Znalecký posudek č. 330/26/17 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků parc. č. 132/6 a 138/5 v k.ú. a obci Soběšín, okres Kutná Hora. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor Exekutorského úřadu Prostějov Dolní 71 796 01 Prostějov 018 EX 16177/16-020 exekuční řízení Podle stavu ke dni 10. 6. 2017 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112, lenka.vachova@gmail.com Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Kutné Hoře 17. 6. 2017
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek týkající se těchto nemovitých věcí ve výlučném vlastnictví povinného, a to: Ve svém posudku znalec určí: Cenu obvyklou (dle 66 odst. 5 zákona č. 120/2001 Sb.) nemovitých věcí specifikovaných výše, tj. ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky č. 132/6 a 138/5 Adresa nemovitosti: Soběšín 285 09 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Soběšín Katastrální území: Soběšín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 6. 2017 za přítomnosti znalkyně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení č.j. 018 EX 16177/16-020 z 23. 5. 2017 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora k datu 15. 5. 2017, LV č. 10026 pro k.ú. Soběšín - snímek z pozemkové mapy prostřednictvím sítě internet - informace sdělené zástupcem spol. ZAS Zbizuby - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace z územního plánu zjištěné na stavebním úřadě v Uhlířských Janovicích - územní plán obce Soběšín - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - 2 -
5. Metody ocenění OBVYKLÁ CENA je podle zákona č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, do její výše se ale nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. HODNOTA TRŽNÍ - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. (Schválená definice dle IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2003). - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Administrativní cena - ocenění pozemku na základě bonity podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.). Metoda výnosová - při zjištění výnosové hodnoty kritériem ceny nemovitosti je zisk, který cena vložená do pořízení nemovitosti přinese formou nájemného (dosažitelné nájemné po odpočtu nákladů). Nájemné musí být reálně dosažitelné. Porovnávací metoda - při porovnávací metodě kritériem ceny nemovitosti je cena, která byla dosažena v daném místě a čase při prodeji obdobných nemovitostí (ceny nemovitostí nabízených v realitní inzerci se mohou též použít, upraví-li se příslušnými koeficienty), ze všech metod je tato nejvíce používaná. Pro ocenění zemědělského pozemku se tato metoda jeví jako nejvhodnější, neboť existuje dostatečný soubor srovnatelných nemovitostí. 5. Vlastnické a evidenční údaje Ďurček Jan 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. - 3 -
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitá věc jsou pozemky situované v katastru obce Soběšín. Pozemek parc. č. 132/6 je v územním plánu obce určen jako zemědělská půda, pozemek je užíván jako zemědělský pozemek k pěstování zemědělských plodin (není to trvalý travní porost) - je obhospodařován společností ZAS Zbizuby a.s, nájemní smlouva ale uzavřena není. Pozemek parc. č. 138/5 je v KN evidován jako ostatní plocha dobývací prostor, v seznamu aktivních dobývacích prostorů ale zapsán není, jedná se o pozemek v prostoru bývalé cihelny; v územním plánu je určen jako travní porost, není zahrnutý do zastavěného, ani do zastavitelného území obce. Žádná práva a právní závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní práva, exekuční příkaz a zahájení exekuce uvedené na výpisu z listu vlastnictví nejsou v ocenění zohledněny. - 4 -
B. Posudek Porovnávací hodnota pozemek parc. č. 132/6 Pozemek je přístupný přímo z veřejné komunikace, přesto neleží v místech, kde by bylo možné v dohledné době uvažovat s jiným než stávajícím využitím. Pro porovnání byla použita cenová mapa zemědělských pozemků společnosti FARMY.CZ a realitní inzerce zemědělských pozemků v obdobných lokalitách. Při stanovení tržní hodnoty byly u těchto inzercí uvažovány odhadnuté koeficienty prodejnosti. Přehled porovnatelných nemovitostí 1. Podíl 1/2 na 2 ha Hostovlice u Čáslavi Číslo:8409 Obec:Hostovlice Okres:Kutná Hora Výměra:10 950 m² Cena:372 300 Kč (34 Kč/m2) FARMY.CZ exkluzivně nabízí spoluvlastnický podíl 1/2 na pozemku o výměře 21.900 m² v katastrálním území Hostovlice u Čáslavi. Jedná se o ornou půdu. Na pozemek je uzavřená pachtovní smlouva s výpovědní lhůtou 5 let. Katastrální území: Hostovlice u Čáslavi Celková výměra: 1/2 podíl na 21.900 = 10.950 m² Svažitost: rovina Nadmořská výška: 290 m.n.m. Vzdálenosti: Čáslav 8 km Výrazně lepší bonita pozemku (16,32 Kč/m2 oproti 5,53 Kč/m2 u oceňovaného pozemku) a lepší lokalita. 2. Podíl na 10 ha orné půdy u Kutné Hory Číslo:8203 Obec:Třebešice Okres:Kutná Hora Výměra:31 082 m² Cena:32 Kč / m² FARMY.CZ exkluzivně nabízí podíly o výměře 31.082 m² na pozemcích o celkové výměře 98.146 m². Jedná se o podíly různé velikosti, převážně 2/6 na orné půdě, z čehož menší část se nachází v katastrálním území Neškaredice, větší pak v k.ú. Třebešice. Podíl o výměře 1,15 ha je propachtován do 30.9 2025, podíl o výměře 1.921 m² se sedmiletou výpovědní lhůtou. V roce 2014 byly zahájeny v Neškaredicích i Třebešicích komplexní pozemkové úpravy. Katastrální území: Třebešice, Neškaredice Celková výměra: 31.082 m² Počet bloků: 6 Svažitost: rovina až mírný sklon Nadmořská výška: 250 m.n.m. Přístup z cesty: ne Pozemkové úpravy: neproběhly Nájemní smlouva: s výpovědní lhůtou 7 let Aktuální nájemné: 4.500 Kč / ha / rok a 3.500 ha / rok Vzdálenosti: Kutná Hora 6 km, Čáslav 6 km Možnosti využití: zemědělská činnost Srovnatelná bonita, lepší lokalita. - 5 -
3. Zbizuby Vranice, pozemek 9.524 m² ID: 543-090899 (2017021) Prodej: 133.300 Kč (14,- Kč/m2) Prodám zemědělské pozemky KÚ Vranice, okres Kutná Hora. Parcely zjednodušené evidence č. 359/1 a 361 mají charakter trvalého travního porostu a výměru 9524m². Zapsáno na LV č. 459. Cena 133 300,-Kč. vloženo 20.2.2017, aktualizace 30.4.2017 Umístění v obci: samota Pozemek celkem: 9.524 m² Forma vlastnictví: osobní Výrazně horší bonita, využitelnost i lokalita. 4. Farmy.cz Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich lokality, velikosti, bonity stanovuji porovnávací hodnotu na 20,-Kč/m 2 : Pozemek parc. č. 132/6 celkem = 55 180,- Kč Pozemek parc. č. 132/6 celkem po zaokrouhlení = 55 000,- Kč - 6 -
Pozemek parc. č. 138/5 Pozemek je nepřístupný přístup je možný pouze přes pozemky jiného vlastníka, přímo navazuje na zastavěné území (sousední RD č.p. 57). Je mírně svažitý, v současné době vzhledem k určení v územním plánu využitelný pouze ve funkčním celku se sousedními pozemky (přičlenění k sousední zahradě). Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně samostatně neobchoduje. K samostatným převodům takovýchto pozemků dochází jen velmi zřídka v delším časovém rozpětí, případně bývají součástí prodejů větších zemních celků spolu s jinými nemovitostmi (např. zemědělskými nebo lesními pozemky). Srovnávací nemovitost v dané lokalitě s obdobným užitím nelze získat. Vzhledem k těmto skutečnostem stanovuji jednotkovou cenu na 10,- Kč/m2. Pozemek parc. č. 138/5 celkem = 1780,- Kč Pozemek parc. č. 138/5 celkem po zaokrouhlení = 2000,- Kč - 7 -
C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena: Porovnávací hodnota Pozemek parc. č. 132/6 : Pozemek parc. č. 138/5 : Celkem : Obvyklá cena 55 000,- Kč 2 000,- Kč 57 000,- Kč 57 000,- Kč slovy: padesátsedmtisíc Kč Obvyklá cena: 57 000,- Kč V Kutné Hoře, 17. 6. 2017 Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6. 12. 2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 330/26/17 znaleckého deníku. - 8 -