ZNALECKÝ POSUDEK 2982-198/2012 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Bojkovice č.p.259, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.350/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 16 m 2, p.č.st.355, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 392 m 2, p.č.380/2, zahrada, o velikosti 5 m 2 a p.č.381, zahrada, o velikosti 146 m 2, vše zapsáno na LV č.1409 pro k.ú. Bojkovice Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 77200 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 1876/10-59 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova_ 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.c Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci, 18.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Bojkovice č.p.259, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.350/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 16 m 2, p.č.st.355, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 392 m 2, p.č.380/2, zahrada, o velikosti 5 m 2 a p.č.381, zahrada, o velikosti 146 m 2, vše zapsáno na LV č.1409 pro k.ú. Bojkovice 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Mánesova 259 687 71 Bojkovice Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Bojkovice Katastrální území: Bojkovice Počet obyvatel: 4 625 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 61,8757 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : ZC = C p x 2,5 = 154,69 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 18.6.2012 za přítomnosti znalce a obou spoluvlastníků nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1409 pro k.ú. Bojkovice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Pan Radek Rapant, Mánesova 259, 687 71 Bojkovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Paní Vlasta Rapantová, Mánesova 259, 687 71 Bojkovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -
Vlastníci pozemku: Pan Radek Rapant, Mánesova 259, 687 71 Bojkovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Paní Vlasta Rapantová, Mánesova 259, 687 71 Bojkovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídá skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími, se sedlovou střechou, krytina z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Okna jsou dřevěná špaletová, v patře plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažeb, betonu, PVC a koberců, v horším stavu. V domě jsou dva byty, přičemž oba byty mají samostatně měření elektřiny a plynu. Spodní byt je dispozice 2+1, WC je splachovací, koupelna s vanou, teplá voda z boileru. Topení je ústřední, ale s nefunkčním kotlem, funkční je jen topení lokální, kamínky na pevná paliva, kuchyň s linkou, plynový sporák. Schody jsou železobetonové bez povrchu. V patře se nachází byt dispozice 2+1. Topení je ústřední s plynovým kotlem, teplá voda v koupelně, z boileru. V koupelně vana, obklady. WC je splachovací s nádržkou. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod a kanalizaci. Stáří domu nejméně 150 let, v 50.letech byla provedena částečná rekonstrukce, v 70.letech pak byla provedena modernizace interiéru a fasáda. Před 3 lety byla vyměněna okna v patře za plastová, celkový stav je zhoršený, nutné opravy. Na pozemku jsou vedlejší stavby do 25 m 2 zastavěné plochy. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 150 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 865 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 4,2x6,2 = 26,04 m 2 přízemí: 9,35x6,12+14,27x6,12 = 144,55 m 2 patro: 14,27x6,12 = 87,33 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 26,04 m 2 2,20 m přízemí: 144,55 m 2 3,27 m patro: 87,33 m 2 2,99 m Obestavěný prostor: spodní stavba: 26,04x2,2 = 57,29 m 3 vrchní stavba: 9,35x6,12x4,41+14,27x6,12x6,94 = 858,44 m 3 zastřešení: 9,35x6,12x2,1 2+14,27x6,12x2,75 2 = 180,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 095,90 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 144,55 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 257,92 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,78 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 150 let po celkové rekonstrukci: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 13 x 0,60 = 0,371 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta II 0,02-5 -
3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a II -0,03 distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem - u průjezdné komunikace 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť II 0,00 obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo II 0,00 sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,371 x 0,980 x 0,850 = 0,309 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 865 Kč/m 3 x 0,309 = 885,29 Kč/m 3 CP = CU x OP = 885,29 Kč/m 3 x 1 095,90 m 3 = 970 189,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 970 189,31 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: průměrná výhodnost polohy pozemků Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9750 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 154,69 1,00 2,1550 0,9750 10,00 357,53 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 154,69 0,40 2,1550 0,9750 10,00 143,01 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.350/2 16,00 357,53 5 720,48 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.355 392,00 357,53 140 151,76 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 380/2 5,00 143,01 715,05 28 odstavec 5 zahrada 381 146,00 143,01 20 879,46 Stavební pozemky - celkem 167 466,75 Pozemky - zjištěná cena = 167 466,75 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 970 189,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 970 189,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 167 466,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 167 466,80 Kč Celkem 1 137 656,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 137 656,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 970 189,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 970 189,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 167 466,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 167 466,80 Kč - 8 -
Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 137 656,10 Kč 1 137 656,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 137 660 Kč slovy: Jedenmilionjednostotřicetsedmtisícšestsetšedesát Kč Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce EXNc-5473/2005-10 ze dne 28.11.2005, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti - 072EX-1452/2005-11 ze dne 20.12.2005, Nařízení exekuce 11Nc-7784/2008-8 ze dne 18.6.2008, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti - 094EX-11213/2008-006 ze dne 6.10.2008, Nařízení exekuce 5Nc-7110/2008-9 ze dne 20.8.2008, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/2 nemovitosti - 037EX-9743/2008-18 ze dne 23.2.2009, Nařízení exekuce 12EXE-33/2012-13 ze dne 19.3.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 9 -
zemědělská usedlost, v současné době v přestavbě na RD s jednou bytovou jednotkou. Nemovitost je situována na samotě v blízkosti lesa v katastrálním území Bojkovice,spádově je však blíže obci Pitín, v chráněné krajinné oblasti Bílé Karpaty u toku řeky Olšavy. Poloha domu umožňuje nádherný výhled na okolní krajinu. Na domě byla započata rekonstrukce. Byla postupně vyměněna velká část původních základů a obvodového zdiva s částečnou venkovní omítkou. Zdivo je cihelné tl. 45 cm a YZOR tl. 30 cm se zateplením. Sedlová střecha má novou krytinu zn. Lindab a jsou zde nová dřevěná kastlová okna. Na pozemku je studna a přípojka NN.Dům je vhodný jak k rodinnému tak i rekreačnímu bydlení s možností chovu hospodářského zviřectva. Součástí prodeje jsou pozemky o celkové výměře 11 745 m2, které zahrnují část lesa, travní porost i ornou půdu. V místě ( v oibci Pitín) je MŠ, ZŠ 1. stupně, sportovní areál, cyklotrasa. Oblastí vede železniční trať a v blízkosti je vlaková stanice. Požadovaná cena 1.100.000,- Kč. Řadový rodinný dům o velikosti 5+1 nacházející se v centru obce Bojkovice. Dům je připojen na všechny inženýrské sítě: plyn, elektřina 220/380V, veřejný vodovod, veřejná kanalizace. Obytná plocha domu je cca 120 m2, celková plocha pozemků činí 1400 m2. Střecha domu je sedlová, krytina pálená taška. Za domem se nachází velká zahrada, stodola a hospodářské budovy. Požadovaná cena 1.330.000,- Kč. - 10 -
Prodej domu 4+1 v Bojkovicích. Do domu o zastavěné ploše 110 m2 se vchází verandou a předsíní samostatně do pokojů, ve spodním podlaží je byt 3+1, další pokoj se nachází v podkroví, kde lze dobudovat další místnosti. Dům je z větší části podsklepen. k nemovitosti náleží prostorná zahrada, vše je situováno na jižním svahu, takže celý den do domu svítí slunce. Topení ústřední na tuhá paliva, plynová přípojka je před domem. K domu patří velká zahrada. Požadovaná cena 1.440.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.100.000,- Kč celá nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 390.000,- Kč. Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč V Olomouci, 18.6.2012 Ing. Jan Šíma Kmochova_ 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2982-198/2012 znaleckého deníku. - 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1409 ze dne 17.5.2012 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 2-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
- 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -