ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 54-5035/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 289/3, spoluvlastnický podíl 796/6368 na bytovém domě č.p. 289,290 a pozemku p.č. 672/1, pozemky p.č. 672/2 a 673 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Novosedly, k.ú. Novosedly na Moravě Adresa nemovité Novosedly, 691 82 věci: Vlastník stavby: SJM Kollmann Milan a Kollmannová Zdenka, č.p. 289, 691 82 Novosedly, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Kollmann Milan a Kollmannová Zdenka, č.p. 289, 691 82 Novosedly, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 700 000 Kč Datum místního šetření: 20.5.2015 Stav ke dni : 20.5.2015 Za přítomnosti: majitelů bytu Počet stran: 17 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2
V Moravském Krumlově, dne 26.5.2015 Ing. Miroslav Krajíček NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé k datu ocenění pro účely dražby Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č.988 kú Novosedly na Moravě - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č.685 kú Novosedly na Moravě - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č. 1301 kú Novosedly na Moravě - Snímek katastrální mapy - Vlastní prohlídka a zaměření znalcem - Údaje z realitní inzerce Sreality.cz - údaje z realitních kanceláří v Mikulově - Vlastní databáze znalce z uskutečněných prodejů v okrese Břeclav - Vyhl.č. 199/2014 Sb Místopis Obec Novosedly se nachází v okrese Břeclav ve vzdálenosti 9 km od obce s pověřenou působností Mikulov. V obci žije 1145 obyvatel, občanská vybavenost základní (obecní úřad, prodejna coop, mateřská škola, základní škola 1.-5. ročník, ordinace lékaře, pošta, sportovní zařízení, penzion, vinné sklepy. Nezaměstnanost zvýšená, za prací je nutno dojíždět do Mikulova, Pohořelic. Dopravní obslužnost - autobus. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovité věci uvedené na LV: LV č. 988: Bytová jednotka 289/3 a pozemek p.č. St. 672/1 LV č. 685: Bytový dům, č.p. 289,290, a pozemek p.č. St. 672/1 spoluvlastnický podíl 796/6368 LV č. 1301: Pozemky p.č. 672/2 a 673, spoluvlastnický podíl 1/8 Bytová jednotka č. 289/3 situovaná v bytovém domě č.p. 289, 290 částečně na pozemku p.č. 675/1-zastavěná plocha a nádvoří a částečně na p.č. 672/2 a 673 v zastavěném území obce Novosedly. Pozemky navazující na stavební pozemky p.č. 5392/23 a 5392/6 z jihovýchodní a jihozápadní strany jsou v majetku České republiky, pozemek p.č. 5392/2 ze severozápadní strany je v duplicitním vlastnictví soukromé osoby a České republiky. Přes tento pozemek je vstup do budovy, není zajištěn věcným břemenem. Bytový dům č.p. 289 a 290 je podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími s 8 byty dispozice - 2 -
2+1. V 1.pp jsou sklepy a společné prostory. Objekt je napojen na místní rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. Konstrukční systém zděný, se sedlovou střechou, bez výtahu. Stáří domu je 45 roků. Oceňovaný byt je dispozice 2+1 situovaný ve 2.NP bytového domu se dvěma sklepy v 1.pp. je prakticky v původním stavu, pouze byla provedena výměna oken za plastové, vytápění je ústřední s kotlem na plyn ve sklepě. Ohřev vody v el. boileru. Standard vybavení průměrný. Příjezd je po zpevněné veřejné komunikaci, v místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Příslušenství mimo byt u domu není. Silné stránky Zděný, částečně revitalizovaný obytný dům, byt průměrného standardu. Slabé stránky Malá obec s minimální občanskou vybaveností, přístup přes cizí pozemky. V místě vyšší nezaměstnanost, veškerá občanská vybavenost v Mikulově a Břeclavi. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Přístup přes cizí pozemky Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s., rozhodnutí o úpadku. V ocenění není brán k zástavním právům zřetel. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek rovinný, příjezd z veřejné komunikace, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Lokalita zástavby rodinných domů a bytového domu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Novosedly Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 390 1,00 1,00 1,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 390,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je dle prodejních cen pozemků z majetku obce 390,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 322 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 672/1 88 390 796 / 6 368 4 290 672/21 73 390 1 / 8 3 559 673 161 390 1 / 8 7 849 15 698 Byt 289/3 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Bytový dům č.p. 289 a 290 je podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími s 8 byty dispozice 2+1, jeden pokoj byl provizorně rozdělen na 2 pokoje. V 1.pp jsou sklepy a společné prostory. Objekt je napojen na místní rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. - 4 -
Konstrukční systém zděný, se sedlovou střechou, bez výtahu. Stáří domu 45 roků. Oceňovaný byt je dispozice 2+1 situovaný ve 2.NP bytového domu se dvěma sklepy v 1.pp. je prakticky v původním stavu, pouze byla provedena výměna oken za plastové, vytápění je ústřední s kotlem na plyn ve sklepě. Ohřev vody v el. boileru. Standard vybavení průměrný. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 17,12 m 2 1,00 17,12 m 2 pokoj Obytné prostory 15,66 m 2 1,00 15,66 m 2 pokoj Obytné prostory 8,84 m 2 1,00 8,84 m 2 kuchyň Obytné prostory 7,77 m 2 1,00 7,77 m 2 chodba Obytné prostory 4,49 m 2 1,00 4,49 m 2 koupelna Obytné prostory 2,71 m 2 1,00 2,71 m 2 WC Obytné prostory 0,83 m 2 1,00 0,83 m 2 sklepy Obytné prostory 19,50 m 2 1,00 19,50 m 2 Celková podlahová plocha 76,92 m 2 76,92 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních betonové pasy izolované prací 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozink. plech 7. Úprava vnitřních dvouvrstvé vápenné omítky povrchů 8. Úprava vnějších povrchů minerální stěrková 9. Vnitřní obklady běžné keramické obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře dýhované, vstupní plastové 12. Vrata 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba, PVC 15. Vytápění ústřední topení 16. Elektroinstalace světelná, třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plast, studená i teplá voda 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev 22. Vybavení kuchyní elektrický sporák se sklokeramickou deskou 23. Vnitřní hygienické vyb. umyvadlo, sprchový kout, WC 24. Výtahy - 5 -
25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 76,92 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 25 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 922 943 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 45 Další životnost roků 55 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 057 620 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Novosedly na Moravě 2+1, zděný, osobní vlastnictví Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděný, netypový 76,92 m 2 2.np 2+1 712 253 Kč 712 253 Kč Popis oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 289 a 290 je podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími s 8 byty dispozice 2+1. V 1.pp jsou sklepy a společné prostory. Objekt je napojen na místní rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. Konstrukční systém zděný, se sedlovou střechou, bez výtahu. Stáří domu je 45 roků. Oceňovaný byt je dispozice 2+1 situovaný ve 2.NP bytového domu se dvěma sklepy v 1.pp. je prakticky v původním stavu, pouze byla provedena výměna oken za plastové, vytápění je ústřední s kotlem na plyn ve sklepě. Ohřev vody v el. boileru. Standard vybavení průměrný. Příjezd je po zpevněné veřejné komunikaci, v místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Srovnatelné jednotky Název: Byt I Byt nedaleko centra obce Mikulov. V bytě je zděné jádro, součástí bytu jsou dva sklepy. Nabízíme k prodeji pěkný slunný dvoupokojový byt v osobním vlastnictví v obci Mikulov, ulice 22. dubna, umístěný ve druhém nadzemním podlaží staršího cihlového domu. Dům je po revitalizaci - provedeno zateplení, výměna původních oken za plastová. Byt je udržovaný, - 6 -
proběhla jeho rekonstrukce - zděné jádro bytu, pěkná nová koupelna. K bytu přísluší dva sklepy s vlastními elektro rozvody Lokalita: Mikulov Podlaží: 2.np Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná 62,00 m 2 1 090 000 Kč 1 090 000 Kč/ks Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,80 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,80 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - lepší; Typ stavby - zděný; Stáří - 40; Garáž - není; Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Celkový koef. KC 0,64 Upravená j. cena Kč/ks 697 600 Název: Byt II Byt 3+1 v OV v cihlovém domě, ve zvýšeném přízemí. Byt je po částečné rekonstrukci.v těsné blízkosti hned vedle domu se nachází garáž /zavedená el./a hned za domem menší zahrada s vzrostlými stromy k posezení a odpočinku. K bytu náleží dva sklepy. Jeden slouží jako kotelna pro byt a druhý může být využíván jako sklad potravin. Byt má novou kuchyňskou linku. Novou koupelnu. Parkování před domem i za domem. Byt je v OV a je po částečné rekonstrukci. Byt je volný. Možnost nastěhování. Cena bytu garáže a zahrady je 1200000,-Kč. Dům má všechny přípojky včetně plynu Lokalita: Drnholec Podlaží: 2.np Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha cihlový 68,00 m 2 1 200 000 Kč 1 200 000 Kč/ks Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00-7 -
K4 Garáž 0,80 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,80 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - zděná; Stáří - srovnatelné; Garáž - garáž; Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Celkový koef. KC 0,64 Upravená j. cena Kč/ks 768 000 Název: Byt III Byt v OV 2+1 (56 m2) v obci Týnec nedaleko Břeclavi. Jedná se o cihlový dům, byt se nachází ve 2 NP/2. Byt prošel částečnou rekonstrukcí- plastová okna, dlažba, plovoucí podlahy, topení a ohřev vody vlastním plynovým kotlem. Dispozice: vstupní chodba, 2 x samostatné pokoje, prostorná kuchyně s jídelnou, samostatné WC, koupelna a dva sklepy (z toho jeden o velikosti 20m2). Byt je udržovaný, čistý k okamžitému nastěhování Lokalita: Týnec Podlaží: 2.np Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný 56,00 m 2 799 000 Kč 799 000 Kč/ks Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,05 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,80 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - horší; Typ stavby - zděný; Stáří - srovnatelné; Garáž - není; Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Celkový koef. KC 0,84 Upravená j. cena Kč/ks 671 160 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 671 160 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 712 253 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 768 000 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 712 253 Kč/ks Celková užitná plocha oceňované jednotky 1,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 712 253 Kč Popis: 2+1, zděný, osobní vlastnictví - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 712 253 Kč 0 Kč 1 073 317 Kč 15 698 Kč Obvyklá cena 700 000 Kč slovy: Sedmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10 Komentář ke stanovení výsledné ceny Ke stanovení ceny obvyklé vycházel znalec z hodnoty porovnávací. K porovnání byly použity srovnatelné objekty z realitní inzerce (sreality.cz), cena byla konzultována v realitní kanceláři Irmanová reality. Závěr Poloha objektu v malé vinařské obci, s nižší občanskou vybaveností i minimem pracovních příležitostí. Byt bez dalšího příslušenství, v majetku pouze zastavěné pozemky, pozemky kolem domu jiného majitele, část Česká republika, část v duplicitním vlastnictví. Poptávka na realitním trhu v uvedené lokalitě po obdobných bytech minimální. V Moravském Krumlově 26.5.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. - 9 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 54-5035/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 57/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Informace o pozemcích 4 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
Informace o pozemcích - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Snímek katastrální mapy - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
Fotodokumentace nemovitosti pohled uliční Pokoj kuchyň Pokoj koupelna chodba - 17 -