Znalecký posudek č. 12/12/215 O ceně: I) nemovitosti - objektu č.p. 40 - rod. dům, příslušející k části obce Otradov, na pozemku p.č. St. 111, včetně pozemku p.č. St. 111 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 15/1 - zahrada a p.č. 15/2 - zahrada, vše v k.ú. Otradov, obec Otradov, okres Chrudim. II) nemovitosti - pozemků p.č. 4355 - orná půda a p.č. 4379 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Krouna, obec Krouna, okres Chrudim. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník IČ: 41069684 Určení obvyklé ceny nemovitostí ke stanovení nejnižšího podání. Oceňovací a znalecká kancelář BEST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) Sadová 882/2, 790 01 Jeseník e-mail: info@ozkbest.cz www.ozkbest.cz Posudek obsahuje 19 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu Oceňovací a znalecké kanceláře BEST s.r.o.. V Jeseníku, dne 17. 12. 2012
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 20. 11. 2012 vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 3047/12-26, byla pověřena Oceňovací a znalecká kancelář BEST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parcelní číslo 4355, druh: orná půda - pozemek parcelní číslo 4379, druh: trvalý travní porost zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, pro obec Krouna, katastrální území Krouna, na listu vlastnictví č. 862. - pozemek parcelní číslo St. 111, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcelní číslo 15/1, druh: zahrada - pozemek parcelní číslo 15/2, druh: zahrada - stavba (budova) - rod. dům, číslo popisné 40 (část obce Otradov), stojící na pozemku parc. č. St. 111 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, pro obec Otradov, katastrální území Otradov, na listu vlastnictví č. 7. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti I) Jedná se o objekt č.p. 40 - rod. dům, příslušející k části obce Otradov, na pozemku p.č. St. 111, včetně pozemku p.č. St. 111 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 15/1 - zahrada a p.č. 15/2 - zahrada, vše v k.ú. Otradov, obec Otradov, okres Chrudim, vše zapsané na LV č. 7. Rodinný dům je situovaný na adrese Otradov 40, 539 43 Krouna. Rodinný dům se nachází v zastavěné, okrajové části obce Otradov, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Otradov 275 obyvatel, občanská vybavenost obce Otradov je neúplná. II) Jedná se o pozemky p.č. 4355 - orná půda a p.č. 4379 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Krouna, obec Krouna, okres Chrudim, vše zapsané na LV č. 862. Pozemky se nachází v severo-východní, okrajové, nezastavěné části katastrálního území Krouny. Dle informací ČSÚ má obec Krouny 1 397 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Krouny nachází pošta, škola a zdravotní zařízení. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz 2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 12. 2012 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníka. Místní šetření bylo provedeno bez účasti povinného pana Václava Klempíře, a to i přes skutečnost, že mu bylo zasláno vyrozumění s termínem ohledání. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Bližší informace týkající se oceňovaných nemovitostí byly sděleny sousedkou paní Pokornou z rodinného domu č.p. 42. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní a to v části Objekty - vybavení. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 014 EX 3047/12-26, ze dne 20. 11. 2012. Výpisy z katastru nemovitostí č. 7 a č. 862, vyhotovené objednavatelem dne 20. 11. 2012. Náhled katastrální mapy, vyhotovený Oceňovací a znaleckou kanceláří BEST s.r.o., dne 15. 12. 2012. Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 15. 12. 2012. 5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: I) Nemovitosti dle LV č. 7 Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Otradov Katastrální území: Otradov (716626) List vlastnictví číslo: 7 Vlastník: Klempíř Václav Otradov 40, 539 43 II) Nemovitosti dle LV č. 862 Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Krouna Katastrální území: Krouna (675075) 3
List vlastnictví číslo: 862 Vlastník: Klempíř Václav Otradov 40, 539 43 6. Dokumentace a skutečnost Nabývací titul nebyl předložen. Náhled územního plánu obce Krouna, poskytnutý administrativní pracovnicí obce paní Ivanou Teplou. Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovitosti k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti I) Nemovitosti dle LV č. 7 Jedná se o částečně zděný a tvárnicový, částečně podsklepený (z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitostí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit) rodinný dům s jedním nadzemním podlažím s možností využití podkroví, sedlová střecha je kryta taškou betonovou. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření cca 100 roků. V roce 2009 byla nově osazena plastová zdvojená okna (5 ks). Vytápění rodinného domu je lokální pomocí plynového topení WAF. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím rodinného domu starší než 80 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Parkování je možné na veřejné komunikaci před rodinným domem. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 18 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Otradov, Otradov, 539 43. Rodinný dům je napojen na žumpu na vyvážení a vlastní studnu. Dle sdělení účastníka místního šetření je v obci Otradov možné napojení na inženýrské sítě: elektro a plynové vedení. Na obytnou část rodinného domu, při její levé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, částečně zděná a tvárnicová stodola se sedlovou střechou krytou taškou betonovou. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - dřevěné laťové, oplocení - dřevěné latě v ocelových sloupcích, oplocení - ocelové). Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 4
II) Nemovitosti dle LV č. 862 Jedná se o ocenění nemovitostí - pozemků p.č. 4355 - orná půda a p.č. 4379 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Krouna, obec Krouna, okres Chrudim. Pozemky jsou situovány v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci. Na pozemcích jsou situovány venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, oplocení - ocelové) a dále se na pozemcích nacházejí porosty plevelného a náletového charakteru. Dle platného územního plánu obce Krouna jsou oceňované pozemky zahrnuty v plochách - NZ - plochy zemědělské a NP - plochy přírodní. Tyto informace byly poskytnuty administrativní pracovnicí obce paní Ivanou Teplou. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 8. Obsah posudku I) Nemovitosti dle LV č. 7 a) Objekty 1) Objekt č.p. 40 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7 c) Ocenění porovnávací metodou II) Nemovitosti dle LV č. 862 a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 862 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění I) Nemovitosti dle LV č. 7 Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Chrudim Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt č.p. 40 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7 II) Nemovitosti dle LV č. 862 Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Chrudim Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 862 Ocenění I) Nemovitosti dle LV č. 7 a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Objekt č.p. 40 - rod. dům 26a Podlaží: I. NP Zastavěná plocha: 12,07 6,20 = 74,83 m 2 6
Podlažnost: 74,83 / 74,83 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 12,07 6,20 3,73 = 279,13 m 3 Zastřešení 12,07 6,20 1,89 0,5 = 70,72 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 349,85 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo zděné, tvárnicové 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina taška betonová 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby) - z části 0,90 % Podstandardní 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 % Nevyskytuje se 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Nevyskytuje se 12. Dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená (5 ks), dřevěná jednoduchá (2 ks) 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní 16. Vytápění lokální vytápění plyn. top. WAF 5,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kuchyně, koupelna, WC 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací WC 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Otradov Počet obyvatel: 275 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 062, Kč/m 3 7
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,940 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 0,05 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, 0,04 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 8
stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,351 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 0,940 0,351 = 0,330 Cena upravená (CU = IPC I): 3 062, 0,330 = 1 010,46 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 349,85 1 010,46 = 353 509,43 Kč Objekt č.p. 40 - rod. dům zjištěná cena: b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. 353 509,43 Kč b.1.1) Pozemky na LV číslo 7 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 275 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: 2 % 0,980 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,105 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 111 168 35, 81,6777 13 721,85 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: 2 % 0,980 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,105 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 9
Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 15/1 313 35, 32,6711 10 226,05 zahrada 15/2 261 35, 32,6711 8 527,16 Součet: 574 18 753,21 Součet cen všech typů pozemků: = 32 475,06 Kč Pozemky na LV číslo 7 zjištěná cena: 32 475,06 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitost a s touto je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitostí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovitosti. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitostí obchodních, jen o něco méně u nemovitostí obytných a poměrně málo u nemovitostí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovitosti bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 10
1) RD Otradov, okres Chrudim Rodinný dům o dispozičním řešení 4+1 se zahradou o výměře 400 m 2 se nachází na klidném místě. Dům je prostorný, v původním stavu a dispozičně následně řešen: čtyři pokoje, chodba, koupelna, kuchyň, sklípek, stodola a půda. Na pozemku je kůlna a možnost realizace studny. Využití: na trvalé bydlení i na rekreaci. V místě obchod, autobus a vlak. V blízkosti turistika, přírodní rezervace. Nabídková CENA: 555 000,- Kč 2) RD Předhradí, okres Chrudim Starší rodinný dům v Předhradí v památkově chráněném území pod hradem, klidná část obce. V domě jsou dvě místnosti, koupelna, WC. Podkroví lze upravit na další bytové prostory. K domu náleží kolna. Topení plynem, popřípadě kamna na tuhá paliva, místní vodovod. Vhodné k bydlení či rekreaci. Nabídková CENA: 548 000,- Kč 3) RD Proseč, okres Chrudim Rodinný dům se zahradou v klidné části obce. Dispozičně je řešen jako 2+1 a dále podkrovní pokoj, koupelna s vanou, samostatné WC, spíž, dílna a kůlna. Dům je napojen na elektřinu, vodovod i kanalizaci. Plynové vedení je na pozemku, nemovitost má i vlastní studnu. Součástí rodinného domu je zahrada. V obci je veškerá občanská vybavenost. Nabídková CENA:525 000,- Kč 4) RD Krouna, okres Chrudim Rodinný dům na dolním okraji obce Krouna, nedaleko rekreační oblasti Žďárské vrchy. Dům má tři obytné místnosti a další místnosti, jež jsou určené k hospodářským účelům. V domě byla započata rekonstrukce koupelny. Podkroví je přístupné ze zadní části domu z uličky, jež vede okolo domu. Střecha domu je v dobrém stavu. Zahrada okolo domu je malého rozměru. Další rekonstrukce domu vhodná. Nabídková CENA: 450 000,- Kč 5) RD Bílý Kůň-Střemošice, okres Chrudim Starší rodinný dům ze smíšeného zdiva k rekonstrukci s dispozicí obytné části 1+1 o užitné ploše 60 m 2. Vstup středem domu do chodby, vlevo je velký obývací pokoj s připraveným otvorem pro krb, vpravo malá kuchyňka a uprostřed koupelna a samostatné WC. V současné době jsou v kuchyňce, koupelně a WC zavedeny přípojky vody a odpadu a všude rozvedena nová elektroinstalace. Na dům navazuje dílna s klenutým stropem (15 m 2 ) a za ní sklep. Vedle vstupu do domu jsou schody na půdu s možností půdní vestavby. Na krovech jsou nové latě a krytina střechy je přeložena. Dům je napojen pouze na elektrickou energii 220/380V, plynová přípojka u domu, žumpa na dvoře, veřejný vodovod i kanalizace u pozemku. V obci je dobrá občanská (prodejna, restaurace) a dopravní obslužnost (Luže 4 km). Celkový pozemek o výměře 1 335 m 2. Nabídková CENA: 540 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Otradov, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 555 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,15 K údržby a stavebně-technickéo stavu: 11
K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 438 735,18 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Předhradí, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 548 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,10 K údržby a stavebně-technickéo stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 476 729,01 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Proseč, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 525 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,05 K údržby a stavebně-technickéo stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 432 900,43 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Krouna, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 450 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,05 K údržby a stavebně-technickéo stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 412 286,13 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Bílý Kůň-Střemošice, okres Chrudim Výchozí cena (VC): 540 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technickéo 1,00 12
stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,05 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 467 532,47 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstrukce K údržby a stavebně-technickéo stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 412 286,13 Kč 445 636,64 Kč 476 729,01 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 445 000, Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 445 000, Kč II) Nemovitosti dle LV č. 862 a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 862 29 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 5 10 tisíci obyvateli sousední k. ú. + 40 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda - část 4355 6 142 4,01 5,6140 76401 34 481,19 orná půda - část 4355 3 579 6,14 8,5960 72911 30 765,08 orná půda - část 4355 1 246 3,52 4,9280 75011 6 140,29 trvalý travní porost 4379 774 6,14 8,5960 72911 6 653,30 - část trvalý travní porost 4379 568 4,01 5,6140 76401 3 188,75 - část Součet: 12 309 81 228,61 Pozemky na LV číslo 862 zjištěná cena: 81 228,61 Kč 13
C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvlášťního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitostí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovitosti. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitostí. 14
Pozitiva oceňovaných nemovitostí: 1) přístup k pozemkům p.č. 4355 - orná půda a p.č. 4379 - trvalý travní porost je zajištěn po zpevněné komunikaci Negativa oceňovaných nemovitostí: 1) zanedbaná údržba rodinného domu 2) minimální občanská vybavenost obce Otradov 3) v obci Otradov není možné napojení na obecní vodovod a hloubkovou kanalizaci 4) půdorysný stav objektu č.p. 40 - rod. dům v katastrální mapě neodpovídá skutečnostem zjištěných při místním šetření (za rodinným domem pohled z přístupové komunikace nenavazuje objekt) 4) nebyla umožněna prohlídka rodinného domu 5) odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu I) Nemovitosti dle LV č. 7 Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí a po použití korekčních koeficientů. II) Nemovitosti dle LV č. 862 Na základě databáze uskutečněných prodejů, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí se v současné době srovnatelné nemovitosti (pozemky) prodávají za ceny v rozmezí od 10,- Kč do 15,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí při střední hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 12,- Kč/m 2. Celková hodnota předmětu ocenění po zaokrouhlení činí 150 000,- Kč. Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 445 000,- + 150 000,- = 595 000,- Kč 15
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (se Zástavním právem smluvním se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jeho aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 595 000, Kč Cena slovy: pětsetdevadesátpěttisíc Kč 353 510, Kč 113 700, Kč 467 210, Kč 445 000, Kč 16
Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne 17. 12. 2012...... Oceňovací a znalecká kancelář BEST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, jednatel (soudní znalec) 17
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12/12/215 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec 18
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace - I) Nemovitosti dle LV č. 7 Fotodokumentace - II) Nemovitosti dle LV č. 862 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7 a LV č. 862 Kopie katastrální mapy Mapy širších vztahů I a II 19
Fotodokumentace - I) Nemovitosti dle LV č. 7 stránka č. 1
Fotodokumentace - II) Nemovitosti dle LV č. 862 stránka č. 2
E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M
E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M
E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M