ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5655-65/2015 o obvyklé ceně nájemního vztahu váznoucího k bytu č.001 v budově č.p.1309 realizované na pozemku p.č.638 v katastrálním území Libeň (kód:730891), obec Praha. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Oceňovací předpis: Stanovení ceny obecné pro prodej v dražbě 003EX 65/12-117 Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. Oceněno ke dni: 10.června 2015 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 8 stran a přílohy. V Praze, dne 10.června 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Tento posudek doplňuje posudek č.5589-159/2014, který vypracoval Ing. Jan Melš dne 20.12.2014 pro Exekutorský úřad Praha 10 ve stejné věci 003EX 65/12. Oceňovaná nemovitá věc se nalézá Libni, městské části hlavního města Prahy a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace (ulice Na Dlážděnce). Oceňovaná nemovitá věc je součástí stavebně stabilizované lokality. Dopravní dostupnost je výborná, lokalita je v dosahu MHD (stanice metra, tramvaje i autobusu) Nemovitá věc je tvořena: - pozemkem p.č.638 - zastavěná plocha a nádvoří - budovou č.p.1309 realizovanou na pozemku p.č.638, způsob využití bydlení - pozemkem p.č.639 - pozemek ve funkčním celku se stavebním pozemkem - samostatně stojící garáží na pozemku p.č.639 - venkovními úpravami - trvalými porosty Vše v katastrálním území Libeň (kód:730891), obec Praha. Objekt je, resp. může být běžným způsobem užíván. Podle dostupných informací byl objekt realizován v letech 1937 a 1938. Byl realizován podle schválené projektové dokumentace, byl řádně kolaudován a bylo povoleno jeho užívání. Objekt je, resp. může být běžným způsobem užíván. Podle schválené projektové dokumentace má objekt jedno podzemní podlaží (v pd jako suterén), dvě nadzemní podlaží (v PD přízemí a patro) a podkroví. Podle schválené projektové dokumentace jsou v objektu tři byty. Tyto byty nejsou jednotkami ve smyslu Zákona (objekt není rozdělen Prohlášením vlastníka na bytové, případně nebytové jednotky a na společné části domu). Další prostory v suterénu domu (sklepy, sklady, technické zázemí a garáž) jsou vlastníkem nazvány jako nebytový prostor. Protože objekt tak, jak je kolaudován, splňuje kriteria daná obecnými technickými požadavky na výstavbu, tedy: objekt je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určená k bydlení, přičemž má objekt nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví, je oceněn jako rodinný dům. Byty v objektu jsou podle sdělení vlastníka domu pronajaté, ale ani vlastník, ani údajní nájemci nebyli schopni předložit nájemní smlouvy platné ke dni ocenění. Odhad obvyklé ceny je tedy stanoven s tím, že byty jsou nepronajaté a není z nich vybíráno nájemné. Vlastník předložil pouze platnou nájemní smlouvu o nájmu nebytových prostor a pozemku. Z těchto důvodů je nájem nebytových místností zahrnut do odhadu obvyklé ceny a nájemní právo je tedy oceněno samostatně. V průběhu exekučního řízení vyšlo najevo, že výše uvedená nemovitá věc je zatížena ještě dalším nájemním právem. Objednatel posudku dodatečně předložil Evidenční list pro výpočet nájemného k bytu č.001. Bytová jednotka se nachází ve 2.podlaží. Bytová jednotka je podle Evidenčního listu 1.kategorie s lokálním vytápěním plynovým, resp. elektrickým akumulačním. Znalci nepřísluší hodnotit správnost zařazení bytové jednotky do patřičné kategorie. - 2 -
Podle Evidenčního listu má bytová jednotka charakter 3+1 s úplným hygienickým zařízením a balkónem. Celková plocha je 115,40 m 2, plocha pro výpočet nájemného je 105,75 m 2. Čisté nájemné (bez služeb) je stanoveno ve výši 14974 Kč/bj/měsíc. Přesto, že je takto stanovené nájemné již od 1.1.2013, znalec konstatuje, že s přihlédnutím ke všem již uvedeným skutečnostem, vyměřená částka v podstatě odpovídá obvyklému nájemnému v lokalitě. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10, soudní exekutor Mgr. Richard Bednář, č.j.003ex 65/12/117 ze dne 26.5.2015. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Libeň (kód:730891), obec Praha, list vlastnictví č.1993, vyhotovený dne 22.11.2012 z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Mapa geografického informačního systému pro katastrální území Libeň (kód:730891), obec Praha, vyhotovený z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha v měřítku 1:500. Ortomapa dotčeného území. Cenová mapa Prahy CMP2014. Výkresová dokumentace: - původní projektová dokumentace - Plán změn na stavbu rodinného domu, stavitel Arch.V.Čech a Ing.J.Kotík, datováno 06/1937. Dokumentace schválená Magistrátem hlav. města Prahy dne 23.12.1937 pod č.j.68365/37. - zjednodušená dokumentace - zaměření, zpracoval znalec při místním šetření. Stavební povolení vydáno Magistrátem hlav.města Prahy dne 13.9.1937 pod č.j.iii 43905/37. Povolení k užívání vydáno Magistrátem hlav.města Prahy dne 2.8.1938 pod č.j.iii 42958/38. Číslo popisné bylo přiděleno objektu dne 5.10.1938. Údaje a informace získané znalcem v Archivu stavebního odboru Prahy 8. Nájemní smlouva o nájmu nebytových prostor a pozemku uzavřená dne 13.5.2004, s dodatkem č.1 uzavřeným 20.5.2004. Opakovaná místní šetření v době od 11/2012 do 12/2014 a místní šetření konané dne za účasti zástupce objednatele pana Mgr. Erika Smoly. Evidenční list pro výpočet nájemného k bytové jednotce č.001 (nájemce Pavel Starý), datováno 1.1.2013. 1.3 Vlastnictví Podle Výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.1993 pro katastrální území Libeň (kód:730891), obec Praha zapsán: Ing. Karel Ponocný identifikátor 590504/0097 Vršovická 925/28 101 00 Praha 10 - Vršovice 1.4 Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Evidenční list 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. - 3 -
* * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Věcné břemeno nájemní právo podle 16b zákona č.151/1997 Sb. 2.1.1 Popis Část nemovité věci je zatížena nájemním právem. Podle sdělení objednatele posudku nájemní právo vázne k bytu č.001 ve 2.podlaží a jako podklad pro ocenění objednatel předložil Evidenční list pro výpočet nájemného datovaný 1.1.2013. Znalci nebyla předložena žádná nájemní smlouva, takže není známo, na jak dlouho je nájem uzavřen. Vzhledem k okolnostem a k obvyklým řešením znalec předpokládá, že nájemní smlouva je uzavřena vždy na jeden rok, s možností prodloužení. Předmětem nájemního vztahu je - bytová jednotka č.001 nacházející se v 2.podlaží Nájemné: výše nájemného vyplývající z předloženého Evidenčního listu je 14974 Kč/bj/měsíc, tj. 179688 Kč/bj/rok. Obvyklé nájemné: výši nájemného uvedeného ve smlouvě lze uvažovat jako obvyklé nájemné. Do výpočtu je zahrnuto zaokrouhlenou částkou 15000 Kč/bj/měsíc, resp. 180000 Kč/bj/rok. 2.1.2 Výpočet ceny věcného břemene Roční jednotkové nájemné dosažitelné = Kč 180.000,- Roční užitek za celou výměru 1.00 m 2 = Kč 180.000,- Roční užitek zjištěný z Evidenčního listu = Kč 179.688,- Minimální roč.užitek pro výpočet (2/3 obvyklé ceny) = Kč 120.000,- Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet = Kč 179.688,- Počet let užívání práva podle smlouvy = 1 rok Uvažovaný počet let užívání práva pro výpočet = 1 rok Cena věcného břemene (roč.užitek x počet let) = Kč 179.688,- Věcné břemeno nájemní právo podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Cena celkem Kč 179.688,- - 5 -
3. REKAPITULACE Údaje převzaty ze znaleckého posudku č.5589-159/2014: CENY BŘEMEN 1) Nájemní vztah (podle 16b zákona č.151/1997 Sb.) Kč 540.000,- Zjištěná cena celkem Kč 540.000,- VÝSLEDNÉ CENY 1) Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Kč 5.309.100,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 3.504.322,- 3) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč 60.304,- 4) Venkovní úpravy Kč 178.231,- 5) Ovocné dřeviny a okrasné rostliny - zjednodušeně Kč 67.665,- 6) Nájemní vztah (podle 16b zákona č.151/1997 Sb.) Kč -540.000,- Zjištěná výsledná cena Kč 8.579.622,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 8.579.620,- Údaje doplněné tímto znaleckým posudkem: CENY BŘEMEN Nájemní vztah (podle 16b zákona č.151/1997 Sb.) Kč 540.000,- Věcné břemeno nájemní právo podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč 179.688,- Zjištěná cena celkem Kč 719.688,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 719.690,- VÝSLEDNÉ CENY 1) Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Kč 5.309.100,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 3.504.322,- 3) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč 60.304,- 4) Venkovní úpravy Kč 178.231,- 5) Ovocné dřeviny a okrasné rostliny - zjednodušeně Kč 67.665,- 6) Nájemní vztah (podle 16b zákona č.151/1997 Sb.) Kč -540.000,- 7) Věcné břemeno nájemní právo podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč -179.688,- Zjištěná výsledná cena Kč 8.399.934,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 8.399.930,- - 6 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci - pozemku p.č.638 s budovou č.p.1309 s příslušenstvím a dalším pozemkem p.č.639 v katastrální území Libeň (kód:730891), obec Praha je: 9 200 000,- Kč Slovy: devět milionů dvě stě tisíc Kč Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci - pozemku p.č.638 s budovou č.p.1309 s příslušenstvím a dalším pozemkem p.č.639 v katastrální území Libeň (kód:730891), obec Praha, po odečtení ceny břemene (nájemní vztahy) je: 8 400 000,- Kč Slovy: osm milionů čtyři sta tisíc Kč Uvedené obvyklé ceny nemovitých věcí předpokládají absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - špatný technický stav objektu - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce, zástavní právo exekutorské a zástavní právo smluvní). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 9.119.620,- Kč (viz ZP5589-159/2014) 2. Právo nájmu: 719.690,- Kč 3. Na nemovité věci váznou nájemní vztahy. 4. Oceňovaná nemovitá věc, ani její žádná část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči. 5. Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: 8.400.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 10.června 2015... vypracoval - 7 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5655-65/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 8 -