ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 725-26/2017 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům Semošice Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Horšovský Týn, k.ú. Semošice Adresa nemovité věci: Semošice 33, 346 01 Horšovský Týn OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: IKT Insolvence v. o. s., insolvenční správce dlužníka Tomáš Lingeš Koperníkova 822/25, 301 00 Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Ivo Ludvík Vančurova 2904, 390 01 Tábor IČ: 46696997 telefon: 381 25 17 16 e-mail: ivoludvik@soreta.cz DIČ: CZ6905221752 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 198 000 Kč Datum místního šetření: 27.10.2016; Stav ke dni : 26. 06. 2017 26.6.2017 Za přítomnosti: - - - Počet stran: 19 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 v Táboře, dne 14. 08. 2017 Ing. Ivo Ludvík
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro účely insolvenčního řízení Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu - 2 -
samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů Výpis z KN popř. informace z KN Snímek katastrální mapy Místní šetření Informace sdělené objednatelem a účastníky místního šetření Informace z veřejných zdrojů Odborná literatura a periodika Místopis Nemovité věci se nachází v Horšovském Týně, v místní části Semošice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům se stavbami původní zemědělské usedlosti, zejména skladem, stodolou a kolnou, pozemky zastavěné stavbami a pozemky ve funkčním celku, vč. všech součástí a příslušenství. Stavby na konci životnosti. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: Hluk a exhalace z dopravy na přiléhající poměrně rušné komunikaci Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce - 3 -
Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby kapacitně předimenzované Index trhu s nemovitými věcmi OCENĚNÍ Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Nemovitost prodávána v I -0,20 insolvenčním řízení 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,780 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,060 11 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,827 Zjištění základní ceny stavebních pozemků pro k.ú. Semošice Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 165,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 416,00 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemky zastavěné stavbami a pozemky tvořící fční celek. Bez zvl. vlivů. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,780 Index polohy pozemku I P = 1,060 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Nevhodný tvar, nebo velikost - I -0,02 omezující jeho využití - Zahrada trjúhelníkového tvaru s obtížnou využitelností 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00-5 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,780 * 0,980 * 1,060 = 0,810 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 416,- 0,810 336,96 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 360/1 790,00 336,96 266 198,40 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 361 402,00 336,96 135 457,92 Stavební pozemky celkem 1 192,00 401 656,32 Pozemky - zjištěná cena = 401 656,32 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Ocenění dle vyhlášky Jednopodlažní částečně podsklepená zděná stavba RD s obytným podkrovím a půdou. Zdivo cihelné, mírně zavlhlé s lokálním výskytem plísní, střecha sedlová, krytina tašková. Napojení na elektřinu 230 i 400V, voda z veřejného vodovodu, odkanalizování do veřejné kanalizace, vytápění v kotli na pevná paliva, žebrové litinové radiátory, ohřev TV v bojleru, stavbu lze napojit na rozvod zemního plynu. Stáří stavby cca 100 roků. Během užívání prováděny drobné stavební úpravy prvků s krátkodobou životností. Stavba morálně významně opotřebená se zanedbanou údržbou s nutností provedení stavebních úprav. Sklep domu zatopen srážkovou vodu vtékající z přilehlé komunikace. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha 1.P.P. 34,00 m 2 2,60 m - 6 -
1.N.P. 111,28 m 2 2,90 m Podkroví 52,60 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.P.P. 88,4 = 88,40 m 3 1.N.P. 356,1 = 356,10 m 3 Podkroví a půda 288,2 = 288,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.P.P. PP 88,40 m 3 1.N.P. NP 356,10 m 3 Podkroví a půda Z 288,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 732,70 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100 0,46 0,46 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00-7 -
22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100 0,46 0,23 24. Vnitřní vybavení P 4,10 100 0,46 1,89 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 90,79 Koeficient vybavení K 4 : 0,9079 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,04 100 175 57,14 5,1655 2. Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 23,36 100 140 71,43 16,6860 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,71 100 140 71,43 6,2216 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,04 100 110 90,91 7,3092 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,74 100 102 98,04 3,6667 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,99 60 62 96,77 0,9580 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,39 100 105 95,24 6,0858 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,08 100 102 98,04 3,0196 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,53 100 102 98,04 2,4804 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,10 100 140 71,43 0,7857 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,52 60 65 92,31 3,2493 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,73 100 102 98,04 5,6177 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,11 40 41 97,56 1,0829 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100,00 0,46 0,46 0,51 40 41 97,56 0,4976 16. Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,73 23 40 57,50 3,2948 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,74 100 102 98,04 4,6471 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,52 100 102 98,04 3,4510 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,09 23 40 57,50 1,2017 22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,41 100 102 98,04 3,3432 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100,00 0,46 0,23 0,25 60 100 60,00 0,1500 24. Vnitřní vybavení P 4,10 100,00 0,46 1,89 2,08 60 62 96,77 2,0128 25. Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,33 60 62 96,77 0,3193 Opotřebení: 81,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9079 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 443,02 Plná cena: 732,70 m 3 * 4 443,02 Kč/m 3 = 3 255 400,75 Kč Koeficient opotřebení: (1-81,2 % /100) * 0,188 = 612 015,34 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení - 8 -
Zdůvodnění použití morálního opotřebení Stavba morálně opotřebená vlivem způsobu užívání a zanedbané údržby Morální opotřebení nelze uplatnit v plné výši 5 % protože celkové snížení ceny stavby vlivem opotřebení nesmí přesáhnout 85 % z ceny stavby. Srážka za morální opotřebení: 612 015,34 * 4 % = - 24 480,61 Kč Ocenění dle vyhlášky - zjištěná cena = 587 534,73 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 100,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 980,00 m 3 Zastavěná plocha: 282,00 m 2 Plocha pozemku: 1 192,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Prodej chalupy 110 m2, pozemek 390 m2 Jiráskova, Staňkov - Krchleby Prodej chalupy určené k celkové rekonstrukci o stávající dispozici 2+1 s možností půdní vestavby v obci Krchleby, která je obklopena překrásnými smíšenými lesy. Dům stojí v klidné části, obklopen vesnickou zástavbou. Součástí prodeje je pozemek o velikosti 270 m2, na kterém se nachází chlév s kolnou předurčenými k případné demolici. Vzhledem ke stavu a široké možnosti vlastní kreativity při rekonstrukci nemovitosti vřele doporučuji. Kontaktujte nás pro bližší informace a možnostech výhodného financování. Pozemek: 390,00 m 2 Užitná plocha: 110,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce ceny dle zdroje informací 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Zdroj: www.sreality.cz Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 460 000 110,00 4 182 0,55 2 319 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: Lokalita: Popis: Prodej chalupy 150 m2, pozemek 1 675 m2 Meclov - Mrchojedy, okres Domažlice Prodej chalupy o vnitřní dispozici 1+1 v původním udržovaném stavu. Dům se nachází na pozemku 1675 m2 v obci Mrchojedy (4 km od Horšovského Týna). Dispozice - kuchyň, ložnice, prádelna, chodba, prostorná půda vhodná k půdní - 9 -
vestavbě. Na dům navazuje prostorná stodola. Na pozemku se nachází menší domek ( původně vejminek, také s možností půdní vestavby), stodola a kůlny. Prostorný ovocný sad navazuje v zadní částí na dům. Příjemná lokalita, doporučujeme prohlídku, s financováním rádi pomůžeme. Pozemek: 1 675,00 m 2 Užitná plocha: 150,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce ceny dle zdroje informací 0,82 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 680 000 150,00 4 533 0,50 2 275 Název: Lokalita: Popis: Prodej zemědělské usedlosti 672 m2, pozemek 3 960 m2 Všepadly, okres Domažlice Nabízíme prodej hospodářské usedlosti o velikosti 1170 m2. Usedlost se skládá ze stodoly, vejminku (2x stáj) 68 m2 a rodinného domu 162 m2. Na uzavřené nádvoří ze studnou 1170 m2 je přístup vlastní bránou. RD 162 m2 je patrový a podsklepený, prostorná půda může být vhodná k rozšíření obytné plochy. V nedaleké obci Koloveč cca 4 km je veškerá občanská vybavenost. S financováním poradíme. Pozemek: 3 960,00 m 2 Užitná plocha: 672,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce ceny dle zdroje informací 0,86 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 690 000 672,00 1 027 0,90 927 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: Lokalita: Popis: Prodej chalupy 80 m2, pozemek 1 051 m2 Semněvice, okres Domažlice Prodej bývalé zemědělské usedlosti o výměře 1051m2 v obci Semněvice 7 km od Horšovského Týna. Nemovitost o dispozici 3+ kk je částečně podsklepena, vytápěna lokálně na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem. Možnost využít velké a volné podkroví. Nová plastová okna v celém domě. K dispozici studna (hloubka 16 m), žumpa, dílna, garáž pro 2 auta, okrasná zahrada. Občanská vybavenost v Horšovském Týně. Kupní cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí. - 10 -
Pozemek: 1 051,00 m 2 Užitná plocha: 130,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce ceny dle zdroje informací 0,86 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 720 000 130,00 5 538 0,41 2 286 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 927 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 1 952 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 2 319 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 1 952 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 100,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 195 200 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 195 200 Kč 989 191 Kč 401 656 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny S ohledem na stav oceňovaných nemovitých věcí, nabídku na relevantním trhu a nastavení tržního sentimentu stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí jako celku takto: V Táboře 14. 08. 2017 Obvyklá cena 198 000 Kč slovy: Jednostodevadesátosmtisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.9.1 Ing. Ivo Ludvík Vančurova 2904 390 01 Tábor telefon: 381 25 17 16 e-mail: ivoludvik@soreta.cz Znalecká Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského - 11 -
doložka: soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 725-26/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 725-26/2017. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí popř. informace z KN 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace 4-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -