ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 59/4499/2018 o ceně obvyklé podílu o velikosti 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 524 (stavební parcela č. 73, jejíž součástí je stavba: Biskupice, č.p. 21, rodinný dům, pozemková parcela č. 2/1-zahrada a pozemková parcela č. 2/2-zahrada) pro katastrální území Biskupice u Jevíčka a obec Biskupice, kraj Pardubický a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 204/18 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění zákona s účinností od 1.1.2018. Oceněno ke dni: 3.srpna 2018 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a 5 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 22.srpna 2018
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Předmětem posudku je zjištění ceny obvyklé podílu o velikosti 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 524 (stavební parcela č. 73-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 487 m 2, jejíž součástí je stavba: Biskupice, č.p. 21, rodinný dům, pozemková parcela č. 2/1-zahrada o výměře 527 m 2 a pozemková parcela č. 2/2-zahrada o výměře 57 m 2 ) pro obec Biskupice a katastrální území Biskupice u Jevíčka, kraj Pardubický a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce Biskupice po pravé straně silnice (slepé ulice) procházející obcí směrem k osadě Biskupice - Zálesí. Přístup je po mostku přes místní potok. Obec Biskupice se nachází na okraji mezi Zábřežskou vrchovinou a Drahanskou vrchovinou. Od Jevíčka je obec vzdálena cca 4 km, od Moravské Třebové cca 18 km, od Letovic cca 21 km a od Svitav cca 35 km. Nemovitosti se nenacházejí v záplavové oblasti 100leté vody - Q100 (dle VUV Praha). Součástí pozemku je stavba čp. 21, která byla dle informací postavena kolem roku 1930. Objekt je tvaru L, když v přední části se nacházejí zádveří se schody do kuchyně, z které jsou přístupné 2 pokoje a koupelna s WC. V zadní části jsou bývalé chlévy. Vstup do podkroví je samostatnými schody z boku domu. V podkroví jsou místnosti, které v současné době nejsou užívány a půda. Za objektem se nacházejí polootevřené kolny, které jsou dispozičně kolmo k hlavnímu objektu. Tyto kolny byly rekonstruovány před cca 5 lety. Nemovitost čp. 21 je napojena na veř. rozvod el. energie, obecní vodovod a obecní kanalizaci. Napojení na plyn není provedeno (v obci rozvod plynu je). Obvodové zdivo je místy popraskané, stav krovu nad hospodářskou částí špatný. Stav kcí odpovídá stáří. Údržba je zanedbaná. Obec Biskupice má dle Malého lexikonu obcí 2017 celkem 448 obyvatel. Občanská vybavenost v obci: obecní úřad, obchod, pošta a mateřská školka. IS v obci: elektro, vodovod, kanalizace, plyn. Obcí prochází železniční trať, železniční zastávka je mimo intravilán obce, cca 500 m od okraje obce. Autobusové spojení provozuje několik přepravních společností. Povinná umožnila prohlídku a provedení fotodokumentace. Ocenění cenou obvyklou je nemovitost jako celek a následně podíl o velikosti 1/2 - spoluvlastnický podíl paní Gabriely Slavatové. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 204/18-16, ze dne 17.7.2018 - Výpis z KN, LV č. 524 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 17.7.2018 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 17.7.2018 - kopie katastrální mapy - Komentář k určování obvyklé ceny vydané MF ČR dne 25.9.2014 - údaje sdělené na OÚ v Biskupicích - údaje sdělené paní Gabrielou Slavatovou - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - Google Street View z průjezdu vozidla Google car - fotodokumentace ze dne 3.8.2018-2 -
- prohlídka a zaměření dne 3.8.2018 - odborná literatura 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 524 pro katastrální území Biskupice u Jevíčka a obec Biskupice zapsáni: Radek Grézl, nar. 18.5.1972-1/2 Gabriela Slavatová, nar. 23.5.1978-1/2 1.4 Předměte ocenění Podíl o velikosti ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 524 (stavební parcela č. 73- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 487 m 2, jejíž součástí je stavba: Biskupice, č.p. 21, rodinný dům, pozemková parcela č. 2/1-zahrada o výměře 527 m 2 a pozemková parcela č. 2/2-zahrada o výměře 57 m 2 ) pro obec Biskupice a katastrální území Biskupice u Jevíčka, kraj Pardubický a příslušenství, tj. vedlejší stavby kolny, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána a branka) a trvalé porosty. - 3 -
2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 524 pro katastrální území Biskupice u Jevíčka a obec Biskupice, kraj Pardubický není zapsáno věcné břemeno, výměnky, ani jiné právní závady. V části CLV jsou zapsána Zástavní právo smluvní, Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, Zástavní právo exekutorské, Zahájení exekuce, a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, kde povinným je spoluvlastník pan Radek Grézl viz LV. Paní Gabriely Slavatové se týkají zápisy Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 viz LV. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno: 0,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé je podíl o velikosti ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 524 (stavební parcela č. 73-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 487 m 2, jejíž - 4 -
součástí je stavba: Biskupice, č.p. 21, rodinný dům, pozemková parcela č. 2/1-zahrada o výměře 527 m 2 a pozemková parcela č. 2/2-zahrada o výměře 57 m 2 ) pro obec Biskupice a katastrální území Biskupice u Jevíčka, kraj Pardubický a příslušenství, tj. vedlejší stavby kolny, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána a branka) a trvalé porosty. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu. POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje (R) rodinných domů Biskupicích: Nepodařilo se zjistit realizované prodeje domů v Biskupicích. B) Nabídky (N1-N3) domů v Biskupicích a okolí: 1) Biskupice čp. 83, chalupa o velikosti 3+1 (65 m 2 ) se zahradami o výměře 1.795 m 2, na slunném místě pod lesem. Dům je částečně podsklepen. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna a WC. Střecha eternit, napojení na veřejné rozvody vody a kanalizace. Topení na TP, okna dřevěná špaletová, zárubně dřevěné, podlaha dlažba a parkety. K nemovitosti patří garáž a kolny. Nabídková cena: 500.000,-Kč Realitní makléř: REALITY Špirka, Ústí nad Orlicí Kladné stránky: větší pozemek (pozemky za domem, ne okolo) Záporné stránky: okolní nemovitosti navazují hned u domu Dle informací realitního makléře tento týden prodáno za částku 500.000,-Kč. Smlouva zatím není dána na Katastrální úřad k zápisu. 2) Biskupice čp. 38, chalupa o velikosti 75 m 2, objekt určen k rekonstrukci, pozemky o výměře 925 m 2, Dispozice: chodba, dva pokoje, kuchyň, dílna a suchý záchod, prostorná půda. Napojení na elektro a vodovod. Na pozemku vlastní studna, možnost napojení na kanalizaci. Nabídková cena: 420.000,-Kč Realitní makléř: M&M reality a.s., Praha Kladné stránky: větší pozemek Záporné stránky: horší stav 3) Jaroměřice čp. 154, rodinný dům o velikosti 110 m 2, objekt určen k rekonstrukci, nová střecha, pozemek o výměře 318 m 2, k domu patří garáž ve vzdálenosti 80 m. Dispozice 3+1, vytápění lokální na TP, veřejná kanalizace, Nabídková cena: 490.000,-Kč Realitní makléř: RE/MAX K2, Chrudim Kladné stránky: Záporné stránky: horší stav, malý pozemek Toto je statistika ze dne 16.8.2018. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.600 realitních kanceláří a developerských firem. - 5 -
Vyhodnocení objektů porovnávacím způsobem: Ozn. Cena K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Cena porovnávací N1 500.000,- 1,0 1,0 1,1 1,0 1,0 1,2 1,32 660.000,- N2 420.000,- 1,0 1,1 1,1 1,0 0,9 1,3 1,4157 594.590,- N3 490.000,- 1,0 1,1 1,2 1,0 0,9 1,15 1,3662 669.440,- Vyloučení extrémů (Komentář k určování obvyklé ceny vydané MF ČR dne 25.9.2014): v tomto případě nevyřazuji žádnou nabídku není extrém. Průměrná cena 1.924.030,-/3 = 641.340,-Kč K celkový koeficient úprav K1 koeficient úpravy na polohu K2 koeficient úpravy na velikost objektu K3 koeficient úpravy na celkový stav K4 koeficient úpravy dle typu konstrukcí objektu K5 koeficient úpravy dle pramenu ceny (nabídka 10%) K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce Cena obvyklá nemovitosti jako celku porovnávací metodou je ve výši: 640.000,-Kč. ZÁVĚR: Předmětem zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) je podíl o velikosti 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 524 (stavební parcela č. 73-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 487 m 2, jejíž součástí je stavba: Biskupice, č.p. 21, rodinný dům, pozemková parcela č. 2/1-zahrada o výměře 527 m 2 a pozemková parcela č. 2/2-zahrada o výměře 57 m 2 ) pro obec Biskupice a katastrální území Biskupice u Jevíčka, kraj Pardubický a příslušenství, tj. vedlejší stavby kolny, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána a branka) a trvalé porosty. Obvyklou cena nemovitostí jako celku jsem stanovil na částku 640.000,-Kč. S podíly na nemovitostech se obchoduje velice málo. Od 1.1.2018 platí předkupní právo pro spoluvlastníky nemovitostí (v období od 1.1.2014 do 31.12.2017 neplatilo předkupní právo). Stanovení ceny obvyklé podílu na nemovitostech je také velice složité. Při stanovení ceny podílu na nemovitostech při prodeji není cena podílu ve výši aritmetického podílu z ceny obvyklé nemovitosti jako celku. Vždy je cena nižší, všeobecně je užíván koeficient redukce podílu (K rp ), který se pohybuje v rozmezí 10% až 25%. Pokud je předmětem prodeje většinový podíl na nemovitostech, tj. nad 50%, lze konstatovat, že tato redukce je ve výši do - 6 -
cca 10%. Pokud je předmětem převodu menšinový podíl, užívá se redukce ve výši 15% až 25%. V tomto případě je předmětem ocenění podíl na nemovitostech o velikosti 1/2. Proto v tomto případě uvažuji koeficient K rp ve výši 10%. Výpočet: 640.000,-Kč x 1/2 x 0,90 (tj.-10%) = 288.000,-Kč. Stanovuji cenu obvyklou podílu o velikosti 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 524 (stavební parcela č. 73-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 487 m 2, jejíž součástí je stavba: Biskupice, č.p. 21, rodinný dům, pozemková parcela č. 2/1-zahrada o výměře 527 m 2 a pozemková parcela č. 2/2-zahrada o výměře 57 m 2 ) pro obec Biskupice a katastrální území Biskupice u Jevíčka, kraj Pardubický a příslušenství, tj. vedlejší stavby kolny, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána a branka) a trvalé porosty, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Slovy: Dvěstěosmdesátosmtisíc Kč 288.000,- Kč Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při dražbě (jedná se o stanovení vyvolávací ceny pro dražbu). Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 22.srpna 2018... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 59/4499/2018. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 7 -