ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2747/127/16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č.486/8 v bytovém domě č.p. 486 na st.parc.č. 322 včetně podílu o velikosti 10284/71026 na společných částech domu č.p. 486 a pozemku st.parc.č. 322 vše v k.ú. Svoboda nad Úpou Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Svoboda nad Úpou, k.ú. Svoboda nad Úpou Adresa nemovité věci: Úpská 486, 542 24 Svoboda nad Úpou OBJEDNAVATEL: JUDr. Dagmar Mixová Adresa objednavatele: Sopotská 70, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: CZ530318282 fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 850 000 Kč Datum místního šetření: 6.11.2016 Stav ke dni : 6.11.2016 Za přítomnosti: paní Katariny Thořové Počet stran: 20 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 10.12.2016 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytu č. 486/5 v bytovém domě č.p. 486 na pozemku st.parc.č. 322 vše v k.ú. Svoboda nad Úpou.. Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 6.11.2016 Základní pojmy a metody ocenění Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pomocí věcné metody je stanovena tzv. věcná hodnota, kterou je reprodukční cena stavby (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), snížená o přiměřené opotřebení. Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. Pokud v této oblasti není dostatek informací, je možné přiměřeně využívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelářích. Vždy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Zpracovatel ocenění vždy uvede zdroje informací. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č.905 a 919 pro k.ú. Svoboda nad Úpou Sdělení paní Katariny Thořové dne 6.11.2016 Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 6.11.2016 v době od 9,40 do 10,10 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Místopis Město Svoboda nad Úpou se nachází v okrese Trutnov v Královéhradeckém krají, od okresního města je vzdáleno asi 3,5 km. Leží na trase Trutnov - Pec pod Sněžkou. Ve Svobodě n.ú. žije přibližně 2.000 obyvatel. Ve městě je kompletní občanská vybavenost - obchody, mateřská škola, základní škola, střední škola a vyšší odborná škola, zdravotní středisko, lékárna, obvodní oddělení Policie ČR a sportovní zařízení. Svoboda nad Úpou je konečnou stanicí železniční tratě ČD, městem vedou autobusové linky. Vlaková stanice a autobusové nádraží jsou od domu č.p. 486 vzdálené cca 100 m. Na západní straně domu teče řeka Úpa. Riziko záplav je na st. 2. Přístup k nemovitosti je z ulice Úpská (komunikace je ve vlastnictví Města Svoboda n.ú.). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon - 2 -
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: Celkový popis Oceňovaný byt se nachází v III.NP (podkroví) zděného částečně podsklepeného třípodlažního bytového domu č.p. 486 s podkrovím (z roku 1925) ve smíšené zástavbě bytových domů, rodinných domů a průmyslových objektů v okrajové části města. Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s krytinou z asfaltového šindele, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky převážně chybí. Vytápění v domě je centrální parovodem. Údržba domu je částečná. Bytová jednotka č. 486/8 s dispozicí 2+1 se nachází v III.NP (podkroví), obsahuje předsíň, kuchyň, koupelnu s WC, 2 pokoje, sklep a půdní prostor přístupný po dřevěném schodišti z bytu. Byt je po celkové rekonstrukci, byla vyměněna okna, byla položen podlahová krytina a dlažby, byla rekonstruována koupelna s rohovou vanou a s WC, byla osazena kuchyňská linka, vyměněna elektroinstalace, rozvod vody a kanalizace. Vytápění bytu je ústřední, ohřev vody je elektrickým bojlerem. Údržby bytu je dobrá stavebně technický stav je rovněž dobrý. Silné stránky Umístění v obci v blízkosti krkonošských středisek, dobrá občanská vybavenost města, bytový dům je zděné konstrukce, vytápění je z centrálního zdroje (parovod), byt je v III.NP. Dobrý stavebně technický stav bytu (po rekonstrukci). Slabé stránky Poloha v těsné blízkosti rušné komunikace Trutnov - Pec p.s. a průmyslových objektů, v domě není výtah, vyšší stáří objektu, částečně zanedbaná údržba domu, riziko záplav je na st.2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k nemovitosti je zajištěn z veřejné komunikace parc.č. 784 (ostatní plocha - silnice v najetku Královéhradeckého kraje) parc.č. 875 (ostatní plocha - jiná plocha v majetku Města Svoboda n.ú.) Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém území Komentář: Riziko záplav je na st. 2. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou Nemovitá věc situována v záplavovém území - 3 -
za tržních podmínek Komentář: Dle sdělení majitelky bytu je nájemní smlouva na oceňovaný byt uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 měsíc. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Hodnota podílu na pozemku je obsažena ve vypočtené ceně (obvyklé) bytu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 1 492 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 322 1 492 350,00 10 284 / 71 026 75 610 75 610 Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 486/á Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha kuchyň Obytné prostory 13,20 m 2 1,00 13,20 m 2 pokoj Obytné prostory 19,52 m 2 1,00 19,52 m 2 koupelna s WC Obytné prostory 12,73 m 2 1,00 12,73 m 2 předsíň Obytné prostory 8,12 m 2 1,00 8,12 m 2 pokoj Obytné prostory 18,30 m 2 1,00 18,30 m 2 sklep Obytné prostory 4,32 m 2 0,50 2,16 m 2 půda Obytné prostory 26,65 m 2 0,30 7,99 m 2 Celková podlahová plocha 102,84 m 2 82,03 m 2 Jednotková cena 25 000 Kč/m 2 Podlahová plocha 82,03 m 2 Reprodukční cena 2 050 625 Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 1. Základy vč. zemních prací 6,00 123 038 123 038 6,08 2. Svislé konstrukce 18,80 385 518 385 518 19,05-5 -
3. Stropy 8,20 168 151 168 151 8,31 4. Krov, střecha 5,30 108 683 108 683 5,37 5. Krytiny střech 2,40 49 215 49 215 2,43 6. Klempířské konstrukce 0,70 14 354 14 354 0,71 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 141 493 141 493 6,99 8. Úprava vnějších povrchů 3,10 63 569 63 569 3,14 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 43 063 43 063 2,13 10. Schody 3,00 61 519 61 519 3,04 11. Dveře 3,20 65 620 65 620 3,24 12. Vrata 0,00 0 0 0,00 13. Okna 5,40 110 734 110 734 5,47 14. Povrchy podlah 3,10 63 569 63 569 3,14 15. Vytápění 4,70 96 379 96 379 4,76 16. Elektroinstalace 5,20 106 633 106 633 5,27 17. Bleskosvod 0,40 8 203 8 203 0,41 18. Vnitřní vodovod 3,30 67 671 67 671 3,34 19. Vnitřní kanalizace 3,20 65 620 65 620 3,24 20. Vnitřní plynovod 0,40 8 203 8 203 0,41 21. Ohřev teplé vody 2,10 43 063 43 063 2,13 22. Vybavení kuchyní 1,80 36 911 36 911 1,82 23. Vnitřní hygienické vyb. 3,80 77 924 77 924 3,85 24. Výtahy 1,30 26 658 0 0,00 25. Ostatní 5,60 114 835 114 835 5,67 26. Instalační pref. jádra 0,00 0 0 0,00 Upravená reprodukční cena 2 023 967 Kč Podlahová plocha 82,03 m 2 Základní upravená jedn. cena (JC) 24 675 Kč/m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 82,03 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 2 ] 24 675 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 023 967 Stáří roků 91 Další životnost roků 59 Opotřebení % 60,70 Věcná hodnota (VH) Kč 795 419-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Byt č. 486/8 Oceňovaná jednotka Lokalita: Svoboda nad Úpou Popis: byt Dispozice: 2+1 Typ stavby: zděný bytový dům Podlaží: II.NP Užitná plocha: 82,03 m 2 Srovnatelné jednotky: Název: Byt 3+1 Lokalita: Žacléř, K.H.Borovského Popis: Prodej bytu v osobním vlastnictví 3+1 v klidné části Žacléře, ulice K. H. Borovského. Byt je vhodný k rekonstrukci. Dispozice: tři velké pokoje, kuchyň, prostorná chodba, ukládací prostor, koupelna. Cihlová výstavba.sklep a společné prostory. Celková plocha bytu 66 m2. Podlaží: 1.NP Dispozice: 3+1 Typ stavby: zděný bytový dům Užitná plocha: 66,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - menší výměra 1,03 K3 Poloha - větší vzdálenost do okresního města, I.NP 1,05 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - nižší stáří stavby, lepší údržba 0,97 K6 Vliv pozemku - srovnatelný 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - větší vzdálenost do okresního města, I.NP; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - nižší stáří stavby, lepší údržba; Vliv pozemku - srovnatelný; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 620 000 66,00 9 394 0,99 9 313 Název: Byt 2+1 Lokalita: Trutnov, Tichá ul. Popis: Byt 2+1 se dvěma balkony. Byt je v osobním vlastnictví a nachází se v 1.NP panelového domu v ulici Tichá (Trutnov). Byt je původním, ale udržovaném stavu. Dispozice: vstupní chodba, komora - úložný prostor, koupelna, WC, velká kuchyň, obývací pokoj se vstupem na lodžii, ložnice se vstupem na lodžii. Dům je po kompletní revitalizaci: zateplení, fasáda, plastová okna, vchodové dveře, schránky, atd.. Podlaží: 1.NP Dispozice: 2+1-7 -
Typ stavby: panelový zateplený dům Užitná plocha: 65,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - menší výměra 1,03 K3 Poloha - 1.NP; okresní město - vyšší úroveň občanské vybavenosti 0,97 K4 Provedení a vybavení - původní bytové jádro; dům s výtahem 0,99 K5 Celkový stav - panelová konstrukce; zateplený dům, nižší stáří Zdroj: Neuvedeno 0,97 K6 Vliv pozemku - srovnatelné 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - 1.NP; okresní město - vyšší úroveň občanské vybavenosti; Provedení a vybavení - původní bytové jádro; dům s výtahem; Celkový stav - panelová konstrukce; zateplený dům, nižší stáří; Vliv pozemku - srovnatelné; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C 890 000 65,00 13 692 0,83 11 350 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: Byt 3+1 Lokalita: Mladé Buky Popis: Prodám byt 3+1 (63 m2), byt má plastová okna, ústřední el. topení, dům se nachází v klidné části obce v blízkosti ski areálu Mladé Buky. Podlaží: 2.NP Dispozice: 3+1 Typ stavby: zděný bytový dům Užitná plocha: 63,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - menší výměra 1,02 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - stavební úpravy asi z 90.let 1,05 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,07 Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - stavební úpravy asi z 90.let; Celkový stav - srovnatelný; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C 650 000 63,00 10 317 1,03 10 641 Zdroj: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 9 313 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10 435 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 11 350 Kč/m 2-8 -
Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 10 435 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 82,03 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 855 983 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 855 983 Kč 871 029 Kč 75 610 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláři. Při stanovení ceny obvyklé oceňované nemovitosti bylo přihlédnuto hlavně k poloze nemovitosti, užitné ploše a stavebně technickému stavu domu a bytu. Obvyklá cena 850 000 Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.6 Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s jejich nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ohavči 10.12.2016-9 -
Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2747/127/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2747/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 1 Fotodokumentace 8 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-10 -
Kopie katastrální mapy ze dne 11.12.2016 Pozemek p.č. 322 v k.ú. č. 761095, žlutou barvou je označena veřejná komunikace pohled z ulice - 11 -
pohled z ulice pohled z ulice - 12 -
pohled z nádvoří parovod - 13 -
vstupní chodba chodba v III.NP - 14 -
předsíň kuchyně - 15 -
koupelna s WC bojler v koupelně - 16 -
pokoj ložnice - 17 -
schody do půdního prostoru půdní prostor Mapa oblasti ze dne 11.12.2016-18 -
Pozemek p.č. 322 v k.ú. č. 761095 Pozemek p.č. 322 v k.ú. č. 761095-19 -
- 20 -