Znalecký posudek č. 938-48/2014 č.j. 180 EX 13967/09 O obvyklé ceně id. 1/2 nemovitostí objektu rodinného domu č.p. 272 na St.323 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 1040 v katastrálním území Hejnice, v obci Hejnice, okres Liberec, kraj Liberecký ve vlastnictví: Miroslav Ptáček, Jizerská 272, 463 62, Hejnice. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 19. 06. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 17 stran a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 19. 06. 2014 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit id. 1/2 nemovitostí objektu rodinného domu č.p. 272 na St.323 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 1040 v katastrálním území Hejnice, v obci Hejnice, okres Liberec, kraj Liberecký ve vlastnictví: Miroslav Ptáček, Jizerská 272, 463 62, Hejnice. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: 1/2 RD č.p. 272 s příslušenstvím adresa: Hejnice kraj: Liberecký okres: Liberec obec: Hejnice katastrální území: Hejnice počet obyvatel obce: 2 761 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 06. 2014 za přítomnosti povinného. Prohlídka uvnitř objektu byla znalci umožněna a základní informace byly podány. Znalec provedl prohlídku zvenku i zevnitř se zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce 180 Ex 13967/09-35 ze dne 20.05.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV 1040ze dne 20.05.2014 Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 13. 06. 2014 Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Hejnice Katastrální území: Hejnice (638196) List vlastnictví číslo: 1040 Vlastníci: 1. Ptáček Miroslav Podíl: 1/2 Jizerská 272, 46362 Hejnice 2. Sochorová Andrea Podíl: 1/2 Jizerská 272, 46362 Hejnice Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - jedná se o exekuční tituly vlastníka druhé části nemovitosti povinné Andrey Sochorové Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - výčet exekučních titulů a závad povinného Miroslava Ptáčka je uveden v listu vlastnictví v příloze 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Město Hejnice leží na severním úpatí Jizerských hor, v nadmořské výšce 375 m, hlavním tokem je řeka Smědá. Převážná část území patří k chráněné krajinné oblasti Jizerské hory. Město se od okresního města Liberce nachází ve vzdálenosti 30 km. Hejnice plní funkci průmyslově zemědělského centra, jsou ale i turistickým výchozím stanovištěm s napojením na hromadnou dopravu. Přírodní hodnota území má význam pro rekreační využívání. V oblasti horského hřebenu se nachází několik přírodních rezervací a chráněných území. V současné době znovu vystupuje kulturní význam Hejnic jako poutního místa. Plynofikace je zavedena na 90% území města, veřejný vodovod pokrývá 99% města a veřejná kanalizace s čistírnou odpadních vod zahrnuje 70% města. Město Hejnice je součástí Euroregionu Nisa. Poloha nemovitosti v obci: Nemovitost čp. 272 se nachází u silnice II. tř. č. 290 procházející městem v širším centru jižně 300 m od náměstí v zastavěné části v rozptýlené nepravidelné zástavbě, vlaková zastávka 300 m, autobus je cca 200 m. Přístup a příjezd k nemovitosti je z veřejného pozemku po zpevněné komunikaci. Pozemek je téměř obdélníkového tvaru. Objekt je na mírně svažitém terénu skloněném k jihu, v západní části se nachází Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
objekt, ve středu pozemku je zděná kolna s dřevěnou přístavbou a v severní části stojí zděné kůlny na palivo. Objekt má sedlovou střechu s hřebenem ve směru sever-jih. Jedná se o částečně podsklepený objekt se dvěma podlažími a půdou. Objekt je dispozičně rozdělen na čtyři bytové jednotky, dvě jsou obyvatelné a dvě v rekonstrukci. Sklep je společný. Vjezd na pozemek je v severní části pozemku podél objektu. Nemovitost je oplocena plotem z různých materiálů v různých stupních životnosti. Vstup do objektu je z východu. Jedná se o zděný, dvoupodlažní rodinný dům. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka s přístavbou stodoly. Parkování u nemovitosti je možné na vlastním pozemku dvora i na veřejném pozemku. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro v zemi. Veřejný vodovod (10m) a plyn (5m). Kanalizace v dosahu není, objekt je napojen do septiku. Objekt je částečně užíván k bydlení. Údržba je prováděna pouze částečně, nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu. Část objektu je v rekonstrukci svépomocí, provedené práce a materiály dosahují nižšího standardu. Dispozice: 1. PP: sklep schodiště 1. NP: vstupní chodba, chodba, 2 bytové jednotky (z toho jedna v rekonstrukci) 2 pokoje, kuchyň, koupelna s WC 2. NP: chodba a schodiště, 2 obytné jednotky, 2x pokoj, kuchyň, koupelna, 2x WC mimo byt podkroví: půdní prostor 8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 272 2) Kolna 1 3) Kolna 2 4) Kolna 3 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 272 Objekt je veden v katastru jako rodinný dům, objekt není podsklepený, základy domu jsou kamenné s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo objektu je cihelné tl. 45-70 cm, bez zateplení bez deformací. Stropy jsou v obytných místnostech trámové s rovným podhledem, chodby mají cihelné klenby. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný sedlový krov s drobnými deformacemi,napadený hnilobou a červotočem. Střešní krytina je z AL šablon šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinku, částečně zkorodované. Vnitřní omítky jsou štukové hladké, z části v rekonstrukci nedokončené. Fasáda břízolitová a štuková s ozdobami. Vnější obklad soklu je bez obkladu kamenný. Vnitřní obklady jsou standardní pórovinové. Schody kamenné do sklepa a dřevěné s podstupnicemi. Dveře v objektu jsou na bázi dřeva a dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěné dvojité špaletové a jednoduché, střešní okna nejsou. Podlahy jsou betonové se standardními krytinami. V ostatních místnostech je betonová mazanina s běžnou dlažbou. Vytápění objektu je lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace je měděných vodičích, světelná a motorová, s automatickými jističi. Bleskosvod není proveden. Vnitřní vodovod je v provedení studená a teplá voda v koupelnách a kuchyních. Ohřev vody je dvěma el. bojlery. Plyn je zaveden, končí na chodbě. Kanalizace je svedena ze všech zařizovacích předmětů do septiku. Veřejná kanalizace není v dosahu. jedna kuchyň je vybavená standardně, jedna není vybavena a dvě podstandardně. Tři koupelny jsou vybaveny sprchovými kouty, jedna koupelna je v rekonstrukci. WC v přízemí je v koupelně, jedno není a v 2. NP jsou dvě WC na společné chodbě samostatné, splachovací. Technický stav objektu je zhoršený s předpokladem modernizací a výměny dožitých konstrukcí. Údržba je prováděna nedostatečně, stáří objektu je více než 85 let. V roce 1976 byly vyměněny okna, 1979 nová krytina a klempířské prvky, v 80. letech kanalizace a rozvod vody, úprava soc. zařízení. V 90. letech byly vyměněny bojlery, v roce 1990 fasáda, v roce 1998 plynofikace, modernizace bytu č. 4 v roce 2003-2003. 2) Kolna 1 Jednopodlažní kolna v severní části pozemku. Obsahuje původní prádelnu a čtyři dřevníky. Zděná konstrukce, pultová střecha, krytina IPA, klempířské konstrukce - žlab a svod. Venkovní omítky, vápenné hladké, betonové podlahy, prkenný strop, chybí elektřina. Prádelna je nefunkční. 3) Kolna 2 Jednopodlažní kolna ve středu pozemku. Obsahuje jeden prostor a půdu. Zděná konstrukce, sedlová střecha, krytina velkoformátové azbestové vlnité desky, klempířské konstrukce - žlab a svod. Venkovní a vnitřní omítky, vápenné hladké, betonové podlahy, prkenný strop pouze v části, okna jednoduchá, dveře svlakovém, chybí elektřina. 4) Kolna 3 Jednopodlažní kolna přistavěná ke kolně č. 2 ve středu pozemku. Obsahuje jeden prostor. Dřevěná jednostranně obitá konstrukce, pultová střecha, krytina IPA, klempířské konstrukce nejsou, podlahy nejsou, strop není, okna nejsou, dveře svlaková, chybí elektřina. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemky jsou v jednom celku se stavbami. Terén je rovinatý. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.1.1) RD č.p. 272 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,112 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. PP 2,25 m 4 10,2 = 40,80 m 2 1. NP 3,15 m 10,2 16,58+2,98 4,9 = 183,72 m 2 2. NP 3,50 m 10,2 156,58+2,98 4,9 = 1 611,72 m 2 Součet: 8,90 m 1 836,24 m 2 Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 4,0 10,2 2,25 = 91,80 m 3 vrchní stavba 10,2 16,58 6,85+2,98 4,9 6,45 = 1 252,63 m 3 zastřešení 10,2 4,26/2 16,58 = 360,22 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 704,65 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené 45-70 cm 21,20 % Podstandardní 3. Stropy trámový strop s rovným podhledem 7,90 % Standardní 70 % cihelné klenby Podstandardní 30 % 4. Střecha dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 7,30 % Standardní 5. Krytina plechové nebo hliníkové šablony 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu - koroze 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenná štuková hladká 5,80 % Standardní 60 % vápenná štuková hladká poškozená, nedokončená Podstandardní 30 % sklep hrubá vápenná Podstandardní 10 % 8. Fasádní omítky štuková vápenná, břízolit, profilovaná 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady pórovinové 2,30 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 11. Schody dřevěné s podstupnicemi, sklep kamenné 1,00 % Standardní 12. Dveře na bázi dřevní hmoty, hladké a prosklené do ocelových zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná dvojitá špaletová a dřevěná jednoduchá 5,20 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností betonové, koberce, PVC, keramická dlažba, laminátové podlahy 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností betonové s keramickou dlažbou 1,00 % Standardní 75 % hrubá betonová - sklep Podstandardní 25 % 16. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva 5,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 220/380 V, pojistkové automaty 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená i teplá voda 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 2 el. bojlery 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu ano zaveden, v objektu nevyužitý 0,50 % Standardní 22. Kanalizace ze všech zařizovacích předmětů do jímky 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporák kuchyňská linka 0,50 % Standardní 75 % Nevyskytuje se 25 % 24. Vnitřní vybavení sprchový kout, umyvadla 4,10 % Standardní 75 % Nevyskytuje se 25 % 25. Záchod v koupelně 0,30 % Standardní 25 % na chodbě mimo byt Podstandardní 50 % Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl Nevyskytuje se 25 % 26. Ostatní oplocení, venkovní úpravy, zpevněné plochy 3,40 % Standardní 50 % není Nevyskytuje se 50 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 8,20 % 0,0443 2. Zdivo 0,54 21,20 % 0,1145 3. Stropy 0,54 7,90 % 30 % 0,0128 7. Vnitřní omítky 0,54 5,80 % 30 % 0,0094 0,54 5,80 % 10 % 0,0031 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 10. Vnitřní obklady 0,54 1,852 2,30 % 50 % 0,0115 13. Okna 0,54 5,20 % 0,0281 15. Podlahy ostatních místností 0,54 1,00 % 25 % 0,0014 16. Vytápění 0,54 5,20 % 0,0281 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 23. Vybavení kuchyně 0,54 1,852 0,50 % 25 % 0,0013 24. Vnitřní vybavení 0,54 1,852 4,10 % 25 % 0,0103 25. Záchod 0,54 0,30 % 50 % 0,0008 0,54 1,852 0,30 % 25 % 0,0008 26. Ostatní 0,54 1,852 3,40 % 50 % 0,0170 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7056 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7056 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1120 Základní jednotková cena upravená: = 3 412,62 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 704,65 m 3 3 412,62 Kč/m 3 = 5 817 322,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 25 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 25) = 77,273 % Odpočet opotřebení: 5 817 322,68 Kč 77,273 % 4 495 219,75 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 322 102,93 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 661 051,46 Kč RD č.p. 272 určená cena: 661 051,46 Kč a.1.2) Kolna 1 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,600 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Podlaží: 1. NP Výška: 2,80 m Zastavěná plocha: 3,05 10,0 = 30,50 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 3,05 10,0 (3,4+3,68)/2 = 107,97 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 7,10 % Podstandardní 2. Obvodové stěny cihelné 30 cm 31,80 % Standardní 3. Stropy není 19,80 % Nevyskytuje se 4. Krov trámová konstrukce 7,30 % Podstandardní 5. Krytina IPA 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce částečné 1,70 % Podstandardní 7. Úprava povrchů vápenná štuková hladká poškozená vlhkostí 6,10 % Podstandardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře dřevěné svlaková 3,00 % Podstandardní 10. Okna dřevěná jednoduchá 1,10 % Standardní 30 % nejsou Nevyskytuje se 70 % 11. Podlahy betonové 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace není provedena 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 3. Stropy 0,54 1,852 19,80 % 0,1980 4. Krov 0,54 7,30 % 0,0394 6. Klempířské práce 0,54 1,70 % 0,0092 7. Úprava povrchů 0,54 6,10 % 0,0329 9. Dveře 0,54 3,00 % 0,0162 10. Okna 0,54 1,852 1,10 % 70 % 0,0077 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6003 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,6003 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0750 Základní jednotková cena upravená: = 1 557,03 Kč/m 3 Základní cena upravená: 107,97 m 3 1 557,03 Kč/m 3 = 168 112,53 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 168 112,53 Kč 85,000 % 142 895,65 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 25 216,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 12 608,44 Kč Kolna 1 určená cena: 12 608,44 Kč a.1.3) Kolna 2 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,806 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Podlaží: 1. NP Výška: 2,85 m Zastavěná plocha: 4,9 5,95 = 29,16 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 4,9 5,95 3,45 = 100,58 m 3 zastřešení 4,9 5,95 1,8/2 = 26,24 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 126,82 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 7,10 % Podstandardní 2. Obvodové stěny cihelné 30 cm 31,80 % Standardní 3. Stropy trámový strop s rovným podhledem 19,80 % Standardní 4. Krov dřevěný vázaný krov 7,30 % Standardní 5. Krytina eternit s obsahem azbestu 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce pozinkovaný plech 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenná štuková 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře dřevěné svlaková 3,00 % Podstandardní 10. Okna dřevěná jednoduchá 1,10 % Standardní 11. Podlahy nejsou 8,20 % Nevyskytuje se 12. Elektroinstalace není provedena 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9
1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 9. Dveře 0,54 3,00 % 0,0162 11. Podlahy 0,54 1,852 8,20 % 0,0820 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8055 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8055 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0750 Základní jednotková cena upravená: = 2 089,27 Kč/m 3 Základní cena upravená: 126,82 m 3 2 089,27 Kč/m 3 = 264 961,22 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 264 961,22 Kč 85,000 % 225 217,04 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 39 744,18 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 19 872,09 Kč Kolna 2 určená cena: 19 872,09 Kč a.1.4) Kolna 3 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,347 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Podlaží: 1. NP Výška: 2,85 m Zastavěná plocha: 2,6 5,16 = 13,42 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 2,6 5,16 2,85 = 38,24 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 7,10 % Podstandardní 2. Obvodové stěny dřevěná jednostranně obitá kce 31,80 % Podstandardní 3. Stropy není 19,80 % Nevyskytuje se Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 10
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 4. Krov trámková konstrukce 7,30 % Standardní 5. Krytina IPA 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce chybí 1,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů nejsou 6,10 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře dřevěné svlaková 3,00 % Podstandardní 10. Okna nejsou 1,10 % Nevyskytuje se 11. Podlahy nejsou 8,20 % Nevyskytuje se 12. Elektroinstalace není provedena 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 2. Obvodové stěny 0,54 31,80 % 0,1717 3. Stropy 0,54 1,852 19,80 % 0,1980 6. Klempířské práce 0,54 1,852 1,70 % 0,0170 7. Úprava povrchů 0,54 1,852 6,10 % 0,0610 9. Dveře 0,54 3,00 % 0,0162 10. Okna 0,54 1,852 1,10 % 0,0110 11. Podlahy 0,54 1,852 8,20 % 0,0820 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,3468 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,3468 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0750 Základní jednotková cena upravená: = 899,51 Kč/m 3 Základní cena upravená: 38,24 m 3 899,51 Kč/m 3 = 34 397,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 34 397,26 Kč 85,000 % 29 237,67 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 5 159,59 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 2 579,80 Kč Kolna 3 určená cena: 2 579,80 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) RD č.p. 272 661 051,46 Kč 2) Kolna 1 12 608,44 Kč 3) Kolna 2 19 872,09 Kč 4) Kolna 3 2 579,80 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 696 111,79 Kč Cena po zaokrouhlení: 696 110, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 11
b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Hejnice Liberec Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II. 2001 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZC v = 1 870, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 953,32 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 953,3200 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 323 zastavěná plocha a nádvoří 453 431 853,96 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 762,6560 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 508/2 zahrada 861 656 646,82 Součet cen všech typů pozemků: = 1 088 500,78 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 544 250,39 Kč 0,98 Pozemky určená cena: 544 250,39 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 12
c) Ocenění porovnávací metodou 1. RD Poustka RK VELINVEST s.r.o., Hálkova 1126/2, 46001 Liberec Dům s obchodem potravin v obci Poustka u Višňové stojící na pozemku o výměře 850 m2. Jedná se o třípodlažní dům (zastavěná plocha 180m2) s možností využití půdy na vestavbu. V současnosti je využíván pouze pro provoz obchodu, který generuje velmi zajímavý výnos. V případě využití domu pro bydlení jen nutné počítat s rekonstrukcí. Dům je napojen na obecní vodovod a elektřinu, vytápěn je akumulačními kamny. Celková cena: 890 000 Kč za nemovitost Adresa: Višňová - Poustka (okres Liberec) Datum aktualizace: 09.06.2014 ID: 1323536476 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha užitná: 180 m 2 Plocha pozemku: 850 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová 2. RD Tanvald, RK RE/MAX Gold, Dvorská 4950/8, 46601 Jablonec nad Nisou rodinný dům se 2 byty, který se nachází v klidné lokalitě nedaleko centra města Tanvald, v ulici Nemocniční. Jedná se o zděný dům se sedlovou střechou, v současné době je odpojen od obecního vodovodu a plynu (možnost připojení), kanalizace je svedena do žumpy, elektřina je připojena. Vytápění domu je ústřední, společným kotlem na tuhá paliva (v suterénu). V přízemí domu se nachází byt o velikosti 4+1, který vznikl částečnou úpravou z původní restaurace, v podkroví je byt o velikosti 2+1 a dále volný půdní prostor. Dům je z 1/2 podsklepený. K domu náleží pozemek o výměře 520 m2. Dům je vhodný pro vícegenerační bydlení i k podnikání. Pro bližší informace a možnost prohlídky kontaktujte makléře. Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost Adresa: Nemocniční, Tanvald Datum aktualizace: 07.06.2014 ID zakázky: 040-N01540 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 194 m 2 Plocha užitná: 210 m 2 Plocha pozemku: 520 m 2 Sklep: Ano Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: ČOV pro celý objekt Elektřina: 230V 3. RD Raspenava, RK Realitní kancelář Becker & spol., nám. Dr. E. Beneše 5/13, 46007 Liberec Rodinný dům o dvou podlažích, situovaný na okraji obce Raspenava u hlavní komunikace od Liberce. Dům je rozsáhlý o dvou bytových jednotkách 5+1 s částečným podsklepením. K domu dále patří 2 hospodářské stavby (stodoly). Dům není delší dobu obýván a jsou potřeba částečné rekonstrukce. Celková cena: 1 000 000 Kč za nemovitost Adresa: Raspenava (okres Liberec) Datum aktualizace: 24.04.2014 ID zakázky: 001665 Budova: Cihlová Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 13
Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha pozemku: 994 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří, vybavení a dalších faktorů tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě do 10 km. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu venkovní úpravy, vedlejší objekty, porosty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti. Úprava byla provedena za podílové vlastnictví více vlastníků. Za množství je uvažována podlahová plocha obytné části budovy v m 2. Seznam porovnávaných objektů: 1 RD 2 RD 3 RD Výchozí cena (VC): 890 000, Kč Množství (M): 180,00 m 2 K polohy : 1,05 K vybavení : 1,00 K stáří : 1,00 K tech.stavu : 1,05 K RK : 0,85 K pozemek : 1,05 K podílu : 0,80 Jednotková cena (JC): 3 892,19 Kč Váha (V): 1,0 Výchozí cena (VC): 990 000, Kč Množství (M): 210,00 m 2 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,05 K stáří : 1,00 K tech.stavu : 1,05 K RK : 0,85 K pozemek : 1,10 K podílu : 0,80 Jednotková cena (JC): 3 887,73 Kč Váha (V): 1,0 Výchozí cena (VC): 1 000 000, Kč Množství (M): 200,00 m 2 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K stáří : 1,05 K tech.stavu : 1,05 K RK : 0,85 K pozemek : 1,00 K podílu : 0,80 Jednotková cena (JC): 3 748,50 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K polohy K vybavení K stáří K tech.stavu K RK K pozemek K podílu ) Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 14
Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 3 748,50 Kč 3 842,81 Kč 3 892,19 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3 842,81 Kč Množství: 260,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 999 130, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 499 565, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 499 565, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 15
C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 696 110, Kč 544 250, Kč 1 240 360, Kč 499 570, Kč a) Obvyklá cena oceňované id. 1/2 nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 500 000, Kč Cena slovy: pětsettisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných id. 1/2 nemovitostí činí 500 000, Kč slovy pětsettisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 19. 06. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 16
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 938-48/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140048. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 1040 k.ú. Hejnice Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 7 listů 1 list 1 list 5 listů Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 17