán obce Chvalkovice s vyznačením polohy oceňovaných nemovitých věcí. Mapa regionu s vyznačením polohy obce Chvalkovice. Datum předání kompletních podkladů 18.8.2017 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 57, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov 18.8.2017. Snímek kat. mapy pro k.ú. Chvalkovice, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov 18.8.2017. Původní nabývací titul Kupní smlouva ze dne 8. 12. 2003. Fotodokumentace domu z původního ocenění č. 584/61/2011 a ze dne 7. 8. 2017. Fotomapa obce Chvalkovice s vyznačením polohy oceňovaných nemovitých věcí. Plán obce Chvalkovice s vyznačením polohy oceňovaných nemovitých věcí. Mapa regionu s vyznačením polohy obce Chvalkovice. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Chvalkovice je menší, téměř okrajovou obcí okresu Vyškov, leží asi 22 km jihovýchodně od města Vyškov, s průměrnými dopravními poměry do okolí (autobus), s již trvale probíhající výstavbou rodinných domů (nyní cca 2 RD ve výstavbě), se základní občanskou vybaveností a infrastrukturou, se stálým zájmem o koupi rodinných domů a o stavební pozemky Poloha obce v regionu je poměrně nevýhodná a to zejména z důvodu delší vzdálenosti do okresního města Vyškov, které je správním centrem pro obec. V rámci regionu ani v rámci ČR se nejedná o obec zvláštního významu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Poloha v obci okrajová část-zástavba RD Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Ne Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem Ano Dům je postaven při vedlejší slepé zpevněné komunikaci na odbočce do vedlejší ulice s průměrnou dostupností občanské vybavenosti - obchod, restaurace, mateřská škola, kulturní dům, drobné služby, obecní úřad. Jedná se o obec se základní občanskou vybaveností, s průměrným dopravním spojením s okolím do měst Vyškov a Bučovice. Kompletní občanská vybavenost je ve městě Vyškov (cca 22 km) a Bučovice (cca 12 km), které je správním městem pro obec. Přístup a příjezd ze zpevněné, mírně sklonité asfaltové komunikaci na parc.č. 1640 (ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník Obec Chvalkovice) a parc.č. 1659/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace, parcela není zapsána na LV) - ověřeno dálkovým přístupem do KN. V komunikaci před domem jsou inženýrské sítě (elektro, vodovod, dešťová kanalizace, zemní plyn), na které je RD napojen. Uvedené inženýrské sítě jsou vedeny přes obecní pozemek. Polohu domu v obci lze celkově hodnotit jako v obci průměrnou. Dům je situován mimo záplavové území. Obec leží v průměrné nadmořské výšce 337 metrů, katastrální výměra obce je 6,94 km2. Území obce je výškově rovinaté až středně sklonité, oceňované nemovité věci jsou situovány v mírně sklonité části obce. V okolí obce jsou pole a lesy. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 38 Km Informace o nemovitosti Prohlídku a zaměření nem. věci nebylo možné provést a to ani po několikanásobné snaze tel. o kontakt s klientem a ani při pokusu o návštěvu na místě (celkem 2x), telefonní číslo již neexistuje. Byla provedena venkovní prohlídka a foto č.p. 115 - stav exteriéru domu je stejný jako v roce 2015. Předpokládá se i stejný stav interiéru domu. Oceňovaný RD č.p. 115 je postaven na stav.pozemku parc.č. St. 171 -zast. plocha jako krajní řadový, třípodlažní (část.1.pp, 1.NP, část.2.np). Dům je ke dni ocenění zřejmě využíván výhradně k obytným účelům, neobsahuje žádné provozní ani pronajaté prostory. Jako celek má dům ve smyslu ust. 2, písm. a) odst. 1 vyhl.č. 501/2006 Sb. charakter rodinného domu. Vstup do domu je přímo z ulice z obecní zpevněné komunikace na parc.č. 1640. Přízemí obsahuje dle původního odhadu halu, kuchyni, letní kucbyni, dvě chodby, obývací pokoj, ložnici, spíž, koupenu, WC, prádelnu a průjezd do dvora. V částečném 2.NP je jeden pokoj. Dům je částečně podsklepen jedním sklepem. Dům jako celek obsahuje jeden byt velikosti 3 + 1 se základním příslušenstvím. Podkroví není upraveno k účelovému využití, je zde volný půdní prostor. Půdorysná dispozice je průměrná, dům svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení s - 3 -
průměrným standardem. Prvky PSV jsou pro daný druh stavby převážně standardního provedení. Dům je napojen na přípojku elektro 230/400V, obecní vodovod a zemní plyn. Likvidace odpadních vod je v jímce na vyvážení. Zahrada parc.č. 647/4 je situována před domem, ke dni ocenění je užívána jako předzahrádka a příjezd k domu. Zahrada parc.č. 647/3 je situována za domem, je užívána jako zahrada u domu. Celkový stavební stav domu je průměrný, závažné stavební závady na konstrukcích a prvcích nebyly při prohlídce zjištěny. Původní stáří domu ke dni ocenění činí min. asi 85 roků. V minulosti byla provedena oprava, přístavba do dvora a modernizace na současný stav a plynofikace. Rozsah a stáří oprav není možné zjistit bez prohlídky domu, která však nebyla umožněna. Konstrukce původní části domu jsou vesměs původní ve stáří asi 85 roků, prvky PSV byly v minulosti z převážné části vyměněny nebo nově zřízeny. Celková doba technické životnosti domu je stanovena na 125 roků. Celkové procento opotřebení činí při zohlednění opravy, přístavby a modernizace na zaokr. 52%. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1640 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 151.6 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Hospodářská stavba Zděná vedlejší stavba ve dvoře za domem se sedlovou střechou. Stav je průměrný, údržba zanedbaná 22.5 42 Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 85 Opotřebení odhadem 52 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Přípojka elektro je vedena nadzemním vedením na konzolu v domě, rozvod dešťové kanalizace a zemního plynu je v obecní komunikaci před domem. - 4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 11/2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 128.3 m 2 Podlahová plocha 107.2 m 2 Celková výměra všech pozemků 326.0 m 2 Cena za nemovitost 1 185 000 Kč 11 100 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 067 000 Kč 9 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD v obci Topolany, v lokalitě s upraveným okolím, s dobrými přístupovými poměry do centra, v dobré dostupnosti občanské vybavenosti, která je v obci základní. RD střední řadový, přízemní, konstrukce zděná se sedlovou střechou. Dům obsahuje jeden byt 3 + 1 v přízemí, základní vybavení a příslušenství (chodba, koupelna s WC, šatna, spíž, kotelna a pod.). Je napojen na přípojku elektro 230/400V, vodovod, jednotnou kanalizaci a zemní plyn. RD byl postaven v roce 1930, původní stáří činí 87 roků. Částečná oprava a modernizace spojená s výměnou pouze části prvků PSV byla provedena v roce 1992. Celkově se jedná o objemově menší RD s hospodářskou stavbou ve dvoře a zahradou, situovaný v obdobné lokalitě. Výhody - RD v klidné část obce, lepší dispoziční řešení, zahrada. Nevýhody - komunikace před domem, původně starší RD. Realizace prodeje v listopadu 2016, vlastní ocenění pro daňové účely, kupní smlouva, informace od prodávajícího, cena dosažená při standardním prodeji. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 3/2017 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 122.8 m 2 Podlahová plocha 103.5 m 2 Celková výměra všech pozemků 625.0 m 2 Cena za nemovitost 1 230 000 Kč 11 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 107 000 Kč 10 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD v obci Nové Hvězdlice (lepší lokalita) v centrální části obce, v lokalitě se zástavbou RD, s dobrými přístupovými poměry do centra, v dobré dostupnosti občanské vybavenosti, která je v obci základní. RD krajní řadový, přízemní, konstrukce zděná se sedlovou střechou. Dům obsahuje jeden byt 2 + kk v přízemí a dvorní přístavbě, základní vybavení a příslušenství (předsíň, koupelna, WC, spíž, kotelna a pod.). Je napojen na přípojku elektro 230/400V, obecní vodovod, jednotnou kanalizaci a zemní plyn. RD byl postaven v roce 1925, původní stáří činí 92 roků. Částečná oprava a modernizace spojená s výměnou části prvků PSV byla provedena v roce 1998. Celkově se jedná o objemově srovnatelný RD s vedlejší stavbou ve dvoře a zahradou, situovaný v lepší lokalitě. Výhody - RD po částečné opravě, klidná část obce, zahrada. Nevýhody - RD v blízkosti komunikace, není garáž. Realizace prodeje v březnu 2017, vlastní ocenění pro úvěr, návrh kupní smlouvy, informace od kupujícího, cena zřejmě dosažená při standardním prodeji. - 5 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 4/2017 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 131.0 m 2 Podlahová plocha 117.2 m 2 Celková výměra všech pozemků 1025.0 m 2 Cena za nemovitost 1 065 000 Kč 9 100 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 959 000 Kč 8 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD v obci Moravské Málkovice (horší lokalita), v okrajové část, v lokalitě s upraveným okolím, s dobrými přístupovými poměry do centra, v dobré dostupnosti občanské vybavenosti, která je v obci základní. RD krajní řadový, přízemní, částečně podsklepený, konstrukce zděná se sedlovou střechou. Dům obsahuje jeden byt 3 + 1 v přízemí, základní vybavení a příslušenství (chodba, koupelna s WC, spíž, kotelna, veranda a pod.). Je napojen na přípojku elektro 230/400V, obecní vodovod, jednotnou kanalizaci a zemní plyn. RD byl postaven asi v roce 1930, původní stáří činí asi 87 roků. Poslední částečná oprava a modernizace spojená s výměnou převážné části prvků PSV byla provedena v roce 2001. Celkově se jedná o objemově mírně větší RD s kolnou ve dvoře a zahradou, situovaný v mírně horší lokalitě. Výhody - RD v klidné část obce, lepší dispoziční řešení. Nevýhody - není garáž, blízkost komunikace Realizace prodeje v dubnu 2017, vlastní ocenění pro daňové účely, kupní smlouva, informace od kupujícího, cena dosažená při standardním prodeji. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 5/2017 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 147.5 m 2 Podlahová plocha 122.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 652.0 m 2 Cena za nemovitost 1 150 000 Kč 9 400 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 035 000 Kč 8 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -
RD v obci Rostěnice-Zvonovice, část Zvonovice, ve střední části, v průměrné lokalitě, s dobrými přístupovými poměry do centra, v průměrné dostupnosti občanské vybavenosti, která je v obci základní. RD střední řadový, přízemní, konstrukce zděná se sedlovou střechou. Dům obsahuje jeden byt 3 + 1 v přízemí a dvorní části, základní vybavení a příslušenství (předsíň, chodba, koupelna, WC, spíž, kotelna a pod.). Je napojen na přípojku elektro 230/400V, obecní vodovod, jednotnou kanalizaci a zemní plyn. RD byl postaven v roce 1938, původní stáří činí 79 roků. Částečná oprava a modernizace spojená s výměnou části prvků PSV byla provedena v roce 1995. Celkově se jedná o objemově menší RD se zahradou, situovaný v lepší lokalitě. Výhody - RD po opravě, zahrada, lepší dispoziční řešení. Nevýhody - blízkost komunikace, není garáž, záplavová zóna 2. Realizace prodeje v květnu 2017, informace od RK, cena dle RK již dosažená při standardním prodeji, smlouva o smlouvě budoucí. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 8 200-10 700 Kč/m 2 959 000-1 107 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 9 200 Kč/m 2 Oceňovaný RD je porovnáván s obdobnými nemovitými věcmi - rodinnými domy, které byly dle vlastní databáze a dle provedeného šetření u realitních kanceláří zobchodovány v okolních obcích - srovnatelné lokality, v roce 2016 a 2017. Jedná se o obdobné RD, vesměs po provedené částečné opravě a modernizaci. Celkem bylo porovnáno odhadcem šest obdobných srovnatelných nemovitých věcí s to čtyři z databáze odhadce a dvě od informací realitních kanceláří, které byly porovnány s databází odhadce. Pro stanovení porovnávací hodnoty byly vybrány čtyři objekty, které se svým rozsahem a stavebně technickým stavem nejvíce přiblížily oceňované nemovité věci. Cena obvyklá je redukována odhadcem vzhledem k poloze, provedení, standardnímu vybavení, nabídkovým cenám i celkovému trendu cen obdobných nemovitých věcí. Prodejní ceny srovnávaných RD se pohybují v rozsahu od 1,065 do cca 1,230 mil. Kč, od cca 8.200 do cca 10.700 Kč/m2 podlahové plochy (po provedené redukci). Porovnávané RD jsou vesměs v obdobném nebo lepším stavu, po provedené částečné opravě a modernizaci. Oceňovaný RD je situován v téměř okrajové části obce, má vesměs obdobná nebo horší porovnávaná cenotvorná kritéria jako porovnávané RD. Budoucí obvyklá cena je stanovena s ohledem na tyto skutečnosti na 1,150 mil. Kč, t.j. 9.200 Kč/m2 obytné podlahové plochy. Porovnáním oceňovaného rodinného domu s výše uvedenými nemovitými věcmi, zhodnocením současné situace na trhu s nemovitými věcmi, lokality, polohy domu v obci a polohy obce v regionu, technického stavu domu a dalších aspektů stanovuji současnou obvyklou cenu oceňovaného rodinného domu č.p. 115 s pozemky parc.č. St. 171 -zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 647/3 -zahrada a parc.č. 647/4 -zahrada (stavba RD je součástí pozemku parc.č. St. 171), se všemi součástmi a příslušenstvím na 1,150.000,- Kč. Za tuto cenu lze oceňované nemovité věci zobchodovat s vyloučení stavu tísně a nepředvídaných negativních změn na trhu s nemovitými věcmi. Vypracoval Licence číslo 0280 Drbal Jaroslav Pustiměřské Prusy 184 683 21 Pustiměř podpis - 7 -
Fotodokumentace Pohled přední Pohled přední Pohled boční Pohled přední - 8 -