EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 18200 Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2720/2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu dražba nedobrovolná Č. j: 469/2012-D Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1155/19, LV č. 2966, s podílem na společných částech domu a pozemku 2759/100000 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1291, LV č. 2261 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Nejdek Počet obyvatel 8290 Kat. území Nejdek Ulice Okružní č.p. 1155 Část obce dle LV Nejdek Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 18200 Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro společnost Ne Č. j: 469/2012-D Keritová Věra - Nejdek, Lipová 1194, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 725803/1891 Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ Vypracoval Chmelíková Eva Dne 4.6.2013 Licence číslo Lidická 51 Ke dni 4.6.2013 0511 360 20 Karlovy Vary email: echmelik@seznam.cz tel: 777 118933 Prohlídka dne 4.6.2013 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 60.27 m 2 4000 Kč/m 2 271 215 Kč Obvyklá cena - současný stav 270 000,- Kč Dvěstěsedmdesáttisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky: velmi dobrá poloha, byt k rekonstrukci Záporné stránky: byt nelze obývat, veškeré prvky krátkodobé životnosti jsou demontovány včetně instalačního jádra. Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným - 1 -
NE stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní - Předkupní právo - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce ACEMA Credit Czech, a.s., Čimická780/61, Praha 8, Čimice, 181 00Praha 81, RČ/IČO: 26158761 nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem společnost REET: NE Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Aktuální nabývací titul nebyl předložen. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2261, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary - dálkový přístup 2.10.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2966, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary - dálkový přístup 2.10.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nejdek, vyhotovil Katastrální úřad - internetový portál 6.6.2013. Oznámení o Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č. j: 469/2012-D, vyhotovil EURODRAŽBY.CZ a.s., 15.05.2013. Datum předání kompletních podkladů 6.6.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2261, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary - dálkový přístup 2.10.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2966, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary - dálkový přístup 2.10.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nejdek, vyhotovil Katastrální úřad - internetový portál 6.6.2013. Oznámení o Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č. j: 469/2012-D, vyhotovil EURODRAŽBY.CZ a.s., 15.05.2013. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Nejdek je významným městem regionu s počtem obyvatel 8549 ve vzdálenosti 15 km od města Karlovy Vary, je průmyslovým městem s velmi dobrými pracovními možnostmi. Ve městě jsou veškeré služby, základní a střední škola, poliklinika, odborní lékaři, je zde železnice, veřejná autobusová doprava. Jednotka je situována v domě bytovém typovém výškovém v zástavbě rodinných a bytových domů. Pro město Nejdek je schválen územní plán, dle územního plánu se dům nachází v současně zastavěném území. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Jednotka je situována v typovém bytovém domě - zástavba typových výškových bytových domů z let cca 1969 ležících v okrajové části města, v ul. Okružní. V dané lokalitě je MŠ, ZŠ, obchod s potravinami. Nedaleko se nachází zimní stadion a tenisové kurty. V okolí je dostatek zeleně. Dobrá dopravní dostupnost autobusovou dopravou. Informace o nemovitosti Bytový objekt s byty je situován na st.p.1291, zastavěná plocha a nádvoří 283m2, terén rovinný, nepodsklepený, s 10 nadzemními podlažími, v 1NP jsou sklepní koje k jednotlivým bytům a technické zázemí, v ostatních podlažích je celkem 40 bytových jednotek, v domě jsou dva výtahy, jeden je nově nainstalován, vchod z východní strany, tvar půdorysu obdélníkový pravidelný, nosná konstrukce ze železobet. sendvičových panelů s tepelnou izolací, nová střecha dvouvrstvá plochá, nové vnější omítky. Dům po celkové opravě. Stáří z roku 1969. Bytová jednotka č. 1155/19 s podílem na spol.částech domu a pozemku ve výši 2759/100000 o dispozici 1+3 s lodžií. Jednotka v podstandardním provedení a vybavení, vše je zdemontováno : bez povrchů podlah, chybí jádro, koupelna i kuchyně, osazeny ocelové zárubně, dveře chybí, okna plastová s izolačním dvojsklem. Vytápění dálkové, centrální rozvod teplé vody, rozvod plynu zaveden. Byt v původním technickém stavu, údržba žádná, neobyvatelný. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2030/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 0.NP Počet NP domu celkem 10 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Orientace oken Počet koupelen 0 Počet kuchyní 0 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0-3 -
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ne Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] 40 Bytový objekt s byty je situován na st.p.1291 zastavěná plocha a nádvoří 283m2, terén rovinný, nepodsklepený, s 10 nadzemními podlažími, v 1NP jsou sklepní koje k jednotlivým bytům a technické zázemí, v ostatních podlažích je celkem 40 bytových jednotek, v domě jsou dva výtahy, jeden je nově nainstalován, vchod z východní strany, tvar půdorysu obdélníkový pravidelný, nosná konstrukce ze železobet. sendvičových panelů s tepelnou izolací, nová střecha dvouvrstvá plochá, nové vnější omítky. Dům po celkové opravě. Stáří z roku 1969. Technický stav jednotky havarijní Opotřebení odhadem % 80 Bytová jednotka č. 1155/19 s podílem na spol.částech domu a pozemku ve výši 2759/100000 o dispozici 1+3 s lodžií. Jednotka v podstandardním provedení a vybavení, vše je zdemontováno : bez povrchů podlah, chybí jádro, koupelna i kuchyně, osazeny ocelové zárubně, dveře chybí, okna plastová s izolačním dvojsklem. Vytápění dálkové, centrální rozvod teplé vody, rozvod plynu zaveden. Byt v původním technickém stavu, údržba žádná, naprosto neobyvatelný. Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna ano střecha ano vnější omítky ano Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z prostého betonu svislé konstrukce železobetonový montovaný skelet s tepelnou izolací vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech plechová s povrch. úpravou klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná složitá povrchů povrchů vnitřní obklady žádný schody betonové s úpravou stupňů PVC dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna plastová s dvojsklem povrch podlah betonová mazanina vytápění dálkové elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) nákladní výtah, osobní výtah Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj 16.46 m 2 1.0 16.46 m 2 pokoj 11.46 m 2 1.0 11.46 m 2 pokoj 6.97 m 2 1.0 6.97 m 2 kuchyně 13.50 m 2 1.0 13.50 m 2 koupelna s WC 3.50 m 2 1.0 3.50 m 2 chodba 5.95 m 2 1.0 5.95 m 2 sklep 1.98 m 2 0.5 0.99 m 2 lodžie 2.87 m 2 0.5 1.44 m 2 Součet ploch za podlaží 62.69 m 2 60.27 m 2-4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 15.5.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 62.0 m 2 Cena za nemovitost 649 000 Kč 10 500 Kč/m 2 Redukce ceny 50 % Redukovaná cena 325 000 Kč 5 241 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 62 m2. V bytě je původní jádro, okna a kuchyňská linka s plynovým sporákem. Avšak byt je velmi zachovalý. V předsíni je vestavěná skříň. V domě je nový výtah. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Srovnání s oceňovanou nemovitostí - byt odbdobné rozlohy, ale větší dispozice, lokalita v rámci dostupnosti do centra města obdobná, celkový stav bytu výrazně horší, zdemolovaný, neobyvatelný. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 30.5.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 10.NP Počet NP domu celkem 14 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 54.0 m 2 Cena za nemovitost 449 000 Kč 8 300 Kč/m 2 Redukce ceny 50 % Redukovaná cena 225 000 Kč 4 110 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1, 54 m2 v osobním vlastnictví, desáté patro vysokopodlažního nově zrekonstruovaného panelového domu v Nejdku. Byt je v původním, ale dobrém stavu, s orientací na jih a výhledem do přírody. K bytu přísluší balkon a sklep. V domě dva výtahy. Dům je zateplen, nové stoupačky a střecha. Lokalita s veškerou občanskou vybaveností je v místě. Karlovy Vary vzdálené jen 15 km. Srovnání s oceňovanou nemovitostí - byt je rozlohou i dispozicí větší, lokalita obdobná, celkový stav bytu výrazně horší, neobyvatelný, zdemolovaný. - 5 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 1.5.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 11 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 54.0 m 2 Cena za nemovitost 580 000 Kč 10 700 Kč/m 2 Redukce ceny 50 % Redukovaná cena 290 000 Kč 5 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou bytu 2+1 o rozloze 54 m^(2) v 5. patře zatepleného panelového domu v Nejdku v Okružní ulici. Byt je v udržovaném původním stavu, má však osazena plastová okna. Výhodou tohoto bytu jsou nízké měsíční poplatky. Vyhledávaná lokalita s veškerou občanskou vybaveností (nákupní centrum, lékař, škola, školka, poliklinika, vlak, autobus). Srovnání s oceňovanou nemovitostí - byt ve stejném domě, jen menší rozlohy a dispozice, celkový stav nemovitosti výrazně horší, neobyvatelný, zdemolovaný. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 4100-5200 Kč/m 2 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 4000 Kč/m 2 Porovnání této nemovitosti bylo obtížné, vzhledem k tomu, že je připravený na rekonstrukci a veškeré prvky krátkodobé životnosti jsou demontovány. Jednotková cena 4000, byl zvolena po zvážení všech okolností, tuto cenu považuji též za obvyklou. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary podpis - 6 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís..2720/2013... znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.... - 7 -
- 8 - Fotodokumentace
- 9 - Fotodokumentace - mapy
- 10 -
pro Věra Keritová Okružní 1155 362 21, Nejdek Praha, 15.05.2013 Č. j: 469/2012-D VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 1155/19 zapsaná na listu vlastnictví č. 2966, v budově č.p. 1155, zapsané na LV č. 2261, stojící na st. parcele č. 1291, zapsané na LV č. 2261. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 2759/100000 na společných částech bytového domu č.p. 1155, zapsaného na LV č. 2261 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 2759/100000 na st. parcele č. 1291 o výměře 283 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2261. To vše v k.ú. Nejdek, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 (dražebník) - 11 -