Znalecký posudek č. 6650 130/2018 a) v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovité věci pozemku parcelní číslo 4768/4 v katastrálním území Javorník nad Veličkou, obci Javorník, okrese Hodonín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/25 602 00 Brno Usnesení č.j. 169 EX 2238/13 93 ze dne 27. 4. 2018, doručeno 16. 5. 2018 Účel posudku: ocenění nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni 6. 6. 2018 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 1276/9 769 01 Holešov Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1x v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Holešově, dne 9. června 2018 1
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 27. 4. 2018 č.j. 169 EX 2238/13 93. Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu a její součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemek parcelní číslo 4768/4 orná půda v katastrálním území Javorník nad Veličkou, obec Javorník, okres Hodonín. 2. Informace o nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: Jihomoravský Hodonín Javorník Javorník nad Veličkou 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální Javorník nad Veličkou, LV č. 2320 ze dne 26. 4. 2018 2) Usnesení soudního exekutora ze dne 27. 4. 2018 Zjištěné znalcem: 1) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 2) Informace o obci a okolí z internetových serverů 3) Kopie katastrální mapy, ortofoto dle cuzk.cz 4) Malý lexikon obcí 2017 5) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 6) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 4. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 5. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 457/2017 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 547/2017 Sb. b) Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, 2
které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného užití oceňovaného pozemku bude zjištěna cena obdobných prodaných pozemků, pokud toto nebude možné tak cena nabídek obdobných pozemků, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u pozemků: lokalita, účel užití, vybavenost, velikost, komerční využití, charakter a úroveň zastavěnosti, právní stav a zohlednění věcných práv. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovaným pozemkem a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu pozemku, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2320 je pan Jan Hrbáček, nar. dne 19. 5. 1952 přihlášen na adrese obecního úřadu, 696 74 Javorník 207 vlastníkem oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 4768/4 orná půda o celkové výměře 7275,0 m 2 v katastrálním území Javorník nad Veličkou, obec Javorník, okres Hodonín. 7. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického nevázne na oceňovaném pozemku žádné věcné břemeno. Dle evidence LPIS parcela není užívána nájemním způsobem, ve skutečnosti obhospodařována je. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitosti dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Jedná se o zemědělskou půdu, přírodní živly tuto plochu neohrožují. Radonové riziko se neuvažuje. 9. Základní popis lokality: Obec Obec Javorník patří územně do okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Obec Javorník nad Veličkou se rozkládá více jak 40 kilometrů východně od Hodonína a leží u slovenských hranic. Na území této vesnice má hlášeno trvalý pobyt 716 obyvatel (Malý lexikon obcí 2017). V obci najdeme základní 3
občanskou vybavenost škola, školka, obchod, hospoda, knihovna, kostel a hřbitov. Doprava do obce je možná autobusy a lokální železniční linkou. Javorník nad Veličkou leží v průměrné výšce 312 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 2443 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je pozemek evidovaný jako orná půda, který je aktivně užíván k zemědělským účelům. Pozemek je součástí rozsáhlého zemědělského honu situovaného jižně od zastavěného území obce. Pozemek je aktivně obhospodařován, ve veřejném rejstříku půdy LPIS není evidován nájemce. V případě zemědělské půdy jde o parcelu bonitovanou půdně ekologickou jednotkou, jsou zde uplatněny přirážky k ceně zemědělské půdy a to pro obec sousedící s obcí s počtem 2 5 tis. obyvatel. Nebyly zjištěny skutečnosti pro aplikaci srážek se základní ceny. Pozemek je užíván v souladu s evidencí v katastru nemovitostí. Obsah ocenění: 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 4768/4 v katastrálním území Javorník nad Veličkou, obci Javorník B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 547/2017 Sb. 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 4768/4 v katastrálním území Javorník nad Veličkou, okres Hodonín Ocenění zemědělského pozemku dle 6 vyhlášky: Zemědělský pozemek parcelní číslo 4768/4 Obec Katastrální území Kraj Velikost podílu Javorník Javolník nad Veličkou Jihomoravský 1 Počet obyvatel Přirážky dle přílohy č. 5 vyhlášky Srážky dle přílohy č. 5 vyhlášky Plocha celkem Malý lexikon obcí 2017 1.8.2 - uzemí obce sousedící s obcí s počtem obvytel 2-5 tisíc bez srážek m 2 1230 20,00% 0,00% 7 275,0 Parcelní číslo Výměra (m 2 ) BPJE Základní cena (Kč/m 2 ) Upravená cena (Kč/m 2 ) CP = ZC * P * podíl 4768/4 7 275,0 62411 7,16 8,59 62 506,80 Cena pozemku celkem CP (Kč) 62 506,80 Administrativní cena nemovité věci ke dni ocenění (zaokrouhleno) 62.510,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 4768/4 v katastrálním území Javorník nad Veličkou, obci Javorník, okres Hodonín Předmětem ocenění je pozemek orné půdy v katastrálním území Javorník nad Veličkou, okres Hodonín. Půda na pozemku je dle hodnoty BPEJ průměrné zemědělské kvality, parcela tvoří součást rozsáhlého zemědělského honu jižně od zastavěné části obce Javorník. Pozemek je aktivně obděláván, uživatel není evidován. V této lokalitě došlo v posledním období k několika prodejům obdobných pozemků: 4
Analýza trhu: Uskutečněné prodeje zemědělských pozemků a podílu na pozemcích v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 29. 12. 2017 Číslo řízení: V-11271/2017-706 Popis: Uskutečněný prodej podílu na zemědělských pozemcích. Cena za převáděný podíl 10.000 Kč. Cena: 9,58 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 podíl na ploše Prodej č. 2 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 23. 1. 2018 Číslo řízení: V-627/2018-706 Popis: Uskutečněný prodej pozemků o celkové ploše 9560,0 m 2. Celková sjednaná cena činila 114.700,00 Kč. Cena: 12,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 pozemky jen o málo větší plochy Prodej č. 3 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 24. 1. 2018 Číslo řízení: V-649/2018-706 Popis: Uskutečněný prodej pozemků o ploše 4184,0 m 2. Celková sjednaná cena činila 82.035,00 Kč. Cena: 19,60 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 srovnatelné zboží Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů prodejů: Označení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 9,58 1,00 1 9,58 Prodej č. 2 12,00 1,00 3 12,00 Prodej č. 3 19,60 1,00 3 19,60 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 14,91 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu využití (hodnocení 0,8 1,2) Zemědělské pozemky jsou aktivně obhospodařovány. Poloha je k tomuto účelu vhodná, s dobrým přístupem. Všechny pozemky jsou prakticky totožné. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek je ve výlučném vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K posuzovanému pozemku není veden nájemní vztah a je aktivně obhospodařován 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek nespadá pod zvláštní ochranu z hlediska životního prostředí. Nejsou známy žádné omezující vlastnosti jeho užívání. 5
Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 14,91 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 1,00 2 Vlastnikcé vztahy 1,02 3 Právní vztahy 1,05 4 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 15,97 Základní upravená cena dle metody srovnání je 15,97 Kč/m 2. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny zemědělské půdy, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 8,59 Kč/m 2, cena srovnávací ve výši 15,97 Kč/m 2. Pozemek je obhospodařován, uživatel není znám. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzovaný pozemek ve výši: Obvyklá cena nemovité věci ke dni ocenění 110.000,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci Srovnávací cena nemovité věci 62.510,00 Kč 116.180,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 2320, tj. pozemku parcelní číslo 4768/4 v katastrálním území Javorník nad Veličkou, obec Javorník, okres Hodonín vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: 110.000,00 Kč Slovy: jednostodesettisíc korun českých V Holešově, dne 9. června 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6649 130/2018 a) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 134/18. 6
D. Přílohy: Mapové podklady: Kopie katastrální mapy podložená ortofotem s pozemkem parcelní číslo 4768/4 v katastrální území Javorník nad Veličkou, okres Hodonín. Fotodokumentace: Pozemek parcelní číslo 4768/4 v katastrální území Javorník nad Veličkou, okres Hodonín je součástí tohoto honu 7
Výpis z katastru nemovitostí: 8