Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3579/123/2014 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. st. 46, jehož součástí je stavba čp. 64, bydlení, a pozemek p.č. 134, to vše v k.ú. Horní Dřevíč obce Stárkov. Adresa nemovitosti: Horní Dřevíč 64 / 64, 54931 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Stárkov, k.ú. Horní Dřevíč, kód k.ú. 754811, LV 109 Pozemky: st. 46, 134 Vlastník stavby: SJM Roman Bulíř, Stárkov 64, 54931, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lenka Bulířová, Stárkov 64, 54931, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Roman Bulíř, Stárkov 64, 54931, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lenka Bulířová, Stárkov 64, 54931, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 406/2013-D, 16.6.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 250232 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 950 000 Kč Datum místního šetření: 24.6.2014 Datum zpracování : 10.7.2014 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 6 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.35 V Borohrádku, dne 10.7.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. 2008 rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 621 (pokles) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ÚT s kotlem na TP RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+kk 138 / 0 0 510 384 119 100,00 / 0 510 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 021 200 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 863 157 Kč Obvyklá cena 950 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě s horší dostupností občanské vybavenosti a větších sídel. Spíše než k trvalému bydlení se jedná o nemovitost vhodnou k rekreaci. Zejména pokojíky v podkroví jsou menší, s nižším stropem. Dům je udržovaný, průběžně modernizovaný, s běžným standardem vybavení. V ceně je nutné zohlednit riziko právně neošetřeného odběru vody. Nabídka obdobných nemovitostí v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu spíše pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Horní Dřevíč je samostatná místní část města Stárkov v okrese Náchod. Nachází se asi 1,5 km na východ od Stárkova, po pravé straně údolí potoka Dřevíče. V místní části je nulová občanská vybavenost, v sídelní části pak základní občanská vybavenost ( OÚ, pošta, MŠ, ZŠ, obchod, restaurace, hřiště, lékař.) Jsou zde neúplné inženýrské sítě. Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné části obce, v soustředěné zástavbě rodinných domů vesnického charakteru podél hlavní komunikace procházející obcí. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o částečně podsklepený (velmi malý sklípek) samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je využito. Základové pasy s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo smíšené tl. 45 cm (kámen, cihla, vepřovice). Krov dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka silikátová. Vnitřní omítky vápenné, vnitřní obklady provedeny v běžném rozsahu. Stropy s rovným podhledem, schody dřevěné, dveře hladké plné, okna dřevěná zdvojená. Podlahy obytných místností betonové s textilií, v podkroví OSB desky, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana a umývadlo a WC. Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení : 1.NP - obytný prostor, komora, kuchyňský kout, koupelna, WC, chodba, kotelna, uhelna. Podkroví - chodba, 3 pokoje Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1900 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 2008 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení - Na nemovitosti váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkaz k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 109 oddíl C. - Voda je odebírána ze studny jiného vlastníka, která je i umístěna na pozemku jiného vlastníka. Tento odběr vody není právně ošetřen. RIZIKO NE ANO ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 109 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 574465 Stárkov Katastrální území: 754811 Horní Dřevíč Ulice: č.o.: 64 Vlastníci Podíl SJM Bulíř Roman a Bulířová Lenka 1 / 1 Roman Bulíř Stárkov 64, 54931 Lenka Bulířová Stárkov 64, 54931 Stavby je součástí část obce Horní Dřevíč Objekt k bydlení č.p. 64 na pozemku p.č. st. 46 Pozemky st. 46 Stavební parcela Parcela KN 104 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 134 Pozemková parcela Parcela KN 406 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 119,01 m 2 83,00 m 2 podkroví 84,95 m 2 55,00 m 2-4 -
Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 83,00 m 2 1,00 83,00m 2 1.NP - celkem 83,00 m 2 83,00 m 2 podkroví podkroví 55,00 m 2 1,00 55,00m 2 podkroví - celkem 55,00 m 2 55,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 12,95*6,56*(0,10+2,30)+2,63*(0,10+1,75+0,10+2,30)/2 = 209,47 m 3 zastřešení 12,95*6,56*4,10/2 = 174,15 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 383,63 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 119 Obestavěný prostor [m 3 ] 383,63 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 726 313 Stáří roků 114 Další životnost roků Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 863 157 Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny. Voda je ze studny, kanalizace je svedena do vlastní jímky. Přístup (cca 50 m) po nezpevněné komunikaci. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 46 104 1 / 1 zahrada 134 406 1 / 1 Celková výměra pozemků: 510-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Pěkov 90,00 513 995 000 11 056 0,760 8 403 RD Pěkov, Rodinný dům 3+kk s garáží v obci Pěkov u Police nad Metují. Dispozice: jednopodlažní dům, přízemí: chodba se vstupem do obývacího pokoje s kuchyňským koutem, krbová kamna, sporák. Z obývacího pokoje vstup do ložnice, vytápění lokální na plyn a pokoj vytápěný kamny na TP. Z pokoje vstup do malé dílny a garáže pro jedno osobní auto. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; Česká Metuje 170,00 685 1 710 000 10 059 0,550 5 532 RD Česká Metuje, RD 4+1 po rekontrukci v obci Česká Metuje. Dispozice: Vstup do přízemí je přes nově opravenouu verandu s novými dveřmi. Z hlavní chodby jsou vstupy do obývacího pokoje a dále do ložnice. Další vstup je do kuchyně s jídelnou. V přízemí se dále nachází koupelna a samostatné WC, kotelna, spíž, dílna a vstup do garáže. Podkroví je přístupné ze schodiště a jsou zde dva pokoje, sušárna, komora a půda. IS: elektrika 220 a 400 V, obecní vodovod, ústřední vytápění kotlem na tuhá paliva a zároveň elektrokotlem včetně kombinovaného boileru, odpady jsou svedeny do jímky s přepadem. Provedené rekonstrukce: zateplená půda 2010, nová fasáda 2010, nová střecha 2008, podlahy v části domu 2010, nové radiátory 2007, 3 nová plastová okna a vstupní dveře 2008. Okolí: Nemovitost se nachází v klidné části obce Česká Metuje nedaleko Police nad Metují, Teplic nad Metují, Stárkova a dále Trutnova. V obci se nachází mateřská škola, obchod, restaurace, kulturní dům a malé hřiště. Veškerá občanská vybavenost je ve městě Police nad Metují (6 km). Nemovitost se nachází v CHKO Broumovsko. Teplické skály 3 km, Adršpašské skály 8 km, Ostaš 4 km, Broumovské stěny 10 km, Krkonoše 30 km. Nemovitost je vhodná k trvalému bydlení nebo rekreaci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; 98,00 964 1 290 000 13 163 0,620 8 161 RD Česká Metuje, Chalupa po rekonstrukci v obci Česká Metuje v CHKO Broumovsko. Udržovaná nemovitost je celoročně velmi dobře přístupná z asfaltové komunikace. Při postupných rekonstrukcích byly zachovány kamenné pískovcové prvky i uvnitř interiéru. Dispozice: vstupní chodba, hlavní světnice, záchod a koupelna, vstup do podkroví dvě místnosti a půda. Samostatný postranní vchod do místnosti pro návštěvy s vlastním zázemím. Bezproblémové parkování u objektu. El. 220/380V, obecní vodovod, odpady do jímky, elektrický ohřev teplé vody, kamna na TP + přímotopy. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; - 6 -
Bezděkov nad Metují 117,00 1 285 1 289 000 11 017 0,680 7 492 RD Bezděkov nad Metují, RD se nachází v obci Bezděkov nad Metují. Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený dům s podkrovím - půdou, která není účelově využita. Ze zádveří je vstup do hlavní chodby, dále pokoj s kuchyní, jídelní kout, obývací pokoj, ložnice, WC, koupelna a schodiště na půdu. Dům je po částečné rekonstrukci, udržovaný. U domu je okrasná zahrada. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; Radvanice 151,00 1 075 1 600 000 10 596 0,720 7 629 RD Radvanice, Částečně podsklepený rodinný domek se zahradou v obci Radvanice, poblíž Trutnova. Dis: vstupní veranda se vchodem do kůlny, dělená průchozí chodba, ve které je umístěn kotel na TP, obývací pokoj, jídelna, kuchyně, ložnice a prostorná koupelna s WC. V podkroví jsou dva vytápěné pokoje. El. 220/380 V, voda veř., 3 komorový septik. Vytápění na TP s možností využití elektro kotle. Celková výměra pozemků 1 075m2. Kůlna navazující verandou na dům slouží ke skladování dřeva, uhlí a zahradního nářadí. Na zahradě je skleník a pergola. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; Stanovená jednotková cena: 7 400 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 021 200 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 109 ze dne 9.7.2014. 3 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 24.6.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -