ZNALECKÝ POSUDEK č. 3339/2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3339/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav, na ulici Kašnická č. or. 10: rodinného domu č.p. 587 na pozemku parc. č. 1494/1, s pozemky parc. č. 1494/1, 1495/1, 1495/2, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9 Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 098 EX 06680/10 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 19. listopadu 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 19. listopadu 2015 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: ocenit jen RD a pozemky ve funkčním celku Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení: 27. listopadu 2015 Tento posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 č.j. 098 EX 06680/10-056 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Josefa Krátkého. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 19. listopadu 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 460 vyhotovený dne 1.10.2015 pro k.ú. Klobouky u Brna: A: Vlastník: Krátký Josef, nám. Míru 1, 34401 Domažlice RČ 820429/4054 B: Nemovitosti: mmj.: Parcela: 1494/1 444 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Klobouky u Brna, č.p. 587, rod. dům Stavba stojí na pozemku: p.č. 1494/1 1495/1 783 m 2 zahrada 1495/2 964 m 2 zahrada B1: Věcné břemeno chůze a jízdy C: Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy Zahájení exekuce Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz. příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Klobouky u Brna z http://nahlizenidokn.cuzk 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 19.11. 2015. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný Josef Krátký neumožnil přístup do objektu - nepřevzal si doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření. 1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí.

4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Rodinný dům č.p. 587 na pozemku parc. č. 1494/1 Vedlejší stavby na pozemku parc. č. 1494/1 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 1494/1 Pozemek parc.č. 1494/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 444 m 2 Pozemek parc.č. 1495/1 - zahrada o výměře 783 m 2 Pozemek parc.č. 1495/2 - zahrada o výměře 964 m 2 Nemovitost se nachází v obci Klobouky u Brna, na ulici Kašnická číslo orientační 10. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými domy. 1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Město Počet obyvatel: 2 420 Poloha obce: Město se nachází 25 km severně od Břeclavi. Leží v mírně zvlněné krajině využívané převážně zemědělsky. Městský úřad: Ano Poštovní úřad: Ano Školy: ZŠ, MŠ, gymnázium, SOŠ Obchod potravinami a služby: Širší nabídka obchodu a služeb Občanská vybavenost: Širší občanská vybavenost Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka 1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: 1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota Na severovýchodním okraji města Příjezd po zpevněné vedlejší komunikaci Mírně zvlněný terén, vlastní pozemky sklonité k jihu Starší rodinné domy V garáži v domě Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon Dům řadový koncový Vedlejší stavby, venkovní úpravy, studna 1.NP- z ulice a ze dvora V půdním prostoru Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v mírně podprůměrném stavebně-technickém stavu, byla prováděna běžná údržba.

5 1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Dle sdělení sousedů je dům připojen tyto inženýrské sítě: Vodovod: Vodovod z vlastní studny Kanalizace: Veřejná kanalizace Elektrická síť: 230 V (připojen vzdušný kabel) Plyn: Zaveden (HUP na fasádě) Telefon: Pravděpodobně není zaveden 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce. 2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Klobouky u Brna, na ulici Kašnická, číslo or. 10. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům řadový koncový, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny částečně při místním šetření a částečně z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod Rodinný dům řadový koncový Obdélníkový Není 1 NP Není Základové pasy Dodatečná izolace Zděná z cihel pálených průměrné tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Pálené tašky Pozinkovaný plech Břízolit Chybí Není

6 2.2.2 Popis objektu Dům je řadový koncový. Uliční fasáda je orientována k severozápadu, z ulice je vchod do 1.NP, vjezd do garáže a do průjezdu. Ve dvoře je podél domu přistavěna veranda s pultovou střechou, na ni navazuje menší vedlejší stavba, na pravé straně dvora se nachází další vedlejší stavba do tvaru L. Na dvůr navazuje velká zahrada s několika starými ovocnými stromy. Dům je zděný, předpokládaná průměrná tloušťka zdiva 45 cm. Je zastřešen sedlovou střechou. Krov dřevěný, krytina z pálených tašek. Fasáda je břízolitová (do ulice), do dvora chybí. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn, radiátory jsou deskové (jsou vidět oknem). Dům je připojen na elektřinu, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Vodovod je pravděpodobně z vlastní studny, je možné připojení na veřejný vodovod v ulici. 2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Celkový technický stav 1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) - Ústřední vytápění s kotlem na zemní plyn, deskové radiátory - Stavební úpravy verandy je vidět část nového zdiva z tvárnic Ytong Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v mírně podprůměrném stavebně-technickém stavu, byla prováděna běžná údržba. 2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění Stavba byla přístupná jen z ulice, rozměry byly zjištěny částečně při místním šetření, částečně z katastrální mapy. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 základní část 10,70 6,20 3,10 66,34 205,65 veranda - vč. zastřešení 10,70 3,75 3,00 40,13 120,38 garáž a průjezd 7,35 6,20 3,10 45,57 141,27 Celkem 1.NP 152,04 467,30 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 18,05 6,20 111,91 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,00 167,87 Celkem zastřešení 167,87 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 152,04 467,30 zastřešení 167,87 Celkem 152,04 635,17

7 Užitná plocha domu Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží vynásobením koeficientem 0,8, plocha garáže a průjezdu je dále redukována koeficientem 0,5. Část Zastavěná plocha Užitná plocha (m 2 koeficient ) (m 2 ) 1.NP obytná část 106,47 0,80 85,18 1.NP garáž a průjezd 45,57 0,80*0,50 18,23 Celkem zaokrouhleno 103,00 2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A. 2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14b Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m 3 2 290,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m 3 2 290,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 635,17 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5-1,00 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC: 111 2,115 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s dodatečnou izolací S 0,08200 100 0,08200 1,00 0,08200 2 Zdivo cihelné prům. tl. 45 cm S 0,21200 100 0,21200 1,00 0,21200 3 Stropy s rovným podhledem S 0,07900 100 0,07900 1,00 0,07900 4 Střecha krov dřevěný, střecha sedlová S 0,07300 100 0,07300 1,00 0,07300 5 Krytina pálené tašky S 0,03400 100 0,03400 1,00 0,03400 6 Klempířské konstrukce z pozink. plechu vč. parapetů S 0,00900 100 0,00900 1,00 0,00900 7 Vnitřní omítky vápenné štukové S 0,05800 100 0,05800 1,00 0,05800 8a Fasádní omítky břizolit-do ulice S 0,02800 20 0,00560 1,00 0,00560 8b Fasádní omítky chybí C 0,02800 80 0,02240 0,00 0,00000 9 Vnější obklady chybí C 0,00500 100 0,00500 0,00 0,00000 10 Vnitřní obklady koupelna P 0,02300 100 0,02300 0,46 0,01058 11 Schody chybí C 0,01000 100 0,01000 0,00 0,00000 12 Dveře dřevěné S 0,03200 100 0,03200 1,00 0,03200 13 Okna dřevěná dvojitá S 0,05200 100 0,05200 1,00 0,05200 14 Podlahy obytných místn. prkna na sraz P 0,02200 100 0,02200 0,46 0,01012 15 Podlahy ostatních místn. keramická dlažba, PVC S 0,01000 100 0,01000 1,00 0,01000 16 Vytápění ústřední - kotel na ZP, deskové radiátory S 0,05200 100 0,05200 1,00 0,05200

8 17 Elektroinstalace 230 V, jističe P 0,04300 100 0,04300 0,46 0,01978 18 Bleskosvod chybí C 0,00600 100 0,00600 0,00 0,00000 19 Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0,03200 100 0,03200 1,00 0,03200 20 Zdroj teplé vody el. bojler S 0,01900 100 0,01900 1,00 0,01900 21 Instalace plynu zemní plyn S 0,00500 100 0,00500 1,00 0,00500 22 Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0,03100 100 0,03100 1,00 0,03100 23 Vybavení kuchyní sporák na ZP S 0,00500 100 0,00500 1,00 0,00500 24 Vnitřní vybavení umývadlo, vana S 0,04100 100 0,04100 1,00 0,04100 25 Záchod WC splachovací S 0,00300 100 0,00300 1,00 0,00300 26 Ostatní vrata do garáže a do průjezdu P 0,03400 100 0,03400 0,46 0,01564 27 Konstrukce neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 0,89072 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,89072 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 4 314,07 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 85 Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení - odborným odhadem O % 60,00 Výchozí cena CN Kč 2 740 167,84 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 2 740 167,84 Odpočet na opotřebení 60,00 % O Kč -1 644 100,70 Cena po odpočtu opotřebení Kč 1 096 067,14 Cena ke dni odhadu CS Kč 1 096 067,14 2.3 Vedlejší stavby K levé straně domu je ve dvoře přistavěna menší vedlejší stavba, na pravé straně dvora se nachází další vedlejší stavba do tvaru L. Výpočet výměr 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 vedlejší stavba 1 - vč. zastřešení 7,35 3,75 2,60 27,56 71,66 vedlejší stavba 2-a - vč. zastřešení 5,30 3,70 3,00 19,61 58,83 vedlejší stavba 2-b - vč. zastřešení 7,40 3,10 3,00 22,94 68,82 Celkem 1.NP 70,11 199,31 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 70,11 199,31 Celkem 70,11 199,31 2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.

9 2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavby Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ B zděná nepodsklepená Střecha plochá bez podkroví Rok odhadu 2015 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 85 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m 3 1 250,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m 3 1 250,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 199,31 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5-1,00 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC 1274 2,067 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0,07100 100 0,07100 1,00 0,07100 2 Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 0,31800 100 0,31800 1,00 0,31800 3 Stropy chybí C 0,19800 100 0,19800 0,00 0,00000 4 Krov krov neumožňující podkroví S 0,07300 100 0,07300 1,00 0,07300 5 Krytina pálené tašky, eternitové vlnovky S 0,08100 100 0,08100 1,00 0,08100 6 Klempířské práce žlaby, svody z pozink. plechu S 0,01700 100 0,01700 1,00 0,01700 7 Úprava povrchů chybí C 0,06100 100 0,06100 0,00 0,00000 8 Schodiště neuvažuje se S 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 9 Dveře dřevěné svlakové P 0,03000 100 0,03000 0,46 0,01380 10 Okna chybí C 0,01100 100 0,01100 0,00 0,00000 11 Podlahy chybí C 0,08200 100 0,08200 0,00 0,00000 12 Elektroinstalace chybí C 0,05800 100 0,05800 0,00 0,00000 13 Neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 0,57380 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,57380 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 1 482,56 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 85 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 80 Opotřebení O % 85,00 Výchozí cena CN Kč 295 489,03 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 295 489,03 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč -251 165,68 Cena po odpočtu opotřebení Kč 44 323,35 Cena ke dni odhadu CS Kč 44 323,35 2.4 Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot zděný, plot z drátěného pletiva, zpevněná plocha dlážděná).

10 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč 1 096 067,14 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč 44 323,35 Garáže tvořící příslušenství Kč 0,00 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč 1 140 390,49 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč 39 913,67 2.5 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz 11/2015. Porovnávané nemovitosti stavební pozemky: Lokalita okres Břeclav, obec Milovice Popis lokality Okrajová lokalita při jižním okraji obce, navazující na zástavbu rodinnými domy. Základní popis Pozemek rovinatý pro výstavbu RD. Druh pozemku Orná půda Územní plán Bydlení KN Stupeň dokument. SP Záplavová oblast Riziko dle CAP - 3 - zóna se středním nebezpečím povodně. Inženýrské sítě vodovod, kanalizace, elektřina, zpevněná komunikace Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) 316 400 Výměra (m 2 ) 904 Datum 03/2014 Prodávající Právnická osoba Cena za (Kč/m 2 ) 350 prodeje Poznámka Nemovitost se nachází v chráněné krajinné oblasti - II.-IV. zóna, avšak nemovitosti se zde běžně obchodují i s tímto vědomím. Zdroj KC KS Prodej stavebního pozemku 4 000 m², Podivín, okres Břeclav nabízíme pozemek 4000 m2 v Podivíně. Šíře pozemku je 22,5 m, délka cca 178 m. Pozemek je vhodný jako investice pro budoucí výstavbu. Dle územního plánu: bydlení v rodinných domech a nízkopodlažní bytové zástavbě. Pozemek se nachází v klidném prostředí v blízkosti hřiště a rybníka. V obci je veškerá občanská vybavenost. Celková cena:2 000 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 500 Kč Aktualizace:24.11.2015

11 Plocha pozemku:4000 m 2 Prodej stavebního pozemku 968 m², Klobouky u Brna, okres Břeclav Nabízíme k prodeji stavební pozemek v Kloboukách u Brna. Pozemek o šíři 11.5 m se nachází na pokraji obce, kde se v územním plánu počítá s budoucí výstavbou. Pozemek o šířce 11.5 m, se nachází v řadové zástavbě, v klidné části města. Veškeré IS jsou na hranicích pozemku. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost, včetně gymnázia. Celková cena:590 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 610 Kč Aktualizace:18.10.2015 Plocha pozemku:968 m 2 Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 350-610 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 500 Kč/m 2, cenu pozemku zahrady na 150 Kč/m 2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Umístění číslo m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a plocha pod rodinným domem a 1494/1 444 500,00 222 000,00 nádvoří dvorem 1495/1 zahrada zahrada za domem 783 150,00 117 450,00 1495/2 zahrada zahrada za domem 964 150,00 144 600,00 Celkem parcely 2 191 484 050,00

12 2.6 Rekapitulace ocenění časovou cenou Objekt Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) Rodinný dům č.p. 587 1 096 067,14 Vedlejší stavby 44 323,35 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem 39 913,67 Stavby celkem 1 180 304,16 Pozemky : 1494/1 222 000,00 1495/1 117 450,00 1495/2 144 600,00 Pozemky celkem 484 050,00 Celkem 1 664 354,16 Celkem po zaokrouhlení 1 664 350,00 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz 11/2015. 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realizovaný prodej: Lokalita Okres Břeclav, Mikulov, ulice Jiráskova Podlaží 1.PP/2.NP Typ 6+1 Tech. stav Stavba domu byla dokončena v 60. letech minulého století. Dům není v současné době užíván a jeho údržba je zanedbaná. Vybavení Okna dřevěná dvojitá, fasáda bez zateplení, vytápění ústřední plynové, vybavení podstandardní původní ze 60 let. Zastav. pl. RD (m 2 ) 108 Podl. plocha celková (m 2 ) Podl. plocha započitatelná(m 2 ) 192 162 Obest. prostor (m 3 ) 813

13 Z celkové p.p. pl.sklepa (m 2 ) Pozemek (m 2 ) Příslušenství Kupní cena (Kč) 60,45 z celkové p.p. pl. garáže (m 2 ) z celkové p.p. plocha průjezdu (m 2 ) Navíc podl.pl. (m 2 ) 760 Napojení na sítě Elektřina, vodovod, kanalizace, plyn- nemovitost napojena. Přístup po zpevněné komunikaci. Zděná vedlejší stavba ve dvoře. 1 950 000 cena za m 2 započitatelné 12 037 Datum prodeje 04/2015 podl. plochy (Kč) Poznámka Zdroj KS-PU Lokalita okres Břeclav, obec Šitbořice Podlaží 1NP Typ 4+1 Tech. stav Objekt postaven v roce 1930. V roce 1994 ÚT, v roce 2007 oprava střechy nad dvorním křídlem, WC, v roce 2009 koupelna, nový kotel ÚT, částečná výměna radiátorů, oprava části elektroinstalace. Vybavení Objekt je řadový, koncový, rohový, zděný, přízemní, nepodsklepený, s nepravidelným půdorysem tvaru písmene L s prodloužením při levé hranici pozemku, se střechou sedlovou bez využití podkroví k bydlení. Objekt je napojen na NN, vodovod, kanalizaci i plyn. Vybavení: umyvadlo, sprchový kout, WC, kuchyňská linka, kombinovaný sporák, kachlová pec se sporákem na TP. Zastav. pl. 141,12 Podl. plocha celková (m 2 ) 96,00 Obest. prostor (m 3 ) 521 RD (m 2 ) Z celkové 0,00 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 p.p. pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek 556 Napojení na sítě Voda z řadu, kanalizace, elektro, plyn. (m 2 ) Příslušenství Samostatně stojící garáž pro 1 OA. Kupní cena 770 000 cena za m 2 podl. plochy (Kč) 8 021 Datum prodeje 06/2014 (Kč) Poznámka Zdroj KC BKS

14 Lokalita Břeclav, část Poštorná, ulice J.Skácela Podlaží 1.NP Typ 3+1 Tech. stav Hlavní část domu dokončena před 100 lety. Přístavby s plochou střechou byly provedeny před cca 30 lety. 2010- plastová okna, krbová kamna. Údržba domu je zanedbaná. Ve špatném stavu je izolace proti vodě - vzlínání spodní vody téměř po celém půdorysu domu. Vybavení Konstrukce vyzdívané, stropy dřevěné trámové s podhledem, zateplení není provedeno, okna plastová. V kuchyni elektrický sporák, keramické obklady. V koupelně s WC keramické obklady, keramická dlažba, vana, WC, umyvadlo, elektrický bojler, elektrický přímotop. Vytápění je krbovými kamny na tuhá paliva a elektrickými přímotopy. Zastav. pl. 123 Podl. plocha celková (m 2 ) 91,29 Obest. prostor (m 3 ) 483 RD (m 2 ) Z celkové p.p. pl.sklepa z celkové p.p. pl. garáže (m 2 ) z celkové p.p. plocha průjezdu (m 2 ) Navíc podl.pl. (m 2 ) (m 2 ) Pozemek 154 Napojení na sítě Elektřina, kanalizace, voda, plyn nemovitost nevyužívá plyn (m 2 ) Příslušenství Kupní cena 700 000 cena za m 2 podl. plochy (Kč) 7 668 Datum prodeje 3/2015 (Kč) Poznámka U domu není zahrada. Zdroj BKS Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej rodinného domu 100 m², pozemek 180 m², Velké Hostěrádky, okres Břeclav Prodej rodinného domu 2+1 v obci Velké Hostěrádky, parcel o celkové výměře 180 m2. K domu náleží zpevněný dvůr a předzahrádka. Jedná se o přízemní řadový dům se sedlovou střechou po částečné rekonstrukci (plastová okna a dveře do ulice, fasáda). Dům je připojen na všechny inženýrské sítě. ÚT- plynový kotel, el. bojler. Podlahy prkna na sraz. Celková cena:849 000 Kč za nemovitost, 8 490 Kč/m 2 Aktualizace:08.10.2015 Podlaží:1 Plocha zastavěná:130 m 2 Užitná plocha:100 m 2 Plocha pozemku:180 m 2

15 Pro stanovení porovnávací ceny rodinného domu je do celkové užitné plochy domu započítána redukovaná užitná plocha garáže a průjezdu - tj. násobená koeficientem 0,5. Započitatelná užitná plocha domu je 103 m 2. Stejným způsobem je stanovena i započitatelná plocha porovnávaných nemovitostí - užitná plocha 1. podzemního podlaží a průjezdu je násobená koeficientem 0,5. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1 Č. Lokalita Oceň. objekt Klobouky u Brna Počet místností (pokoje+ kuchyně) Garáž Pozemek m 2 asi 3+1 ano 2 191 Jiné RD r. asi 1930. Okna dřevěná dvojitá, ÚT na ZP, mírně podprůměrný stav. Dvůr, velká zahrada, 2x sklad. (1) (2) 1 (4) (5) (6) 1 Mikulov 6+1 není 760 2 Šitbořice 4+1 ano 556 3 4 Břeclav- Poštorná Velké Hostěrádky 3+1 není 191 2+1 průjezd 180 RD 1PP+1NP+podkroví, 1960, původní stav. Okna dřev. dvojitá, fasáda bez zateplení, ÚT plynové. Údržba zanedbaná. Sklad. RD 1NP, 1930. 1994 ÚT, 2007 oprava střechy nad dvorním křídlem, WC, 2009 koupelna, nový kotel ÚT, částečná výměna radiátorů, oprava části elektroinstalace. Okna dřev. Garáž u domu. RD 1NP, 1915. 1985 přístavba. 2005 plastová okna, krbová kamna. Keram. dlažba v kuchyni a koupelně, boiler. Vytápění kamna+el. přímotopy. Zvýšená vlhkost v celém domě. Malý pozemek. RD 1NP, asi 1930. Plast. okna do ulice a vstupní dveře. Podlahy původ. prkna, plynový sporák, ÚT. Průjezd, sklad. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 I poloha příslušenství garáž stav a vybavení pozemek úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 12 037 1,00 12 037 1,10 0,99 0,98 1,02 0,96 1,02 1,07 11 250 2 8 021 1,00 8 021 0,99 0,98 1,00 1,00 0,95 1,00 0,92 8 718 3 7 668 1,00 7 668 1,15 0,98 0,98 1,00 0,90 1,00 0,99 7 745 4 8 490 1,00 8 490 0,99 0,99 1,00 1,00 0,90 1,00 0,88 9 648 Jednotková porovnávací cena Kč/m 2 9 340 Užitná plocha m 2 103 Porovnávací cena Kč 962 020 Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč 962 000 Kč

16 4. Práva a závady Při místním šetření nebyl povinný přítomen, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 460 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k oceňovaným nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. (Na výpisu z katastru nemovitostí LV 460 v části B1 i v části C je uvedeno Věcné břemeno chůze a jízdy, vztahuje se ale k dalším parcelám na LV 460, které nejsou oceňovány.) Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: jedenmilionkorunčeských Cena 1 664 350,00 Kč 962 000,00 Kč 1 000 000,00 Kč V Brně dne 27. listopadu 2015 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3339/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 27. listopadu 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 460, str. 1, 9 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti pohled z ulice pohled do dvora

18

19

20 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Klobouky u Brna

21 Mapa oblasti